24.01.2014 Eigennutzer prägen den Markt für Industrieflächen in Hamburg
Der Flächenumsatz auf dem Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) in der Region Hamburg ist mit rd. 443.000 qm im Vergleich zum Vorjahresergebnis (557.000 qm) um rd. 114.000 qm niedriger ausgefallen. „Im vergangenen Jahr fehlten vor allem die großen Abschlüsse in Bestandsimmobilien“, begründet Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg, den Rückgang des Flächenumsatzes um rd. 20 %. Zudem seien trotz der im internationalen Vergleich guten wirtschaftlichen Entwicklung die Entscheidungszeiträume länger geworden. Das diesjährige Ergebnis liegt rd. 4 % unter dem Zehn-Jahres-Mittelwert von 460.000 qm.
Flächennachfrage durch E-Commerce in Hamburg unbedeutend
Die seit einigen Jahren positive Entwicklung der E-Commerce Branche tritt auch auf dem gesamten deutschen Markt für Logistik- und Industrieflächen als wachsender Treiber der Flächenumsätze in Erscheinung. „In Hamburg sind bedeutende Flächenumsätze durch E-Commerce-Unternehmen jedoch nicht zu beobachten, da diese Branche vorrangig in Mitteldeutschland sowie in zentralen verkehrsgünstigen Metropolen aufgrund der zentraleren und schnelleren Versandmöglichkeiten expandiert. Hamburg mit seinem Hafen ist dagegen attraktiver als Standort für Logistikunternehmen, die eine leistungsfähige Hafeninfrastruktur mit einer guten Hinterland-Anbindung benötigen“, so Peuschel.
Auffällig hoher Anteil an Eigennutzern
„Mit rund 36 Prozent nimmt der Anteil der Eigennutzer-Neubauten einen selten großen Anteil des Marktes ein“, weist Erik Peuschel auf eine Besonderheit der aktuellen Entwicklung hin. In den vergangenen fünf Jahren lag dieser Anteil lediglich zwischen 10 und 20 % des Flächenumsatzes - im Jahr 2012 waren es 17 %. Zurückzuführen sei der auffällig hohe Anteil an Eigennutzern insbesondere auf die gegenwärtig attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten. Auf Vermietungen entfallen 58 % des Flächenumsatzes sowie lediglich 6 % auf Bestandskäufe.
Größte Umsätze im Hamburger Süden
Insgesamt gab es fünf Umsätze über 15.000 qm. Davon entfielen vier auf den Süden bzw. das südliche Hamburger Umland sowie einer auf das östliche Hamburg. Bei zwei Flächenumsätzen über 15.000 qm handelt es sich dabei um Eigennutzer-Neubauten. Der größte Abschluss im Jahr 2013 war im zweiten Quartal der Neubau über ca. 60.000 qm des Unternehmen DHL für Tom Tailor im östlichen Allermöhe/ Billbrock. Mit einer Anmietung über 23.000 qm durch eine Erweiterung des Textilhersteller TAKKO in Winsen, im südlichen Umland, fand der zweitgrößte Abschluss in 2013 statt. Demnach sind die beiden größten Flächenumsätze im Jahr 2013 durch Unternehmen aus der Textilbranche erfolgt. Weitere große Abschlüsse waren der Neubau mit 20.000 qm durch einen Gastronomiefachhändler und Schiffsausrüster im südlichen Umland, eine Anmietung durch GEODIS Logistics über 16.000 qm in Rade (südliches Umland), sowie eine Abschluss durch Deufol über 15.000 qm im Hamburger Hafen.
Geringe Nachfrage nach Mietflächen über 10.000 qm
Die Größenklasse über 10.000 qm erreichte wie bereits im Vorjahr einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 41 %, jedoch nur 5 % der Gesamtzahl der Abschlüsse. „Insgesamt war die Nachfrage nach Mietflächen über 10.000 qm gering. Wir erwarten in diesem Segment jedoch im Jahr 2014 eine Belebung“, prognostiziert Peuschel. Rd. 14% der vermarkteten Fläche lag in der Größenklasse zwischen 5.000 und 10.000 qm (6 % der Verträge). Der Flächenumsatz ist alleine in dieser Größenklasse um rd. 50.000 qm gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Rd. 16 % des Flächenumsatzes entfielen auf die Größenklasse zwischen 2.500 und 5.000 qm (11 % der Verträge) und 17 % auf die Klasse zwischen 1.000 und 2.500 qm (26 % der Verträge).
Ausblick 2014
Vor dem Hintergrund einiger auslaufender Mietverträge für Flächen über 10.000 qm im Hamburger Hafen rechnet Engel & Völkers Commercial im Jahr 2014 mit einem Anstieg des Flächenumsatzes auf bis zu 550.000 qm. „Zudem wird aufgrund des weiter hohen Bedarfs an modernen Flächen in der Region Hamburg wieder mehr spekulativ gebaut, so dass einige Unternehmen in 2014 verstärkt zum Zuge kommen“, so Peuschel. Im Hamburger Hafen werden gegenwärtig rd. 40.000 qm durch den Entwickler Goodman spekulativ errichtet. Auch im südlichen Umland, in Rade, werden neue Flächen spekulativ entwickelt.
Flächennachfrage durch E-Commerce in Hamburg unbedeutend
Die seit einigen Jahren positive Entwicklung der E-Commerce Branche tritt auch auf dem gesamten deutschen Markt für Logistik- und Industrieflächen als wachsender Treiber der Flächenumsätze in Erscheinung. „In Hamburg sind bedeutende Flächenumsätze durch E-Commerce-Unternehmen jedoch nicht zu beobachten, da diese Branche vorrangig in Mitteldeutschland sowie in zentralen verkehrsgünstigen Metropolen aufgrund der zentraleren und schnelleren Versandmöglichkeiten expandiert. Hamburg mit seinem Hafen ist dagegen attraktiver als Standort für Logistikunternehmen, die eine leistungsfähige Hafeninfrastruktur mit einer guten Hinterland-Anbindung benötigen“, so Peuschel.
Auffällig hoher Anteil an Eigennutzern
„Mit rund 36 Prozent nimmt der Anteil der Eigennutzer-Neubauten einen selten großen Anteil des Marktes ein“, weist Erik Peuschel auf eine Besonderheit der aktuellen Entwicklung hin. In den vergangenen fünf Jahren lag dieser Anteil lediglich zwischen 10 und 20 % des Flächenumsatzes - im Jahr 2012 waren es 17 %. Zurückzuführen sei der auffällig hohe Anteil an Eigennutzern insbesondere auf die gegenwärtig attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten. Auf Vermietungen entfallen 58 % des Flächenumsatzes sowie lediglich 6 % auf Bestandskäufe.
Größte Umsätze im Hamburger Süden
Insgesamt gab es fünf Umsätze über 15.000 qm. Davon entfielen vier auf den Süden bzw. das südliche Hamburger Umland sowie einer auf das östliche Hamburg. Bei zwei Flächenumsätzen über 15.000 qm handelt es sich dabei um Eigennutzer-Neubauten. Der größte Abschluss im Jahr 2013 war im zweiten Quartal der Neubau über ca. 60.000 qm des Unternehmen DHL für Tom Tailor im östlichen Allermöhe/ Billbrock. Mit einer Anmietung über 23.000 qm durch eine Erweiterung des Textilhersteller TAKKO in Winsen, im südlichen Umland, fand der zweitgrößte Abschluss in 2013 statt. Demnach sind die beiden größten Flächenumsätze im Jahr 2013 durch Unternehmen aus der Textilbranche erfolgt. Weitere große Abschlüsse waren der Neubau mit 20.000 qm durch einen Gastronomiefachhändler und Schiffsausrüster im südlichen Umland, eine Anmietung durch GEODIS Logistics über 16.000 qm in Rade (südliches Umland), sowie eine Abschluss durch Deufol über 15.000 qm im Hamburger Hafen.
Geringe Nachfrage nach Mietflächen über 10.000 qm
Die Größenklasse über 10.000 qm erreichte wie bereits im Vorjahr einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 41 %, jedoch nur 5 % der Gesamtzahl der Abschlüsse. „Insgesamt war die Nachfrage nach Mietflächen über 10.000 qm gering. Wir erwarten in diesem Segment jedoch im Jahr 2014 eine Belebung“, prognostiziert Peuschel. Rd. 14% der vermarkteten Fläche lag in der Größenklasse zwischen 5.000 und 10.000 qm (6 % der Verträge). Der Flächenumsatz ist alleine in dieser Größenklasse um rd. 50.000 qm gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Rd. 16 % des Flächenumsatzes entfielen auf die Größenklasse zwischen 2.500 und 5.000 qm (11 % der Verträge) und 17 % auf die Klasse zwischen 1.000 und 2.500 qm (26 % der Verträge).
Ausblick 2014
Vor dem Hintergrund einiger auslaufender Mietverträge für Flächen über 10.000 qm im Hamburger Hafen rechnet Engel & Völkers Commercial im Jahr 2014 mit einem Anstieg des Flächenumsatzes auf bis zu 550.000 qm. „Zudem wird aufgrund des weiter hohen Bedarfs an modernen Flächen in der Region Hamburg wieder mehr spekulativ gebaut, so dass einige Unternehmen in 2014 verstärkt zum Zuge kommen“, so Peuschel. Im Hamburger Hafen werden gegenwärtig rd. 40.000 qm durch den Entwickler Goodman spekulativ errichtet. Auch im südlichen Umland, in Rade, werden neue Flächen spekulativ entwickelt.
