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23.01.2014 COMFORT veröffentlicht Marktanalyse für 60 Städte mit ihren Toplagen

Der Marktbericht stellt neben Prognosen zum Vermietungs- und Investmentmarkt 60 Städte mit relevanten Key Facts, Diagrammen sowie Perspektiven zu den 1A-Lagen mit deren Bedeutung für den Einzelhandel vor. „Die Nähe zum Kunden und zum Markt für Einzelhandelsimmobilien bilden das Fundament unserer Arbeit“, berichtet Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in Toplagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens, COMFORT.

Im 225 Seiten umfassenden Report sind sogar insgesamt 150 Städte ab einer Einwohnerzahl von 50.000 Einwohnern tabellarisch mit Angaben zu Mietpreisen, Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie die Einschätzung in Form eines neu konzipierten COMFORT-City Rankings aufgeführt. Darüber hinaus enthält der Report erstmalig Grafiken, die für die jewei¬lige Stadt Einzelhandels-Kaufkraft und Zentralität im Vergleich zu ihrer Stadtgrößenklasse aufzeigen.

Für das Jahr 2014 erwartet die COMFORT-Gruppe für den deutschen Einzelhandel eine Umsatzzunahme von wertmäßig knapp 3 % bzw. in realer Rechnung 1,5 %. So dürfte er nicht mehr nur ausgehend von seiner schieren Größe, sondern auch mit Blick auf seine Wachstumsentwicklung als nachhaltig hochinteressanter Standort, auf sich aufmerksam machen, konstatiert Olaf Petersen, der Chef-Researcher von COMFORT.

Es ist nicht überraschend, dass das am stärksten wachsende Segment der Online-Handel mit zweistelligen Wachstumsraten ist. Während zu Beginn ausschließlich die klassischen Versand¬händler oder neue
E-Commerce-Händler den Markt bestimmten, sind nun jedoch auch der stationäre Einzelhandel mit gezielten 'Multi-Channel-Strategien', Filialisten und selbständige Händler mit ihrem Leistungs- und Warenangebot 'online'. Insofern hält der Online-Handel immer stärkeren Einzug in den stationären Einzelhandel mit praktisch all seinen Branchen, neuen Anforderungen an die Läden und den Auftritt der Geschäfte. Der eine Kanal bedingt den anderen. Dabei wird die Differenzierung vom Wettbewerb immer wichtiger.

Die aktuell ermittelten COMFORT-Zahlen zur Entwicklung in den über 60 TOP-Innenstädten belegen eine insgesamt klar positive Entwicklung für den dort vertretenen stationären Einzelhandel. Gerade in den Hochfrequenz-Standorten werden die Läden immer stärker zu Bühnen für die vertretenen Marken und Einzelhandels-Brands. Sie werden zu deren Erlebnis-/Berühroberflächen (‚Showrooming‘), sozusagen die „Flagships der neuen Generation“ (z.B. Apple oder Globetrotter). Mit erlebnisorientierten Konzepten und eher steigenden (Flächen-) Ansprüchen an die Warenpräsentation und -logistik geht eine zunehmende Entkopp-lung der Umsatzgenerierung vom einzelnen Ladengeschäft und damit auch der Ladenmiete von dem in dem einzelnen Shop erzielten Umsatz einher. Ein negativer Einfluss der wachsenden Online-Handel-Bedeutung auf die Mieten in den innerstädtischen TOP-Lagen der wichtigsten Einkaufsstädte ist bisher nicht zu beobachten. Im Gegenteil, an den guten bis sehr guten City-Standorten werden heute im historischen Vergleich absolute Höchstmieten erzielt, konstatiert Petersen.

Begehrt und umkämpft

Die hohe Anzahl an über das gesamte Bundesgebiet verteilten, attraktiven Städten mit teilweise enormen City-Einzugsgebieten und lukrativen Highstreet-Standorten macht Deutschland einzigartig. Dieser Umstand erschwert internationalen Marktteilnehmern, schnelle und vor allem richtige Standortentscheidungen zu treffen, zeigt COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk auf. Das auf insgesamt 35 relevanten Parametern konzipierte COMFORT-City Ranking erleichtert die Entscheidung.

Diese neue Messziffer ermöglicht ein methodisch fundiertes Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien in unseren Innenstädten. Keine Überraschung ist, dass die großen sieben deutschen Immobilien-Hochburgen vorne liegen. Auf den nächsten beiden Plätzen rücken die beiden Handelsstädte mit großer Tradition, die Messestadt Hannover sowie die historische Kaufmannsstadt Nürnberg.
Dann folgen keineswegs nur Städte mit hoher Einwohnerzahl, sondern Städte, die über eine ausgesprochen leistungsstarke Einzelhandelslandschaft verfügen und auf ein Einzugsgebiet räumlich weit über die eigenen Stadtgrenzen hinaus reflektieren. So befinden sich auch Würzburg und Ulm mit 120 - 130.000 Einwohnern oder Erlangen mit sogar nur 105.000 Einwohnern in den Top 20. Neben Berlin sind Dresden und Leipzig die führenden Einkaufs¬städte im Osten der Republik.

Der Vermietungsmarkt präsentiert sich dynamisch mit bemerkenswerten Abschlüssen von internationalen Konzepten, wie die drei neuen Konzepte von MANGO (MANGO Touch / H.E. by MANGO / MANGO KIDS), Tory Burch, der Inditex Ableger Pull & Bear oder der erste in Deutschland angemietete Flagshipstore der japanischen Kult-Marke Uniqlo in Berlin. Etabliert ist mittlerweile Primark. So konnte allein COMFORT für den „Best-Value-Anbieter“ nach Düsseldorf und Köln mittlerweile den dritten Mietvertragsabschluss bekannt geben (Hainspitze in Leipzig). Diese positiven Nachrichten dürfen jedoch nicht darüber hinweg täuschen, dass bei einigen bereits etablierten Konzepten die Optimierung der Standorte bis hin zur Konsolidierung im Fokus steht. Beste Beispiele sind die Flächentreiber früherer Jahre wie zum Beispiel Esprit oder s.Oliver. „Unattraktive Städte und Lagen sowie in die Jahre gekommene, häufig periphere Shopping Center stehen vor schwierigen Herausforderungen“, prophezeit Schalk.

Stabile bis in den Metropolen steigende Mietpreise
Insgesamt ist somit in den attraktiven Standorten von einem absolut stabilen bis leicht steigenden Mietpreisni¬veau auszugehen. Tatsache ist auch, dass das Vermietungsgeschäft sich in den Metropolen und Großstädten zwischenzeitlich vom „normalen Geschäft“ und den so häufig strapazierten gesamtwirtschaftlichen Rahmen¬bedingungen weitestgehend abgekoppelt hat. Dies führt insbesondere in diesen gefragten Toplagen zu über¬wiegend deutlich steigenden Mietpreisen.

Sicherer Hafen für Investoren

Das gesamte Investmentvolumen für Geschäftshäuser in 1A-Lagen sank nach vorläufigen Zahlen im vergangenen Jahr um 5 bis 10 Prozent. Diese Assetklasse war in 2013 von vielen kleinen und mittleren Transaktionen in allen Regionen, auch jenseits der Metropolen geprägt. So konnte die COMFORT nicht nur in den typischen Fußgängerzonen, wie beispielsweise in Bonn, Bochum, Erlangen, Gelsenkirchen, Leipzig oder Mannheim, sondern auch in kleineren Städten, wie Viersen, Werder, Passau oder Siegen solide Investments vermitteln. Beherrschend waren nicht nur die grenzenlosen Investorengesuche, sondern auch die Transaktionen in den Metropolen, wie beispielsweise in München, Hamburg, Hannover, Köln und Berlin. COMFORT vermittelte beispielsweise das „Kröpcke“ in Hannover und das Alsterhaus in Hamburg mit jeweils dreistelligen Millionen-Volumina.

In der traditionell extrem stark nachgefragten Asset-Klasse „Retail-Immobilien“ sorgen Highstreet-Investments für Nachhaltigkeit und geringe Volatilität. Die Fachmärkte / Fachmarkt¬center und vor allem die SB-Märkte erhöhen die statistische Durchschnittsrendite. Shopping-Center dagegen beeinflussen verstärkt das Gesamtvolumen dieses Segments. Bei der Gesamtbetrach¬tung des Retail-Immobilienmarktes belegen die Highstreets aufgrund der höchsten Quadratme-terumsätze der Einzelhändler und der größten marketingspezifischen „Strahlkraft“ (auch für den Online-Handel) die Pole-Position für die Retailer und aus diesem Grunde auch für den langfristig orientierten, risikoaversen Kapitalanleger. Knapp 90% aller Transaktionen wurden von inländischen Investoren getätigt. Sicherlich hätten auch einige internationale Akteure gerne alternativ zugeschlagen. Diese bzw. deren agierende Berater hatten aber entweder zu schwache Kontakte zu den Verkäufern oder waren einfach zu langsam, so COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Vor allem die offenen Immobilien- und Spezialfonds mit Club-Deals zählten mit rund 40% zu den stärksten Käufergruppen. Privatinvestoren und auch Family Offices investierten in 2013 mit knapp € 1,5 Mrd. fast so viel wie große Fonds- und Asset Manager. Vor allem Akteure mit einem hohen Anteil an Eigenkapital waren besonders aktiv und schnell. Weiterhin beeinflusst das restriktive Verhalten der Banken die Aktionsradien der fremdkapitalabhängigen Investoren, vor allem der Developer. Dennoch waren diese mit einem Anteil von knapp 50% die größten Verkäufer im deutschen Retail-Investmentmarkt. Offene Immobilienfonds, Spezialfonds, Asset- und Fondsmanager veräußerten in 2013 weniger als im Vorjahr.

Sinkende Nettoanfangsrenditen

Bei den begehrten High Street Objekten sanken die Renditen in 2013 im Schnitt in den Metropolen nochmals um 10 bis 20 - in Berlin sogar um 30 Basispunkte. In München kommt man selten in absoluter Top-Lage über die 4% p.a. In Hamburg und Berlin bewegt man sich um die 4,2% - in Köln, Düsseldorf und Frankfurt um die 4,3% - Tendenz sinkend! Sogar bei Deals mit extrem hohen Volumina, wie z.B. der Hofstatt in München (rund € 400 Mio.) wurden Nettoanfangsrenditen zwischen 4 und 4,5% erzielt. Aufgrund des extremen Nachfrageüberhangs nach nachhaltigen Investments in den Metropolen rückten seit Jahren die guten B-Städte immer mehr in den Fokus, wo nun auch noch einmal die stets attraktiveren Nettoanfangsrenditen etwas rutschten. In sehr guten B-Städten (wie z.B. Freiburg, Münster, Heidelberg) rutscht man für Top-High Street Objekte teilweise auch unter die 5% Nettoanfangsrendite.

Die beliebte Assetklasse der Shopping-Center wurde auch in 2013 durch die herausragende Nachfrage noch einmal etwas teurer und liegt in der Spitze nun auch knapp unter 5% Nettoanfangsrendite. Die seltenen guten Fachmarkt-Center kamen in 2013 knapp unter die 6%, wo hingegen die kleineren Fachmärkte und vor allem die SB-Märkte im Schnitt stabil bei rund 6,8% blieben.

2014 wird für nationale und vor allem internationale Anleger eine Immobilieninvestition - vor allem in eine Retail-Immobilie - in Deutschland weiterhin der "sichere Hafen" bleiben. Neben den traditionellen Investoren ist eine zunehmende Präsenz von Family Offices in diesem Immobilien-Segment beobachtbar. Die Nettoanfangsrenditen werden in den Toplagen der Metropolen nochmals leicht sinken. Vor allem in den Top-Luxuslagen ist im internationalen Vergleich noch erhebliches Potenzial bei den Mieten und auch bei den Anfangsrenditen. Die Makro- und Mikrostandorte werden nochmals zunehmend enger definiert. Schwächere Standorte und Lagen werden (auch im Hinblick auf den zunehmend prosperierenden Online-Handel) noch stärker verlieren - extrem starke Standorte werden überdimensional gewinnen. High Street-Lagen sind für den stets stärker werdenden Online-Handel wichtige und notwendige Marketinginstrumente! Treiber einer positiven Wertentwicklung werden zukünftig weiterhin primär die Mietpreise sein. Die Fremdkapitalbeschaffung wird nochmals an Komplexität zunehmen - alternative Finanzierungsmethoden haben sich bereits etabliert. Die Transaktionsprozesse sind und bleiben hoch professionell und langwierig.


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