13.01.2014 Hotelinvestmentmarkt zeigte sich sehr rege und stieg auf 1,7 Mrd. Euro
Der Hotelinvestmentmarkt 2013 verlief nach Angaben von Colliers International Deutschland sehr rege und endete mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Zunahme um knapp 33 Prozent. Als Folge der hohen Nachfrage und des immer noch überschaubaren Angebots vor allem im Segment der Premiumimmobilien sank die Spitzenrendite für erstklassige Hotels in bestimmten guten Lagen unter 6,00 Prozent.
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel: „Das positive Ergebnis von 2012 wurde im Jahr 2013 nochmals übertroffen, was vor allem am sehr lebhaften vierten Quartal lag. Aufgrund einiger großvolumiger Einzel- und Portfolioverkäufe in den letzten drei Monaten des Jahres wurden Hotels für mehr als 700 Millionen Euro verkauft, was in Summe das beste Einzelquartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2007 bedeutet. Außerdem lag der Marktanteil internationaler Investoren im Jahr 2013 mit 38 Prozent deutlich über dem Durchschnitt von 30 Prozent im Gesamtmarkt.“
Wie im Vorjahr belief sich das Transaktionsvolumen von Hotelverkäufen bis fünf Millionen Euro auf etwa 54 Millionen Euro, was einen Marktanteil von drei Prozent bedeutet. Insbesondere das knapp 300 Millionen Euro schwere Queens-Moat-Portfolio, das sich die Fattal Hotels Group bereits zu Beginn des Jahres sicherte, sorgte dafür, dass sich der Marktanteil der Paketverkäufe auf 31 Prozent mehr als verdoppelte. Insgesamt wechselten Hotels im Werte von etwa 526 Millionen Euro im Rahmen von Portfolios den Eigentümer.
Mittleres Sternesegment sowie Bestandshotels mit höchstem Marktanteil
Etwa 70 Prozent der 2013 veräußerten Hotels hatten drei oder vier Sterne, was etwa dem Anteil aus dem Vorjahr entspricht. In Summe bedeutet dies ein Anlagevolumen von knapp 1,2 Milliarden Euro. Hotels mit fünf Sternen wechselten für rund 298 Millionen Euro (18 Prozent Marktanteil) den Eigentümer, Low-Budget- und Economy-Hotels mit ein und zwei Sternen für knapp 200 Millionen Euro (12 Prozent). Der überwiegende Teil der 2013 verkauften Hotels waren Bestandshotels, in die rund 1,1 Milliarden Euro investiert wurden.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Zwei Drittel des Transaktionsvolumens flossen in die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies ist ein etwas geringerer Marktanteil als 2012, da auch in den Nebenlagen einige größere Einzelobjekte verkauft wurden. Die durchschnittliche Verkaufssumme lag in den Topstandorten – ohne Berücksichtigung der Portfolioobjekte – mit rund gut 22 Millionen Euro aber deutlich höher als in den Nebenlagen, wo die veräußerten Hotels im Schnitt 9 Millionen Euro kosteten.“
Nachfrage nach Hotels vor allem von drei Investorengruppen
Die Nachfragestruktur wurde 2013 von drei Investorengruppen geprägt, die in Summe auf einen Marktanteil von knapp 75 Prozent kamen. Gleichauf mit jeweils 27 Prozent und einem Anlagevolumen von 458 Millionen Euro lagen Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Corporates und Eigennutzer. Mit etwas Abstand folgten Privatinvestoren, die Hotels für gut 349 Millionen Euro erwarben. „Im Gegensatz zu Unternehmen aus den erstgenannten Branchen, die den größten Teil ihrer Anlagegelder in Hotels mit drei und vier Sternen investierten, investierten Privatinvestoren den größten Anteil ihrer Mittel in Luxushotels mit fünf Sternen“, so Trumpp. Beispielhaft hierfür stehen das Grand Hotel Heiligendamm für rund 30 Millionen Euro an den Hannoveraner Wirtschaftsprüfer Paul Morzynski sowie das Hotel Vier Jahreszeiten in Hamburg, das sich eine private Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe sicherte.
Auf Verkäuferseite konnten neben Projektentwicklern, die sich von Hotels mit einem Volumen von 493 Millionen Euro trennten (29 Prozent Marktanteil), auch Opportunity und Private Equity-Unternehmen mit 381 Millionen Euro (22 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer mit 190 Millionen Euro nennenswerte Marktanteile erzielen.
Ausblick: Deutscher Hotelmarkt bleibt auch 2014 in Fahrt
„Der Nachfrageüberhang, der mit ins Jahr 2014 genommen wird, sorgt dafür, dass das Jahr 2014 wahrscheinlich noch lebhafter wird als 2013“, erwartet Erben. „Insgesamt lässt sich ein breit aufgestelltes Investoreninteresse aus verschiedenen Branchen und Ländern feststellen. Die internationalen Investoren bleiben ebenso aktiv und wie ihre deutschen Kollegen – das ist ein Indikator für ein weiter positives Marktumfeld.“ Insgesamt geht Colliers International von tendenziell leicht steigenden Preisen aus, wenn die verfügbaren Immobilien den Anforderungen der Investoren entsprechen. „Der Transaktionserfolg wird nicht am Interesse der Investoren scheitern. Wenn die passenden Objekte in ausreichender Zahl zur Verfügung stünden, könnte der deutsche Hotelmarkt in diesem Jahr sogar ein Transaktionsvolumen von 2 Milliarden Euro erreichen. Für realistisch erachten wir aber mindestens 1,5 Milliarden Euro“, so Erben abschließend.
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel: „Das positive Ergebnis von 2012 wurde im Jahr 2013 nochmals übertroffen, was vor allem am sehr lebhaften vierten Quartal lag. Aufgrund einiger großvolumiger Einzel- und Portfolioverkäufe in den letzten drei Monaten des Jahres wurden Hotels für mehr als 700 Millionen Euro verkauft, was in Summe das beste Einzelquartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2007 bedeutet. Außerdem lag der Marktanteil internationaler Investoren im Jahr 2013 mit 38 Prozent deutlich über dem Durchschnitt von 30 Prozent im Gesamtmarkt.“
Wie im Vorjahr belief sich das Transaktionsvolumen von Hotelverkäufen bis fünf Millionen Euro auf etwa 54 Millionen Euro, was einen Marktanteil von drei Prozent bedeutet. Insbesondere das knapp 300 Millionen Euro schwere Queens-Moat-Portfolio, das sich die Fattal Hotels Group bereits zu Beginn des Jahres sicherte, sorgte dafür, dass sich der Marktanteil der Paketverkäufe auf 31 Prozent mehr als verdoppelte. Insgesamt wechselten Hotels im Werte von etwa 526 Millionen Euro im Rahmen von Portfolios den Eigentümer.
Mittleres Sternesegment sowie Bestandshotels mit höchstem Marktanteil
Etwa 70 Prozent der 2013 veräußerten Hotels hatten drei oder vier Sterne, was etwa dem Anteil aus dem Vorjahr entspricht. In Summe bedeutet dies ein Anlagevolumen von knapp 1,2 Milliarden Euro. Hotels mit fünf Sternen wechselten für rund 298 Millionen Euro (18 Prozent Marktanteil) den Eigentümer, Low-Budget- und Economy-Hotels mit ein und zwei Sternen für knapp 200 Millionen Euro (12 Prozent). Der überwiegende Teil der 2013 verkauften Hotels waren Bestandshotels, in die rund 1,1 Milliarden Euro investiert wurden.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Zwei Drittel des Transaktionsvolumens flossen in die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies ist ein etwas geringerer Marktanteil als 2012, da auch in den Nebenlagen einige größere Einzelobjekte verkauft wurden. Die durchschnittliche Verkaufssumme lag in den Topstandorten – ohne Berücksichtigung der Portfolioobjekte – mit rund gut 22 Millionen Euro aber deutlich höher als in den Nebenlagen, wo die veräußerten Hotels im Schnitt 9 Millionen Euro kosteten.“
Nachfrage nach Hotels vor allem von drei Investorengruppen
Die Nachfragestruktur wurde 2013 von drei Investorengruppen geprägt, die in Summe auf einen Marktanteil von knapp 75 Prozent kamen. Gleichauf mit jeweils 27 Prozent und einem Anlagevolumen von 458 Millionen Euro lagen Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Corporates und Eigennutzer. Mit etwas Abstand folgten Privatinvestoren, die Hotels für gut 349 Millionen Euro erwarben. „Im Gegensatz zu Unternehmen aus den erstgenannten Branchen, die den größten Teil ihrer Anlagegelder in Hotels mit drei und vier Sternen investierten, investierten Privatinvestoren den größten Anteil ihrer Mittel in Luxushotels mit fünf Sternen“, so Trumpp. Beispielhaft hierfür stehen das Grand Hotel Heiligendamm für rund 30 Millionen Euro an den Hannoveraner Wirtschaftsprüfer Paul Morzynski sowie das Hotel Vier Jahreszeiten in Hamburg, das sich eine private Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe sicherte.
Auf Verkäuferseite konnten neben Projektentwicklern, die sich von Hotels mit einem Volumen von 493 Millionen Euro trennten (29 Prozent Marktanteil), auch Opportunity und Private Equity-Unternehmen mit 381 Millionen Euro (22 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer mit 190 Millionen Euro nennenswerte Marktanteile erzielen.
Ausblick: Deutscher Hotelmarkt bleibt auch 2014 in Fahrt
„Der Nachfrageüberhang, der mit ins Jahr 2014 genommen wird, sorgt dafür, dass das Jahr 2014 wahrscheinlich noch lebhafter wird als 2013“, erwartet Erben. „Insgesamt lässt sich ein breit aufgestelltes Investoreninteresse aus verschiedenen Branchen und Ländern feststellen. Die internationalen Investoren bleiben ebenso aktiv und wie ihre deutschen Kollegen – das ist ein Indikator für ein weiter positives Marktumfeld.“ Insgesamt geht Colliers International von tendenziell leicht steigenden Preisen aus, wenn die verfügbaren Immobilien den Anforderungen der Investoren entsprechen. „Der Transaktionserfolg wird nicht am Interesse der Investoren scheitern. Wenn die passenden Objekte in ausreichender Zahl zur Verfügung stünden, könnte der deutsche Hotelmarkt in diesem Jahr sogar ein Transaktionsvolumen von 2 Milliarden Euro erreichen. Für realistisch erachten wir aber mindestens 1,5 Milliarden Euro“, so Erben abschließend.
