10.01.2014 Touristen sind keine klassischen Untermieter
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 8. Januar in einem Urteil festgelegt, dass sich eine Untervermietungserlaubnis des Vermieters nicht automatisch auf Gäste erstreckt, welche die Wohnung tage- oder wochenweise als Ferienwohnung nutzen. Der Mieter muss schlimmstenfalls mit einer Kündigung sowie einer Räumungsklage rechnen (Az: VIII ZR 210/13). Darauf weist der Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hin.
Will ein Mieter weiterhin seine Wohnung als Gästeappartement untervermieten, muss er sich von seinem Vermieter eine Erlaubnis holen, die ihm dies dezidiert erlaubt. Ansonsten läuft er Gefahr, dass es ihm ergeht wie dem Berliner Mieter, über dessen Untervermietung der BGH entschied. Dieser ließ sich von den Abmahnungen seines Vermieters nicht beirren, seine Wohnung tageweise im Internet zur Vermietung anzubieten. Die daraufhin erfolgte Kündigung war rechtens, so die Karlsruher Richter.
„Erst wenn der Mieter eine explizite Erlaubnis einer tageweisen Vermietung hat, sollte er seine Wohnung oder sein Zimmer auf Vermittlungsplattformen wie Airbnb.de, Wimdu.de oder 9flats.com einstellen“, so RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Versicherungen umfassen keine Untermieter und Feriengäste
Das Gleiche gilt, wenn er nicht die gesamte Wohnung, sondern nur ein Zimmer oder sein Gästebett im Wohnzimmer gegen Bezahlung vermietet. Auch dann muss man eine gewerbliche Nutzung unterstellen, die zustimmungspflichtig ist. Untervermieter müssen wissen, dass ihre Untermieter nicht von ihrer Haftpflicht- und Hausratversicherung gedeckt werden. Die meisten Portale versichern automatisch die von ihnen vermittelten Gäste. Im Zweifel sollten sie dies vorher prüfen.
Ursprünglich war die Untervermietung dafür gedacht, dass ein Mieter bei einem Praktikum oder Auslandsaufenthalt seine Wohnung für mehre Wochen an einen festen Untermieter vergibt. „Dank verschiedener Internetportale lassen sich Wohnungen auch problemlos kurzfristig vermieten und machen insbesondere zu Messezeiten den Hotels Konkurrenz“, so Schnorrenberger.
Möchte der Mieter seine gesamte Wohnung an einen Dritten untervermieten, braucht er die Zustimmung seines Vermieters (§ 540 BGB). Hierfür muss der Mieter eigentlich einen konkreten Untermietinteressenten nennen. Verweigert der Vermieter dies, darf der Mieter selbst bei einem befristeten Mietvertrag mit Dreimonatsfrist kündigen. Sofern sich der Vermieter nicht auf stichhaltige Gründe berufen kann. Hierzu zählt eine Überbelegung oder die Änderung des Vertragszwecks, wenn also der Untermieter die vier Wände als Lagerraum oder Büro nutzen will. Vermietet er ohne Erlaubnis unter, darf der Vermieter nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.
Was anderes gilt, wenn der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte und ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dann muss der Vermieter dies erlauben. Hierzu zählt beispielsweise der Tod des Ehepartners oder eine Scheidung.
Bei einer Vermietung an Touristen sollte in der Vermietereinwilligung stehen, dass er auch eine tage- und wochenweise Vermietung akzeptiert und er darauf verzichtet, den Untermieter vorab zu prüfen.
Egal ob die Wohnung an langfristige Untermieter oder Touristen untervermietet wird, die Einkünfte müssen in der Regel versteuert werden. Darauf weist der Solinger Steuerberater Wolfgang Wilhelmy hin: „Häufig bieten die Untervermieter ihren Feriengäste neben den Räumen auch Services an wie regelmäßiges Putzen und das Bereitstellen von Bettwäsche und Handtüchern. Damit laufen sie Gefahr, zudem ein Gewerbe anmelden zu müssen.“ Denn sie kommen ins Fahrwasser von Pensionen. Ferner wird ihnen das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellen, wenn sie ihre Räume im Internet anbieten.
Will ein Mieter weiterhin seine Wohnung als Gästeappartement untervermieten, muss er sich von seinem Vermieter eine Erlaubnis holen, die ihm dies dezidiert erlaubt. Ansonsten läuft er Gefahr, dass es ihm ergeht wie dem Berliner Mieter, über dessen Untervermietung der BGH entschied. Dieser ließ sich von den Abmahnungen seines Vermieters nicht beirren, seine Wohnung tageweise im Internet zur Vermietung anzubieten. Die daraufhin erfolgte Kündigung war rechtens, so die Karlsruher Richter.
„Erst wenn der Mieter eine explizite Erlaubnis einer tageweisen Vermietung hat, sollte er seine Wohnung oder sein Zimmer auf Vermittlungsplattformen wie Airbnb.de, Wimdu.de oder 9flats.com einstellen“, so RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Versicherungen umfassen keine Untermieter und Feriengäste
Das Gleiche gilt, wenn er nicht die gesamte Wohnung, sondern nur ein Zimmer oder sein Gästebett im Wohnzimmer gegen Bezahlung vermietet. Auch dann muss man eine gewerbliche Nutzung unterstellen, die zustimmungspflichtig ist. Untervermieter müssen wissen, dass ihre Untermieter nicht von ihrer Haftpflicht- und Hausratversicherung gedeckt werden. Die meisten Portale versichern automatisch die von ihnen vermittelten Gäste. Im Zweifel sollten sie dies vorher prüfen.
Ursprünglich war die Untervermietung dafür gedacht, dass ein Mieter bei einem Praktikum oder Auslandsaufenthalt seine Wohnung für mehre Wochen an einen festen Untermieter vergibt. „Dank verschiedener Internetportale lassen sich Wohnungen auch problemlos kurzfristig vermieten und machen insbesondere zu Messezeiten den Hotels Konkurrenz“, so Schnorrenberger.
Möchte der Mieter seine gesamte Wohnung an einen Dritten untervermieten, braucht er die Zustimmung seines Vermieters (§ 540 BGB). Hierfür muss der Mieter eigentlich einen konkreten Untermietinteressenten nennen. Verweigert der Vermieter dies, darf der Mieter selbst bei einem befristeten Mietvertrag mit Dreimonatsfrist kündigen. Sofern sich der Vermieter nicht auf stichhaltige Gründe berufen kann. Hierzu zählt eine Überbelegung oder die Änderung des Vertragszwecks, wenn also der Untermieter die vier Wände als Lagerraum oder Büro nutzen will. Vermietet er ohne Erlaubnis unter, darf der Vermieter nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.
Was anderes gilt, wenn der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte und ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dann muss der Vermieter dies erlauben. Hierzu zählt beispielsweise der Tod des Ehepartners oder eine Scheidung.
Bei einer Vermietung an Touristen sollte in der Vermietereinwilligung stehen, dass er auch eine tage- und wochenweise Vermietung akzeptiert und er darauf verzichtet, den Untermieter vorab zu prüfen.
Egal ob die Wohnung an langfristige Untermieter oder Touristen untervermietet wird, die Einkünfte müssen in der Regel versteuert werden. Darauf weist der Solinger Steuerberater Wolfgang Wilhelmy hin: „Häufig bieten die Untervermieter ihren Feriengäste neben den Räumen auch Services an wie regelmäßiges Putzen und das Bereitstellen von Bettwäsche und Handtüchern. Damit laufen sie Gefahr, zudem ein Gewerbe anmelden zu müssen.“ Denn sie kommen ins Fahrwasser von Pensionen. Ferner wird ihnen das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellen, wenn sie ihre Räume im Internet anbieten.
