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18.02.2014 DIP analysiert steigende Umsätze am Markt für Immobilieninvestments

Deutschlands erfreute sich auch 2013 seines Ruf als sicherer „Immobilienhafen“ und einer entsprechend anziehenden Nachfrage am Investmentmarkt: So stieg deutschlandweit das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt um rd. EUR 5,5 Mrd. bzw. 22 % auf insgesamt EUR 30,5 Mrd. Auf das Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) entfallen weitere EUR 13,7 Mrd. Das sind im Jahresvergleich rd.EUR 2,7 Mrd. bzw. 25 % mehr. Somit wurde im gesamten Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von zusammen rd. EUR 44,2 Mrd. registriert (+ 8,2 Mrd. bzw. 23 %).

Dabei hätte der Anstieg nach Einschätzung von DIP-Sprecher Henrik Hertz noch höher ausfallen können: „Trotz weiter gestiegener, hoher Einstiegsfaktoren war die Verkaufsbereitschaft der Immo¬bilieneigentümer im Jahresverlauf 2013 z.T. immer noch verhalten. Zwar nutzen die ersten Akteure die hohe Zahlungsbereitschaft maßgeblicher Nachfragegruppen zur Realisierung markanter Veräußerungsgewinne, insgesamt fehlt es aber immer noch an Vertrauen in die Märkte – und an attraktiven Anlagealternativen.“ Deshalb „klebten“, so die Beobachtung von Hertz, viele Eigentümer faktisch an ihren Immobilienbeständen. Besonders im gewerblichen Core-Segment steht dabei weniger die Rendite, sondern vor allem die Kapitalwertsicherung im Vordergrund. Verstärkt werde dieser Trend zudem durch die Niedrigzinspolitik der National- bzw. Bundesbanken.

Für 2014 prognostiziert DIP eine weiterhin hohe Investorennachfrage bei gleichzeitig nur allmählicher Aufgabe der Verkaufszurückhaltung. Henrik Hertz: „Dies bleibt wie bereits im Vorjahr ein limitierender Marktfaktor für das Jahr 2014.“ Gleichzeitig prognostiziert DIP eine zunehmende Umorientierung risikofreudigerer Anlagerkreise in Richtung Core+, Value Add und vor allem sogenannter B-Städte, hier dann aber in den Top-Lagen.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Büroinvestments dominieren
• Im gewerblichen Segment wurde das Investmentgeschäft besonders von der Nachfrage nach Büroinvestments getrieben: Rd. 45% (rd. EUR 13,7 Mrd.) des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes von rd. EUR 30,5 Mrd. wurden 2013 in dieser Nutzungsart erzielt.
• An zweiter Stelle rangieren mit 31% (rd. EUR 9,5 Mrd.) Einzelhandelsimmobilien.
• An dritter Stelle folgt das Logistiksegment (8% bzw. rd. EUR 2,4 Mrd.) und an vierter Stelle Hotelimmobilien (5% bzw. rd. EUR 1,5 Mrd.).
• Mit sonstigen bzw. nicht eindeutig zuzuordnenden gewerblichen Immobilen wurden ein Transaktionsvolumen von rd. 3,5 Mrd. (11%) erzielt.

Der Fokus auf die Büroimmobilie reflektiert, dass viele Investoren auf eine positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland setzen. Dies gilt auch für die ausländischen Investoren, deren Anteil – gemessen am gewerblichen Investmentsegment – sich auf rd. ein Drittel beläuft.

Gewerbliche Investments in den Big Seven: München an der Spitze
In den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen auf EUR 18,75 Mrd. (2012: EUR 15,25 Mrd.). Das entspricht 61% des gesamten relevanten gewerblichen Investment¬volumens in Deutschland:
• München steht mit einem gewerblichen Investmentvolumen von rd. EUR 4,7 Mrd. (+27% bzw. + EUR 1 Mrd.) an der Spitze.
• Nach München folgen Frankfurt mit rd. EUR 3,7 Mrd. (+ EUR 0,6 Mrd. bzw. 19%) und Berlin mit rd. EUR 3,5 Mrd. (- EUR 0,45 Mrd. bzw. -12%).
• Hamburg rangiert mit EUR 2,85 Mrd. (+ EUR 0,9 bzw. 46%) an vierter Stelle, Düsseldorf mit EUR 2,05 Mrd. (+ EUR 1,2 Mrd. bzw. 141%) an fünfter.
• Die Milliardenschwelle konnte zudem von Köln (EUR 1,1 Mrd. = +57%) durchschritten werden, während Stuttgart (EUR 0,9 Mrd. = -14%) sie verpasste.

Stabile bis sinkende Renditen
Auch wenn sich zur Jahreswende 2013/2014 eine allmählich steigende Risikobereitschafft abzeichnet, lag Core 2013 noch klar im Fokus. Dementsprechend blieben auch die Renditen unter Druck und gaben nach Analysen von DIP sogar vereinzelt erneut nach.
• Für Top-Geschäftshäuser sanken die Spitzenrenditen 2013 im Mittel der analysierten deutschen Bürozentren Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart auf rd. 4,67% (2012: 4,79%).
• Auch die Spitzenrenditen für Bürohäuser gaben nochmals leicht nach, liegen mit im Mittel 5,0% (2012: 5,13%) allerdings etwas höher.
• Die Renditen für Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren bewegen sich zwischen 7,2% (multi-tenant) und 7,9% (single-tenant).
• Die höchsten Renditen erzielen Logistikimmobilien mit 8,0% (2012: 8,2%).

Spitzenrenditen für 1A-Geschäftshäuser
• Die ohnehin niedrigen Spitzenrenditen für 1A-Geschäftshäuser in bester Lage gaben nahezu an jedem Standort nach. Am teuersten sind nach DIP-Analysen entsprechende Top-Objekte in München (3,6%). Auch in Frankfurt am Main (3,8%) und Nürnberg (4%) sind die Spitzenrenditen ausgesprochen niedrig.
• In Düsseldorf und Stuttgart sind es je 4,3%, in Berlin, Hamburg und Köln je 4,4%.
• Im Mittelfeld folgen Bremen und Leipzig mit Spitzenrenditen von 5,0% bzw. 5,8%.
• Über 6% erzielen Dresden (6,1%), Rostock (7,0%) und Magdeburg (7,4%).

Wohninvestments
• Im Wohnsegment konzentriert sich die Nachfrage auf Regionen mit nachhaltigem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum. Das sind u.a. die kreisfreien Städte und besonders die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart).
• Dem Wohnungsmarkt kommt dabei zu Gute, dass vor allem die Angelsachsen derzeit als Verkäufer auftreten, während auf der Nachfrageseite besonders die inländischen Kapitalsammelstellen (z.B. Pensionskassen und Lebensversicherer) aktiv sind. So machte z.B. beim Verkauf der Wohnungsbestände der Bayerischen Landesbank (32.000 Wohnungen) ein Konsortium aus 26 Altersversorgern, Versicherungen und einer Pensionskasse das Rennen.
• Dabei werden auf dem Wohnungsmarkt mangels attraktiver Anlagealternativen selbst anfängliche Renditen von 4,5% akzeptiert. Und die Preisschraube dreht sich weiter: In guten Lagen der wachstumsstarken Städte werden bei einzelnen Wohnobjekten z.T. sogar Einstiegsfaktoren bis zum 30-fachen der Jahreskaltmiete und mehr erzielt.

Renditeentwicklung bei Wohninvestments
• Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die analysierten DIP-Märkte für Wohnimmobilien/-objekte 2013 bei 6,37% (2012: 6,82%). Das Niveau der Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern ist allerdings bundesweit sehr differenziert und zudem sind auch Faktoren wie Umwandlung, Modernisierung und (potentielle) Mieterhöhung in der Preisfindung zu berücksichtigen.
• Im Spitzensegment (Neubau) ist ein like-to-like-Vergleich eher möglich. Hier sanken die Anfangsrenditen im Jahresverlauf um 5 bis 10 Basispunkte bzw. im Durchschnitt der analysierten DIP Standorte um 5 Basispunkte und liegen derzeit bei 4,77%.
• Am teuersten sind Wohnobjekte (Neubau) i.d.R. in den Städten der „Big Seven“ und hier in Berlin, Hamburg, Köln und München (je 4%). Auch in Nürnberg sind die Anfangsrenditen für eine B-Stadt mit 4% ausgesprochen niedrig.
• Um 4,5% liegen die Anfangsrenditen in Frankfurt a.M. und Stuttgart, ca. 5% können mit Mietwohnungsneubau in Bremen und Düsseldorf erzielt werden.
• In Dresden und Hannover werden mit neuen Wohnimmobilien je 5,5% erzielt, in Leipzig sogar 5,9% und in Rostock 6,1%. In Magdeburg wird so gut wie kein Mietwohnungs¬neubau fertig gestellt bzw. gehandelt.


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