30.01.2014 Neues Rekordergebnis auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt
Der Düsseldorfer Logistik- und Lagerflächenmarkt (inklusive Umland) hat 2013 mit 395.000 m² einen neuen Rekord aufgestellt, der alle vorherigen Flächenumsätze weit in den Schatten stellt. Die bisherige Höchstmarke aus dem Jahr 2011 (278.000 m²) wurde um stolze 42 % überboten. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
„Das Vorjahresergebnis konnte sogar um knapp 69 % getoppt werden. Vor allem großflächige Vertragsabschlüsse in Düsseldorfer Umlandgemeinden haben den Umsatz angetrieben“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „An erster Stelle zu nennen ist Krefeld, wo der japanische Sportartikelhersteller Asics mit 73.000 m² den größten Einzelabschluss getätigt hat. Aber auch der Logistikdienstleister DSV mit 62.500 m² und Siemens mit 30.000 m² haben Krefeld als neuen Standort gewählt beziehungsweise ausgebaut.“ Darüber hinaus haben Zalando (41.000 m²) in Mönchengladbach sowie Pierburg/Rheinmetall (25.500 m²) in Neuss im großen Umfang zum Rekordumsatz beigetragen. Fast alle großen Verträge werden über build-to-suit Lösungen mit Neubauprojekten realisiert.
Vor dem Hintergrund der erwähnten Abschlüsse verwundert es nicht, dass der außergewöhnlich hohe Flächenumsatz zu fast zwei Dritteln auf die Größenklasse über 20.000 m² entfällt. Im Jahr 2012 lag der Anteil dieser Kategorie lediglich bei 26 %. Auf den weiteren Plätzen folgen mit jeweils rund 10 % kleinere Flächen bis 3.000 m² sowie Verträge in Objekten zwischen 5.000 m² und 8.000 m². Alle übrigen Klassen tragen dagegen lediglich in vergleichsweise geringem Umfang zum Ergebnis bei. Auch an dieser ungewöhnlichen Struktur der erfassten Abschlüsse zeigt sich, dass der Rekordumsatz in erheblichem Maße durch die Ballung von Sondereffekten zustande kam.
Vor allem einige der Großdeals schlagen sich auch in der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchengruppen nieder. Mit einem Anteil von knapp 42 % belegen Handelsunternehmen wie bereits im Vorjahr die Führungsposition. Auf den zweiten Platz vorgeschoben haben sich Produktionsunternehmen mit gut 31 %, die im Vorjahr noch Rang drei belegten. Damit bleibt für die traditionell starken Logistikdienstleister 2013 etwas überraschend nur der Bronzeplatz. Ihr Anteil von 26 % entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert einem Rückgang um 5 Prozentpunkte. Alle übrigen Branchen spielten nahezu keine Rolle.
Da sich der überwiegende Teil aller Großabschlüsse im Neubau- bzw. Projektentwicklungssegment abspielte, stehen Flächen mit modernem Ausstattungsstandard mit weitem Abstand an der Spitze aller Marktsegmente. Gut 90 % des gesamten Flächenumsatzes wurden in dieser Kategorie realisiert. Auch wenn sich der Großteil der Nachfrage seit längerem eindeutig auf hochwertige Objekte richtet, stellt dieses Ergebnis doch eine Besonderheit dar. Auf Lagerflächen mittlerer Qualität entfielen dagegen lediglich 8 % des Resultats und einfach ausgestattete Altobjekte können mit nur knapp 2 % nahezu vernachlässigt werden.
Verfügbares Angebot verknappt sich weiter – Höchstmiete unverändert
Ein entscheidender Grund dafür, dass große Flächengesuche fast nur über Projektentwicklungen umgesetzt werden können, ist darin zu sehen, dass sich das kurzfristig verfügbare Angebot weiter verknappt. Vor allem im Marktsegment größerer und modern ausgestatteter Bestandsflächen spitzt sich der Engpass weiter zu. An dieser Situation können auch die wenigen spekulativen Neubauvorhaben, vor allem im Düsseldorfer Umland, nichts grundsätzlich ändern. Gerade Mieter, die kurzfristig Flächen benötigen, müssen deshalb immer häufiger Abstriche bei der angestrebten Lage oder Objektqualität in Kauf nehmen.
Die Spitzenmiete im Marktgebiet hat sich 2013 nicht verändert und liegt nach wie vor bei 5,10 €/m². Erzielt werden kann sie für hochwertige Objekte vor allem im Düsseldorfer Norden. Bemerkenswert ist allerdings, dass rund 90 % der auswertbaren Mietverträge für Flächen im höheren Preissegment abgeschlossen wurden. Mit gut 62 % entfiel der Großteil des Umsatzes auf die Preisklasse von 4 bis 4,50 €/m². Mehr als 27 % wurden darüber hinaus in der Spitzenkategorie über 4,50 €/m² abgeschlossen. Tendenziell werden bislang eher Incentives zurückgefahren als Nominalmieten erhöht. Lediglich die Mieten für Altbestände mit ungenügender Qualität stehen unter Druck.
Perspektiven für 2014
„Auch für 2014 zeichnet sich eine im langjährigen Vergleich hohe Nachfrage ab. Vor allem das sich beschleunigende Wirtschaftswachstum dürfte sich positiv auf die Logistikbranche auswirken. Speziell im Bereich E-Commerce wird sich der expansive Trend fortsetzen. Trotz allem erscheint ein Rekordergebnis wie 2013 kaum wiederholbar, da eine solche Ballung von Großabschlüssen nur sehr selten vorkommt. Ein Ergebnis deutlich über dem langjährigen Durchschnitt ist aber sehr realistisch. Bei den Mietpreisen ist überwiegend von einer Stabilisierung auf dem bisherigen Niveau auszugehen“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
„Das Vorjahresergebnis konnte sogar um knapp 69 % getoppt werden. Vor allem großflächige Vertragsabschlüsse in Düsseldorfer Umlandgemeinden haben den Umsatz angetrieben“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „An erster Stelle zu nennen ist Krefeld, wo der japanische Sportartikelhersteller Asics mit 73.000 m² den größten Einzelabschluss getätigt hat. Aber auch der Logistikdienstleister DSV mit 62.500 m² und Siemens mit 30.000 m² haben Krefeld als neuen Standort gewählt beziehungsweise ausgebaut.“ Darüber hinaus haben Zalando (41.000 m²) in Mönchengladbach sowie Pierburg/Rheinmetall (25.500 m²) in Neuss im großen Umfang zum Rekordumsatz beigetragen. Fast alle großen Verträge werden über build-to-suit Lösungen mit Neubauprojekten realisiert.
Vor dem Hintergrund der erwähnten Abschlüsse verwundert es nicht, dass der außergewöhnlich hohe Flächenumsatz zu fast zwei Dritteln auf die Größenklasse über 20.000 m² entfällt. Im Jahr 2012 lag der Anteil dieser Kategorie lediglich bei 26 %. Auf den weiteren Plätzen folgen mit jeweils rund 10 % kleinere Flächen bis 3.000 m² sowie Verträge in Objekten zwischen 5.000 m² und 8.000 m². Alle übrigen Klassen tragen dagegen lediglich in vergleichsweise geringem Umfang zum Ergebnis bei. Auch an dieser ungewöhnlichen Struktur der erfassten Abschlüsse zeigt sich, dass der Rekordumsatz in erheblichem Maße durch die Ballung von Sondereffekten zustande kam.
Vor allem einige der Großdeals schlagen sich auch in der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchengruppen nieder. Mit einem Anteil von knapp 42 % belegen Handelsunternehmen wie bereits im Vorjahr die Führungsposition. Auf den zweiten Platz vorgeschoben haben sich Produktionsunternehmen mit gut 31 %, die im Vorjahr noch Rang drei belegten. Damit bleibt für die traditionell starken Logistikdienstleister 2013 etwas überraschend nur der Bronzeplatz. Ihr Anteil von 26 % entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert einem Rückgang um 5 Prozentpunkte. Alle übrigen Branchen spielten nahezu keine Rolle.
Da sich der überwiegende Teil aller Großabschlüsse im Neubau- bzw. Projektentwicklungssegment abspielte, stehen Flächen mit modernem Ausstattungsstandard mit weitem Abstand an der Spitze aller Marktsegmente. Gut 90 % des gesamten Flächenumsatzes wurden in dieser Kategorie realisiert. Auch wenn sich der Großteil der Nachfrage seit längerem eindeutig auf hochwertige Objekte richtet, stellt dieses Ergebnis doch eine Besonderheit dar. Auf Lagerflächen mittlerer Qualität entfielen dagegen lediglich 8 % des Resultats und einfach ausgestattete Altobjekte können mit nur knapp 2 % nahezu vernachlässigt werden.
Verfügbares Angebot verknappt sich weiter – Höchstmiete unverändert
Ein entscheidender Grund dafür, dass große Flächengesuche fast nur über Projektentwicklungen umgesetzt werden können, ist darin zu sehen, dass sich das kurzfristig verfügbare Angebot weiter verknappt. Vor allem im Marktsegment größerer und modern ausgestatteter Bestandsflächen spitzt sich der Engpass weiter zu. An dieser Situation können auch die wenigen spekulativen Neubauvorhaben, vor allem im Düsseldorfer Umland, nichts grundsätzlich ändern. Gerade Mieter, die kurzfristig Flächen benötigen, müssen deshalb immer häufiger Abstriche bei der angestrebten Lage oder Objektqualität in Kauf nehmen.
Die Spitzenmiete im Marktgebiet hat sich 2013 nicht verändert und liegt nach wie vor bei 5,10 €/m². Erzielt werden kann sie für hochwertige Objekte vor allem im Düsseldorfer Norden. Bemerkenswert ist allerdings, dass rund 90 % der auswertbaren Mietverträge für Flächen im höheren Preissegment abgeschlossen wurden. Mit gut 62 % entfiel der Großteil des Umsatzes auf die Preisklasse von 4 bis 4,50 €/m². Mehr als 27 % wurden darüber hinaus in der Spitzenkategorie über 4,50 €/m² abgeschlossen. Tendenziell werden bislang eher Incentives zurückgefahren als Nominalmieten erhöht. Lediglich die Mieten für Altbestände mit ungenügender Qualität stehen unter Druck.
Perspektiven für 2014
„Auch für 2014 zeichnet sich eine im langjährigen Vergleich hohe Nachfrage ab. Vor allem das sich beschleunigende Wirtschaftswachstum dürfte sich positiv auf die Logistikbranche auswirken. Speziell im Bereich E-Commerce wird sich der expansive Trend fortsetzen. Trotz allem erscheint ein Rekordergebnis wie 2013 kaum wiederholbar, da eine solche Ballung von Großabschlüssen nur sehr selten vorkommt. Ein Ergebnis deutlich über dem langjährigen Durchschnitt ist aber sehr realistisch. Bei den Mietpreisen ist überwiegend von einer Stabilisierung auf dem bisherigen Niveau auszugehen“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
