17.01.2014 Hamburg erreicht höchstes Investmentvolumen seit 2007
Der Hamburger Investmentmarkt erzielte im Jahr 2013 ein Investitionsvolumen von fast 2,7 Mrd. €. Damit liegt die Hansestadt nicht nur deutlich über dem Vorjahresergebnis (+24 %), sondern auch knapp 13 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Lediglich in den Boomjahren 2006 und 2007 wurden noch höhere Volumina verzeichnet. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Ausschlaggebend für dieses hervorragende Ergebnis war zum einen ein lebhafter Markt mit einer sehr hohen Anzahl an kleinen und großen Investments, zum anderen aber auch ein hoher Anteil von Immobilien, die im Rahmen von Paketverkäufen verkauft wurden (29 %)“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die größten Transaktionen des Jahres waren das Kontor-Portfolio (Hauptmieter Haspa) sowie der Verkauf der Projektentwicklung Stadthöfe für fast 220 Mio. €. Beide Deals fielen in das vierte Quartal, das mit einem Umsatz von 929 Mio. € nur knapp die Milliardengrenze verfehlt hat.
Bei der Verteilung des Investmentumsatzes nach Größenklassen ist besonders bemerkenswert, dass sich das Gesamtvolumen vergleichsweise homogen über die einzelnen Segmente verteilt. Zwar liegen die großvolumigen Abschlüsse über 50 Mio. € mit knapp 39 % und damit über einer Milliarde Euro deutlich vorn, darüber hinaus erreichen aber auch alle anderen Segmente jeweils mehr als eine halbe Milliarde Euro und liegen im Bereich um 20 %. Lediglich im Segment zwischen 25 und 50 Mio. € wurde insgesamt weniger umgesetzt als im Vorjahr (-17 %), alle anderen Größenklassen können dagegen absolut zulegen. Dabei ist besonders erfreulich, dass auch die kleinen Abschlüsse unter 10 Mio. € – selbst bei Außerachtlassung der Kontor-Objekte – gegenüber 2012 noch einmal spürbar zulegen konnten.
Bei den Käufergruppen lagen 2013 die Privatinvestoren an erster Position, was neben einigen größeren Deals in erster Linie an einer hohen Transaktionsanzahl liegt. Sie erreichen 26 % und verdreifachen damit ihr Vorjahresvolumen. Immobilien AGs landen durch einige großvolumige Deals auf dem zweiten Rang (16 %), Spezialfonds folgen mit rund 15 % und Equity/Real Estate Funds steuern weitere 14 % bei. Zusammen mit den Pensionskassen (rund 12 %) sind diese fünf Anlegergruppen allein für mehr als 82 % des Gesamtvolumens verantwortlich. Ausländische Investoren legten mit über einem Fünftel der Investments wieder etwas mehr Kapital in der Hansestadt an als im Vorjahr (18 %). Im Vergleich mit den anderen großen Investmentstandorten ist dies jedoch ein eher niedriger Wert.
Equity/Real Estate Funds bei Verkäufern vorn – CityLagen am beliebtesten
Das Ranking auf Verkäuferseite führen Equity/Real Estate Funds an, was unter anderem durch den Verkauf des Kontor-Portfolios mit gut 23 % bedingt ist. Damit schieben sie sich vor die noch im Vorjahr führenden Projektentwickler, die mit einem etwas geringeren Volumen (rund 22 %) auf dem zweiten Platz landen. Auch die auf dem dritten Rang liegenden Corporates profitieren mit dem Verkauf der Germanischen Lloyd-Zentrale in der HafenCity von einer Transaktion im dreistelligen Millionenbereich und erreichen gut 11 %. Alle folgenden Verkäufergruppen liegen im einstelligen Prozentbereich. Dazu gehören Immobilien AGs (6,5 %) sowie Spezialfonds und Privatanleger mit jeweils rund 6 %. Auch ausländische Verkäufer trennten sich 2013 von wesentlich mehr Objekten als im Vorjahr und sind für 36 % des Investitionsvolumens verantwortlich.
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Objektarten wird in Hamburg regelmäßig von Büroimmobilien angeführt. Mit gut 54 % wurde auch 2013 wieder mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens in diese Assetklasse investiert und damit noch einmal deutlich mehr als im Vorjahr. Einzelhandelsobjekte verlieren dagegen fast 10 Prozentpunkte und erreichen mit rund 18 % ein eher unterdurchschnittliches Ergebnis. Zwar wurde mit dem Alsterhaus ein Objekt im dreistelligen Millionenbereich verkauft, dennoch war das Angebot speziell im großvolumigen Bereich relativ gering. Durch mehrere größere Verkäufe schieben sich Hoteltransaktionen mit 7,5 % auf den dritten Platz vor und liegen damit wie schon 2012 vor den Logistikimmobilien (knapp 7 %). Diese können ihr Ergebnis jedoch ebenfalls erheblich steigern und verbuchen ein auch im bundesweiten Vergleich hohes Volumen.
Mit rund 42 % der Investments entfällt der größte Anteil auf die Citylagen. Sie liegen damit wieder deutlich über der Milliardengrenze, an der sie im Vorjahr nur knapp scheiterten. Die Nebenlagen folgen mit rund 32 % auf dem zweiten Platz und erzielen damit das höchste Ergebnis seit 2007. Unabhängig von den anteilig eingerechneten Immobilien aus dem Kontor-Portfolio wurden hier mit großem Abstand die meisten Objekte verkauft. Die Cityrandlagen bleiben hinter ihrem Vorjahresergebnis zurück, leisten mit knapp 23 % jedoch auch einen erheblichen Beitrag zum Gesamtergebnis. Die peripheren Lagen können nicht an ihr außergewöhnlich hohes Volumen aus dem Vorjahr (12 %) anknüpfen und bleiben mit rund 4 % deutlich darunter.
Nachdem die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien im Jahresverlauf konstant geblieben war, ist sie Ende 2013 noch einmal um 5 Basispunkte gesunken und liegt nun bei 4,65 %. Der hohe Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Core-Objekte spiegelt sich in dieser Entwicklung wider. Die Preise für Geschäftshäuser des Premiumsegments waren bereits Ende 2012 auf ein Rekordniveau von 4,10 % gesunken und haben sich seitdem auf dieser Höhe stabilisiert. Lediglich in München wird bei einer Spitzenrendite von 4,00 % noch mehr für ausgezeichnete Retailobjekte in Top-Lagen gezahlt. Für neuwertige, gut vermietete Logistikimmobilien liegt die Rendite in der Spitze weiterhin bei 6,60 % und ist damit schon seit mehreren Jahren konstant.
Auch für 2014 positive Aussichten
Der Hamburger Investmentmarkt zeichnete sich 2013 durch eine hohe Marktaktivität aus und erzielte erneut ein sehr hohes Investitionsvolumen, das schon im dritten Jahr in Folge über zwei Milliarden Euro liegt. „Auch 2014 wird sich am allgemeinen Marktumfeld mit einem niedrigen Zinsniveau voraussichtlich wenig ändern, wobei sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen eher verbessern sollten“, prognostiziert Marco Stahl. „Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Immobilien weiterhin eine der beliebtesten Anlageklasse bleiben, in die umfangreich investiert wird. Hamburg wird von dieser Entwicklung profitieren, sodass es aus heutiger Sicht nicht unrealistisch erscheint, ein Investmentvolumen im Bereich von 2,5 Mrd. € zu erzielen. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch weiterhin ein ausreichendes Angebot an langfristig vermieteten Top-Objekten in ausgezeichneten Lagen. Da sich die Netto-Spitzenrenditen aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks bereits auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau befinden, dürften sie sich im Jahresverlauf auf ihrem derzeitigen Niveau stabilisieren.“
„Ausschlaggebend für dieses hervorragende Ergebnis war zum einen ein lebhafter Markt mit einer sehr hohen Anzahl an kleinen und großen Investments, zum anderen aber auch ein hoher Anteil von Immobilien, die im Rahmen von Paketverkäufen verkauft wurden (29 %)“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die größten Transaktionen des Jahres waren das Kontor-Portfolio (Hauptmieter Haspa) sowie der Verkauf der Projektentwicklung Stadthöfe für fast 220 Mio. €. Beide Deals fielen in das vierte Quartal, das mit einem Umsatz von 929 Mio. € nur knapp die Milliardengrenze verfehlt hat.
Bei der Verteilung des Investmentumsatzes nach Größenklassen ist besonders bemerkenswert, dass sich das Gesamtvolumen vergleichsweise homogen über die einzelnen Segmente verteilt. Zwar liegen die großvolumigen Abschlüsse über 50 Mio. € mit knapp 39 % und damit über einer Milliarde Euro deutlich vorn, darüber hinaus erreichen aber auch alle anderen Segmente jeweils mehr als eine halbe Milliarde Euro und liegen im Bereich um 20 %. Lediglich im Segment zwischen 25 und 50 Mio. € wurde insgesamt weniger umgesetzt als im Vorjahr (-17 %), alle anderen Größenklassen können dagegen absolut zulegen. Dabei ist besonders erfreulich, dass auch die kleinen Abschlüsse unter 10 Mio. € – selbst bei Außerachtlassung der Kontor-Objekte – gegenüber 2012 noch einmal spürbar zulegen konnten.
Bei den Käufergruppen lagen 2013 die Privatinvestoren an erster Position, was neben einigen größeren Deals in erster Linie an einer hohen Transaktionsanzahl liegt. Sie erreichen 26 % und verdreifachen damit ihr Vorjahresvolumen. Immobilien AGs landen durch einige großvolumige Deals auf dem zweiten Rang (16 %), Spezialfonds folgen mit rund 15 % und Equity/Real Estate Funds steuern weitere 14 % bei. Zusammen mit den Pensionskassen (rund 12 %) sind diese fünf Anlegergruppen allein für mehr als 82 % des Gesamtvolumens verantwortlich. Ausländische Investoren legten mit über einem Fünftel der Investments wieder etwas mehr Kapital in der Hansestadt an als im Vorjahr (18 %). Im Vergleich mit den anderen großen Investmentstandorten ist dies jedoch ein eher niedriger Wert.
Equity/Real Estate Funds bei Verkäufern vorn – CityLagen am beliebtesten
Das Ranking auf Verkäuferseite führen Equity/Real Estate Funds an, was unter anderem durch den Verkauf des Kontor-Portfolios mit gut 23 % bedingt ist. Damit schieben sie sich vor die noch im Vorjahr führenden Projektentwickler, die mit einem etwas geringeren Volumen (rund 22 %) auf dem zweiten Platz landen. Auch die auf dem dritten Rang liegenden Corporates profitieren mit dem Verkauf der Germanischen Lloyd-Zentrale in der HafenCity von einer Transaktion im dreistelligen Millionenbereich und erreichen gut 11 %. Alle folgenden Verkäufergruppen liegen im einstelligen Prozentbereich. Dazu gehören Immobilien AGs (6,5 %) sowie Spezialfonds und Privatanleger mit jeweils rund 6 %. Auch ausländische Verkäufer trennten sich 2013 von wesentlich mehr Objekten als im Vorjahr und sind für 36 % des Investitionsvolumens verantwortlich.
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Objektarten wird in Hamburg regelmäßig von Büroimmobilien angeführt. Mit gut 54 % wurde auch 2013 wieder mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens in diese Assetklasse investiert und damit noch einmal deutlich mehr als im Vorjahr. Einzelhandelsobjekte verlieren dagegen fast 10 Prozentpunkte und erreichen mit rund 18 % ein eher unterdurchschnittliches Ergebnis. Zwar wurde mit dem Alsterhaus ein Objekt im dreistelligen Millionenbereich verkauft, dennoch war das Angebot speziell im großvolumigen Bereich relativ gering. Durch mehrere größere Verkäufe schieben sich Hoteltransaktionen mit 7,5 % auf den dritten Platz vor und liegen damit wie schon 2012 vor den Logistikimmobilien (knapp 7 %). Diese können ihr Ergebnis jedoch ebenfalls erheblich steigern und verbuchen ein auch im bundesweiten Vergleich hohes Volumen.
Mit rund 42 % der Investments entfällt der größte Anteil auf die Citylagen. Sie liegen damit wieder deutlich über der Milliardengrenze, an der sie im Vorjahr nur knapp scheiterten. Die Nebenlagen folgen mit rund 32 % auf dem zweiten Platz und erzielen damit das höchste Ergebnis seit 2007. Unabhängig von den anteilig eingerechneten Immobilien aus dem Kontor-Portfolio wurden hier mit großem Abstand die meisten Objekte verkauft. Die Cityrandlagen bleiben hinter ihrem Vorjahresergebnis zurück, leisten mit knapp 23 % jedoch auch einen erheblichen Beitrag zum Gesamtergebnis. Die peripheren Lagen können nicht an ihr außergewöhnlich hohes Volumen aus dem Vorjahr (12 %) anknüpfen und bleiben mit rund 4 % deutlich darunter.
Nachdem die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien im Jahresverlauf konstant geblieben war, ist sie Ende 2013 noch einmal um 5 Basispunkte gesunken und liegt nun bei 4,65 %. Der hohe Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Core-Objekte spiegelt sich in dieser Entwicklung wider. Die Preise für Geschäftshäuser des Premiumsegments waren bereits Ende 2012 auf ein Rekordniveau von 4,10 % gesunken und haben sich seitdem auf dieser Höhe stabilisiert. Lediglich in München wird bei einer Spitzenrendite von 4,00 % noch mehr für ausgezeichnete Retailobjekte in Top-Lagen gezahlt. Für neuwertige, gut vermietete Logistikimmobilien liegt die Rendite in der Spitze weiterhin bei 6,60 % und ist damit schon seit mehreren Jahren konstant.
Auch für 2014 positive Aussichten
Der Hamburger Investmentmarkt zeichnete sich 2013 durch eine hohe Marktaktivität aus und erzielte erneut ein sehr hohes Investitionsvolumen, das schon im dritten Jahr in Folge über zwei Milliarden Euro liegt. „Auch 2014 wird sich am allgemeinen Marktumfeld mit einem niedrigen Zinsniveau voraussichtlich wenig ändern, wobei sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen eher verbessern sollten“, prognostiziert Marco Stahl. „Es kann daher davon ausgegangen werden, dass Immobilien weiterhin eine der beliebtesten Anlageklasse bleiben, in die umfangreich investiert wird. Hamburg wird von dieser Entwicklung profitieren, sodass es aus heutiger Sicht nicht unrealistisch erscheint, ein Investmentvolumen im Bereich von 2,5 Mrd. € zu erzielen. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch weiterhin ein ausreichendes Angebot an langfristig vermieteten Top-Objekten in ausgezeichneten Lagen. Da sich die Netto-Spitzenrenditen aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks bereits auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau befinden, dürften sie sich im Jahresverlauf auf ihrem derzeitigen Niveau stabilisieren.“
