10.02.2014 Von Angebotslücke zum Überangebot am Schweizer Wohnungsmarkt?
Die äußerst knappe Annahme der Masseneinwanderungsinitiative durch Volk und Stände wird die Schweizer Politik und Wirtschaft wohl noch einige Zeit beschäftigen. Während hinsichtlich der Umsetzung der Initiative noch viel Unsicherheit herrscht, können erste Szenarien für die Wohnimmobilienbranche entworfen werden. Eine sehr starke Reduktion der Zuwanderung - z.B. aufgrund zu scharfer Kontingente oder einer Kündigung der bilateralen Verträge - könnte im Wohnungsmarkt rasch zu einer Überangebotssituation führen mit nachteiligen Folgen für die Immobilienwerte.
Das Argument "Wohnungsknappheit"
Mit dem Schlagwort "Wohnungsknappheit" war der Immobiliensektor ein zentrales Argument der Befürworter der Initiative im Abstimmungskampf. Der sprunghafte Anstieg der Einwanderung seit der vollständigen Einführung der Personenfreizügigkeit für die alten EU-Länder im 2007 habe das Angebot/Nachfrage-Gleichgewicht im Wohnungsmarkt massgeblich zugunsten der Vermieter verschoben, und dadurch die Mieten deutlich ansteigen lassen. Die Netto-Einwanderung von Ausländern beschleunigte sich von knapp unter 50'000 Personen pro Jahr in den frühen 2000er Jahre auf über 80'000 pro Jahr in den Jahren nach 2006. Gleichzeitig sind gemäß W&P/SNB die Angebotsmieten für Mietwohnungen in den sieben Jahren seit 2006 real um etwa 19% angestiegen.
Andere Treiber mindestens ebenso wichtig
Die realen Angebotsmieten haben sich allerdings auch bereits in den sieben Jahre zuvor um etwa 15% erhöht, was darauf hinweist, dass der erhöhten Immigration nicht die Alleinschuld für den Mietdruck gegeben werden kann. Das robuste Wirtschaftswachstum, welches sich im Tandem mit der Einwanderung einstellte, war ebenfalls ein wichtiger Treiber. Steigende Realeinkommen erhöhen die Zahlungsbereitschaft für verbesserte Wohnqualität an besseren Lagen. Dazu scheinen die Mieten im Vergleich zu den Realeinkommen Ende der 90er-Jahre historisch auf tiefem Niveau gewesen zu sein, was auf ein Aufholpotential hinweist. Es ist aber zu erwähnen, dass Abbildung 1 die heutige relative Höhe der Mieten zum Realeinkommen wahrscheinlich etwas unterschätzt darstellt aufgrund der Spezifikationen der zugrundeliegenden Realeinkommen- und Mietpreisindizes.
Wie stark hängt die Nachfrage von der Immigration ab?
Eine Schätzung über die Entwicklung der Haushaltsstruktur ist mit Unschärfe behaftet. Unsere Berechnungen zeigen, dass sich die Anzahl der Haushalte in der Schweiz seit 2007 um fast 50.000 pro Jahr erhöht hat. Wir schätzen, dass die Netto-Einwanderung dabei für etwa 75% des gesamten Anstiegs verantwortlich war. Eine starke Reduktion der Einwanderung würde daher die jährliche Zusatznachfrage substantiell beeinträchtigen. Die Anzahl der Haushalte in der Schweiz erhöht sich aber auch ohne Immigration aufgrund des natürlichen Bevölkerungswachstums und des anhaltenden Trends zu kleineren Haushaltsgrößen. Der kumulative Geburtenüberschuss von sesshaften Schweizern und Ausländern betrug über die Zeitperiode 2003-2012 etwa 145'000 Menschen gemäß Angaben des Bundesamts für Statistik. Zudem sank die durchschnittliche Wohnungsbelegung von 2,38 Personen im 1990 über 2,29 Personen im 2000 auf 2,20 Personen im 2011. Ein Rückgang der durchschnittlichen Wohnungsbelegung von 2,29 Personen auf 2,2 Personen bedeutet bei einer Bevölkerung von 8 Millionen Einwohnern einen Anstieg von mehr als 142'000 Haushalten. Die entspricht, falls auch der durchschnittliche Einwandererhaushalt aus 2,2 Personen besteht, einer Netto-Einwanderung von 315'000 Personen.
Wie groß ist die Angebotslücke?
Die Wohnungsproduktion hielt zu Beginn der Personenfreizügigkeit nicht mit der zusätzlichen Nachfrage von 50'000 Haushalten pro Jahr mit. Wie die Politik hat auch die Bauindustrie anfänglich die Dynamik der Einwanderung unterschätzt. Dazu verzögerten Kapazitätsengpässe die Fertigstellung einiger Objekte. Gemäß Bundesamt für Statistik wurden seit 2007 im Schnitt jährlich etwas mehr als 45'000 Wohnungseinheiten fertiggestellt. Im Vergleich zur Haushaltsentwicklung entspricht dies einer kumulativen Lücke von ca. 25'000 Einheiten. Seit 2010 entspricht die Wohnungsproduktion dann wieder ungefähr dem Haushaltswachstum, auch wenn das Neuangebot wahrscheinlich oft nicht an den richtigen Orten (zu viel in der Peripherie) und/oder im richtigen Segment (zu viel im höheren Segment) entsteht.
Wohnungsproduktion dürfte hoch bleiben im 2014 und 2015
Die sich angehäufte Lücke von 25.000 Einheiten entspricht ungefähr der halben heutigen Jahresproduktion an neuen Wohnungen und Einfamilienhäusern von fast 50.000 Einheiten. Angesichts den momentanen Zahlen zu Baubewilligungen und zu den sich im Bau befindlichen Liegenschaften ist auch in den nächsten beiden Jahren mit einem ähnlichen Neuangebotsvolumen zu rechnen. Das natürliche Bevölkerungswachstum und die Verringerung der Haushaltsgrößen absorbieren davon etwa 10.000-15.000 Einheiten. Somit bleiben noch 30.000-35.000 Einheiten übrig für die Nachfrage durch neue Netto-Immigration oder für die Schließung der entstandenen Lücke.
Wohnungslücke kann sich rasch schließen
Einzuschätzen, wie sich die Einwanderung in den nächsten Jahren entwickelt, ist keine leichte Aufgabe. Die Annahme der Initiative hat die Unsicherheit zusätzlich erhöht. Neben dem Worst Case-Szenario der Kündigung aller Bilateralen Verträge durch die EU ist auch Vieles hinsichtlich der Umsetzung der Initiative unklar. Z.B., wie und von wem wird genau die Höhe der Kontingente bestimmt? Nehmen wir mal einfachheitshalber an, dass sich die Netto-Einwanderung über die nächsten drei Jahren wieder linear auf das vor-Freizügigkeitsniveau von 50.000 Personen bzw. 23.000 Haushalten reduzieren wird. Dies würde die Netto-Einwanderung im 2014 auf ca. 70.000 Personen (ca. 32.000 Haushalte) und im 2015 auf 60.000 Personen (ca. 27.000 Haushalte) vermindern. Insgesamt würden dadurch die Anzahl Haushalte im 2014 "nur" noch zwischen 41.000-46.000 Einheiten und im 2015 zwischen 37.000-42.000 Einheiten ansteigen, was deutlich unterhalb der erwarteten Wohnungsproduktion in diesen Jahren liegt (gestrichelte Linien in Abbildung 2). Das heißt, die angehäufte Produktionslücke könnte sich bald wieder schließen, und der Mietdruck wird dadurch nachlassen, wie es sich die Initiativbefürworter erhofften.
Gefahr eines Überangebots erfordert Vorsicht
Wir denken allerdings, dass der Mietdruck aufgrund der Angebotsausweitung auch ohne Annahme der Initiative allmählich verschwunden wäre. Die laufende Angebotslücke hat sich wie oben diskutiert bereits in den letzten drei Jahren geschlossen. Es besteht nun vielmehr die Gefahr, dass wir am Wohnimmobilienmarkt durch eine zu restriktive Immigrationspolitik in eine Situation des schädlichen Überangebots schlittern. Wie die 70er Jahre und die 90er Jahre uns schmerzlich gezeigt haben, kann der Immobilienmarkt bei einem deutlichen Rückgang der Nachfrageseite auch rasch in einen Zustand fallen, in dem die Mieten mehr als erhofft unter Druck kommen und die Bewertungen der Immobilien dementsprechend sinken. Dies trifft alle Arten von Investoren, von Privatpersonen bis zu unseren Pensionskassen, welche einen größeren Anteil ihrer Vermögenswerte in Schweizer Immobilien halten. In einer ersten Phase werden wohl insbesondere Objekte an peripheren Lagen mit Vermietungsschwierigkeiten zu kämpfen haben, doch eine solche Krise wird kaum isoliert bleiben. Wir erachten es daher nicht nur aus gesamtwirtschaftlicher Sicht als notwendig, dass die Umsetzung der Initiative mit Vor- und Weitsicht angegangen wird. Ein zu starker, abrupter Rückgang des Zustroms qualifizierter ausländischer Arbeitskräfte sollte verhindert werden.
Das Argument "Wohnungsknappheit"
Mit dem Schlagwort "Wohnungsknappheit" war der Immobiliensektor ein zentrales Argument der Befürworter der Initiative im Abstimmungskampf. Der sprunghafte Anstieg der Einwanderung seit der vollständigen Einführung der Personenfreizügigkeit für die alten EU-Länder im 2007 habe das Angebot/Nachfrage-Gleichgewicht im Wohnungsmarkt massgeblich zugunsten der Vermieter verschoben, und dadurch die Mieten deutlich ansteigen lassen. Die Netto-Einwanderung von Ausländern beschleunigte sich von knapp unter 50'000 Personen pro Jahr in den frühen 2000er Jahre auf über 80'000 pro Jahr in den Jahren nach 2006. Gleichzeitig sind gemäß W&P/SNB die Angebotsmieten für Mietwohnungen in den sieben Jahren seit 2006 real um etwa 19% angestiegen.
Andere Treiber mindestens ebenso wichtig
Die realen Angebotsmieten haben sich allerdings auch bereits in den sieben Jahre zuvor um etwa 15% erhöht, was darauf hinweist, dass der erhöhten Immigration nicht die Alleinschuld für den Mietdruck gegeben werden kann. Das robuste Wirtschaftswachstum, welches sich im Tandem mit der Einwanderung einstellte, war ebenfalls ein wichtiger Treiber. Steigende Realeinkommen erhöhen die Zahlungsbereitschaft für verbesserte Wohnqualität an besseren Lagen. Dazu scheinen die Mieten im Vergleich zu den Realeinkommen Ende der 90er-Jahre historisch auf tiefem Niveau gewesen zu sein, was auf ein Aufholpotential hinweist. Es ist aber zu erwähnen, dass Abbildung 1 die heutige relative Höhe der Mieten zum Realeinkommen wahrscheinlich etwas unterschätzt darstellt aufgrund der Spezifikationen der zugrundeliegenden Realeinkommen- und Mietpreisindizes.
Wie stark hängt die Nachfrage von der Immigration ab?
Eine Schätzung über die Entwicklung der Haushaltsstruktur ist mit Unschärfe behaftet. Unsere Berechnungen zeigen, dass sich die Anzahl der Haushalte in der Schweiz seit 2007 um fast 50.000 pro Jahr erhöht hat. Wir schätzen, dass die Netto-Einwanderung dabei für etwa 75% des gesamten Anstiegs verantwortlich war. Eine starke Reduktion der Einwanderung würde daher die jährliche Zusatznachfrage substantiell beeinträchtigen. Die Anzahl der Haushalte in der Schweiz erhöht sich aber auch ohne Immigration aufgrund des natürlichen Bevölkerungswachstums und des anhaltenden Trends zu kleineren Haushaltsgrößen. Der kumulative Geburtenüberschuss von sesshaften Schweizern und Ausländern betrug über die Zeitperiode 2003-2012 etwa 145'000 Menschen gemäß Angaben des Bundesamts für Statistik. Zudem sank die durchschnittliche Wohnungsbelegung von 2,38 Personen im 1990 über 2,29 Personen im 2000 auf 2,20 Personen im 2011. Ein Rückgang der durchschnittlichen Wohnungsbelegung von 2,29 Personen auf 2,2 Personen bedeutet bei einer Bevölkerung von 8 Millionen Einwohnern einen Anstieg von mehr als 142'000 Haushalten. Die entspricht, falls auch der durchschnittliche Einwandererhaushalt aus 2,2 Personen besteht, einer Netto-Einwanderung von 315'000 Personen.
Wie groß ist die Angebotslücke?
Die Wohnungsproduktion hielt zu Beginn der Personenfreizügigkeit nicht mit der zusätzlichen Nachfrage von 50'000 Haushalten pro Jahr mit. Wie die Politik hat auch die Bauindustrie anfänglich die Dynamik der Einwanderung unterschätzt. Dazu verzögerten Kapazitätsengpässe die Fertigstellung einiger Objekte. Gemäß Bundesamt für Statistik wurden seit 2007 im Schnitt jährlich etwas mehr als 45'000 Wohnungseinheiten fertiggestellt. Im Vergleich zur Haushaltsentwicklung entspricht dies einer kumulativen Lücke von ca. 25'000 Einheiten. Seit 2010 entspricht die Wohnungsproduktion dann wieder ungefähr dem Haushaltswachstum, auch wenn das Neuangebot wahrscheinlich oft nicht an den richtigen Orten (zu viel in der Peripherie) und/oder im richtigen Segment (zu viel im höheren Segment) entsteht.
Wohnungsproduktion dürfte hoch bleiben im 2014 und 2015
Die sich angehäufte Lücke von 25.000 Einheiten entspricht ungefähr der halben heutigen Jahresproduktion an neuen Wohnungen und Einfamilienhäusern von fast 50.000 Einheiten. Angesichts den momentanen Zahlen zu Baubewilligungen und zu den sich im Bau befindlichen Liegenschaften ist auch in den nächsten beiden Jahren mit einem ähnlichen Neuangebotsvolumen zu rechnen. Das natürliche Bevölkerungswachstum und die Verringerung der Haushaltsgrößen absorbieren davon etwa 10.000-15.000 Einheiten. Somit bleiben noch 30.000-35.000 Einheiten übrig für die Nachfrage durch neue Netto-Immigration oder für die Schließung der entstandenen Lücke.
Wohnungslücke kann sich rasch schließen
Einzuschätzen, wie sich die Einwanderung in den nächsten Jahren entwickelt, ist keine leichte Aufgabe. Die Annahme der Initiative hat die Unsicherheit zusätzlich erhöht. Neben dem Worst Case-Szenario der Kündigung aller Bilateralen Verträge durch die EU ist auch Vieles hinsichtlich der Umsetzung der Initiative unklar. Z.B., wie und von wem wird genau die Höhe der Kontingente bestimmt? Nehmen wir mal einfachheitshalber an, dass sich die Netto-Einwanderung über die nächsten drei Jahren wieder linear auf das vor-Freizügigkeitsniveau von 50.000 Personen bzw. 23.000 Haushalten reduzieren wird. Dies würde die Netto-Einwanderung im 2014 auf ca. 70.000 Personen (ca. 32.000 Haushalte) und im 2015 auf 60.000 Personen (ca. 27.000 Haushalte) vermindern. Insgesamt würden dadurch die Anzahl Haushalte im 2014 "nur" noch zwischen 41.000-46.000 Einheiten und im 2015 zwischen 37.000-42.000 Einheiten ansteigen, was deutlich unterhalb der erwarteten Wohnungsproduktion in diesen Jahren liegt (gestrichelte Linien in Abbildung 2). Das heißt, die angehäufte Produktionslücke könnte sich bald wieder schließen, und der Mietdruck wird dadurch nachlassen, wie es sich die Initiativbefürworter erhofften.
Gefahr eines Überangebots erfordert Vorsicht
Wir denken allerdings, dass der Mietdruck aufgrund der Angebotsausweitung auch ohne Annahme der Initiative allmählich verschwunden wäre. Die laufende Angebotslücke hat sich wie oben diskutiert bereits in den letzten drei Jahren geschlossen. Es besteht nun vielmehr die Gefahr, dass wir am Wohnimmobilienmarkt durch eine zu restriktive Immigrationspolitik in eine Situation des schädlichen Überangebots schlittern. Wie die 70er Jahre und die 90er Jahre uns schmerzlich gezeigt haben, kann der Immobilienmarkt bei einem deutlichen Rückgang der Nachfrageseite auch rasch in einen Zustand fallen, in dem die Mieten mehr als erhofft unter Druck kommen und die Bewertungen der Immobilien dementsprechend sinken. Dies trifft alle Arten von Investoren, von Privatpersonen bis zu unseren Pensionskassen, welche einen größeren Anteil ihrer Vermögenswerte in Schweizer Immobilien halten. In einer ersten Phase werden wohl insbesondere Objekte an peripheren Lagen mit Vermietungsschwierigkeiten zu kämpfen haben, doch eine solche Krise wird kaum isoliert bleiben. Wir erachten es daher nicht nur aus gesamtwirtschaftlicher Sicht als notwendig, dass die Umsetzung der Initiative mit Vor- und Weitsicht angegangen wird. Ein zu starker, abrupter Rückgang des Zustroms qualifizierter ausländischer Arbeitskräfte sollte verhindert werden.
