28.02.2014 AENGEVELT-RESEARCH analysiert Umsatzplus am Dresdner Büromarkt
Nachdem am Dresdner Büroflächenmarkt zwischen 2008 und 2010 stets Flächenrekorde vermeldet wurden, konsolidierte sich der Büromarkt in den beiden vorangegangen Jahren (2011 und 2012). Nun floriert der Büromarkt wieder: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurde 2013 in Dresden ein Flächenumsatz von rd. 94.800 m² registriert. Das ist im Vergleich zum Vorjahr (2012: rd. 81.000 m²) ein Plus von 17% bzw. 18% im Vergleich zum mittleren 5-Jahresumsatz (? 2008 bis 2012: 80.500 m²).
„Damit ist Dresden zu den Top 3 der mittelgroßen deutschen Bürostandorte aufgerückt und zudem 2013 der zweitgrößte ostdeutsche Büromarkt hinter Berlin“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH.
Auch die Entwicklung der Spitzenmieten spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 12,00/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2014
Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen, wenn auch im Vergleich zum starken Vorjahr leicht rückläufigen Büroflächenumsatz um 87.000 m². „Auch wenn marktgerechte Büroflächen dabei zunehmend knapper werden, erwarten wir nur einen moderaten Anstieg des Mietniveaus. Damit bleiben die Büroraumkosten in Dresden ansiedlungsfreundlich und zudem im bundesweiten Vergleich ausgesprochen wettbewerbsfähig“, ergänzt Schmidt.
Flächenumsatz nach Branchentypen
In der sächsischen Landeshauptstadt dominierten auch 2013 als Nachfrager landeshauptstadttypisch beratende bzw. unternehmensbezogene Dienstleister, die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Verbände):
• Die stärkste Nachfragegruppe am Dresdner Büroflächenmarkt bildeten 2013 unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit einem Flächenumsatz von rd. 42.700 m² (2012: 39.500 m²) bzw. einer Marktquote am Gesamtbüroflächenumsatz von 45% (2012: 49%).
• Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen rangieren mit rd. 19.000 m² (2012: 11.000 m²) bzw. 20% an zweiter Stelle.
• An dritter Stelle folgen die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) mit rd. 18.000 m² (2012: 7.300 m²) bzw. einem Anteil von 19% (2012: 8%).
• Die sonstige Branchen, allen voran Industrie und Handel, rangierten 2012 noch an zweiter Stelle. 2013 waren diese Nachfrager am Büroflächenmarkt hingegen relativ schwach vertreten. Sie generierten einen vergleichsweise moderaten Flächenumsatz von rd. 12.300 m² (2012: 19.100 m²). Die Marktquote sank von einem knappen Viertel (2012: 24%) auf 13%.
• Finanzdienstleister spielen eine eher untergeordnete Rolle am Dresdner Büromarkt. Sie kontrahierten im Jahresverlauf 2013 einen Flächenumsatz von 2.800 m² (2012: 4.100 m²). Im Vergleich mit dem mittleren 5-Jahresumsatz (? 2008 bis 2012: 2.800 m²) handelt es sich dabei um ein markttypisches Dresdner Jahresergebnis dieser Nachfragegruppe.
Büroflächenumsatz nach Größenklassen
In Dresden dominieren – wie übrigens auch im benachbarten Leipzig - in der Regel kleinere Mieteinheiten das Marktgeschehen. Im Berichtsjahr 2013 wurden dagegen verstärkt Flächenumsätze im Flächensegment von 1.000 m² und größer getätigt:
• Die Größensegmente ab 1.000 m² erzielten 2013 mit rd. 36.500 m² mehr als eine Verdopplung des Vorjahresergebnisses (2012: rd. 16.300 m²). Die Marktquote stieg von 20% (2012) auf rd. 39% an.
• Im Marktsegment 500 m² bis unter 1.000 m² ging der Flächenumsatz 2013 mit rd. 16.500 m² zwar deutlich gegenüber dem Vorjahresergebnis (2012: 28.200 m²) zurück, liegt indessen auf einem typischen Dresdner Niveau (Ø 2008 bis 2012: 16.520 m²).
• Die Flächenkategorien bis 500 m² übertrafen mit rd. 41.800 m² das Vorjahresniveau (2012: 36.500 m²), die Quote stellt sich annähernd stabil auf 44% (2012: 45%).
Marktgeschehen nach Lagen
Das Büromarktgeschehen 2013 bestätigte dabei erneut innerstädtischen Dresdner Lagen (Alt- und Neustadt), denen u.a. die innere Altstadt und die innere Neustadt zugeordnet sind, als gefragteste und damit absatzstärksten Bürostandorte: Auf die Alt- und Neustadt entfielen mit rd. 51.300 m² mehr als die Hälfte des Dresdner Büromarktumsatzes im Jahr 2013.
Leerstand erneut gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab. Dieser Trend hält nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weiter an.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 280.000 m² Bürofläche leer (2012: 282.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Gesamtbüroflächen¬bestand von rd. 2,45 Mio. m² innerhalb eines Jahres von 11,6% auf aktuell 11,4% gesunken.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig: „Besonders in der City können nicht alle Nachfrager bedient werden“, erläutert Schmidt. „Dies wird sich künftig auch nicht wesentlich ändern“, so Schmidt weiter, „denn viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion (wenn auch wirtschaftlich noch etwas verunsichert) und daher sind zumindest mittelfristig die Weichen für eine positive Nettoabsorption gestellt.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete rd. EUR 12,00/m² (2012: 11,50/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Die mittleren Mieten im Citybereich verharrten in den letzten Jahren nahezu konstant bei rd. EUR 8,-/m². Die Knappheit an attraktiven Flächen wirkt sich inzwischen allerdings aus: Im Vergleich zum Vorjahr werden im Mittel in der Dresdner City rd. EUR 8,50/m² erzielt (2012: EUR 8,-/m²).
„Damit ist Dresden zu den Top 3 der mittelgroßen deutschen Bürostandorte aufgerückt und zudem 2013 der zweitgrößte ostdeutsche Büromarkt hinter Berlin“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH.
Auch die Entwicklung der Spitzenmieten spricht für sich: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 12,00/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Prognose 2014
Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen, wenn auch im Vergleich zum starken Vorjahr leicht rückläufigen Büroflächenumsatz um 87.000 m². „Auch wenn marktgerechte Büroflächen dabei zunehmend knapper werden, erwarten wir nur einen moderaten Anstieg des Mietniveaus. Damit bleiben die Büroraumkosten in Dresden ansiedlungsfreundlich und zudem im bundesweiten Vergleich ausgesprochen wettbewerbsfähig“, ergänzt Schmidt.
Flächenumsatz nach Branchentypen
In der sächsischen Landeshauptstadt dominierten auch 2013 als Nachfrager landeshauptstadttypisch beratende bzw. unternehmensbezogene Dienstleister, die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Verbände):
• Die stärkste Nachfragegruppe am Dresdner Büroflächenmarkt bildeten 2013 unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit einem Flächenumsatz von rd. 42.700 m² (2012: 39.500 m²) bzw. einer Marktquote am Gesamtbüroflächenumsatz von 45% (2012: 49%).
• Medien- bzw. IT- und Kommunikationsunternehmen rangieren mit rd. 19.000 m² (2012: 11.000 m²) bzw. 20% an zweiter Stelle.
• An dritter Stelle folgen die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) mit rd. 18.000 m² (2012: 7.300 m²) bzw. einem Anteil von 19% (2012: 8%).
• Die sonstige Branchen, allen voran Industrie und Handel, rangierten 2012 noch an zweiter Stelle. 2013 waren diese Nachfrager am Büroflächenmarkt hingegen relativ schwach vertreten. Sie generierten einen vergleichsweise moderaten Flächenumsatz von rd. 12.300 m² (2012: 19.100 m²). Die Marktquote sank von einem knappen Viertel (2012: 24%) auf 13%.
• Finanzdienstleister spielen eine eher untergeordnete Rolle am Dresdner Büromarkt. Sie kontrahierten im Jahresverlauf 2013 einen Flächenumsatz von 2.800 m² (2012: 4.100 m²). Im Vergleich mit dem mittleren 5-Jahresumsatz (? 2008 bis 2012: 2.800 m²) handelt es sich dabei um ein markttypisches Dresdner Jahresergebnis dieser Nachfragegruppe.
Büroflächenumsatz nach Größenklassen
In Dresden dominieren – wie übrigens auch im benachbarten Leipzig - in der Regel kleinere Mieteinheiten das Marktgeschehen. Im Berichtsjahr 2013 wurden dagegen verstärkt Flächenumsätze im Flächensegment von 1.000 m² und größer getätigt:
• Die Größensegmente ab 1.000 m² erzielten 2013 mit rd. 36.500 m² mehr als eine Verdopplung des Vorjahresergebnisses (2012: rd. 16.300 m²). Die Marktquote stieg von 20% (2012) auf rd. 39% an.
• Im Marktsegment 500 m² bis unter 1.000 m² ging der Flächenumsatz 2013 mit rd. 16.500 m² zwar deutlich gegenüber dem Vorjahresergebnis (2012: 28.200 m²) zurück, liegt indessen auf einem typischen Dresdner Niveau (Ø 2008 bis 2012: 16.520 m²).
• Die Flächenkategorien bis 500 m² übertrafen mit rd. 41.800 m² das Vorjahresniveau (2012: 36.500 m²), die Quote stellt sich annähernd stabil auf 44% (2012: 45%).
Marktgeschehen nach Lagen
Das Büromarktgeschehen 2013 bestätigte dabei erneut innerstädtischen Dresdner Lagen (Alt- und Neustadt), denen u.a. die innere Altstadt und die innere Neustadt zugeordnet sind, als gefragteste und damit absatzstärksten Bürostandorte: Auf die Alt- und Neustadt entfielen mit rd. 51.300 m² mehr als die Hälfte des Dresdner Büromarktumsatzes im Jahr 2013.
Leerstand erneut gesunken
Der Büroflächenleerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab. Dieser Trend hält nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weiter an.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 280.000 m² Bürofläche leer (2012: 282.000 m²).
• Die Leerstandsquote ist entsprechend bei einem Gesamtbüroflächen¬bestand von rd. 2,45 Mio. m² innerhalb eines Jahres von 11,6% auf aktuell 11,4% gesunken.
• Trotz der zweistelligen Leerstandsquote ist in Dresden weiterhin Neubau notwendig: „Besonders in der City können nicht alle Nachfrager bedient werden“, erläutert Schmidt. „Dies wird sich künftig auch nicht wesentlich ändern“, so Schmidt weiter, „denn viele junge Unternehmen stehen vor ihrer Expansion (wenn auch wirtschaftlich noch etwas verunsichert) und daher sind zumindest mittelfristig die Weichen für eine positive Nettoabsorption gestellt.“
Attraktives und Mietniveau
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete rd. EUR 12,00/m² (2012: 11,50/m²). Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Die mittleren Mieten im Citybereich verharrten in den letzten Jahren nahezu konstant bei rd. EUR 8,-/m². Die Knappheit an attraktiven Flächen wirkt sich inzwischen allerdings aus: Im Vergleich zum Vorjahr werden im Mittel in der Dresdner City rd. EUR 8,50/m² erzielt (2012: EUR 8,-/m²).
