21.01.2014 Starker Jahresendspurt auf dem Kölner Investmentmarkt
Mit einem Investitionsvolumen von gut 1,08 Mrd. € erreicht der Kölner Investmentmarkt ein sehr starkes Ergebnis und kann den Vorjahreswert um knapp 92 % übertreffen. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 10 % überboten. Dass der Kölner Markt 2013 die Milliarden-Schwelle durchbrechen konnte, verdankt er nicht zuletzt einem fulminanten Jahresendspurt. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Insgesamt wurden vier der fünf Großabschlüsse über 50 Mio. € erst im vierten Quartal unterzeichnet. Bemerkenswert ist vor allem, dass gleich zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden – ein Marktsegment, das in der Domstadt in den letzten Jahren nicht oft vertreten war“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Objektverkäufe im Rahmen von Portfolios tragen einen Anteil von rund 15 % bei. Grundsätzlich zeigt sich, dass der Kölner Markt sowohl für deutsche als auch ausländische Investoren sehr interessant ist, wenn ein ausreichend hochwertiges Angebot verfügbar ist.“
Die Großabschlüsse über 50 Mio. € dominieren die Verteilung der Investments nach Größenklassen mit einem Anteil von gut 60 %. Dank der höheren Anzahl an Verträgen und der teils sehr hohen Volumina konnten sie ihre Führungsposition um fast 21 Prozentpunkte ausbauen. Es folgt die nächstkleinere Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, die 16 % zum Umsatz beiträgt und damit anteilig im ähnlichen Bereich wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum liegt. Eingebüßt haben die beiden kleinsten Größenklassen: rund 13 % erreichen Deals zwischen 10 und 25 Mio. € und gut 10 % entfallen auf das kleinste Segment bis 10 Mio. €. Dieser relative Rückgang ist als Auswirkung der dominanten Großabschlüsse zu betrachten, denn absolut hat sich die Anzahl der Deals in allen Größenklassen im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Die Marktaktivität ist somit in allen Kategorien sehr rege.
Während die offenen Fonds 2012 nicht als Investoren auftraten, führen sie 2013 die Käufergruppen an und steuern gut 34 % zum Investitionsvolumen bei. Durch den Erwerb der Neumarkt Galerie tätigten sie die größte Transaktion des Jahres. Etwas mehr als ein Viertel des Umsatzes entfällt auf Spezialfonds, die damit ebenfalls deutlich mehr investierten (+14 Prozentpunkte) als im Vorjahr. Auf Platz drei (11 %) liegen mit einer hohen Anzahl kleinerer Investitionen private Anleger, die ihre Führungsposition aus dem Vorjahr abgeben mussten. Es folgen Projektentwickler (gut 8 %) und die 2012 noch stark in Erscheinung getretenen Immobilien AGs (rund 7 %). Knapp 5 % entfallen auf Equity/Real Estate Funds. Ausländische Investoren waren mit rund 15 % am Transaktionsvolumen beteiligt, was der niedrigste Wert unter den Big Six und für Köln ein geringer Anteil ist.
Equity/Real Estate Funds verkauften am meisten – Citylage auf Platz eins
Auf Verkäuferseite liegen Equity/Real Estate Funds mit 34 % an der Spitze. Aus ihren Reihen erfolgte unter anderem der Verkauf der Neumarkt Galerie. An zweiter Position folgen nicht überraschend Projektentwickler, die auf einen Anteil von 24 % kommen. Offene Fonds haben mehrere Objekte im zweistelligen Millionenbereich veräußert, sodass sie mit rund 12 % den dritten Platz belegen, wohingegen sie im Vorjahr nicht als Verkäufer in Erscheinung traten. Dies gilt ebenso für Pensionskassen, die nun gut 9 % zum Umsatz beitragen. Die dahinter liegenden Banken verlieren über 21 Prozentpunkte und kommen nur noch auf einen Anteil von circa 4 %, fast gleichauf mit Immobilien AGs. Insgesamt wurden knapp 36 % des Volumens von ausländischen Anlegern verkauft.
Büroobjekte waren auch 2013 mit rund 42 % des Investitionsvolumens wieder am beliebtesten, haben aber relativ betrachtet leicht eingebüßt (-3 Prozentpunkte). Einen großen Sprung haben hingegen Einzelhandels-Immobilien gemacht, die nun rund 41 % erreichen und damit fast gleichauf mit den Büroobjekten liegen. So entfallen 83 % des Umsatzes auf diese beiden Assetklassen. Gerade bei Einzelhandelsinvestments überstieg das Investoreninteresse in den letzten Jahren häufig die Verfügbarkeit großvolumiger Objekte in sehr guten Kölner Lagen. Der Verkauf der Neumarkt Galerie hat gezeigt, dass das Interesse ungebrochen ist. Auf Platz drei folgen Logistik- und Light-Industrial-Transaktionen, die knapp 9 % zum Gesamtumsatz beitragen. Rund 4 % des Ergebnisses entfallen darüber hinaus auf Hoteldeals. Anders als im Vorjahr spielten Entwicklungsgrundstücke 2013 nur eine marginale Rolle.
Die Investments nach Lagen werden klar von der City angeführt, auf die rund drei Viertel des Volumens entfallen. Darunter befinden sich alle Transaktionen über 50 Mio. €, die der Marktzone so zu einer deutlichen Anteilssteigerung um 20 Prozentpunkte verhelfen. Die Cityrandlagen halten annähernd ihr Niveau (16 %) und schieben sich um einen Platz auf den zweiten Rang vor. Deutlich weniger als im Vorjahr (-19 Prozentpunkte) entfällt mit knapp 7 % auf die Nebenlagen, die 2012 noch von einem Verkauf in Köln-Ossendorf profitieren konnten und wo jetzt viele kleinere Verträge abgeschlossen wurden. Die Peripherie kann wie auch schon 2012 nur gut 2 % zum Umsatz beitragen.
Nachdem die Netto-Spitzenrendite für hochwertige, vollvermietete Büroobjekte in ausgezeichneten Lagen bereits zum Vorjahresende nachgab, fiel sie im vierten Quartal 2013 noch einmal deutlich um 35 Basispunkte auf nun 4,85 %. Sie erreicht damit ein neues Rekordtief, womit sie den Tiefstand aus Mitte 2007 (4,90 %) noch um 5 Basispunkte unterbietet. Köln hat sich damit einen großen Schritt auf das Niveau der Büro-Spitzenrenditen der anderen Big-Six-Standorte zubewegt. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind ebenfalls leicht rückläufig und liegen mittlerweile bei 4,15 %. Gewohnt stabil zeigen sich die Top-Renditen für Logistikimmobilien in sehr guten Lagen. Dort werden für hochwertige, langfristig vermietete Objekte 6,80 % erzielt.
Angebot bestimmt weiterhin Investmentumsatz
Der Kölner Investmentmarkt hat sich 2013 hervorragend geschlagen und spürbar zu den größten deutschen Investmentstandorten aufgeschlossen. Hier zeigt sich ganz klar, dass Köln zur absoluten Top-Liga gehört und großes Investoreninteresse auf sich zieht, sobald ausreichend Produkt vorhanden ist. „Vor diesem Hintergrund wird auch die Entwicklung 2014 in nicht unerheblichem Maße davon beeinflusst werden, ob gerade im großvolumigen Marktsegment genügend Angebot vorhanden ist. Da sich gleichzeitig aber auch die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter verbessern werden, besteht eine realistische Chance, dass Köln auch 2014 die Milliarden-Hürde beim Transaktionsvolumen knacken kann. Da die Spitzenrenditen Ende 2013 noch einmal spürbar nachgegeben haben, ist im weiteren Verlauf von einer Stabilisierung auszugehen“, prognostiziert Jens Hoppe.
„Insgesamt wurden vier der fünf Großabschlüsse über 50 Mio. € erst im vierten Quartal unterzeichnet. Bemerkenswert ist vor allem, dass gleich zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden – ein Marktsegment, das in der Domstadt in den letzten Jahren nicht oft vertreten war“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Objektverkäufe im Rahmen von Portfolios tragen einen Anteil von rund 15 % bei. Grundsätzlich zeigt sich, dass der Kölner Markt sowohl für deutsche als auch ausländische Investoren sehr interessant ist, wenn ein ausreichend hochwertiges Angebot verfügbar ist.“
Die Großabschlüsse über 50 Mio. € dominieren die Verteilung der Investments nach Größenklassen mit einem Anteil von gut 60 %. Dank der höheren Anzahl an Verträgen und der teils sehr hohen Volumina konnten sie ihre Führungsposition um fast 21 Prozentpunkte ausbauen. Es folgt die nächstkleinere Größenklasse 25 bis 50 Mio. €, die 16 % zum Umsatz beiträgt und damit anteilig im ähnlichen Bereich wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum liegt. Eingebüßt haben die beiden kleinsten Größenklassen: rund 13 % erreichen Deals zwischen 10 und 25 Mio. € und gut 10 % entfallen auf das kleinste Segment bis 10 Mio. €. Dieser relative Rückgang ist als Auswirkung der dominanten Großabschlüsse zu betrachten, denn absolut hat sich die Anzahl der Deals in allen Größenklassen im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Die Marktaktivität ist somit in allen Kategorien sehr rege.
Während die offenen Fonds 2012 nicht als Investoren auftraten, führen sie 2013 die Käufergruppen an und steuern gut 34 % zum Investitionsvolumen bei. Durch den Erwerb der Neumarkt Galerie tätigten sie die größte Transaktion des Jahres. Etwas mehr als ein Viertel des Umsatzes entfällt auf Spezialfonds, die damit ebenfalls deutlich mehr investierten (+14 Prozentpunkte) als im Vorjahr. Auf Platz drei (11 %) liegen mit einer hohen Anzahl kleinerer Investitionen private Anleger, die ihre Führungsposition aus dem Vorjahr abgeben mussten. Es folgen Projektentwickler (gut 8 %) und die 2012 noch stark in Erscheinung getretenen Immobilien AGs (rund 7 %). Knapp 5 % entfallen auf Equity/Real Estate Funds. Ausländische Investoren waren mit rund 15 % am Transaktionsvolumen beteiligt, was der niedrigste Wert unter den Big Six und für Köln ein geringer Anteil ist.
Equity/Real Estate Funds verkauften am meisten – Citylage auf Platz eins
Auf Verkäuferseite liegen Equity/Real Estate Funds mit 34 % an der Spitze. Aus ihren Reihen erfolgte unter anderem der Verkauf der Neumarkt Galerie. An zweiter Position folgen nicht überraschend Projektentwickler, die auf einen Anteil von 24 % kommen. Offene Fonds haben mehrere Objekte im zweistelligen Millionenbereich veräußert, sodass sie mit rund 12 % den dritten Platz belegen, wohingegen sie im Vorjahr nicht als Verkäufer in Erscheinung traten. Dies gilt ebenso für Pensionskassen, die nun gut 9 % zum Umsatz beitragen. Die dahinter liegenden Banken verlieren über 21 Prozentpunkte und kommen nur noch auf einen Anteil von circa 4 %, fast gleichauf mit Immobilien AGs. Insgesamt wurden knapp 36 % des Volumens von ausländischen Anlegern verkauft.
Büroobjekte waren auch 2013 mit rund 42 % des Investitionsvolumens wieder am beliebtesten, haben aber relativ betrachtet leicht eingebüßt (-3 Prozentpunkte). Einen großen Sprung haben hingegen Einzelhandels-Immobilien gemacht, die nun rund 41 % erreichen und damit fast gleichauf mit den Büroobjekten liegen. So entfallen 83 % des Umsatzes auf diese beiden Assetklassen. Gerade bei Einzelhandelsinvestments überstieg das Investoreninteresse in den letzten Jahren häufig die Verfügbarkeit großvolumiger Objekte in sehr guten Kölner Lagen. Der Verkauf der Neumarkt Galerie hat gezeigt, dass das Interesse ungebrochen ist. Auf Platz drei folgen Logistik- und Light-Industrial-Transaktionen, die knapp 9 % zum Gesamtumsatz beitragen. Rund 4 % des Ergebnisses entfallen darüber hinaus auf Hoteldeals. Anders als im Vorjahr spielten Entwicklungsgrundstücke 2013 nur eine marginale Rolle.
Die Investments nach Lagen werden klar von der City angeführt, auf die rund drei Viertel des Volumens entfallen. Darunter befinden sich alle Transaktionen über 50 Mio. €, die der Marktzone so zu einer deutlichen Anteilssteigerung um 20 Prozentpunkte verhelfen. Die Cityrandlagen halten annähernd ihr Niveau (16 %) und schieben sich um einen Platz auf den zweiten Rang vor. Deutlich weniger als im Vorjahr (-19 Prozentpunkte) entfällt mit knapp 7 % auf die Nebenlagen, die 2012 noch von einem Verkauf in Köln-Ossendorf profitieren konnten und wo jetzt viele kleinere Verträge abgeschlossen wurden. Die Peripherie kann wie auch schon 2012 nur gut 2 % zum Umsatz beitragen.
Nachdem die Netto-Spitzenrendite für hochwertige, vollvermietete Büroobjekte in ausgezeichneten Lagen bereits zum Vorjahresende nachgab, fiel sie im vierten Quartal 2013 noch einmal deutlich um 35 Basispunkte auf nun 4,85 %. Sie erreicht damit ein neues Rekordtief, womit sie den Tiefstand aus Mitte 2007 (4,90 %) noch um 5 Basispunkte unterbietet. Köln hat sich damit einen großen Schritt auf das Niveau der Büro-Spitzenrenditen der anderen Big-Six-Standorte zubewegt. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind ebenfalls leicht rückläufig und liegen mittlerweile bei 4,15 %. Gewohnt stabil zeigen sich die Top-Renditen für Logistikimmobilien in sehr guten Lagen. Dort werden für hochwertige, langfristig vermietete Objekte 6,80 % erzielt.
Angebot bestimmt weiterhin Investmentumsatz
Der Kölner Investmentmarkt hat sich 2013 hervorragend geschlagen und spürbar zu den größten deutschen Investmentstandorten aufgeschlossen. Hier zeigt sich ganz klar, dass Köln zur absoluten Top-Liga gehört und großes Investoreninteresse auf sich zieht, sobald ausreichend Produkt vorhanden ist. „Vor diesem Hintergrund wird auch die Entwicklung 2014 in nicht unerheblichem Maße davon beeinflusst werden, ob gerade im großvolumigen Marktsegment genügend Angebot vorhanden ist. Da sich gleichzeitig aber auch die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter verbessern werden, besteht eine realistische Chance, dass Köln auch 2014 die Milliarden-Hürde beim Transaktionsvolumen knacken kann. Da die Spitzenrenditen Ende 2013 noch einmal spürbar nachgegeben haben, ist im weiteren Verlauf von einer Stabilisierung auszugehen“, prognostiziert Jens Hoppe.
