13.01.2014 Geringer Flächenumsatz aber steigende Mieten in Leipzig
Der Büroflächenmarkt in Leipzig präsentierte sich in den letzten Jahren ausgesprochen stabil und koppelte sich positiv von der Entwicklung des Büromarktes der Big Five (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg und München) ab. Diesem Trend folgte das Marktgeschehen in Leipzig 2013 nicht: Im Jahresverlauf wurden in Leipzig nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH lediglich 63.000 m² umgesetzt. Dies ist das niedrigste Ergebnis der jüngsten zehn Jahre.
Auslöser für diesen niedrigen Flächenumsatz ist dabei insbesondere das Fehlen größerer Abschlüsse: Leipzigs Wirtschaft präsentiert sich zwar seit Jahren ausgesprochen stabil. Auch steigt die Beschäftigtenzahl überdurchschnittlich und viele Büroflächennachfrager agieren expansiv. Dennoch fehlte es 2013 in Leipzig an überdurchschnittlichen Impulsen. Das liegt nach Analysen von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u.a. daran, „dass es in Leipzig nach wie vor schwer ist, in signifikantem Umfang Investorenkapital in die Stadt zu locken.“ Leipzig wächst vor allem aus eigener Kraft durch die Ansiedlung und Expansion von neuen bzw. jungen Unternehmen.
Diese Nachfrage gerade durch die jungen, neuen und wachsenden Unternehmen führt dazu, dass der Büroflächenverbrauch in Leipzig zunimmt (positive Nettoabsorption). „Jahr für Jahr“, erläutert Schmidt, „werden mehr Flächen in Anspruch genommen, als neu gebaut werden“. Dementsprechend sinkt der Leerstand. Standen in Leipzig Ende 2012 noch rd. 520.000 m² Bürofläche in Berlin leer, sank dieses Angebot im Jahresverlauf 2013 auf aktuell 480.000 Mio. m².
Die Verknappung an Flächen innerhalb des Rings führt darüber hinaus dazu, dass die Spitzenmieten auf EUR 12,-/m² (Ende 2012: EUR 11,50/m²) angestiegen sind.
Ausblick 2014
• „Leipzigs Wirtschaft und auch der Bürostandort haben deutlich mehr Potential, als der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 vermuten lässt“, so Kathleen Haubold, Leiterin Gewerbliche Vermietung AENGEVELT Leipzig, und ergänzt: „Dennoch halten sich viele Kapitalgeber mit einem Engagement in Leipzig zurück. Deshalb wird Leipzig auch 2014 vorwiegend aus eigener Kraft wachsen. Entsprechend erwarten wir 2014 einen moderat wachsenden Büroflächenumsatz um rd. 70.000 m².“
• Angesichts eines auch 2014 anhaltenden Büroflächenmehrverbrauchs durch Unternehmensgründungen, -neuansiedlungen bzw. -expansionen ist auch weiterhin mit einem deutlichen Abbau der Leerstände zu rechnen: Bis Ende 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen Rückgang des Leerstands auf rd. 440.000 m² Bürofläche.
• Die Spitzenmiete liegt derzeit bei EUR 12,-/m². Hier zeichnet sich 2014 eine Stabilisierung auf diesem Niveau ab.
Nur zwei Abschlüsse über 2000 m²
• In Leipzig wurden im Jahresverlauf nur zwei Abschlüsse über 2.000 m² (2012: sechs Abschlüsse) registriert und nur sieben Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.000 m² (2012: 13 Abschlüsse).
• Insgesamt entfielen auf Abschlüsse in dem Flächensegment 1.000 m² und größer lediglich rd. 19.800 m²: Im Vorjahr waren es 41.300 m² bzw. 21.500 m² mehr. Damit entfiel 2013 noch nicht einmal ein Drittel (32%) des Flächenumsatzes auf die Größenklasse Flächenzuschnitte 1.000 m² und größer. 2012 wurden mit diesen Flächenzuschnitten fast die Hälfte (46%) des Leipziger Büroflächenumsatzes kontrahiert.
• Abschlüsse im kleinteiligen Segment dominierten hingegen das Marktgeschehen, so wurden z.B. über 83% der Mietverträge (2012: 71%) im Mietgrößensegment unter 250 m² registriert (2012: 71%).
• Auf die kleineren Zuschnitte verteilt sich der Büroflächenumsatz wie folgt: Auf Flächen bis 250 m² entfielen 2013 rd. 24.000 m² (2012: 21.800 m²), auf Flächen zwischen 250 m² bis 500 m² rd. 10.400 m² (2012: 11.400 m²) und auf Flächen zwischen 500 m² bis 1.000 m² rd. 8.800 m² (2012: 15.500 m²)
Dominierende Nachfrage von Dienstleistern
• 2013 waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit rd. 48% (gemessen am gesamten Flächenumsatz) die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden im Jahresverlauf rd. 30.100 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahreszeitraum lag die Flächenumsatzquote bei 38% bzw. rd. 33.700 m².
• An zweiter Stelle folgen die Flächenumsätze, die durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand generiert wurden. Rd. 10.600 m² Bürofläche bzw. 17% des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf dieses Segment (2012: 17.200 m² bzw. 19%).
• Annähernd in derselben Größenordnung liegen die Flächenumsätze der sonstigen Nachfrager, denen auch Handels- und Industrieunternehmen zugeordnet sind. Diese Gruppe kontrahierte 2013 rd. 17% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes. Der Flächenumsatz belief sich auf rd. 10.500 m² Bürofläche (2012: 18.200 m² bzw. 20%).
• Auf die Gruppe der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen entfielen rd. 7.900 m² bzw. 13% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2012: 13.700 m² bzw. 15%).
• Relativ schwachen war der durch Finanzdienstleister und Versicherungen kontrahierte Büroflächenumsatz mit rd. 3.900 m² rd. 6% zum gesamten Flächenumsatz in Leipzig bei (2012: 7.200 bzw. 8%m²).
Umsatz nach Lagen
• In Leipzig konzentrierte sich der Büroflächenumsatz 2013 auf die Cityrandbereiche. Hier wurde ein Umsatzanteil von rd. 72% bzw. knapp 45.100 m² Bürofläche kontrahiert (2012: 58% bzw. 52.300 m²).
• Auf die Innenstadtlagen entfielen rd. 25% bzw. 15.700 m² (2012: 26%: bzw. 23.500 m²) und auf die direkte Ringlage 2.200 m² bzw. 3% (2012: rd. 13.300m² bzw. 15%).
Dazu Kathleen Haubold: „Der rückläufige Umsatz in den Innenstadtlagen ist weniger auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen, als vielmehr auf die dort verfügbaren Flächen und Angebotsqualitäten.“
Kontinuierlicher Rückgang der Leerstände
• Die Büroflächenleerstände sind binnen Jahresfrist erneut gesunken und betragen derzeit rd. 480.000 m² (Ende 2012: rd. 520.000 m²).
• Die Leerstandquote sank binnen Jahresfrist von 15,6% auf 14,3%.
Spitzenmiete stabil – Durchschnittsmieten steigen
• Im Spitzensegment bleibt das Angebot knapp. Dementsprechend ist die Spitzenmiete leicht auf EUR 12,-/m² gestiegen (2012: 11,50/m²).
• Bei den Durchschnittsmieten in der City ist eine andere Entwicklung zu beobachten: Hier gab die Durchschnittsmiete leicht von EUR 8,20/m² auf EUR 8,-/m² nach. Diese Entwicklung ist allerdings qualitätsbedingt und nicht Folge eines gesunkenen Mietniveaus.
• Das Niveau der Durchschnittsmieten am Cityrand zog hingegen an. Lag es zum Jahreswechsel 2012/2013 noch bei EUR 6,20/m², analysierte AENGEVELT-RESEARCH Ende 2013 EUR 6,60/m².
Auslöser für diesen niedrigen Flächenumsatz ist dabei insbesondere das Fehlen größerer Abschlüsse: Leipzigs Wirtschaft präsentiert sich zwar seit Jahren ausgesprochen stabil. Auch steigt die Beschäftigtenzahl überdurchschnittlich und viele Büroflächennachfrager agieren expansiv. Dennoch fehlte es 2013 in Leipzig an überdurchschnittlichen Impulsen. Das liegt nach Analysen von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u.a. daran, „dass es in Leipzig nach wie vor schwer ist, in signifikantem Umfang Investorenkapital in die Stadt zu locken.“ Leipzig wächst vor allem aus eigener Kraft durch die Ansiedlung und Expansion von neuen bzw. jungen Unternehmen.
Diese Nachfrage gerade durch die jungen, neuen und wachsenden Unternehmen führt dazu, dass der Büroflächenverbrauch in Leipzig zunimmt (positive Nettoabsorption). „Jahr für Jahr“, erläutert Schmidt, „werden mehr Flächen in Anspruch genommen, als neu gebaut werden“. Dementsprechend sinkt der Leerstand. Standen in Leipzig Ende 2012 noch rd. 520.000 m² Bürofläche in Berlin leer, sank dieses Angebot im Jahresverlauf 2013 auf aktuell 480.000 Mio. m².
Die Verknappung an Flächen innerhalb des Rings führt darüber hinaus dazu, dass die Spitzenmieten auf EUR 12,-/m² (Ende 2012: EUR 11,50/m²) angestiegen sind.
Ausblick 2014
• „Leipzigs Wirtschaft und auch der Bürostandort haben deutlich mehr Potential, als der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 vermuten lässt“, so Kathleen Haubold, Leiterin Gewerbliche Vermietung AENGEVELT Leipzig, und ergänzt: „Dennoch halten sich viele Kapitalgeber mit einem Engagement in Leipzig zurück. Deshalb wird Leipzig auch 2014 vorwiegend aus eigener Kraft wachsen. Entsprechend erwarten wir 2014 einen moderat wachsenden Büroflächenumsatz um rd. 70.000 m².“
• Angesichts eines auch 2014 anhaltenden Büroflächenmehrverbrauchs durch Unternehmensgründungen, -neuansiedlungen bzw. -expansionen ist auch weiterhin mit einem deutlichen Abbau der Leerstände zu rechnen: Bis Ende 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen Rückgang des Leerstands auf rd. 440.000 m² Bürofläche.
• Die Spitzenmiete liegt derzeit bei EUR 12,-/m². Hier zeichnet sich 2014 eine Stabilisierung auf diesem Niveau ab.
Nur zwei Abschlüsse über 2000 m²
• In Leipzig wurden im Jahresverlauf nur zwei Abschlüsse über 2.000 m² (2012: sechs Abschlüsse) registriert und nur sieben Abschlüsse zwischen 1.000 m² und 2.000 m² (2012: 13 Abschlüsse).
• Insgesamt entfielen auf Abschlüsse in dem Flächensegment 1.000 m² und größer lediglich rd. 19.800 m²: Im Vorjahr waren es 41.300 m² bzw. 21.500 m² mehr. Damit entfiel 2013 noch nicht einmal ein Drittel (32%) des Flächenumsatzes auf die Größenklasse Flächenzuschnitte 1.000 m² und größer. 2012 wurden mit diesen Flächenzuschnitten fast die Hälfte (46%) des Leipziger Büroflächenumsatzes kontrahiert.
• Abschlüsse im kleinteiligen Segment dominierten hingegen das Marktgeschehen, so wurden z.B. über 83% der Mietverträge (2012: 71%) im Mietgrößensegment unter 250 m² registriert (2012: 71%).
• Auf die kleineren Zuschnitte verteilt sich der Büroflächenumsatz wie folgt: Auf Flächen bis 250 m² entfielen 2013 rd. 24.000 m² (2012: 21.800 m²), auf Flächen zwischen 250 m² bis 500 m² rd. 10.400 m² (2012: 11.400 m²) und auf Flächen zwischen 500 m² bis 1.000 m² rd. 8.800 m² (2012: 15.500 m²)
Dominierende Nachfrage von Dienstleistern
• 2013 waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit rd. 48% (gemessen am gesamten Flächenumsatz) die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden im Jahresverlauf rd. 30.100 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahreszeitraum lag die Flächenumsatzquote bei 38% bzw. rd. 33.700 m².
• An zweiter Stelle folgen die Flächenumsätze, die durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand generiert wurden. Rd. 10.600 m² Bürofläche bzw. 17% des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf dieses Segment (2012: 17.200 m² bzw. 19%).
• Annähernd in derselben Größenordnung liegen die Flächenumsätze der sonstigen Nachfrager, denen auch Handels- und Industrieunternehmen zugeordnet sind. Diese Gruppe kontrahierte 2013 rd. 17% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes. Der Flächenumsatz belief sich auf rd. 10.500 m² Bürofläche (2012: 18.200 m² bzw. 20%).
• Auf die Gruppe der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen entfielen rd. 7.900 m² bzw. 13% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2012: 13.700 m² bzw. 15%).
• Relativ schwachen war der durch Finanzdienstleister und Versicherungen kontrahierte Büroflächenumsatz mit rd. 3.900 m² rd. 6% zum gesamten Flächenumsatz in Leipzig bei (2012: 7.200 bzw. 8%m²).
Umsatz nach Lagen
• In Leipzig konzentrierte sich der Büroflächenumsatz 2013 auf die Cityrandbereiche. Hier wurde ein Umsatzanteil von rd. 72% bzw. knapp 45.100 m² Bürofläche kontrahiert (2012: 58% bzw. 52.300 m²).
• Auf die Innenstadtlagen entfielen rd. 25% bzw. 15.700 m² (2012: 26%: bzw. 23.500 m²) und auf die direkte Ringlage 2.200 m² bzw. 3% (2012: rd. 13.300m² bzw. 15%).
Dazu Kathleen Haubold: „Der rückläufige Umsatz in den Innenstadtlagen ist weniger auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen, als vielmehr auf die dort verfügbaren Flächen und Angebotsqualitäten.“
Kontinuierlicher Rückgang der Leerstände
• Die Büroflächenleerstände sind binnen Jahresfrist erneut gesunken und betragen derzeit rd. 480.000 m² (Ende 2012: rd. 520.000 m²).
• Die Leerstandquote sank binnen Jahresfrist von 15,6% auf 14,3%.
Spitzenmiete stabil – Durchschnittsmieten steigen
• Im Spitzensegment bleibt das Angebot knapp. Dementsprechend ist die Spitzenmiete leicht auf EUR 12,-/m² gestiegen (2012: 11,50/m²).
• Bei den Durchschnittsmieten in der City ist eine andere Entwicklung zu beobachten: Hier gab die Durchschnittsmiete leicht von EUR 8,20/m² auf EUR 8,-/m² nach. Diese Entwicklung ist allerdings qualitätsbedingt und nicht Folge eines gesunkenen Mietniveaus.
• Das Niveau der Durchschnittsmieten am Cityrand zog hingegen an. Lag es zum Jahreswechsel 2012/2013 noch bei EUR 6,20/m², analysierte AENGEVELT-RESEARCH Ende 2013 EUR 6,60/m².
