15.01.2014 Hotelinvestmentmarkt Deutschland mit bestem Ergebnis seit 2007
2013 belief sich das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt* auf rund 1,6 Mrd. Euro, damit kann das beste Jahresergebnis seit 2007 notiert werden. Der Vorjahreswert (1,2 Mrd. Euro) wurde um über 30 % getoppt. Auch die Anzahl der Transaktionen (2013: 60) hat deutlich zugelegt und schlägt gegenüber 2012 mit einem Plus von 43 % zu Buche. "Einmal mehr ist das letzte auch das stärkste Quartal: mit 685 Mio. Euro kam es auf einen Anteil von 43 % am Gesamttransaktionsvolumen. Insbesondere der starke Anlagedruck verschiedener Käufergruppen forciert diese Entwicklung", so Ursula Kriegl, Head of Hotels & Hospitality Group von Jones Lang LaSalle, Germany.
Kleinere Einzeltransaktionen gefragt
Die Anzahl der Einzeltransaktionen hat gegenüber dem Vorjahr um fast 50% zugelegt. 52 Einzelhotels (2012: 35) wechselten den Eigentümer und generierten ein Volumen von rund 1,07 Mrd. Euro, entsprechend rund zwei Drittel des Gesamtvolumens 2013.
Gemessen am Volumen hat sich der Umsatz der Einzeltransaktionen zum Vorjahr allerdings nur um rund 53 Mio. Euro (+ 5%) erhöht. "Während im Jahr 2012 insbesondere im letzten Quartal große Einzelinvestments über die Bühne gingen - teilweise über 100 Mio. Euro - waren großvolumige Einzeltransaktionen 2013 eher Mangelware", so Ursula Kriegl. Rückläufig war dadurch 2013 die durchschnittliche Transaktionsgröße: 21 Mio. Euro nach rund 28,5 Mio. Euro im Vorjahr.
- Im November hat die Deka Immobilien für rund 40 Mio. Euro das Arcotel Onyx in Hamburg von der Strabag Real Estate übernommen. Deka bringt die Immobilie in den ausschließlich an institutionelle Investoren gerichteten Fonds WestInvest Target Select Hotel ein
- Im Herbst wurde das NH Hotel Düsseldorf City Nord für rund 37 Mio. Euro von der Schroder Property Investment Management GmbH an den Real Estate Fund I der britischen Internos Global Investors verkauft
- Das Hotel Meliá Düsseldorf am Hofgarten ging für 35 Mio. Euro in den Besitz von Union Investment für ihren Spezialfonds UniImmo Deutschland über. Verkäufer war TMW Pramerica World Fund
Auch Hotel-Portfoliotransaktionen legen deutlich zu
Insgesamt wurden 2013 38 Hotels in sieben Portfoliotransaktionen und einer Hoteltransaktion im Rahmen einer Mixed-Use-Portfoliotransaktion gehandelt. Das Gesamtvolumen erreichte 530 Mio. Euro und lag damit mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr. Allein rund 300 Mio. Euro entfielen dabei auf die bereits im Frühjahr 2013 durchgeführte QMH Portfolio-Transaktion, bei der 20 Hotels in Deutschland an die israelische Hotelgesellschaft Fattal Group verkauft wurden. Darüber hinaus wurden im April zwei Art'otels in Berlin im Paket für rund 23 Mio. Euro von Mountain Capital an die britische Hotelbetreibergesellschaft PPHE Hotel Group veräußert. Weitere Beispiele:
- Fünf betreiberfreie Hotels in Limburg (99 Zimmer), Günzburg (100 Zimmer), Wuppertal (130 Zimmer), Amberg (110 Zimmer) und Coburg (123 Zimmer). wurden von der österreichischen Hotelgesellschaft Vienna International von der Arcadia Hotelgesellschaft übernommen.
- An einen zur Deka gehörenden Investmentfonds der WestInvest verkaufte die GBI AG in Nürnberg zwei Hotelprojekte, das Hampton by Hilton (80 Zimmer) und Holiday Inn Express (124 Zimmer), die ab Herbst 2014 von Foremost Hospitality betrieben werden.
- Die HR Group aus Berlin hat drei Hotels der Marke Mercure erworben. Dabei handelt es sich um das Mercure München Neuperlach (245 Zimmer), das Mercure Frankfurt Eschborn Ost (224 Zimmer) und das Mercure Frankfurt Airport (150 Zimmer).
- Union Investment hat im Oktober für ihren Spezialfonds UII Hotel Nr. 1 drei Hotels der Budgethotelkette Motel One gekauft. Das Portfolio umfasst die Häuser "Düsseldorf Hauptbahnhof", "Frankfurt East Side" und "Stuttgart-Feuerbach". Dabei handelt es sich um die erste Portfoliotransaktion der Motel One Gruppe, die im Sale-and-Leaseback durchgeführt wurde. Insgesamt umfasst dieses Portfolio 693 Zimmer.
"Aufgrund leicht verbesserter Finanzierungsmöglichkeiten für großvolumige Ankäufe ist zu erwarten, dass sich das Transaktionsvolumen im Portfoliobereich in 2014 noch weiter erhöhen wird", so Ursula Kriegl, zumal Verkaufsaktivitäten für zwei Portfolios bereits weit fortgeschritten seien.
Institutionelle und vermögende Privatpersonen dominieren die Anlageaktivitäten
Das Gros der Investoren in 2013 waren institutionelle Anleger und finanzierungsunabhängige vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individual - HNWI). Insgesamt zeichnen diese Gruppen für 40 der insgesamt 60, damit also für zwei Drittel der getätigten Hoteltransaktionen, verantwortlich. Gemessen am Gesamtvolumen haben diese Gruppen zusammengerechnet 808 Mio. Euro umgesetzt (rund 50%). Weitere Käufergruppen sind Hotelbetreiber (7 Transaktionen), Entwicklungsgesellschaften (5) und Property Companies zusammen mit Private Equity Gesellschaften (8).
Deutsche Investoren mit den meisten Transaktionen
Gemessen an der Anzahl der Transaktionen dominieren inländische Käufer mit einem Anteil von rund 58% (2012: 36 %) das Geschehen. Dabei summierten sich 35 Transaktionen auf ein Gesamtvolumen von rund 825 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 51%. Weitere Käufer stammten, bis auf den Erwerber des Golden Tulip Hotel in Offenbach mit 250 Zimmer aus China, allesamt aus der Region EMEA.
Der Fokus der Einzeltransaktionen lag mit rund 50% auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart. "Vereinzelte Transaktionen zeigen aber, dass auch kleinere Städte immer mehr in den Focus rücken", bemerkt Kriegl. So wurden in 2013 auch Hotelverkäufe beispielsweise in Bonn, Baden-Baden, Halle, Nürnberg oder St. Peter Ording registriert.
Pachtverträge die Regel bei Hoteltransaktionen
Auch 2013 blieb es dabei: Transaktionen mit Hotels auf Pachtvertragsbasis kennzeichneten zu einem hohen Maße den Markt. "Damit setzen Anlegergruppen wie institutionelle Fonds, die insbesondere dem Investitionsgesetz unterliegen und lediglich Erträge aus Vermietung und Verpachtung generieren dürfen, und vermögende Privatpersonen weiterhin auf Anlagen mit einem gesicherten Kapitalfluss. Wichtig dabei bleibt grundsätzlich die Bonität der Betreibergesellschaft", so Ursula Kriegl. Alternativ wurden betreiberfreie Hotelverkäufe durchgeführt. Verkäufe von Managementverträgen bleiben dagegen die Ausnahme.
2014 mit einem weiteren Top-Ergebnis?
In 2014 wird sich insgesamt an den erfreulichen Entwicklungen auf dem deutschen Hotelinvestment-markt nichts ändern. "Vorausgesetzt natürlich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen halten, was sie derzeit versprechen. Dann könnte das Transaktionsvolumen sogar das Topergebnis des Vorjahres übertreffen - aber bis dahin sind es noch 12 spannende Monate ", so Ursula Kriegl. Und weiter: "Anleger liebäugeln weiterhin mit sicheren Sachwerten und dazu gehört auch die adäquate Hotelimmobilie."
Kleinere Einzeltransaktionen gefragt
Die Anzahl der Einzeltransaktionen hat gegenüber dem Vorjahr um fast 50% zugelegt. 52 Einzelhotels (2012: 35) wechselten den Eigentümer und generierten ein Volumen von rund 1,07 Mrd. Euro, entsprechend rund zwei Drittel des Gesamtvolumens 2013.
Gemessen am Volumen hat sich der Umsatz der Einzeltransaktionen zum Vorjahr allerdings nur um rund 53 Mio. Euro (+ 5%) erhöht. "Während im Jahr 2012 insbesondere im letzten Quartal große Einzelinvestments über die Bühne gingen - teilweise über 100 Mio. Euro - waren großvolumige Einzeltransaktionen 2013 eher Mangelware", so Ursula Kriegl. Rückläufig war dadurch 2013 die durchschnittliche Transaktionsgröße: 21 Mio. Euro nach rund 28,5 Mio. Euro im Vorjahr.
- Im November hat die Deka Immobilien für rund 40 Mio. Euro das Arcotel Onyx in Hamburg von der Strabag Real Estate übernommen. Deka bringt die Immobilie in den ausschließlich an institutionelle Investoren gerichteten Fonds WestInvest Target Select Hotel ein
- Im Herbst wurde das NH Hotel Düsseldorf City Nord für rund 37 Mio. Euro von der Schroder Property Investment Management GmbH an den Real Estate Fund I der britischen Internos Global Investors verkauft
- Das Hotel Meliá Düsseldorf am Hofgarten ging für 35 Mio. Euro in den Besitz von Union Investment für ihren Spezialfonds UniImmo Deutschland über. Verkäufer war TMW Pramerica World Fund
Auch Hotel-Portfoliotransaktionen legen deutlich zu
Insgesamt wurden 2013 38 Hotels in sieben Portfoliotransaktionen und einer Hoteltransaktion im Rahmen einer Mixed-Use-Portfoliotransaktion gehandelt. Das Gesamtvolumen erreichte 530 Mio. Euro und lag damit mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr. Allein rund 300 Mio. Euro entfielen dabei auf die bereits im Frühjahr 2013 durchgeführte QMH Portfolio-Transaktion, bei der 20 Hotels in Deutschland an die israelische Hotelgesellschaft Fattal Group verkauft wurden. Darüber hinaus wurden im April zwei Art'otels in Berlin im Paket für rund 23 Mio. Euro von Mountain Capital an die britische Hotelbetreibergesellschaft PPHE Hotel Group veräußert. Weitere Beispiele:
- Fünf betreiberfreie Hotels in Limburg (99 Zimmer), Günzburg (100 Zimmer), Wuppertal (130 Zimmer), Amberg (110 Zimmer) und Coburg (123 Zimmer). wurden von der österreichischen Hotelgesellschaft Vienna International von der Arcadia Hotelgesellschaft übernommen.
- An einen zur Deka gehörenden Investmentfonds der WestInvest verkaufte die GBI AG in Nürnberg zwei Hotelprojekte, das Hampton by Hilton (80 Zimmer) und Holiday Inn Express (124 Zimmer), die ab Herbst 2014 von Foremost Hospitality betrieben werden.
- Die HR Group aus Berlin hat drei Hotels der Marke Mercure erworben. Dabei handelt es sich um das Mercure München Neuperlach (245 Zimmer), das Mercure Frankfurt Eschborn Ost (224 Zimmer) und das Mercure Frankfurt Airport (150 Zimmer).
- Union Investment hat im Oktober für ihren Spezialfonds UII Hotel Nr. 1 drei Hotels der Budgethotelkette Motel One gekauft. Das Portfolio umfasst die Häuser "Düsseldorf Hauptbahnhof", "Frankfurt East Side" und "Stuttgart-Feuerbach". Dabei handelt es sich um die erste Portfoliotransaktion der Motel One Gruppe, die im Sale-and-Leaseback durchgeführt wurde. Insgesamt umfasst dieses Portfolio 693 Zimmer.
"Aufgrund leicht verbesserter Finanzierungsmöglichkeiten für großvolumige Ankäufe ist zu erwarten, dass sich das Transaktionsvolumen im Portfoliobereich in 2014 noch weiter erhöhen wird", so Ursula Kriegl, zumal Verkaufsaktivitäten für zwei Portfolios bereits weit fortgeschritten seien.
Institutionelle und vermögende Privatpersonen dominieren die Anlageaktivitäten
Das Gros der Investoren in 2013 waren institutionelle Anleger und finanzierungsunabhängige vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individual - HNWI). Insgesamt zeichnen diese Gruppen für 40 der insgesamt 60, damit also für zwei Drittel der getätigten Hoteltransaktionen, verantwortlich. Gemessen am Gesamtvolumen haben diese Gruppen zusammengerechnet 808 Mio. Euro umgesetzt (rund 50%). Weitere Käufergruppen sind Hotelbetreiber (7 Transaktionen), Entwicklungsgesellschaften (5) und Property Companies zusammen mit Private Equity Gesellschaften (8).
Deutsche Investoren mit den meisten Transaktionen
Gemessen an der Anzahl der Transaktionen dominieren inländische Käufer mit einem Anteil von rund 58% (2012: 36 %) das Geschehen. Dabei summierten sich 35 Transaktionen auf ein Gesamtvolumen von rund 825 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 51%. Weitere Käufer stammten, bis auf den Erwerber des Golden Tulip Hotel in Offenbach mit 250 Zimmer aus China, allesamt aus der Region EMEA.
Der Fokus der Einzeltransaktionen lag mit rund 50% auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart. "Vereinzelte Transaktionen zeigen aber, dass auch kleinere Städte immer mehr in den Focus rücken", bemerkt Kriegl. So wurden in 2013 auch Hotelverkäufe beispielsweise in Bonn, Baden-Baden, Halle, Nürnberg oder St. Peter Ording registriert.
Pachtverträge die Regel bei Hoteltransaktionen
Auch 2013 blieb es dabei: Transaktionen mit Hotels auf Pachtvertragsbasis kennzeichneten zu einem hohen Maße den Markt. "Damit setzen Anlegergruppen wie institutionelle Fonds, die insbesondere dem Investitionsgesetz unterliegen und lediglich Erträge aus Vermietung und Verpachtung generieren dürfen, und vermögende Privatpersonen weiterhin auf Anlagen mit einem gesicherten Kapitalfluss. Wichtig dabei bleibt grundsätzlich die Bonität der Betreibergesellschaft", so Ursula Kriegl. Alternativ wurden betreiberfreie Hotelverkäufe durchgeführt. Verkäufe von Managementverträgen bleiben dagegen die Ausnahme.
2014 mit einem weiteren Top-Ergebnis?
In 2014 wird sich insgesamt an den erfreulichen Entwicklungen auf dem deutschen Hotelinvestment-markt nichts ändern. "Vorausgesetzt natürlich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen halten, was sie derzeit versprechen. Dann könnte das Transaktionsvolumen sogar das Topergebnis des Vorjahres übertreffen - aber bis dahin sind es noch 12 spannende Monate ", so Ursula Kriegl. Und weiter: "Anleger liebäugeln weiterhin mit sicheren Sachwerten und dazu gehört auch die adäquate Hotelimmobilie."
