07.03.2014 Regensburger Handel hält Druck der Einkaufszentren stand
Das Oberzentrum in Ostbayern brillierte in den letzten zwanzig Jahren mit einer außergewöhnlichen Wirtschaftsdynamik. Insbesondere der High-Tech-Sektor boomt. Rund zwei Drittel der Regensburger arbeiten im Dienstleistungssektor.
Regensburg profitiert einerseits von seiner wirtschafts¬geografischen Lage insbesondere mit der Nähe zur Tschechischen Republik. Andererseits hat die Stadt auch für Touristen einen besonderen Reiz. Die mittelalterliche, unver¬sehrte Altstadt mit 56 Patriziertürmen und rund 1.000 Baudenkmälern ist Weltkulturerbe. Die Stadt lockt jährlich weit über eine halbe Million Touristen in die Stadt.
Die viertgrößte Stadt Bayerns ist gleichermaßen bei „jung“ und „alt“ beliebt. Die Bevölkerung wächst stetig, so dass man den Stadtplanern attestieren kann, einen gelungenen Mix aus einem Hightech-Standort unter Beibehaltung ihres mittelalterlichen Charmes geschaffen zu haben.
Natürlich profitiert die Stadt auch vom Wissenschaftspotenzial des Klinikums, der Universität und der Fachhochschule mit insgesamt über 20.000 Studenten und punktet weiter mit geringer Arbeitslosigkeit (4,3%), überdurchschnittlicher Kauf¬kraft (112,6) und hohem BIP-Wachstum, stellen die Einzelhan¬dels- und Immobilienexperten von COMFORT fest.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Regensburg bietet vielfältige und sich stetig weiterentwickelnde Einkaufsmöglichkeiten. In rund 1.400 Geschäften wird eine Brutto-Umsatzleistung von gut 1,2 Mrd. Euro erzielt. Mehr als 380.000 Bewohner im Einzugsgebiet und zahlreiche Touristen aus dem In- und Ausland schätzen die vielfältige Einkaufsatmo¬sphäre. Der innerstädtische Anteil an der Verkaufsfläche (23,6%) und auch der Umsatz (28,3%) liegen jedoch unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Innenstadt hat diesbezüglich noch Aufholpotenzial, dafür ist die Aufenthaltsqualität kaum zu überbieten, berichtet der Einzel¬handels- und Immobilienexperte Manfred Schalk.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Regensburg punktet vor allem aufgrund der nachhaltig positiven harten Standortfaktoren: der hohen Kaufkraft, der weit überdurchschnittlichen Zentralität sowie der niedrigen Arbeitslosenquote. Darüber hinaus ist insbe¬sondere die Regensburger Innenstadt wegen ihrer extrem hohen Aufenthalts- und Wohlfühlqualität bei natio¬nalen und internationalen Einzelhändlern und Filialisten sehr begehrt.
„Es liegt wahrscheinlich auch an den, von den historischen Römern übernommenen, südeuropäischen Ange¬wohnheiten“, meint Schalk, „dass sich das Leben der Regensburger mehr im Freien abspielt.“ Denn sobald die ersten Sonnenstrahlen hervorspitzen, werden die Stühle und Tische der zahlreichen Cafés und Restaurants nach draußen gestellt. Egal ob in den engen Altstadtgassen oder auf den zahlreichen Plätzen, man sollte sich beeilen wenn man noch einen Platz ergattern möchte. Diese urbane Mischung in der Altstadt bestehend aus klassischem Einzelhandel, Hotels, Restaurants, zahlreichen Cafés und Bars, ausgefallenen Galerien und Anti¬quitätengeschäften sowie verschiedenen Clubs und Kinos macht es aus, bringt den Leuten Spaß und Unter¬haltung und den Händlern Umsatz. Die zahlreichen Besucher und Passanten schätzen dabei besonders das deutschlandweit am besten erhaltene mittelalterliche Großstadtgefüge, das seit 2006 offiziell zum UNESCO Weltkulturerbe zählt.
Eingebettet in diese zahlreichen Gassen und Straßen inmitten eines perfekt sanierten Bestandes aus romani¬scher und gotischer Architektur, finden sich die klassischen 1A-Lagen. Ausgehend von der „Guten Stube“ Regensburgs, dem Neupfarrplatz mit der zentralen und gut laufenden Galeria Kaufhof, ausholend über die Drei-Helm- und Pfauengasse in die enge Weiße-Lilien-Straße, um dann schließlich in der Königsstraße zu landen, die an ihrem Ende in die Maximilianstraße mündet.
Königsstraße
• Absolute TOP-Lage zwischen H & M und Hallhuber
• Konsumige Lage, repräsentativer Charakter
• Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad
• Neue Mieter: Snipes, WMF, Marc Picard, Taifun by Gerry Weber, Laderach
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Weiße-Lilien-Straße
• Ebenfalls sehr gute Passantenfrequenz
• Verbindungsstraße zwischen Königsstraße und Neupfarrplatz
• Klein, eng, dunkel, nicht so repräsentativ aber extrem beliebt
• Bis auf den Einkaufsmagneten Müller eher kleinteiliger Flächenbesatz
• Neuer Mieter: Tom Tailor
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Neupfarrplatz
• Die A-Lage entwickelt sich zukünftig weiter Richtung Gesandtenstraße
• Sehr konstanter Mieterbesatz
• Touristisch frequentiert
• Denkmalschutzgeprägt, repräsentativer Charakter
• Magnet: Galeria Kaufhof, ZARA
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Drei-Helm- und Pfauengasse
• Bis auf die beiden Eckhäuser (K&L Ruppert zur Residenzstraße sowie Gerry Weber zur Schwarze-Bären-Straße) etwas eingeschränkte Lagequalität, aber immer noch gut
• Somit interessant auch für Mieter, die in der absoluten TOP-Lage nicht zum Zuge kommen
• Neue Mieter: Casa Moda, Palmers
• Der aktuelle Mietpreis erreicht nicht ganz die Spitzenwerte der drei oben genannten TOP-Lagen
Maximilianstraße
• Verkehrsberuhigte Zone
• Verbindungsachse zwischen Innenstadt und Bahnhof
• Häufiger Mieterwechsel und vereinzelt Leerstand
• Schwerpunktmäßig an der Kreuzung zur Königstraße für Filialisten interessant
• Neue Mieter: Peak Performance, Snipes, Base/E-Plus
Die Innenstadt boomt trotz Centern und Denkmalschutzauflagen
Schon immer gestalteten sich bauliche Aktivitäten in der Altstadt aufgrund der Dominanz der romanischen und gotischen Architektur schwierig. Vor allem die heutigen Anforderungen von Filialisten hinsichtlich Größe und Zuschnitt der Verkaufsflächen sowie Technik konnten häufig nur mühsam mit den Denkmalschutzaufla¬gen in Einklang gebracht werden.
„Auch deshalb hat sich die Innenstadt lange schwer getan, gegen die neue Konkurrenz der 2002 eröffneten Regensburg Arcaden anzukommen“, beschreibt Schalk einen für den angestammten innerstädtischen Handel lange Zeit nur schwer verdaulichen massiven Zuwachs an Einzelhandelsflächen in der Domstadt. Das mfi-Einkaufszentrum, das unter seinem ca. 200 Meter langen Glasdach rund 27.500 m² Einzelhandels¬fläche nebst 1.500 Parkplätzen vereinigt, hatte der Innenstadt seinerzeit das Leben schwer gemacht, was sich lange in einer – mittlerweile erfolgreich bewältigten – Leerstandsproblematik manifestiert hatte. „Diese Zeiten sind mittlerweile jedoch vorbei, die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wird seit Jahren immer stärker wieder von Filialisten und Investoren nachgefragt“, beschreibt Manfred Schalk die aktuelle Situation. Zahlreiche Neuansiedlungen von attraktiven Marken und Konzepten unterstreichen dies. Das hat zur Folge, dass ehemalige B-Lagen rund um die 1A-Lagen für den filialisierten Einzelhandel zunehmend interessanter und begehrter werden. Beste Beispiele für diese Entwicklung sind die Eröffnungen von Butlers, Oil & Vinegar oder auch Oska in der Gesandtenstraße oder von Kochhaus und BoConcept in der Schwarze-Bären-Straße. Alles in allem also eine sehr erfreuliche Entwicklung mit anhaltender Dynamik.
Die Regensburger City steht wieder im Fokus des Interesses
Somit ist insgesamt festzuhalten, dass nach einer Konsolidierungsphase wieder ein Gleichgewicht zwischen den Magneten des Regensburger Einzelhandels herrscht: „Jedenfalls“, so Schalk „ ist festzustellen, dass sich die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wieder von der Hegemonie der Einkaufszentren emanzipiert hat und heute so stark von Filialisten und Investoren nachgefragt wird, wie noch nie.“ Mit dem bereits 1976 im Norden von Regensburg eröffneten Donaueinkaufszentrum (DEZ), dem ersten geschlosse¬nen und klimatisierten Einkaufszentrum in Deutschland nach US-Vorbild, hatte sich die Regensburger City noch arrangiert. Besagter Angriff 26 Jahre später durch das ebenfalls nicht integrierte, sich in einer peripheren Lage befindlichen zweiten klassischen Shoppingcenters durch mfi, hatte die Innenstadt da wesentlich deutlicher durcheinander gewirbelt und nach unten gezogen. Dies gehört alles der Vergangenheit an. Seit Jahren boomt die Innen¬stadt wieder und mit ihr der innerstädtische Einzelhandel.
Das unterstreicht zum Beispiel auch die vom neuen Eigentümer geplante Entwicklung des bis vor kurzem nach von K&L Ruppert genutzten Hauses in der Residenzstraße 3. Direkt anschließend an den Neupfarrplatz und in unmittelbarer Nachbarschaft von ZARA werden hier moderne und leistungsfähige Einzelhandelsflächen entwickelt, um neue und attraktive Konzepte anzusiedeln.
INVESTMENT
Sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren ist Regensburg sehr begehrt. Das Angebot ist traditionell knapp. Sobald ein Haus auf den Markt kommt, ist schnelles und zielorientiertes Handeln und Entscheiden von der Käuferseite gefordert, um überhaupt eine Abschlusschance zu haben. Aus diesem Grund haben sich bei den letzten Transaktionen mit unserer Unterstützung verstärkt gerade auch private Käufer bzw. Family-Offices durchsetzen können. So konnten das Eckhaus Königstraße / Ecke Maximilianstraße 14 sowie das TK Maxx Gebäude am St.-Kassians-Platz 3 / Ecke Neupfarrplatz und Weiße-Lilien-Straße - beide ebenfalls nach erfolgreicher Vermietung durch uns - entsprechend platziert werden. Die Königstraße 5 mit dem neuen Mieter H&M ging letztendlich an einen klassischen, auf Toplagen spezialisierten, institutio¬nellen Anleger. Ein gutes Ergebnis, für alle beteiligten Parteien. Was das Preisniveau betrifft, so wird in den Top-Lagen in der Spitze ein Verkaufsfaktor zwischen dem 18-fachen bis 19,5-fachen bezogen auf die Jahresnettomiete bezahlt, je nach spezieller Lage und individuellem Zustand der einzelnen Liegenschaft.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
„Abschließend“, meint Schalk, „ist zu konstatieren, dass Regensburg den Center-Wahnsinn endlich über¬standen hat. Viele Filialisten und Investoren haben sich wieder auf die bewährten Standorte in der klassischen, urbanen City-Lage besonnen und suchen explizit dort aktuell und konkret nach geeigneten Flächen und Objekten.“
Regensburg profitiert einerseits von seiner wirtschafts¬geografischen Lage insbesondere mit der Nähe zur Tschechischen Republik. Andererseits hat die Stadt auch für Touristen einen besonderen Reiz. Die mittelalterliche, unver¬sehrte Altstadt mit 56 Patriziertürmen und rund 1.000 Baudenkmälern ist Weltkulturerbe. Die Stadt lockt jährlich weit über eine halbe Million Touristen in die Stadt.
Die viertgrößte Stadt Bayerns ist gleichermaßen bei „jung“ und „alt“ beliebt. Die Bevölkerung wächst stetig, so dass man den Stadtplanern attestieren kann, einen gelungenen Mix aus einem Hightech-Standort unter Beibehaltung ihres mittelalterlichen Charmes geschaffen zu haben.
Natürlich profitiert die Stadt auch vom Wissenschaftspotenzial des Klinikums, der Universität und der Fachhochschule mit insgesamt über 20.000 Studenten und punktet weiter mit geringer Arbeitslosigkeit (4,3%), überdurchschnittlicher Kauf¬kraft (112,6) und hohem BIP-Wachstum, stellen die Einzelhan¬dels- und Immobilienexperten von COMFORT fest.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Regensburg bietet vielfältige und sich stetig weiterentwickelnde Einkaufsmöglichkeiten. In rund 1.400 Geschäften wird eine Brutto-Umsatzleistung von gut 1,2 Mrd. Euro erzielt. Mehr als 380.000 Bewohner im Einzugsgebiet und zahlreiche Touristen aus dem In- und Ausland schätzen die vielfältige Einkaufsatmo¬sphäre. Der innerstädtische Anteil an der Verkaufsfläche (23,6%) und auch der Umsatz (28,3%) liegen jedoch unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Innenstadt hat diesbezüglich noch Aufholpotenzial, dafür ist die Aufenthaltsqualität kaum zu überbieten, berichtet der Einzel¬handels- und Immobilienexperte Manfred Schalk.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Regensburg punktet vor allem aufgrund der nachhaltig positiven harten Standortfaktoren: der hohen Kaufkraft, der weit überdurchschnittlichen Zentralität sowie der niedrigen Arbeitslosenquote. Darüber hinaus ist insbe¬sondere die Regensburger Innenstadt wegen ihrer extrem hohen Aufenthalts- und Wohlfühlqualität bei natio¬nalen und internationalen Einzelhändlern und Filialisten sehr begehrt.
„Es liegt wahrscheinlich auch an den, von den historischen Römern übernommenen, südeuropäischen Ange¬wohnheiten“, meint Schalk, „dass sich das Leben der Regensburger mehr im Freien abspielt.“ Denn sobald die ersten Sonnenstrahlen hervorspitzen, werden die Stühle und Tische der zahlreichen Cafés und Restaurants nach draußen gestellt. Egal ob in den engen Altstadtgassen oder auf den zahlreichen Plätzen, man sollte sich beeilen wenn man noch einen Platz ergattern möchte. Diese urbane Mischung in der Altstadt bestehend aus klassischem Einzelhandel, Hotels, Restaurants, zahlreichen Cafés und Bars, ausgefallenen Galerien und Anti¬quitätengeschäften sowie verschiedenen Clubs und Kinos macht es aus, bringt den Leuten Spaß und Unter¬haltung und den Händlern Umsatz. Die zahlreichen Besucher und Passanten schätzen dabei besonders das deutschlandweit am besten erhaltene mittelalterliche Großstadtgefüge, das seit 2006 offiziell zum UNESCO Weltkulturerbe zählt.
Eingebettet in diese zahlreichen Gassen und Straßen inmitten eines perfekt sanierten Bestandes aus romani¬scher und gotischer Architektur, finden sich die klassischen 1A-Lagen. Ausgehend von der „Guten Stube“ Regensburgs, dem Neupfarrplatz mit der zentralen und gut laufenden Galeria Kaufhof, ausholend über die Drei-Helm- und Pfauengasse in die enge Weiße-Lilien-Straße, um dann schließlich in der Königsstraße zu landen, die an ihrem Ende in die Maximilianstraße mündet.
Königsstraße
• Absolute TOP-Lage zwischen H & M und Hallhuber
• Konsumige Lage, repräsentativer Charakter
• Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad
• Neue Mieter: Snipes, WMF, Marc Picard, Taifun by Gerry Weber, Laderach
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Weiße-Lilien-Straße
• Ebenfalls sehr gute Passantenfrequenz
• Verbindungsstraße zwischen Königsstraße und Neupfarrplatz
• Klein, eng, dunkel, nicht so repräsentativ aber extrem beliebt
• Bis auf den Einkaufsmagneten Müller eher kleinteiliger Flächenbesatz
• Neuer Mieter: Tom Tailor
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Neupfarrplatz
• Die A-Lage entwickelt sich zukünftig weiter Richtung Gesandtenstraße
• Sehr konstanter Mieterbesatz
• Touristisch frequentiert
• Denkmalschutzgeprägt, repräsentativer Charakter
• Magnet: Galeria Kaufhof, ZARA
• Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Drei-Helm- und Pfauengasse
• Bis auf die beiden Eckhäuser (K&L Ruppert zur Residenzstraße sowie Gerry Weber zur Schwarze-Bären-Straße) etwas eingeschränkte Lagequalität, aber immer noch gut
• Somit interessant auch für Mieter, die in der absoluten TOP-Lage nicht zum Zuge kommen
• Neue Mieter: Casa Moda, Palmers
• Der aktuelle Mietpreis erreicht nicht ganz die Spitzenwerte der drei oben genannten TOP-Lagen
Maximilianstraße
• Verkehrsberuhigte Zone
• Verbindungsachse zwischen Innenstadt und Bahnhof
• Häufiger Mieterwechsel und vereinzelt Leerstand
• Schwerpunktmäßig an der Kreuzung zur Königstraße für Filialisten interessant
• Neue Mieter: Peak Performance, Snipes, Base/E-Plus
Die Innenstadt boomt trotz Centern und Denkmalschutzauflagen
Schon immer gestalteten sich bauliche Aktivitäten in der Altstadt aufgrund der Dominanz der romanischen und gotischen Architektur schwierig. Vor allem die heutigen Anforderungen von Filialisten hinsichtlich Größe und Zuschnitt der Verkaufsflächen sowie Technik konnten häufig nur mühsam mit den Denkmalschutzaufla¬gen in Einklang gebracht werden.
„Auch deshalb hat sich die Innenstadt lange schwer getan, gegen die neue Konkurrenz der 2002 eröffneten Regensburg Arcaden anzukommen“, beschreibt Schalk einen für den angestammten innerstädtischen Handel lange Zeit nur schwer verdaulichen massiven Zuwachs an Einzelhandelsflächen in der Domstadt. Das mfi-Einkaufszentrum, das unter seinem ca. 200 Meter langen Glasdach rund 27.500 m² Einzelhandels¬fläche nebst 1.500 Parkplätzen vereinigt, hatte der Innenstadt seinerzeit das Leben schwer gemacht, was sich lange in einer – mittlerweile erfolgreich bewältigten – Leerstandsproblematik manifestiert hatte. „Diese Zeiten sind mittlerweile jedoch vorbei, die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wird seit Jahren immer stärker wieder von Filialisten und Investoren nachgefragt“, beschreibt Manfred Schalk die aktuelle Situation. Zahlreiche Neuansiedlungen von attraktiven Marken und Konzepten unterstreichen dies. Das hat zur Folge, dass ehemalige B-Lagen rund um die 1A-Lagen für den filialisierten Einzelhandel zunehmend interessanter und begehrter werden. Beste Beispiele für diese Entwicklung sind die Eröffnungen von Butlers, Oil & Vinegar oder auch Oska in der Gesandtenstraße oder von Kochhaus und BoConcept in der Schwarze-Bären-Straße. Alles in allem also eine sehr erfreuliche Entwicklung mit anhaltender Dynamik.
Die Regensburger City steht wieder im Fokus des Interesses
Somit ist insgesamt festzuhalten, dass nach einer Konsolidierungsphase wieder ein Gleichgewicht zwischen den Magneten des Regensburger Einzelhandels herrscht: „Jedenfalls“, so Schalk „ ist festzustellen, dass sich die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wieder von der Hegemonie der Einkaufszentren emanzipiert hat und heute so stark von Filialisten und Investoren nachgefragt wird, wie noch nie.“ Mit dem bereits 1976 im Norden von Regensburg eröffneten Donaueinkaufszentrum (DEZ), dem ersten geschlosse¬nen und klimatisierten Einkaufszentrum in Deutschland nach US-Vorbild, hatte sich die Regensburger City noch arrangiert. Besagter Angriff 26 Jahre später durch das ebenfalls nicht integrierte, sich in einer peripheren Lage befindlichen zweiten klassischen Shoppingcenters durch mfi, hatte die Innenstadt da wesentlich deutlicher durcheinander gewirbelt und nach unten gezogen. Dies gehört alles der Vergangenheit an. Seit Jahren boomt die Innen¬stadt wieder und mit ihr der innerstädtische Einzelhandel.
Das unterstreicht zum Beispiel auch die vom neuen Eigentümer geplante Entwicklung des bis vor kurzem nach von K&L Ruppert genutzten Hauses in der Residenzstraße 3. Direkt anschließend an den Neupfarrplatz und in unmittelbarer Nachbarschaft von ZARA werden hier moderne und leistungsfähige Einzelhandelsflächen entwickelt, um neue und attraktive Konzepte anzusiedeln.
INVESTMENT
Sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren ist Regensburg sehr begehrt. Das Angebot ist traditionell knapp. Sobald ein Haus auf den Markt kommt, ist schnelles und zielorientiertes Handeln und Entscheiden von der Käuferseite gefordert, um überhaupt eine Abschlusschance zu haben. Aus diesem Grund haben sich bei den letzten Transaktionen mit unserer Unterstützung verstärkt gerade auch private Käufer bzw. Family-Offices durchsetzen können. So konnten das Eckhaus Königstraße / Ecke Maximilianstraße 14 sowie das TK Maxx Gebäude am St.-Kassians-Platz 3 / Ecke Neupfarrplatz und Weiße-Lilien-Straße - beide ebenfalls nach erfolgreicher Vermietung durch uns - entsprechend platziert werden. Die Königstraße 5 mit dem neuen Mieter H&M ging letztendlich an einen klassischen, auf Toplagen spezialisierten, institutio¬nellen Anleger. Ein gutes Ergebnis, für alle beteiligten Parteien. Was das Preisniveau betrifft, so wird in den Top-Lagen in der Spitze ein Verkaufsfaktor zwischen dem 18-fachen bis 19,5-fachen bezogen auf die Jahresnettomiete bezahlt, je nach spezieller Lage und individuellem Zustand der einzelnen Liegenschaft.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
„Abschließend“, meint Schalk, „ist zu konstatieren, dass Regensburg den Center-Wahnsinn endlich über¬standen hat. Viele Filialisten und Investoren haben sich wieder auf die bewährten Standorte in der klassischen, urbanen City-Lage besonnen und suchen explizit dort aktuell und konkret nach geeigneten Flächen und Objekten.“
