07.04.2014 Investmentmarkt der Top-7-Städte startet schwungvoll ins neue Jahr
Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen (ohne gewerbliche Wohninvestments) startete schwungvoll ins neue Jahr und knüpfte nahezu nahtlos an die Dynamik des Vorjahres an. Berechnungen von German Property Partners zufolge belief sich das Transaktionsvolumen der deutschen Top-7-Immobilienstandorte am Ende des 1. Quartals 2014 auf rund 3,4 Mrd. €. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies eine minimale Abnahme von 5,6 %. „Der Jahresauftakt auf dem Investmentmarkt in den Top-7-Immobilienstandorten fiel trotz einiger Sondereffekte wie beispielsweise der Grunderwerbssteuerhöhung in Berlin sehr rege aus. Allein das Transaktionsvolumen der fünf größten bekannten Abschlüsse in den Top-7-Immobilienstandorten summierte sich auf knapp eine Milliarde Euro“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher von German Property Partners.
TAV: MÜNCHEN UND FRANKFURT INVESTMENTHOCHBURGEN
Mit einem Transaktionsvolumen von 870 Mio. € und einem neuen Spitzenwert zum Jahresauftakt startete München ins Jahr 2014. Die bayerische Hauptstadt war wie Ende 2013 der umsatzstärkste deutsche Immobilienstandort und legte mit einem Plus von 45 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die höchste Steigerungsrate vor. Die hinsichtlich des Volumens in den Top-7-Standorten viert- und fünftgrößten bekannten Transaktionen, der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „ThirtyFive“ in der Maximilianstraße 35 sowie des Bürokomplexes „An den Brücken“ in der Landsberger Straße 94-98, haben hierzu wesentlich beigetragen. Auf Platz zwei folgte Frankfurt a.M. mit einem Transaktionsvolumen von 734 Mio. € und einem minimalen Plus von 0,9 %. Allein auf die zweitgrößte bekannte Transaktion in den Top-7-Standorten, den Verkauf des Polizeipräsidiums als Teil des Portfolios „LEO 1“, entfiel mit einem Volumen von mehr als 300 Mio. € über die Hälfte des Frankfurter Transaktionsvolumens. Die übrigen fünf Immobilienstandorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart wiesen einen Rückgang beim Transaktionsvolumen auf, der mit -43,3 % bzw. -34,3 % in Stuttgart bzw. Köln besonders stark ausfiel. Während das Ergebnis von Köln auf Platz sieben (88 Mio. €) vor dem Hintergrund des besonders hohen Ergebnisses im Jahr 2013 zu bewerten ist, das durch einige Sondereffekte zustande kam, fehlten beim sechstplatzierten Stuttgarter Ergebnis (170 Mio. €) mehrere Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich, die voraussichtlich im 2. und 3. Quartal zum Tragen kommen. Obwohl in Hamburg hochpreisige Transaktionen fehlten, erreichte die Hansestadt bei einem Rückgang von 19 % mit 575 Mio. € Platz drei. Platz vier belegte bei einer Abnahme von 16,1 % mit einem Ergebnis von 512 Mio. € Düsseldorf. Hier wurde mit der Veräußerung des „Portigon-Portfolios“ mit einem Volumen von rund 350 Mio. € die in den Top-7-Städten größte bekannte Transaktion registriert, auf die allein rund 68 % des in Düsseldorf registrierten Transaktionsvolumens entfiel. In Berlin auf Platz fünf fiel das Transaktionsvolumen von 490 Mio. € aufgrund der zum 1.1.2014 in Kraft getretenen Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6 % leicht geringer aus als im Vorjahreszeitraum. Bei dem Erwerb des Büro- und Einzelhandelsobjekts „Hackesches Quartier“ an der Spandauer Straße durch die Deka/WestInvest InterSelect von einem Immobilienspezialfonds der IVG für rund 150 Mio. € handelte es sich um den in den Top-7-Standorten drittgrößten bekannten Abschluss.
AUSLÄNDISCHE INVESTOREN: GEHEN AKTUELL NACH DÜSSELDORF
Die Aktivitäten ausländischer Investoren in den deutschen Top-7-Immobililienstandorten im 1. Quartal fielen sehr unterschiedlich aus. In Stuttgart (-6,7 %), Berlin (-22,2 %) und Frankfurt a.M. (-70,9 %) ging ihr Engagement teilweise deutlich zurück, während ihr Interesse an den Standorten Hamburg (+82,2 %), München (+113,0 %) und Düsseldorf (+586,3 %) überdurchschnittlich wuchs. Am größten war der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen mit gut 68 % in Düsseldorf, resultierend aus dem Verkauf der ehemaligen WestLB-Immobilien im „Portigon-Portfolio“ an den US-amerikanischen Investor Blackstone. Nennenswerte zweistellige Anteile wurden zudem in Hamburg (36 %) und Berlin (32 %) registriert. In den Top-7-Immobilienstandorten dominierten im 1. Quartal 2014 sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäufer-Seite die Offenen Fonds/Spezialfonds.
RENDITEN: SINKEND BIS AUF STUTTGART
Einheitlich groß war das Interesse der Investoren an der Assetklasse Büro. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen bewegte sich zwischen 60,0 % in Hamburg und 94,6 % in Düsseldorf. Angesichts der hohen Nachfrage und der zunehmenden Angebotsknappheit an langfristig vermieteten Core-Produkten in bester Lage sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien im 1. Quartal 2014 in allen deutschen Top-7-Immobilienstandorten. Die einzige Ausnahme bildete Stuttgart, wo die Rendite mit 5,25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum unverändert blieb. München und Hamburg erwiesen sich bei Renditen von 4,40 % bzw. 4,50 % erneut als teuerste deutsche Immobilienstandorte und wiesen einen Rückgang um jeweils 0,2 Prozentpunkte auf. Die stärksten Abnahmen der Rendite wurden mit jeweils 0,3 Prozentpunkten in Köln (4,90 %) und Frankfurt a.M. (4,85 %) verzeichnet. Am Konstantesten erwiesen sich die Spitzenrenditen in Berlin (4,75 %) und Düsseldorf (5,10 %) bei einem minimalen Rückgang um jeweils 0,1 Prozentpunkte.
AUSBLICK 2014
„Da nationale und internationale Investoren gleichermaßen äußerst liquide sind und sich bereits einige großvolumige Transaktionen abzeichnen, dürfte sich das Investmentgeschehen an allen deutschen Top-7-Standorten im weiteren Jahresverlauf deutlich intensivieren. Als Hemmschuh könnte sich die Knappheit an Top-Objekten erweisen und gleichzeitig für ein Umschwenken der Investoren in Richtung Value-Add-Produkte und Stadtteillagen sorgen“, erläutert Andreas Rehberg.
TAV: MÜNCHEN UND FRANKFURT INVESTMENTHOCHBURGEN
Mit einem Transaktionsvolumen von 870 Mio. € und einem neuen Spitzenwert zum Jahresauftakt startete München ins Jahr 2014. Die bayerische Hauptstadt war wie Ende 2013 der umsatzstärkste deutsche Immobilienstandort und legte mit einem Plus von 45 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die höchste Steigerungsrate vor. Die hinsichtlich des Volumens in den Top-7-Standorten viert- und fünftgrößten bekannten Transaktionen, der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „ThirtyFive“ in der Maximilianstraße 35 sowie des Bürokomplexes „An den Brücken“ in der Landsberger Straße 94-98, haben hierzu wesentlich beigetragen. Auf Platz zwei folgte Frankfurt a.M. mit einem Transaktionsvolumen von 734 Mio. € und einem minimalen Plus von 0,9 %. Allein auf die zweitgrößte bekannte Transaktion in den Top-7-Standorten, den Verkauf des Polizeipräsidiums als Teil des Portfolios „LEO 1“, entfiel mit einem Volumen von mehr als 300 Mio. € über die Hälfte des Frankfurter Transaktionsvolumens. Die übrigen fünf Immobilienstandorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart wiesen einen Rückgang beim Transaktionsvolumen auf, der mit -43,3 % bzw. -34,3 % in Stuttgart bzw. Köln besonders stark ausfiel. Während das Ergebnis von Köln auf Platz sieben (88 Mio. €) vor dem Hintergrund des besonders hohen Ergebnisses im Jahr 2013 zu bewerten ist, das durch einige Sondereffekte zustande kam, fehlten beim sechstplatzierten Stuttgarter Ergebnis (170 Mio. €) mehrere Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich, die voraussichtlich im 2. und 3. Quartal zum Tragen kommen. Obwohl in Hamburg hochpreisige Transaktionen fehlten, erreichte die Hansestadt bei einem Rückgang von 19 % mit 575 Mio. € Platz drei. Platz vier belegte bei einer Abnahme von 16,1 % mit einem Ergebnis von 512 Mio. € Düsseldorf. Hier wurde mit der Veräußerung des „Portigon-Portfolios“ mit einem Volumen von rund 350 Mio. € die in den Top-7-Städten größte bekannte Transaktion registriert, auf die allein rund 68 % des in Düsseldorf registrierten Transaktionsvolumens entfiel. In Berlin auf Platz fünf fiel das Transaktionsvolumen von 490 Mio. € aufgrund der zum 1.1.2014 in Kraft getretenen Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6 % leicht geringer aus als im Vorjahreszeitraum. Bei dem Erwerb des Büro- und Einzelhandelsobjekts „Hackesches Quartier“ an der Spandauer Straße durch die Deka/WestInvest InterSelect von einem Immobilienspezialfonds der IVG für rund 150 Mio. € handelte es sich um den in den Top-7-Standorten drittgrößten bekannten Abschluss.
AUSLÄNDISCHE INVESTOREN: GEHEN AKTUELL NACH DÜSSELDORF
Die Aktivitäten ausländischer Investoren in den deutschen Top-7-Immobililienstandorten im 1. Quartal fielen sehr unterschiedlich aus. In Stuttgart (-6,7 %), Berlin (-22,2 %) und Frankfurt a.M. (-70,9 %) ging ihr Engagement teilweise deutlich zurück, während ihr Interesse an den Standorten Hamburg (+82,2 %), München (+113,0 %) und Düsseldorf (+586,3 %) überdurchschnittlich wuchs. Am größten war der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen mit gut 68 % in Düsseldorf, resultierend aus dem Verkauf der ehemaligen WestLB-Immobilien im „Portigon-Portfolio“ an den US-amerikanischen Investor Blackstone. Nennenswerte zweistellige Anteile wurden zudem in Hamburg (36 %) und Berlin (32 %) registriert. In den Top-7-Immobilienstandorten dominierten im 1. Quartal 2014 sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäufer-Seite die Offenen Fonds/Spezialfonds.
RENDITEN: SINKEND BIS AUF STUTTGART
Einheitlich groß war das Interesse der Investoren an der Assetklasse Büro. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen bewegte sich zwischen 60,0 % in Hamburg und 94,6 % in Düsseldorf. Angesichts der hohen Nachfrage und der zunehmenden Angebotsknappheit an langfristig vermieteten Core-Produkten in bester Lage sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien im 1. Quartal 2014 in allen deutschen Top-7-Immobilienstandorten. Die einzige Ausnahme bildete Stuttgart, wo die Rendite mit 5,25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum unverändert blieb. München und Hamburg erwiesen sich bei Renditen von 4,40 % bzw. 4,50 % erneut als teuerste deutsche Immobilienstandorte und wiesen einen Rückgang um jeweils 0,2 Prozentpunkte auf. Die stärksten Abnahmen der Rendite wurden mit jeweils 0,3 Prozentpunkten in Köln (4,90 %) und Frankfurt a.M. (4,85 %) verzeichnet. Am Konstantesten erwiesen sich die Spitzenrenditen in Berlin (4,75 %) und Düsseldorf (5,10 %) bei einem minimalen Rückgang um jeweils 0,1 Prozentpunkte.
AUSBLICK 2014
„Da nationale und internationale Investoren gleichermaßen äußerst liquide sind und sich bereits einige großvolumige Transaktionen abzeichnen, dürfte sich das Investmentgeschehen an allen deutschen Top-7-Standorten im weiteren Jahresverlauf deutlich intensivieren. Als Hemmschuh könnte sich die Knappheit an Top-Objekten erweisen und gleichzeitig für ein Umschwenken der Investoren in Richtung Value-Add-Produkte und Stadtteillagen sorgen“, erläutert Andreas Rehberg.
