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21.03.2014 RICS begrüßt Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler

Die RICS Deutschland begrüßt die Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler, die im jetzt vorgelegten Referentenentwurf zur Maklerrechtsreform von der Bundesregierung vorgesehen ist. Die gegenwärtige Aufmerksamkeit, die das Maklerrecht in der Politik genießt, bietet die einmalige Chance, das antiquierte deutsche Maklerrecht grundlegend zu reformieren und international wettbewerbsfähig zu machen. Leider hat sich der Referentenentwurf ausschließlich auf das Bestellerprinzip für Wohnraumvermietung konzentriert und die Chance einer umfassenden Modernisierung des Maklerrechts nicht genutzt.

Gerhard K. Kemper, Mitglied des Vorstandes der RICS Deutschland: „Weder in Deutschland noch auf internationaler Ebene haben deutsche Immobilienmakler einen guten Ruf: Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Fachkundenachweis; das deutsche Maklerrecht ist antiquiert und erlaubt in der Praxis Vorgehensweisen, die zu Recht bei den Vertragspartnern von Immobilienmaklern auf mehr als nur Unverständnis stoßen. Unklare Vertragsverhältnisse, die Gleichwertigkeit von einfachem Nachweis und qualifizierter Vermittlungstätigkeit, das unerlaubte (vom Anbieter) und ungefragte (vom Mieter/Käufer) Anbieten von Vertragsgelegenheiten gehören ebenso dazu wie ein lässiger Umgang mit Interessenskonflikten. Gerade der intransparente Umgang mit Interessenkonflikten stößt bei internationalen Geschäftspartnern immer wieder auf Unverständnis und hinterlässt den Eindruck mangelnder Professionalität.“

Die RICS – ursprünglich entstanden als Berufskammer in Großbritannien – hat sich als internationaler Verband der Professionalisierung von Immobilienberufen angenommen. Sie deckt damit die Immobilienwirtschaft in ihrer gesamten Bandbreite ab. Die 2011 veröffentlichten „Real Estate Agency and Brokerage Standards (REABS)“ sind in einer länderübergreifenden Zusammenarbeit entwickelt worden und stellen einen internationalen Konsens dar, was von einem Immobilienmakler auf dem weltweiten Marktplatz erwartet wird.

„Die Anpassung und Veränderung des deutschen Maklerrechts beim Bestellerprinzip begrüßen wir, um bei den Marktteilnehmern stringente Verhaltensweisen durchzusetzen und zu vermeiden, dass dubiose Vorgehenseisen den ´schwarzen Schafen´ einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. Dennoch gehen wir als RICS weiter und wünschen uns eine umfassende Maklerreform“, so Kemper abschließend.

Die Forderungen der RICS Deutschland zusammengefasst:

1. Ein einheitlicher Fachkundenachweis, einschlägige Berufserfahrung und eine Haftpflichtversicherung als Voraussetzung für eine selbstständige Maklertätigkeit
Die heutige Gewerbeerlaubnis setzt Unbescholtenheit und Zuverlässigkeit als alleinige Eignungskriterien voraus. In der heutigen Immobilienwelt ist das eindeutig nicht genug, um den wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden, der durch fehlerhafte Maklerleistung entstehen kann.

2. Formerfordernis für Maklerverträge
Die heute gängige Praxis des im Exposé versteckten Angebots eines Maklervertrages, das durch konkludentes Handeln angenommen wird, sorgt für unklare Vertragsverhältnisse. Meistens ist in dem so entstehenden Maklervertrag außer der Provisionshöhe wenig geregelt. Es sollte gesetzlich festgelegt sein, dass Maklerverträge in Schrift- oder Textform abgefasst sein müssen, um gültig zu sein.

3. Legitimierung der Maklertätigkeit von der nicht provisionspflichtigen Seite
In der Praxis findet man zu häufig, dass Kauf- und Mietinteressenten Maklerangebote erhalten, ohne dass sie dazu ihre Zustimmung gegeben haben. Auf der anderen Seite werden Immobilien und Mietflächen angeboten, ohne dass die Vermieter/Verkäufer davon wissen, geschweige denn zugestimmt haben. Neben dem eindeutigen Maklervertrag mit der provisionspflichtigen Partei, sollte auch die Zustimmung der anderen Partei zumindest in Textform vorliegen, bevor der Makler tätig wird. Das sollte auch eine Voraussetzung für das Entstehen einer Provisionsforderung sein.

4. Einseitige Interessenvertretung als Leitbild des Immobilienmaklers

Um die zwangsläufig entstehenden Interessenkollisionen zu vermeiden, die bei Doppeltätigkeit entstehen, sollte der Makler eindeutig die Interessen nur einer Seite der Transaktion vertreten. Da dies häufig der heute gängigen Praxis widerspricht, sollte für eine Übergangszeit die Doppeltätigkeit weiterhin erlaubt sein unter der Voraussetzung, dass die Doppeltätigkeit und die von beiden Seiten geforderte Provisionshöhe vor Aufnahme der Maklertätigkeit schriftlich offengelegt wird, und beide Parteien dieser Doppeltätigkeit in Schrift- oder Textform zustimmen.

5. Vermittlung von Verträgen als Standard Makler-Leistung; Nachweis als alleinige Maklertätigkeit soll nur auf Fälle beschränkt werden, in denen der Auftraggeber dem ausdrücklich zugestimmt hat
Nachweis und Vermittlung stehen im heutigen Maklerrecht gleichwertig als vertraglich geschuldete Maklerleistung nebeneinander. Das führt zu der inakzeptablen Situation, dass sich Markteilnehmer gegen ungefragte Angebote wehren müssen, um nicht später eventuell provisionspflichtig zu werden. Nachweis als alleinige Grundlage einer provisionspflichtigen Maklerleistung sollte nur dann möglich sein, wenn die provisionspflichtige Partei diesem ausdrücklich vor Beginn der Maklertätigkeit zumindest in Textform zugestimmt hat.

6. Freie Vereinbarkeit von erfolgsunabhängigen Honoraren, Aufwendungsersatzansprüchen und Verpflichtungen der Auftraggeber im qualifizierten Alleinauftrag (Verweisung- und Hinzuziehungspflichten, Provisionspflicht bei Eigenverkauf)
Diese Vertragsfreiheiten sind international längst Usus, werden in Deutschland aber immer noch von den Gerichten verworfen.

7. Für Beauftragung von Untermaklern (Gemeinschaftsgeschäfte) muss die Zustimmung des Auftraggebers vorher eingeholt werden

Um ungewünschte Mehrfachangebote von verschieden Maklern an die gleichen Interessenten zu vermeiden, sollte die Beauftragung von Untermaklern zustimmungspflichtig sein.

8. Freie Vereinbarkeit der Provisionsmodalitäten und -höhen

Die Praxis hat gezeigt, dass Marktmechanismen am besten geeignet sind marktkonforme Vergütungshöhen etablieren. Ausgenommen davon ist die heutige Regelung des Miethöhegesetzes, das die Provision bei Wohnungsvermietung auf zwei Monatsmieten begrenzt.



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