27.03.2014 Mietvertragslaufzeiten bei Büroimmobilien sehr stabil
Das Immobilienberatungsunternehmen Colliers International Deutschland hat die Laufzeit von Büromietverträgen untersucht, um den Planungshorizont der Büronutzer abzubilden sowie Eigentümern und Investoren eine Einschätzung geben zu können, in welchem Abstand sie durchschnittlich mit einem Mieterwechsel rechnen müssen. In der aktuellen Studie, die in der Denkzettel-Reihe erscheint, wurden die Laufzeiten von rund 5.500 neu abgeschlossenen Büromietverträgen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart im Zeitraum von 2008 bis 2013 analysiert.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Über den gesamten Untersuchungszeitraum betrachtet, wurden gut zwei Drittel der Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren abgeschlossen. Zu diesem hohen Anteil trug insbesondere der Bereich von drei bis fünf Jahren bei, in dem in Summe knapp die Hälfte aller Büromietverträge abgeschlossen wurde. Längere Mietverträge sind dagegen deutlich seltener. Während der Bereich von zehn bis 15 Jahre immerhin noch einen Anteil von vier Prozent aufwies, stellten Laufzeiten von über 15 Jahre mit 1 Prozent Marktanteil die absolute Ausnahme dar. Sie wurden nur in wenigen Fällen wie beispielsweise von staatlichen Institutionen, Bildungseinrichtungen oder Ärzten geschlossen.“
Die längsten Mietvertragslaufzeiten mit 5,5 bzw. 6,0 Jahren wurden in Stuttgart und München verzeichnet. Ein Grund dafür ist der im Vergleich zu den anderen Top-Standorten mit jeweils rund 19 Prozent deutlich höhere Anteil von Mietverträgen mit einer Laufzeit ab sieben Jahren. Die anderen Städte liegen mit durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten von 4,9 (Berlin), 5,0 (Düsseldorf) und 5,2 (Frankfurt) Jahren auf einem jeweils ähnlichen Niveau. In Berlin erreichten Abschlüsse mit Laufzeiten bis zu drei Jahren mit gut 31 Prozent den mit Abstand höchsten Marktanteil in den Untersuchungsstädten. Inklusive der Mietvertragsabschlüsse, die eine Laufzeit von bis zu fünf Jahren haben, erhöht sich der Anteil auf 80 Prozent. Tobias Dichtl, Mitautor der Studie und Researcher bei Colliers International Frankfurt: „Die aktive Gründerszene und die zahlreichen Startups sind ein Erklärungsansatz dafür, da diese Unternehmen bei noch nicht ausgemachtem Unternehmenserfolg vor allem auf kurze Laufzeiten setzen. Großabschlüsse erfolgen dagegen vor allem durch etablierte, größere Unternehmen, die jedoch in deutlich geringerer Zahl auf dem Markt vertreten sind.“
Die durchschnittlich längsten Mietverträge wurden in A-Objekten, also modernsten Büroimmobilien, registriert. Sie lagen rund 1,0 Jahre über den Werten in B-Objekten und rund knapp 1,5 Jahre über den Werten in C-Objekten. Trumpp: „Auch hier verstärkten sich die Unterschiede bei einer zusätzlichen Gewichtung mit der Mietflächengröße, da Mietvertragsabschlüsse in A-Objekten größer sind (Median 498 Quadratmeter), als in B- und C-Objekten (Median jeweils ca. 300 Quadratmeter). Da es sich bei A-Immobilien überwiegend um Projektentwicklungen, im Bau befindlichen sowie umfassend sanierten Objekten handelt, sind die Unterschiede bei Mietflächengrößen und Laufzeiten wenig verwunderlich. C-Objekte dagegen dienen häufig als Übergangsflächen und wurden dementsprechend kürzer angemietet.“
Laut der Colliers-Studie hat die Lage innerhalb des Stadtgebietes nur einen sehr geringen Einfluss auf die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge. Während die Mietvertragslaufzeit in den zentralen City-Lagen der analysierten Standorte bei 5,5 Jahren lag, liefen Mietverträge im übrigen Stadtgebiet durchschnittlich 5,2 Jahre. „Dieses Verhältnis verändert sich auch nicht bei der Flächengewichtung. Hier stehen einer Mietvertragslaufzeit von durchschnittlich 7,5 Jahren in City-Lagen 7,3 Jahre in den übrigen Stadtteillagen gegenüber“, führt der Colliers-Chef-Researcher aus. „Tendenziell werden in den City-Lagen zwar etwas seltener Mietverträge mit Laufzeiten bis sieben Jahre abgeschlossen, ein signifikanter Unterschied, der sich in den Zahlen widerspiegeln würde, besteht aber nicht. Es machte sich bemerkbar, dass zahlreiche, in den vergangenen fünf bis zehn Jahren projektierte oder fertiggestellte Entwicklungsgebiete außerhalb der City-Lagen als attraktive Standorte wahrgenommen werden und somit vergleichbare Mietvertragslaufzeiten aufweisen.“
Die Untersuchung zeigt zusammengefasst, dass sich die Mietvertragslaufzeiten in den vergangenen Jahren vergleichsweise stabil entwickelten und keine signifikanten Unterschiede zwischen zentralen Lagen und peripheren Standorten auszumachen waren. „Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies, dass sich die Aufwendungen für Mieterausbauten auf dem aktuellen Niveau halten und die Zahl der Umzüge vorerst ähnlich konstant bleiben wird wie die Mietvertragslaufzeiten“, erläutert Dichtl. Von großem Interesse für Eigentümer von Bestandsimmobilien ist nach Aussage von Colliers, dass sich eine umfassende Sanierung nach den in der Studie ermittelten Zahlen in länger laufenden Mietverträgen und höheren Mietpreisen niederschlägt. Gleichzeitig zeigt die Untersuchung auch, dass nur einer von drei Mietverträgen in Bestandsimmobilien mit einer Laufzeit von über fünf Jahren abgeschlossen wurde. Eine Mietvertragslaufzeit von über 5 Jahren ist in Bestandsobjekten nur bei einem sehr guten Objektzustand realisierbar. Dichtl: „Forderungen nach Laufzeiten über fünf Jahren können somit in vielen Fällen die Nachfrage für das eigene Objekt senken und die Vermietung erschweren. Eine Prüfung der Chancen für eine längerfristige Vermietung im Voraus ist daher unbedingt notwendig.“
Für Mieter, die an großen und qualitativ hochwertigen Büroflächen in modernen Immobilien interessiert sind, führt nach Angaben von Colliers an langfristigen Mietverträgen in der Regel kaum ein Weg vorbei, da die Anmietung häufig schon in der Konzeptionsphase der Projektentwicklung erfolgen muss. „Kleineren Unternehmen eröffnet sich die Möglichkeit der Anmietung in Projekten meist erst, wenn die Immobilien bereits im Bau, kurz vor oder nach Fertigstellung oder wenn die ersten großflächigen (Vor-) Vermietungen erfolgt sind“, so Trumpp abschließend.
Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Über den gesamten Untersuchungszeitraum betrachtet, wurden gut zwei Drittel der Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren abgeschlossen. Zu diesem hohen Anteil trug insbesondere der Bereich von drei bis fünf Jahren bei, in dem in Summe knapp die Hälfte aller Büromietverträge abgeschlossen wurde. Längere Mietverträge sind dagegen deutlich seltener. Während der Bereich von zehn bis 15 Jahre immerhin noch einen Anteil von vier Prozent aufwies, stellten Laufzeiten von über 15 Jahre mit 1 Prozent Marktanteil die absolute Ausnahme dar. Sie wurden nur in wenigen Fällen wie beispielsweise von staatlichen Institutionen, Bildungseinrichtungen oder Ärzten geschlossen.“
Die längsten Mietvertragslaufzeiten mit 5,5 bzw. 6,0 Jahren wurden in Stuttgart und München verzeichnet. Ein Grund dafür ist der im Vergleich zu den anderen Top-Standorten mit jeweils rund 19 Prozent deutlich höhere Anteil von Mietverträgen mit einer Laufzeit ab sieben Jahren. Die anderen Städte liegen mit durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten von 4,9 (Berlin), 5,0 (Düsseldorf) und 5,2 (Frankfurt) Jahren auf einem jeweils ähnlichen Niveau. In Berlin erreichten Abschlüsse mit Laufzeiten bis zu drei Jahren mit gut 31 Prozent den mit Abstand höchsten Marktanteil in den Untersuchungsstädten. Inklusive der Mietvertragsabschlüsse, die eine Laufzeit von bis zu fünf Jahren haben, erhöht sich der Anteil auf 80 Prozent. Tobias Dichtl, Mitautor der Studie und Researcher bei Colliers International Frankfurt: „Die aktive Gründerszene und die zahlreichen Startups sind ein Erklärungsansatz dafür, da diese Unternehmen bei noch nicht ausgemachtem Unternehmenserfolg vor allem auf kurze Laufzeiten setzen. Großabschlüsse erfolgen dagegen vor allem durch etablierte, größere Unternehmen, die jedoch in deutlich geringerer Zahl auf dem Markt vertreten sind.“
Die durchschnittlich längsten Mietverträge wurden in A-Objekten, also modernsten Büroimmobilien, registriert. Sie lagen rund 1,0 Jahre über den Werten in B-Objekten und rund knapp 1,5 Jahre über den Werten in C-Objekten. Trumpp: „Auch hier verstärkten sich die Unterschiede bei einer zusätzlichen Gewichtung mit der Mietflächengröße, da Mietvertragsabschlüsse in A-Objekten größer sind (Median 498 Quadratmeter), als in B- und C-Objekten (Median jeweils ca. 300 Quadratmeter). Da es sich bei A-Immobilien überwiegend um Projektentwicklungen, im Bau befindlichen sowie umfassend sanierten Objekten handelt, sind die Unterschiede bei Mietflächengrößen und Laufzeiten wenig verwunderlich. C-Objekte dagegen dienen häufig als Übergangsflächen und wurden dementsprechend kürzer angemietet.“
Laut der Colliers-Studie hat die Lage innerhalb des Stadtgebietes nur einen sehr geringen Einfluss auf die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge. Während die Mietvertragslaufzeit in den zentralen City-Lagen der analysierten Standorte bei 5,5 Jahren lag, liefen Mietverträge im übrigen Stadtgebiet durchschnittlich 5,2 Jahre. „Dieses Verhältnis verändert sich auch nicht bei der Flächengewichtung. Hier stehen einer Mietvertragslaufzeit von durchschnittlich 7,5 Jahren in City-Lagen 7,3 Jahre in den übrigen Stadtteillagen gegenüber“, führt der Colliers-Chef-Researcher aus. „Tendenziell werden in den City-Lagen zwar etwas seltener Mietverträge mit Laufzeiten bis sieben Jahre abgeschlossen, ein signifikanter Unterschied, der sich in den Zahlen widerspiegeln würde, besteht aber nicht. Es machte sich bemerkbar, dass zahlreiche, in den vergangenen fünf bis zehn Jahren projektierte oder fertiggestellte Entwicklungsgebiete außerhalb der City-Lagen als attraktive Standorte wahrgenommen werden und somit vergleichbare Mietvertragslaufzeiten aufweisen.“
Die Untersuchung zeigt zusammengefasst, dass sich die Mietvertragslaufzeiten in den vergangenen Jahren vergleichsweise stabil entwickelten und keine signifikanten Unterschiede zwischen zentralen Lagen und peripheren Standorten auszumachen waren. „Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies, dass sich die Aufwendungen für Mieterausbauten auf dem aktuellen Niveau halten und die Zahl der Umzüge vorerst ähnlich konstant bleiben wird wie die Mietvertragslaufzeiten“, erläutert Dichtl. Von großem Interesse für Eigentümer von Bestandsimmobilien ist nach Aussage von Colliers, dass sich eine umfassende Sanierung nach den in der Studie ermittelten Zahlen in länger laufenden Mietverträgen und höheren Mietpreisen niederschlägt. Gleichzeitig zeigt die Untersuchung auch, dass nur einer von drei Mietverträgen in Bestandsimmobilien mit einer Laufzeit von über fünf Jahren abgeschlossen wurde. Eine Mietvertragslaufzeit von über 5 Jahren ist in Bestandsobjekten nur bei einem sehr guten Objektzustand realisierbar. Dichtl: „Forderungen nach Laufzeiten über fünf Jahren können somit in vielen Fällen die Nachfrage für das eigene Objekt senken und die Vermietung erschweren. Eine Prüfung der Chancen für eine längerfristige Vermietung im Voraus ist daher unbedingt notwendig.“
Für Mieter, die an großen und qualitativ hochwertigen Büroflächen in modernen Immobilien interessiert sind, führt nach Angaben von Colliers an langfristigen Mietverträgen in der Regel kaum ein Weg vorbei, da die Anmietung häufig schon in der Konzeptionsphase der Projektentwicklung erfolgen muss. „Kleineren Unternehmen eröffnet sich die Möglichkeit der Anmietung in Projekten meist erst, wenn die Immobilien bereits im Bau, kurz vor oder nach Fertigstellung oder wenn die ersten großflächigen (Vor-) Vermietungen erfolgt sind“, so Trumpp abschließend.
