20.01.2014 Drittbester jemals registrierter Investmentumsatz am Logistikmarkt
Der Logistikmarkt hat den Aufwärtstrend von 2012 eindrucksvoll bestätigt. Das Transaktionsvolumen in Logistik- und Light-Industrial-Objekte von knapp 2,76 Mrd. € brachte eine Umsatzsteigerung von gut 57 %. Dies ist das drittbeste jemals erfasste Ergebnis, der Durchschnittswert der letzten acht Jahre wurde um 37 % getoppt. Lediglich in den Boomjahren 2006 und 2007 lag der Umsatz noch höher. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
„Logistikimmobilien werden also zunehmend als attraktive Assetklasse wahrgenommen, die höhere Renditen ermöglicht als Büro- und Einzelhandelsobjekte“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies ist auch ein Grund, warum Großdeals im dreistelligen Millionenbereich deutlich häufiger getätigt werden als in der Vergangenheit.“ Auf Einzeldeals entfielen gut 1,62 Mrd. €, womit sie knapp 59 % zum Gesamtumsatz beigetragen haben. Sehr dynamisch entwickelten sich Portfolioverkäufe, deren Transaktionsvolumen sich auf gut 1,13 Mrd. € beläuft. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einer Steigerung um 166 %. In diesem Marktsegment konnten einige Abschlüsse über 100 Mio. € registriert werden.
Erfreulich ist, dass der Anstieg des Investmentvolumens von allen Größenklassen getragen wird. Dies spricht für eine breite und stabile Nachfragebasis. Der größte Anteil des Umsatzes entfällt auf Großdeals über 100 Mio. €, die 26 % zum Ergebnis beitragen und ihr absolutes Volumen mehr als verfünffacht haben. Platz zwei erreichen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € (knapp 25 %), allerdings dicht gefolgt von der Kategorie von 10 bis 25 Mio. €, auf die 22,5 % des Resultats entfallen. Wie in den letzten Jahren kommen auch kleine Deals unter 10 Mio. € auf einen bemerkenswerten Umsatzanteil (knapp 13 %).
Die 2012 führenden Spezialfonds setzten sich auch 2013 klar an die Spitze der Investorengruppen und kommen auf einen Umsatzanteil von 31 %. Etwas überraschend folgen private Anleger mit gut 18 %, die gerade im kleinteiligen Marktsegment sehr aktiv waren. Einen zweistelligen Anteil von gut 14 % weisen noch Equity/Real Estate Funds auf, die nahezu ausschließlich Portfolios erworben haben. Jeweils 7 bis gut 9 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Immobilienunternehmen, Corporates und Immobilien AGs. Diese Anlegertypen sind für knapp 90 % des Investmentvolumens verantwortlich. Bemerkenswert ist aber auch der deutlich gestiegene Anteil ausländischer Investoren, der 2013 einen Wert von 48 % erreicht.
Auch Ballungsräume profitieren - Spitzenrenditen weiter stabil
Besonders profitiert von der starken Nachfrage haben die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München), die den Investmentumsatz nahezu verdoppelt haben und auf rund 1,08 Mrd. € kommen. Am meisten investiert wurde in München (331 Mio. €). Aber auch Hamburg (235 Mio. €), Berlin (167 Mio. €) und Frankfurt (159 Mio. €) weisen erhebliche Transaktionsvolumina und Steigerungsraten auf. Umsatzzuwächse konnten auch in Köln (96 Mio. €) und Düsseldorf mit 80 Mio. € verzeichnet werden. Lediglich der Großraum Leipzig musste nach einem sehr guten Vorjahr spürbare Einbußen hinnehmen (-73 %).
Bislang haben sich die starke Nachfrage und die deutlich höheren Investmentumsätze noch nicht nachhaltig in Preissteigerungen niedergeschlagen. Zwar gibt es vereinzelt Deals mit besonderen Rahmenbedingungen, die etwas höhere Verkaufspreise erzielen, das grundsätzliche Renditeniveau ist aber stabil geblieben. Mit einer Netto-Spitzenrendite von 6,50 % bleibt Frankfurt damit der teuerste deutsche Standort. Gleichauf folgen Hamburg und München mit 6,60 %, vor Düsseldorf und Köln, wo 6,80 % anzusetzen sind. Nur unwesentlich geringere Preise sind in Berlin (6,85 %) zu zahlen Das Schlusslicht bildet Leipzig mit einer Spitzenrendite von 7,10 %.
Perspektiven
Die Perspektiven für 2014 stellen sich grundsätzlich positiv dar. Die prognostizierte konjunkturelle Belebung in Deutschland wird auch die Nachfrage nach Logistikflächen beflügeln. „Darüber hinaus dürfte die Logistikbranche überproportional von einer Erholung der Weltwirtschaft und damit wieder steigenden Handelsströmen profitieren. Für Investoren werden sich die Bedingungen für Logistik-Investments also weiter verbessern. Aus heutiger Sicht sind keine Anzeichen für eine kurzfristig deutliche Änderung des Zinsniveaus erkennbar. Auch dies spricht dafür, dass Immobilieninvestitionen für viele Anleger attraktiv bleiben und erhebliche Kapitalzuflüsse wahrscheinlich sind“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Vor diesem Hintergrund deutet für 2014 alles auf einen erneut hohen Investmentumsatz hin, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob das hervorragende Ergebnis des Vorjahres wieder ganz erreicht werden kann, bleibt aber abzuwarten. Bei einer gleichbleibend hohen Nachfrage ist nicht auszuschließen, dass die Renditen im Jahresverlauf unter Druck kommen könnten.“
„Logistikimmobilien werden also zunehmend als attraktive Assetklasse wahrgenommen, die höhere Renditen ermöglicht als Büro- und Einzelhandelsobjekte“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies ist auch ein Grund, warum Großdeals im dreistelligen Millionenbereich deutlich häufiger getätigt werden als in der Vergangenheit.“ Auf Einzeldeals entfielen gut 1,62 Mrd. €, womit sie knapp 59 % zum Gesamtumsatz beigetragen haben. Sehr dynamisch entwickelten sich Portfolioverkäufe, deren Transaktionsvolumen sich auf gut 1,13 Mrd. € beläuft. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einer Steigerung um 166 %. In diesem Marktsegment konnten einige Abschlüsse über 100 Mio. € registriert werden.
Erfreulich ist, dass der Anstieg des Investmentvolumens von allen Größenklassen getragen wird. Dies spricht für eine breite und stabile Nachfragebasis. Der größte Anteil des Umsatzes entfällt auf Großdeals über 100 Mio. €, die 26 % zum Ergebnis beitragen und ihr absolutes Volumen mehr als verfünffacht haben. Platz zwei erreichen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € (knapp 25 %), allerdings dicht gefolgt von der Kategorie von 10 bis 25 Mio. €, auf die 22,5 % des Resultats entfallen. Wie in den letzten Jahren kommen auch kleine Deals unter 10 Mio. € auf einen bemerkenswerten Umsatzanteil (knapp 13 %).
Die 2012 führenden Spezialfonds setzten sich auch 2013 klar an die Spitze der Investorengruppen und kommen auf einen Umsatzanteil von 31 %. Etwas überraschend folgen private Anleger mit gut 18 %, die gerade im kleinteiligen Marktsegment sehr aktiv waren. Einen zweistelligen Anteil von gut 14 % weisen noch Equity/Real Estate Funds auf, die nahezu ausschließlich Portfolios erworben haben. Jeweils 7 bis gut 9 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Immobilienunternehmen, Corporates und Immobilien AGs. Diese Anlegertypen sind für knapp 90 % des Investmentvolumens verantwortlich. Bemerkenswert ist aber auch der deutlich gestiegene Anteil ausländischer Investoren, der 2013 einen Wert von 48 % erreicht.
Auch Ballungsräume profitieren - Spitzenrenditen weiter stabil
Besonders profitiert von der starken Nachfrage haben die großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München), die den Investmentumsatz nahezu verdoppelt haben und auf rund 1,08 Mrd. € kommen. Am meisten investiert wurde in München (331 Mio. €). Aber auch Hamburg (235 Mio. €), Berlin (167 Mio. €) und Frankfurt (159 Mio. €) weisen erhebliche Transaktionsvolumina und Steigerungsraten auf. Umsatzzuwächse konnten auch in Köln (96 Mio. €) und Düsseldorf mit 80 Mio. € verzeichnet werden. Lediglich der Großraum Leipzig musste nach einem sehr guten Vorjahr spürbare Einbußen hinnehmen (-73 %).
Bislang haben sich die starke Nachfrage und die deutlich höheren Investmentumsätze noch nicht nachhaltig in Preissteigerungen niedergeschlagen. Zwar gibt es vereinzelt Deals mit besonderen Rahmenbedingungen, die etwas höhere Verkaufspreise erzielen, das grundsätzliche Renditeniveau ist aber stabil geblieben. Mit einer Netto-Spitzenrendite von 6,50 % bleibt Frankfurt damit der teuerste deutsche Standort. Gleichauf folgen Hamburg und München mit 6,60 %, vor Düsseldorf und Köln, wo 6,80 % anzusetzen sind. Nur unwesentlich geringere Preise sind in Berlin (6,85 %) zu zahlen Das Schlusslicht bildet Leipzig mit einer Spitzenrendite von 7,10 %.
Perspektiven
Die Perspektiven für 2014 stellen sich grundsätzlich positiv dar. Die prognostizierte konjunkturelle Belebung in Deutschland wird auch die Nachfrage nach Logistikflächen beflügeln. „Darüber hinaus dürfte die Logistikbranche überproportional von einer Erholung der Weltwirtschaft und damit wieder steigenden Handelsströmen profitieren. Für Investoren werden sich die Bedingungen für Logistik-Investments also weiter verbessern. Aus heutiger Sicht sind keine Anzeichen für eine kurzfristig deutliche Änderung des Zinsniveaus erkennbar. Auch dies spricht dafür, dass Immobilieninvestitionen für viele Anleger attraktiv bleiben und erhebliche Kapitalzuflüsse wahrscheinlich sind“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Vor diesem Hintergrund deutet für 2014 alles auf einen erneut hohen Investmentumsatz hin, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob das hervorragende Ergebnis des Vorjahres wieder ganz erreicht werden kann, bleibt aber abzuwarten. Bei einer gleichbleibend hohen Nachfrage ist nicht auszuschließen, dass die Renditen im Jahresverlauf unter Druck kommen könnten.“
