11.03.2014 Institutionelle Investoren agieren in Europa nicht mehr risikoscheu sondern risikobewusst
Institutionelle Investoren werden ihre Mittel in Europa umstrukturieren. Da sie Investitionen mit höheren Renditen suchen, werden sie sich von festverzinslichen Produkten und Aktien hin zu Immobilien orientieren. Das ist die Kernaussage des Reports von Colliers International "A New Era for Institutional Investment in Europe: From Risk Averse to Risk Aware“, der heute auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes vorgestellt wird.
Die wichtigsten Ergebnisse:
? Die Zeit, in der institutionelle Investoren risikoscheu investiert haben, kann aufgrund der Notwendigkeit von höheren Renditeerwartungen der Investoren und wachsender Vorsorgepflichten, bald vorbei sein.
? Aufgrund der jüngsten Spitzenwerte von Aktien und Anleihen werden institutionelle Anleger nun wieder vermehrt ihr Augenmerk auf Immobilien lenken.
? Eine Immobilieninvestitionssteigerung um 1 Prozent von EU-Pensions- und Versicherungsfonds, würde zu neuem Investitionskapital in Höhe von 60 Milliarden Euro führen.
? Niedrige Zinsen lassen darauf schließen, dass es noch Spielraum für einen weiteren Rückgang der Renditen gibt, und da sich die Finanzierungsverfügbarkeit verbessert, wird auch die Fremdkapitalaufnahme die steigenden Investitionen unterstützen.
** Da sich die Immobilienwirtschaft derzeit neu strukturiert, um anpassungsfähiger zu sein, wirft Solvency II kurz-, mittel- und langfristig unbestimmte Risiken auf. Doch neue Regulierungen werden voraussichtlich zu einer Angleichung, neuen Anlageprodukten und Ansätzen führen.
Das weltweit in Immobilien getätigte Investitionsvolumen ist im Jahr 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent gestiegen. Doch während der asiatisch-pazifische Investitionszyklus offenbar seinen Höhepunkt erreicht hat, liegen die Investitionen in Europa, Süd- und Nordamerika immer noch bei 60 Prozent des Niveaus von 2007. Somit gibt es in diesen Märkten nach Angabe von Colliers International einen großen Spielraum nach oben.
In Großbritannien haben sich die institutionellen Immobilieninvestitionen in Central London im Jahr 2013 von 1,2 auf 2,5 Milliarden britische Pfund mehr als verdoppelt und trotz des in den vergangenen zwei Jahren beträchtlich gestiegenen Investitionsumsatzes von Staatsfonds in Europa, fiel das europäische Wachstum von institutionellen Investitionen sehr viel geringer aus. Der Colliers-Report zeigt auf, dass dies zu einem Nachholbedarf geführt hat, der in Verbindung mit einer Investitionsverschiebung und erhöhtem Eigenkapital zu einer beachtlichen Kapitalwelle und zu einer Nachfrage von Immobilienanlagen mit höheren Renditen in ganz Europa führen könnte. Eine Immobilieninvestitionssteigerung von EU-Pensions- und Versicherungsfonds von 1 Prozent hätte Investitionsmittel in Höhe von 60 Milliarden Euro zur Folge. Eine Verschiebung von 3 Prozent würde dem im Jahr 2013 in EMEA erreichten gesamten Investitionsvolumen entsprechen.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland:
„Die Stärke des US-amerikanischen Wirtschaftsaufschwungs, die schwächer werdende quantitative, geldpolitische Lockerung der Fed in den USA, das positive Wirtschaftswachstum in Großbritannien und die zunehmenden Anzeichen für die wirtschaftliche Stabilität in Europa, werden zu einer dauerhaften Erholung der Immobilieninvestitionen auf dem europäischen Markt führen. Dadurch könnte für institutionelle Investoren die Zeit risikoscheu zu agieren vorbei sein.“
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland, ergänzt: „Angesichts der Tatsache, dass die wirtschaftliche Lage in Europa ungleich ist und auf konsumbedingtem Wachstum beruht, werden die Zinsen voraussichtlich noch für einige Zeit niedrig bleiben. Dies führt zu einer verstärkten fremdkapitalfinanzierten Investitionstätigkeit in europäische Immobilien. Clubdeals, neue Strukturen, Joint Ventures und gemeinsames Eigentum von nicht börsennotierten Immobilienunternehmen werden voraussichtlich bevorzugte Mittel für Investitionen in Immobilien sein. Diese verschiedenen Investitionsformen könnten in Zukunft zu einem der Hauptkanäle für Immobilieninvestitionen werden.“
In dem Colliers-Report wird aufgezeigt, dass das größte Hindernis für institutionelle Investoren regulatorische Vorgaben sind;
• Die Umsetzung von Solvency II, die die Eigenkapitalforderungen für unterschiedliche Investitionswerte, die von den Versicherungsgesellschaften gehalten werden regelt, hat zu größerer Besorgnis geführt.
• Die IORP-Richtlinie sieht ähnliche Bestimmungen für betriebliche Pensionspläne vor.
„Sowohl Basel III als auch Solvency II sollen das Risikomanagement effektiv machen und stärkere Eigenkapitalanforderungen regeln. Solange es bis zur Klärung der Richtlinien und Genehmigung gewisse Unsicherheiten gibt, sollte die Versicherungsbranche über die notwendigen Reserven verfügen, um einer Verschiebung ihres Portfolio-Mixes Rechnung tragen zu können, wenn die Preiskalkulation angemessen und nach den Vorgaben der Regulierungsbehörden erfolgt. Institutionelle Investoren werden dann ein stärkeres Engagement in Immobilien durch Kreditvehikel bevorzugen, die eine höhere Flexibilität für Dealgröße, Zweckdienlichkeit und leichtere Regulierung bieten“, so Trumpp.
In Europa ist beispielsweise der norwegische Staatsfonds Norges Ende 2012 diesen Weg durch einen Joint Venture-Deal mit Prologis im Wert von 2,4 Milliarden Euro gegangen und hat anschließend im Dezember 2013 in den USA einen weiteren Joint Venture-Deal im Wert von 1 Milliarde US-Dollar abgeschlossen.
„Da der gegenwärtige europäische Immobilieninvestitionszyklus weitere Jahre andauern wird, dürften beträchtliche Eigenkapitalvolumina von Versicherungen und Pensionskassen, gemeinsam mit dem anhaltenden Engagement von Staatsfonds und Privatkapital, in Europa zu einem Immobilieninvestitionsvolumen führen, das sowohl im Jahr 2014 als auch in 2015 über dem Niveau von 2013 liegen dürfte“, so Trombello abschließend.
Die wichtigsten Ergebnisse:
? Die Zeit, in der institutionelle Investoren risikoscheu investiert haben, kann aufgrund der Notwendigkeit von höheren Renditeerwartungen der Investoren und wachsender Vorsorgepflichten, bald vorbei sein.
? Aufgrund der jüngsten Spitzenwerte von Aktien und Anleihen werden institutionelle Anleger nun wieder vermehrt ihr Augenmerk auf Immobilien lenken.
? Eine Immobilieninvestitionssteigerung um 1 Prozent von EU-Pensions- und Versicherungsfonds, würde zu neuem Investitionskapital in Höhe von 60 Milliarden Euro führen.
? Niedrige Zinsen lassen darauf schließen, dass es noch Spielraum für einen weiteren Rückgang der Renditen gibt, und da sich die Finanzierungsverfügbarkeit verbessert, wird auch die Fremdkapitalaufnahme die steigenden Investitionen unterstützen.
** Da sich die Immobilienwirtschaft derzeit neu strukturiert, um anpassungsfähiger zu sein, wirft Solvency II kurz-, mittel- und langfristig unbestimmte Risiken auf. Doch neue Regulierungen werden voraussichtlich zu einer Angleichung, neuen Anlageprodukten und Ansätzen führen.
Das weltweit in Immobilien getätigte Investitionsvolumen ist im Jahr 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent gestiegen. Doch während der asiatisch-pazifische Investitionszyklus offenbar seinen Höhepunkt erreicht hat, liegen die Investitionen in Europa, Süd- und Nordamerika immer noch bei 60 Prozent des Niveaus von 2007. Somit gibt es in diesen Märkten nach Angabe von Colliers International einen großen Spielraum nach oben.
In Großbritannien haben sich die institutionellen Immobilieninvestitionen in Central London im Jahr 2013 von 1,2 auf 2,5 Milliarden britische Pfund mehr als verdoppelt und trotz des in den vergangenen zwei Jahren beträchtlich gestiegenen Investitionsumsatzes von Staatsfonds in Europa, fiel das europäische Wachstum von institutionellen Investitionen sehr viel geringer aus. Der Colliers-Report zeigt auf, dass dies zu einem Nachholbedarf geführt hat, der in Verbindung mit einer Investitionsverschiebung und erhöhtem Eigenkapital zu einer beachtlichen Kapitalwelle und zu einer Nachfrage von Immobilienanlagen mit höheren Renditen in ganz Europa führen könnte. Eine Immobilieninvestitionssteigerung von EU-Pensions- und Versicherungsfonds von 1 Prozent hätte Investitionsmittel in Höhe von 60 Milliarden Euro zur Folge. Eine Verschiebung von 3 Prozent würde dem im Jahr 2013 in EMEA erreichten gesamten Investitionsvolumen entsprechen.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland:
„Die Stärke des US-amerikanischen Wirtschaftsaufschwungs, die schwächer werdende quantitative, geldpolitische Lockerung der Fed in den USA, das positive Wirtschaftswachstum in Großbritannien und die zunehmenden Anzeichen für die wirtschaftliche Stabilität in Europa, werden zu einer dauerhaften Erholung der Immobilieninvestitionen auf dem europäischen Markt führen. Dadurch könnte für institutionelle Investoren die Zeit risikoscheu zu agieren vorbei sein.“
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland, ergänzt: „Angesichts der Tatsache, dass die wirtschaftliche Lage in Europa ungleich ist und auf konsumbedingtem Wachstum beruht, werden die Zinsen voraussichtlich noch für einige Zeit niedrig bleiben. Dies führt zu einer verstärkten fremdkapitalfinanzierten Investitionstätigkeit in europäische Immobilien. Clubdeals, neue Strukturen, Joint Ventures und gemeinsames Eigentum von nicht börsennotierten Immobilienunternehmen werden voraussichtlich bevorzugte Mittel für Investitionen in Immobilien sein. Diese verschiedenen Investitionsformen könnten in Zukunft zu einem der Hauptkanäle für Immobilieninvestitionen werden.“
In dem Colliers-Report wird aufgezeigt, dass das größte Hindernis für institutionelle Investoren regulatorische Vorgaben sind;
• Die Umsetzung von Solvency II, die die Eigenkapitalforderungen für unterschiedliche Investitionswerte, die von den Versicherungsgesellschaften gehalten werden regelt, hat zu größerer Besorgnis geführt.
• Die IORP-Richtlinie sieht ähnliche Bestimmungen für betriebliche Pensionspläne vor.
„Sowohl Basel III als auch Solvency II sollen das Risikomanagement effektiv machen und stärkere Eigenkapitalanforderungen regeln. Solange es bis zur Klärung der Richtlinien und Genehmigung gewisse Unsicherheiten gibt, sollte die Versicherungsbranche über die notwendigen Reserven verfügen, um einer Verschiebung ihres Portfolio-Mixes Rechnung tragen zu können, wenn die Preiskalkulation angemessen und nach den Vorgaben der Regulierungsbehörden erfolgt. Institutionelle Investoren werden dann ein stärkeres Engagement in Immobilien durch Kreditvehikel bevorzugen, die eine höhere Flexibilität für Dealgröße, Zweckdienlichkeit und leichtere Regulierung bieten“, so Trumpp.
In Europa ist beispielsweise der norwegische Staatsfonds Norges Ende 2012 diesen Weg durch einen Joint Venture-Deal mit Prologis im Wert von 2,4 Milliarden Euro gegangen und hat anschließend im Dezember 2013 in den USA einen weiteren Joint Venture-Deal im Wert von 1 Milliarde US-Dollar abgeschlossen.
„Da der gegenwärtige europäische Immobilieninvestitionszyklus weitere Jahre andauern wird, dürften beträchtliche Eigenkapitalvolumina von Versicherungen und Pensionskassen, gemeinsam mit dem anhaltenden Engagement von Staatsfonds und Privatkapital, in Europa zu einem Immobilieninvestitionsvolumen führen, das sowohl im Jahr 2014 als auch in 2015 über dem Niveau von 2013 liegen dürfte“, so Trombello abschließend.
