17.01.2014 Weniger Volumen, aber viel Bewegung auf dem Berliner Büromarkt
Gemessen am Büroflächenumsatz und Transaktionsvolumen haben die Player auf dem Berliner Markt den Rückwärtsgang eingelegt. 455.000 m² und 3,5 Mrd. Euro sind für Rüdiger Thräne, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Berlin, jedoch kein Grund, pessimistisch zu sein. "2013 wurden die Grenzen des Möglichen ausgelotet. Weder im Vermietungs- noch im Investment-Bereich konnte die Nachfrage potentieller Nutzer und Investoren angebotsseitig bedient werden. Und trotzdem haben wir viel Bewegung im Markt gesehen."
Kleinflächige Anmietungen
Die gute Nachricht aus der Hauptstadt - ein Plus von 18 % (über 540 Abschlüsse) bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem Vorjahr. Bis auf den Jahresanfang bewegten sich alle Quartale über den Vorjahreswerten, am deutlichsten in den letzten drei Monaten mit einem Zuwachs von 47 %. "Umzüge gab es also viele mit allerdings kleineren Flächengrößen", so Sven Scharke, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Berlin. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es fast keine Großabschlüsse über 10.000 m². Fünfstellig war nur der Eigennutzerdeal im 2. Quartal 2013 durch die Deutsche Rentenversicherung (25.000 m²) in Wilmersdorf. 2013 kommen die zehn größten Deals insgesamt auf noch nicht einmal 80.000 m² (2012: 170.000 m²). "Große Anmietungen jenseits der 10.000 m² sind natürlich ausschlaggebend für hohe Umsatzvolumina. Die Statistik in den letzten 10 Jahren weist 2012 in dieser Hinsicht als Ausnahmejahr aus", kommentiert Scharke. Damit ist der Umsatzrückgang 2013 gegenüber dem Vorjahr erklärt: dieser macht immerhin 16 % aus. Im 5-und 10-Jahresvergleich verringert sich das Minus auf nur noch 8 % bzw. 4 %. "Quantitativ limitiert die Angebotssituation mögliche Umzugsabsichten. Nutzer auf der Suche nach großen und hochwertigen Flächeneinheiten haben Probleme mit Alternativangeboten", so Scharke.
Unternehmensbezogene Dienstleister zurück an der Spitze
Zurück an der Spitze der Nutzerskala sind die unternehmensbezogenen Dienstleister, sowohl beim angemieteten Flächenvolumen (+ 20 % gegenüber dem Vorjahr) als auch bei der Anzahl der Mietverträge (+19 %). Auf ihr Konto gehen 21 % des Berliner Büroflächenumsatzes und mehr als ein Viertel der Mietverträge, größtenteils mit Flächenanmietungen im Bereich unter 500 m²: Aber sie tauchen auch zweimal unter den Top 10 Deals auf, darunter beispielsweise mit über 7.000 m² durch die Dussmann-Gruppe in Berlin Mitte
Die meisten Nutzer mieten in Berlin Mitte und Charlottenburg-Tiergarten an
"Die Heterogenität der Märkte in Berlin mit einem erheblichen Preisgefälle insbesondere innerhalb des S-Bahn-Ringes hat uns zu einer Neukonzeption der Teilmärkte bewogen", erklärt Scharke. Statt bislang zehn wird der Berliner Immobilienmarkt nun auf 16 Teilmärkte aufgeteilt, davon 11 innerhalb des S-Bahn-Rings, in dem sich 2013 fast 70 % des Umsatzes konkretisierte. "Diese Neuaufstellung birgt kundenseitig enorme Vorteile, weil wir unseren Nachfragern nun mit einer höheren Genauigkeit spezifische Details zu dem jeweils in Auge gefassten Standort liefern können." Die fünf umsatzstärksten Teilmärkte decken 65% des Gesamtvolumens ab, angeführt von "Mitte" und "Charlottenburg-Tiergarten", die allein auf fast ein Drittel der Mietvertragsabschlüsse kommen mit über 150.000 m².
"In den stark nachgefragten Lagen ist eine Verknappung von hochwertigen Flächen ein immer dringlicher werdendes Problem", so Scharke. Generell ist das Fertigstellungsvolumen in Berlin auf einem sehr niedrigen Niveau - von den 104.000 m² stehen nur noch knapp 10.000 m² zur Verfügung. "Neugeschaffener, hochwertiger Büroraum wird umgehend absorbiert. Märkte wie 'Mediaspree, und 'Europacity, sind aufgrund der Verfügbarkeit an Grundstücken und ihrer Zentralität die Bereiche, die zukünftig auch weiterhin im Fokus stehen werden." Vor diesem Hintergrund und einer gestiegenen Nettoabsorption ist die Leerstandsquote auf 8,2 % weiter gesunken. Auch 2014 wird die Leerstandsquote weiter sinken. Die Angebotsknappheit vor allem in den 1A-Teilmärkten (seit 2010 Rückgang um 15 %) wird sich möglicherweise 2014 auch in der Mietpreisgestaltung auswirken. "War die Spitzenmiete im vergangenen Jahr noch bei 22 Euro/m²/Monat ist 2014 eine Bewegung nach oben abzusehen." Bereits zugelegt hat die gewichtete Durchschnittsmiete für Flächen mit A-Qualität und zwar um 13 % auf 19,24 Euro. Demgegenüber bewegt sich die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt stabil bei 12,73 Euro.
Investmentaktivtäten auf hohem Niveau - Für große Deals fehlte aber das entsprechende Produkt
Ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro in Deutschlands Hauptstadt in 2013 ist gleichbedeutend einem Minus von 11% gegenüber dem Vorjahr (3,95 Mrd. Euro). Alexander Kropf zufolge, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Berlin, sei dieser Rückgang ausschließlich einem Angebotsmangel im Core-Segment geschuldet. "Die Nachfrage ist da, die Produkte fehlen", so Kropf. "Nur zu einem kleinen Teil können in- und ausländische Investoren den ihrem Profil entsprechenden Bedarf in Berlin decken", betont der Investmentexperte. Der Nachfragemarkt stehe in deutlicher Diskrepanz zum Angebotsmarkt.
Keine Transaktion über 200 Mio. Euro
Während die Anzahl der Transaktionen 2013 gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben ist, ist die durchschnittliche Transaktionsgröße von 30 Mio. Euro auf 27 Mio. Euro in 2013 zurückgegangen. Die ganz großen Transaktionen gab es in 2013 nicht. Zwar lagen sechs im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich (2012: 8), gänzlich fehlten die Big shots aber jenseits der 200 Mio. Euro. Das gab es zuletzt 2009. Die Top 5 summierten sich 2013 auf 763 Mio. Euro, ein Jahr zuvor machten sie über 1,3 Mrd. Euro aus. Deutlich mehr Bewegung als 2012 gab es im Preissegment zwischen 50 und 100 Mio. Euro: 15 Transaktionen hatten einen Gesamtwert von mehr als 1,1 Mrd. Euro (2012: 11 Transaktionen mit lediglich 650 Mio. Euro). "Das mittlere Investmentsegment wird dominiert von europäischen Privatinvestoren, Spezialfonds und deutschen institutionellen Investoren", so Alexander Kropf. Und weiter: "Wir registrieren speziell auch in diesem Segment ein zunehmendes Interesse von Privatinvestoren aus dem Ausland, die ihre bis dato vorherrschende Beobachterposition über kurz oder lang aufgeben und aktiv in den Bieter-Wettbewerb um Investments einsteigen werden." In diesem mittleren Segment seien auf jeden Fall die besten Preise zu erzielen: "Aufgrund des Investmentprofils privater Anleger oder von Spezialfonds sind höhere Einstiegspreise im Einzelfall deswegen gerechtfertigt, weil das Investment nicht kurzfristig gewinnorientiert gestaltet ist, sondern das Potential des Objekts längerfristig entwickelt werden kann."
Nur 1 x Büro unter den Top 5, aber insgesamt stärkste Assetklasse
Einen höheren Büroanteil als üblich hatte Berlin 2013 zu notieren. Während der 5-Jahresschnitt bei 37 % liegt, waren im vergangenen Jahr 56% zu notieren, damit gegenüber den übrigen Immobilienhochburgen immer noch leicht unterdurchschnittlich. Mit mehr als 1,96 Mrd. Euro liegen sie deutlich vor Einzelhandelsobjekten (899 Mio. Euro), die allerdings dreimal unter den Top 5 Transaktionen zu finden waren. Ihr Anteil ist im Vergleich zu den anderen BIG 6 überdurchschnittlich hoch, wird nur von Köln übertroffen. Gemischt genutzte Immobilien, in der Rangfolge der Nutzungsarten auf Platz 3, kommen auf einen Anteil von 11 %. Eine relativ marginale Rolle spielen mit Anteilen zwischen 1 und 3 % Logistikobjekte, Hotels und Grundstücksverkäufe.
Core+ und Value add Investments zusammen stärker als Core
Auffallend ist das Splitting der Investments nach Risikoklassen. Gleichauf mit der Isarmetropole in Bayern flossen an Spree und Havel lediglich 44% des Investmentvolumens in Core-Objekte, immerhin jedoch schon 27% in Core+ und 24% in Value Add. "In Anbetracht der nach wie vor vorhandenen Finanzierungsengpässe in diesen Bereichen ganz bemerkenswerte Volumina", kommentiert Kropf. Auf Grund der Unterversorgung mit geeigneten Core-Immobilien gäbe es ein gesteigertes Interesse an den anderen Risikoklassen, sogar auch an opportunistischen Investments. Dies werde sicherlich verstärkt in 2014 zu beobachten sein." Wegen des erfreulichen wirtschaftlichen Aufschwungs haben sich die Rahmendaten des Büromarktes enorm verbessert."
Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,25 % bzw. 5,70%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 55 bis 100 Basispunkte aus. "Die generelle Entwicklung des Berliner Vermietungsmarktes - der konstante Rückgang des Leerstands, die seit drei Jahren anhaltende überdurchschnittliche Nachfrage, der überproportionalen Anstieg der Durchschnittsmieten speziell bei A-Qualitäten - haben das Interesse der wertsteigerungsorientierten (Value Add) Investoren geweckt und mittlerweile verstärkt", so Kropf. Zunehmende Aktivitäten seien in 2014 zu erwarten.
Kleinflächige Anmietungen
Die gute Nachricht aus der Hauptstadt - ein Plus von 18 % (über 540 Abschlüsse) bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem Vorjahr. Bis auf den Jahresanfang bewegten sich alle Quartale über den Vorjahreswerten, am deutlichsten in den letzten drei Monaten mit einem Zuwachs von 47 %. "Umzüge gab es also viele mit allerdings kleineren Flächengrößen", so Sven Scharke, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Berlin. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es fast keine Großabschlüsse über 10.000 m². Fünfstellig war nur der Eigennutzerdeal im 2. Quartal 2013 durch die Deutsche Rentenversicherung (25.000 m²) in Wilmersdorf. 2013 kommen die zehn größten Deals insgesamt auf noch nicht einmal 80.000 m² (2012: 170.000 m²). "Große Anmietungen jenseits der 10.000 m² sind natürlich ausschlaggebend für hohe Umsatzvolumina. Die Statistik in den letzten 10 Jahren weist 2012 in dieser Hinsicht als Ausnahmejahr aus", kommentiert Scharke. Damit ist der Umsatzrückgang 2013 gegenüber dem Vorjahr erklärt: dieser macht immerhin 16 % aus. Im 5-und 10-Jahresvergleich verringert sich das Minus auf nur noch 8 % bzw. 4 %. "Quantitativ limitiert die Angebotssituation mögliche Umzugsabsichten. Nutzer auf der Suche nach großen und hochwertigen Flächeneinheiten haben Probleme mit Alternativangeboten", so Scharke.
Unternehmensbezogene Dienstleister zurück an der Spitze
Zurück an der Spitze der Nutzerskala sind die unternehmensbezogenen Dienstleister, sowohl beim angemieteten Flächenvolumen (+ 20 % gegenüber dem Vorjahr) als auch bei der Anzahl der Mietverträge (+19 %). Auf ihr Konto gehen 21 % des Berliner Büroflächenumsatzes und mehr als ein Viertel der Mietverträge, größtenteils mit Flächenanmietungen im Bereich unter 500 m²: Aber sie tauchen auch zweimal unter den Top 10 Deals auf, darunter beispielsweise mit über 7.000 m² durch die Dussmann-Gruppe in Berlin Mitte
Die meisten Nutzer mieten in Berlin Mitte und Charlottenburg-Tiergarten an
"Die Heterogenität der Märkte in Berlin mit einem erheblichen Preisgefälle insbesondere innerhalb des S-Bahn-Ringes hat uns zu einer Neukonzeption der Teilmärkte bewogen", erklärt Scharke. Statt bislang zehn wird der Berliner Immobilienmarkt nun auf 16 Teilmärkte aufgeteilt, davon 11 innerhalb des S-Bahn-Rings, in dem sich 2013 fast 70 % des Umsatzes konkretisierte. "Diese Neuaufstellung birgt kundenseitig enorme Vorteile, weil wir unseren Nachfragern nun mit einer höheren Genauigkeit spezifische Details zu dem jeweils in Auge gefassten Standort liefern können." Die fünf umsatzstärksten Teilmärkte decken 65% des Gesamtvolumens ab, angeführt von "Mitte" und "Charlottenburg-Tiergarten", die allein auf fast ein Drittel der Mietvertragsabschlüsse kommen mit über 150.000 m².
"In den stark nachgefragten Lagen ist eine Verknappung von hochwertigen Flächen ein immer dringlicher werdendes Problem", so Scharke. Generell ist das Fertigstellungsvolumen in Berlin auf einem sehr niedrigen Niveau - von den 104.000 m² stehen nur noch knapp 10.000 m² zur Verfügung. "Neugeschaffener, hochwertiger Büroraum wird umgehend absorbiert. Märkte wie 'Mediaspree, und 'Europacity, sind aufgrund der Verfügbarkeit an Grundstücken und ihrer Zentralität die Bereiche, die zukünftig auch weiterhin im Fokus stehen werden." Vor diesem Hintergrund und einer gestiegenen Nettoabsorption ist die Leerstandsquote auf 8,2 % weiter gesunken. Auch 2014 wird die Leerstandsquote weiter sinken. Die Angebotsknappheit vor allem in den 1A-Teilmärkten (seit 2010 Rückgang um 15 %) wird sich möglicherweise 2014 auch in der Mietpreisgestaltung auswirken. "War die Spitzenmiete im vergangenen Jahr noch bei 22 Euro/m²/Monat ist 2014 eine Bewegung nach oben abzusehen." Bereits zugelegt hat die gewichtete Durchschnittsmiete für Flächen mit A-Qualität und zwar um 13 % auf 19,24 Euro. Demgegenüber bewegt sich die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt stabil bei 12,73 Euro.
Investmentaktivtäten auf hohem Niveau - Für große Deals fehlte aber das entsprechende Produkt
Ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro in Deutschlands Hauptstadt in 2013 ist gleichbedeutend einem Minus von 11% gegenüber dem Vorjahr (3,95 Mrd. Euro). Alexander Kropf zufolge, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Berlin, sei dieser Rückgang ausschließlich einem Angebotsmangel im Core-Segment geschuldet. "Die Nachfrage ist da, die Produkte fehlen", so Kropf. "Nur zu einem kleinen Teil können in- und ausländische Investoren den ihrem Profil entsprechenden Bedarf in Berlin decken", betont der Investmentexperte. Der Nachfragemarkt stehe in deutlicher Diskrepanz zum Angebotsmarkt.
Keine Transaktion über 200 Mio. Euro
Während die Anzahl der Transaktionen 2013 gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben ist, ist die durchschnittliche Transaktionsgröße von 30 Mio. Euro auf 27 Mio. Euro in 2013 zurückgegangen. Die ganz großen Transaktionen gab es in 2013 nicht. Zwar lagen sechs im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich (2012: 8), gänzlich fehlten die Big shots aber jenseits der 200 Mio. Euro. Das gab es zuletzt 2009. Die Top 5 summierten sich 2013 auf 763 Mio. Euro, ein Jahr zuvor machten sie über 1,3 Mrd. Euro aus. Deutlich mehr Bewegung als 2012 gab es im Preissegment zwischen 50 und 100 Mio. Euro: 15 Transaktionen hatten einen Gesamtwert von mehr als 1,1 Mrd. Euro (2012: 11 Transaktionen mit lediglich 650 Mio. Euro). "Das mittlere Investmentsegment wird dominiert von europäischen Privatinvestoren, Spezialfonds und deutschen institutionellen Investoren", so Alexander Kropf. Und weiter: "Wir registrieren speziell auch in diesem Segment ein zunehmendes Interesse von Privatinvestoren aus dem Ausland, die ihre bis dato vorherrschende Beobachterposition über kurz oder lang aufgeben und aktiv in den Bieter-Wettbewerb um Investments einsteigen werden." In diesem mittleren Segment seien auf jeden Fall die besten Preise zu erzielen: "Aufgrund des Investmentprofils privater Anleger oder von Spezialfonds sind höhere Einstiegspreise im Einzelfall deswegen gerechtfertigt, weil das Investment nicht kurzfristig gewinnorientiert gestaltet ist, sondern das Potential des Objekts längerfristig entwickelt werden kann."
Nur 1 x Büro unter den Top 5, aber insgesamt stärkste Assetklasse
Einen höheren Büroanteil als üblich hatte Berlin 2013 zu notieren. Während der 5-Jahresschnitt bei 37 % liegt, waren im vergangenen Jahr 56% zu notieren, damit gegenüber den übrigen Immobilienhochburgen immer noch leicht unterdurchschnittlich. Mit mehr als 1,96 Mrd. Euro liegen sie deutlich vor Einzelhandelsobjekten (899 Mio. Euro), die allerdings dreimal unter den Top 5 Transaktionen zu finden waren. Ihr Anteil ist im Vergleich zu den anderen BIG 6 überdurchschnittlich hoch, wird nur von Köln übertroffen. Gemischt genutzte Immobilien, in der Rangfolge der Nutzungsarten auf Platz 3, kommen auf einen Anteil von 11 %. Eine relativ marginale Rolle spielen mit Anteilen zwischen 1 und 3 % Logistikobjekte, Hotels und Grundstücksverkäufe.
Core+ und Value add Investments zusammen stärker als Core
Auffallend ist das Splitting der Investments nach Risikoklassen. Gleichauf mit der Isarmetropole in Bayern flossen an Spree und Havel lediglich 44% des Investmentvolumens in Core-Objekte, immerhin jedoch schon 27% in Core+ und 24% in Value Add. "In Anbetracht der nach wie vor vorhandenen Finanzierungsengpässe in diesen Bereichen ganz bemerkenswerte Volumina", kommentiert Kropf. Auf Grund der Unterversorgung mit geeigneten Core-Immobilien gäbe es ein gesteigertes Interesse an den anderen Risikoklassen, sogar auch an opportunistischen Investments. Dies werde sicherlich verstärkt in 2014 zu beobachten sein." Wegen des erfreulichen wirtschaftlichen Aufschwungs haben sich die Rahmendaten des Büromarktes enorm verbessert."
Für Top-Büroprojekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität liegen die Anfangsrenditen durchschnittlich bei 5,25 % bzw. 5,70%. Der Abstand zur Spitzenrendite macht dabei 55 bis 100 Basispunkte aus. "Die generelle Entwicklung des Berliner Vermietungsmarktes - der konstante Rückgang des Leerstands, die seit drei Jahren anhaltende überdurchschnittliche Nachfrage, der überproportionalen Anstieg der Durchschnittsmieten speziell bei A-Qualitäten - haben das Interesse der wertsteigerungsorientierten (Value Add) Investoren geweckt und mittlerweile verstärkt", so Kropf. Zunehmende Aktivitäten seien in 2014 zu erwarten.
