26.03.2014 conwert schließt Geschäftsjahr 2013 mit starkem operativem Ergebnis ab
Die im österreichischen ATX notierte conwert Immobilien Invest SE hat das Geschäftsjahr 2013 mit einem starken operativen Ergebnis abgeschlossen und ihre Ergebnisziele für das Gesamtjahr erreicht.
Operatives Ergebnis
conwert erzielte im Geschäftsjahr 2013 ein operatives Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) in Höhe von 48,7 Mio € (2012: (154,6) Mio €). Unter Berücksichtigung von Einmaleffekten in Höhe von 5,8 Mio € liegt das Ergebnis damit innerhalb des zum Jahresbeginn festgelegten Zielkorridors von 50–55 Mio €. Die operativen Cash-Erträge (FFO I: Funds from operations vor Verkäufen und Einmaleffekten) verbesserten sich im Jahresvergleich um 61,6 % auf 36,2 Mio € (2012: 22,4 Mio €) abzüglich der Einmaleffekte in Höhe von 5,8 Mio €. Damit wurde das zum Jahresbeginn 2013 ausgegebene Ziel eines FFO I in Höhe von 25 Mio €, welches im Rahmen der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 2013 auf 36 Mio € abzüglich 3–5 Mio € an Einmalkosten erhöht wurde, ebenfalls erreicht.
Vor dem Hintergrund der Übernahme der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) und des GE Capital Real Estate Deutschland Portfolios (GE-Portfolio) im vergangenen Jahr stiegen die Vermietungserlöse im Geschäftsjahr 2013 von 188,1 Mio € um 20,8 % auf 227,3 Mio €. Im selben Zeitraum steigerte conwert die NRI-Marge (NRI: Net Rental Income) und damit die Bewirtschaftungseffizienz des Bestandsportfolios von 58,7 % auf 62,2 %.
Immobilienverkäufe
Im Geschäftsjahr 2013 veräußerte conwert gemäß der Zielvorgaben Liegenschaften im Wert von insgesamt 273,9 Mio € (2012: 409,6 Mio €). Die erzielten Margen lagen mit 11,1 % über dem IFRS-Buchwert und damit nicht zuletzt aufgrund höherer als erwarteter Margen im Gewerbebereich über dem für 2013 angestrebten Korridor von 7–9 %. Mit insgesamt 103,4 Mio € fallen rund 38 % der gesamten Veräußerungserlöse für das Geschäftsjahr 2013 in den Bereich Gewerbeimmobilien.
Mit Blick auf das Gesamtportfolio hat conwert die Leerstandsrate im fünften Jahr in Folge gesenkt. Zum Jahresende 2013 lag diese für das Gesamtportfolio bei 10,1 % (31.12.2012: 10,7 %).
In Bezug auf das Dienstleistungsgeschäft für Dritte wurde das Leistungsspektrum im vergangenen Jahr gestrafft und auf ausgewählte Dienstleistungsmandate fokussiert. Die Dienstleistungserlöse gingen vor diesem Hintergrund um 44,3 % von 27,3 Mio € auf 15,2 Mio € zurück.
Die Umsatzerlöse betrugen somit für das Gesamtjahr 2013 in Summe 516,4 Mio € (2012: 625,1 Mio €). Der im Vorjahresvergleich um rund 100 Mio € niedrigere Wert ist dabei insbesondere durch die planmäßig geringeren Veräußerungserlöse bedingt.
Portfoliooptimierung
Zum 31. Dezember 2013 betrug der Wert des conwert-Portfolios insgesamt 2.868,1 Mio € (31.12.2012: 2.510,7 Mio €), bestehend aus insgesamt 32.120 Mieteinheiten (31.12.2012: 20.479 Mieteinheiten) und 14.187 Stellplätzen (31.12.2012: 10.795 Stellplätze) mit einer Gesamtnutzfläche von 2,6 Mio m² (31.12.2012: 1,9 Mio m²). Dabei wurde im vergangenen Geschäftsjahr insbesondere die Präsenz in Deutschland weiter ausgebaut. So wurde für insgesamt 178,8 Mio € inklusive einem Capex-Volumen von 33 Mio € für die nächsten drei Jahre das GE-Portfolio mit insgesamt rund 4.000 Einheiten vorwiegend in den Kernmärkten Berlin, Leipzig sowie Nordrhein-Westfalen übernommen.
Kosteneinsparungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2013 bedingt durch die Integration von KWG sowie die Konsolidierung des GE-Portfolios und die damit verbundenen Restrukturierungsmaßnahmen von 49,0 Mio € (inkl. KWG auf pro-forma Basis) um 8,2 % auf 45,0 Mio €.
Bei den Personalaufwendungen erzielte conwert eine deutliche und über Plan liegende Verbesserung um 17 % von 38,8 Mio € (inkl. KWG auf pro-forma Basis) auf 32,3 Mio €. Das Ziel, den Mitarbeiterstand vor allem durch den Abbau von vorhandenen Doppelfunktionen auf rund 550 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zu senken, wurde bereits im dritten Quartal 2013 erreicht. Im Rahmen einer Anpassung der Standortstruktur an die aktuellen Marktbedingungen kam es zu einer Reduktion von 47 auf 35 Niederlassungen, die bereits 2013 größtenteils abgeschlossen wurden.
Finanzergebnis und Bewertung
Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2012 um 22,3 % auf 74,7 Mio € (2012: 96,1 Mio €). Grund hierfür war insbesondere die positive Entwicklung der ineffektiven Swaps sowie die Restrukturierung des Hedging-Portfolios zu Beginn des vergangenen Jahres. Das Bewertungsergebnis kam bei 6,5 Mio € zum Erliegen (2012: (172,1) Mio €). Unter Berücksichtigung, dass im vierten Quartal gleichzeitig 6,5 Mio € aus dem in den ersten drei Quartalen ausgewiesenen Gewinn aus einem Unternehmenserwerb unter Buchwert ausgebucht wurden, entspricht das Ergebnis den Erwartungen der Gesellschaft.
Konzernergebnis und LTV
Die Verschuldungsquote (LTV) betrug zum Stichtag 31. Dezember 2013 55,9 % und lag damit nur knapp außerhalb des Zielkorridors von 50 bis 55 %. Die Eigenkapitalquote blieb unverändert bei 35,7 % (31.12.2012: 35,7 %).
Beim Konzernergebnis nach Ertragsteuern erzielte conwert einen Überschuss in Höhe von 13,3 Mio € (2012: (172,1) Mio €). Die hohe Steuerbelastung von 35,4 Mio € ist insbesondere auf die Wertberichtigung von aktivierten Steuerlatenzen aus den Vorjahren und den Nicht-Ansatz von aktiven latenten Steuern bei Portfoliozugängen zurückzuführen.
Ausblick
Vor dem Hintergrund des Konzernergebnisses wird den Aktionären in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2014 eine Dividende in Höhe von 10 Eurocent vorschlagen werden. Dies entspricht bei der Zahl der derzeitig ausständigen Aktien einer Ausschüttung von rund 8,3 Mio €.
Mit Blick auf das laufende Geschäftsjahr 2014 plant conwert die Integration der KWG und des GE-Portfolios erfolgreich abzuschließen. Gemäß der strategischen Ausrichtung als langfristiger Bestandshalter von hochwertigen Wohnimmobilien strebt conwert für das Geschäftsjahr 2014 eine weitere Portfoliooptimierung und ein damit einhergehendes Verkaufsergebnis von 150 bis 200 Mio € an. Darüber hinaus soll im Kernportfolio in Deutschland und Österreich die Leerstandsrate weiter reduziert werden.
Johannes Meran, MBA, wird sich nach der Präsentation der Ergebnisse des Jahres 2013 als Verwaltungsratsvorsitzender aus dem Verwaltungsrat zurückziehen und seine Funktionen bei conwert per 26. März niederlegen, wie er heute bekannt gab. Er hatte bereits im November angekündigt, sich 2014 nach der Einarbeitung von Mag. Clemens Schneider als neuer CEO aus dem Verwaltungsrat zurückzuziehen.
„Im Namen des Verwaltungsrats und des gesamten Unternehmens möchte ich mich bei Herrn Meran für seine hervorragende Arbeit in den vergangenen dreieinhalb Jahren bedanken. Die Zahlen des Geschäftsjahres 2013 belegen, das conwert von einem konjunkturabhängigen Immobilienhandelsunternehmen unter seiner Führung konsequent in einen ertragreichen Immobilienbestandsverwalter verwandelt wurde.“, sagte Alexander Tavakoli, stellvertretender Vorsitzender des Verwaltungsrats.
„Ich möchte mich für die ausgezeichnete Zusammenarbeit im Verwaltungsrat, mit dem Geschäftsführenden Direktorium und allen Mitarbeitern von conwert herzlich bedanken. conwert ist heute hervorragend aufgestellt, um auch in den kommenden Jahren von unserem eingeschlagenen Kurs zu profitieren“, sagte Johannes Meran.
Operatives Ergebnis
conwert erzielte im Geschäftsjahr 2013 ein operatives Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) in Höhe von 48,7 Mio € (2012: (154,6) Mio €). Unter Berücksichtigung von Einmaleffekten in Höhe von 5,8 Mio € liegt das Ergebnis damit innerhalb des zum Jahresbeginn festgelegten Zielkorridors von 50–55 Mio €. Die operativen Cash-Erträge (FFO I: Funds from operations vor Verkäufen und Einmaleffekten) verbesserten sich im Jahresvergleich um 61,6 % auf 36,2 Mio € (2012: 22,4 Mio €) abzüglich der Einmaleffekte in Höhe von 5,8 Mio €. Damit wurde das zum Jahresbeginn 2013 ausgegebene Ziel eines FFO I in Höhe von 25 Mio €, welches im Rahmen der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 2013 auf 36 Mio € abzüglich 3–5 Mio € an Einmalkosten erhöht wurde, ebenfalls erreicht.
Vor dem Hintergrund der Übernahme der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) und des GE Capital Real Estate Deutschland Portfolios (GE-Portfolio) im vergangenen Jahr stiegen die Vermietungserlöse im Geschäftsjahr 2013 von 188,1 Mio € um 20,8 % auf 227,3 Mio €. Im selben Zeitraum steigerte conwert die NRI-Marge (NRI: Net Rental Income) und damit die Bewirtschaftungseffizienz des Bestandsportfolios von 58,7 % auf 62,2 %.
Immobilienverkäufe
Im Geschäftsjahr 2013 veräußerte conwert gemäß der Zielvorgaben Liegenschaften im Wert von insgesamt 273,9 Mio € (2012: 409,6 Mio €). Die erzielten Margen lagen mit 11,1 % über dem IFRS-Buchwert und damit nicht zuletzt aufgrund höherer als erwarteter Margen im Gewerbebereich über dem für 2013 angestrebten Korridor von 7–9 %. Mit insgesamt 103,4 Mio € fallen rund 38 % der gesamten Veräußerungserlöse für das Geschäftsjahr 2013 in den Bereich Gewerbeimmobilien.
Mit Blick auf das Gesamtportfolio hat conwert die Leerstandsrate im fünften Jahr in Folge gesenkt. Zum Jahresende 2013 lag diese für das Gesamtportfolio bei 10,1 % (31.12.2012: 10,7 %).
In Bezug auf das Dienstleistungsgeschäft für Dritte wurde das Leistungsspektrum im vergangenen Jahr gestrafft und auf ausgewählte Dienstleistungsmandate fokussiert. Die Dienstleistungserlöse gingen vor diesem Hintergrund um 44,3 % von 27,3 Mio € auf 15,2 Mio € zurück.
Die Umsatzerlöse betrugen somit für das Gesamtjahr 2013 in Summe 516,4 Mio € (2012: 625,1 Mio €). Der im Vorjahresvergleich um rund 100 Mio € niedrigere Wert ist dabei insbesondere durch die planmäßig geringeren Veräußerungserlöse bedingt.
Portfoliooptimierung
Zum 31. Dezember 2013 betrug der Wert des conwert-Portfolios insgesamt 2.868,1 Mio € (31.12.2012: 2.510,7 Mio €), bestehend aus insgesamt 32.120 Mieteinheiten (31.12.2012: 20.479 Mieteinheiten) und 14.187 Stellplätzen (31.12.2012: 10.795 Stellplätze) mit einer Gesamtnutzfläche von 2,6 Mio m² (31.12.2012: 1,9 Mio m²). Dabei wurde im vergangenen Geschäftsjahr insbesondere die Präsenz in Deutschland weiter ausgebaut. So wurde für insgesamt 178,8 Mio € inklusive einem Capex-Volumen von 33 Mio € für die nächsten drei Jahre das GE-Portfolio mit insgesamt rund 4.000 Einheiten vorwiegend in den Kernmärkten Berlin, Leipzig sowie Nordrhein-Westfalen übernommen.
Kosteneinsparungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2013 bedingt durch die Integration von KWG sowie die Konsolidierung des GE-Portfolios und die damit verbundenen Restrukturierungsmaßnahmen von 49,0 Mio € (inkl. KWG auf pro-forma Basis) um 8,2 % auf 45,0 Mio €.
Bei den Personalaufwendungen erzielte conwert eine deutliche und über Plan liegende Verbesserung um 17 % von 38,8 Mio € (inkl. KWG auf pro-forma Basis) auf 32,3 Mio €. Das Ziel, den Mitarbeiterstand vor allem durch den Abbau von vorhandenen Doppelfunktionen auf rund 550 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zu senken, wurde bereits im dritten Quartal 2013 erreicht. Im Rahmen einer Anpassung der Standortstruktur an die aktuellen Marktbedingungen kam es zu einer Reduktion von 47 auf 35 Niederlassungen, die bereits 2013 größtenteils abgeschlossen wurden.
Finanzergebnis und Bewertung
Das Finanzergebnis verbesserte sich im Vergleich zu 2012 um 22,3 % auf 74,7 Mio € (2012: 96,1 Mio €). Grund hierfür war insbesondere die positive Entwicklung der ineffektiven Swaps sowie die Restrukturierung des Hedging-Portfolios zu Beginn des vergangenen Jahres. Das Bewertungsergebnis kam bei 6,5 Mio € zum Erliegen (2012: (172,1) Mio €). Unter Berücksichtigung, dass im vierten Quartal gleichzeitig 6,5 Mio € aus dem in den ersten drei Quartalen ausgewiesenen Gewinn aus einem Unternehmenserwerb unter Buchwert ausgebucht wurden, entspricht das Ergebnis den Erwartungen der Gesellschaft.
Konzernergebnis und LTV
Die Verschuldungsquote (LTV) betrug zum Stichtag 31. Dezember 2013 55,9 % und lag damit nur knapp außerhalb des Zielkorridors von 50 bis 55 %. Die Eigenkapitalquote blieb unverändert bei 35,7 % (31.12.2012: 35,7 %).
Beim Konzernergebnis nach Ertragsteuern erzielte conwert einen Überschuss in Höhe von 13,3 Mio € (2012: (172,1) Mio €). Die hohe Steuerbelastung von 35,4 Mio € ist insbesondere auf die Wertberichtigung von aktivierten Steuerlatenzen aus den Vorjahren und den Nicht-Ansatz von aktiven latenten Steuern bei Portfoliozugängen zurückzuführen.
Ausblick
Vor dem Hintergrund des Konzernergebnisses wird den Aktionären in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2014 eine Dividende in Höhe von 10 Eurocent vorschlagen werden. Dies entspricht bei der Zahl der derzeitig ausständigen Aktien einer Ausschüttung von rund 8,3 Mio €.
Mit Blick auf das laufende Geschäftsjahr 2014 plant conwert die Integration der KWG und des GE-Portfolios erfolgreich abzuschließen. Gemäß der strategischen Ausrichtung als langfristiger Bestandshalter von hochwertigen Wohnimmobilien strebt conwert für das Geschäftsjahr 2014 eine weitere Portfoliooptimierung und ein damit einhergehendes Verkaufsergebnis von 150 bis 200 Mio € an. Darüber hinaus soll im Kernportfolio in Deutschland und Österreich die Leerstandsrate weiter reduziert werden.
Johannes Meran, MBA, wird sich nach der Präsentation der Ergebnisse des Jahres 2013 als Verwaltungsratsvorsitzender aus dem Verwaltungsrat zurückziehen und seine Funktionen bei conwert per 26. März niederlegen, wie er heute bekannt gab. Er hatte bereits im November angekündigt, sich 2014 nach der Einarbeitung von Mag. Clemens Schneider als neuer CEO aus dem Verwaltungsrat zurückzuziehen.
„Im Namen des Verwaltungsrats und des gesamten Unternehmens möchte ich mich bei Herrn Meran für seine hervorragende Arbeit in den vergangenen dreieinhalb Jahren bedanken. Die Zahlen des Geschäftsjahres 2013 belegen, das conwert von einem konjunkturabhängigen Immobilienhandelsunternehmen unter seiner Führung konsequent in einen ertragreichen Immobilienbestandsverwalter verwandelt wurde.“, sagte Alexander Tavakoli, stellvertretender Vorsitzender des Verwaltungsrats.
„Ich möchte mich für die ausgezeichnete Zusammenarbeit im Verwaltungsrat, mit dem Geschäftsführenden Direktorium und allen Mitarbeitern von conwert herzlich bedanken. conwert ist heute hervorragend aufgestellt, um auch in den kommenden Jahren von unserem eingeschlagenen Kurs zu profitieren“, sagte Johannes Meran.
