07.04.2014 Hohe Nachfrage am Frankfurter Einzelhandelsmarkt
Die Stadt Frankfurt am Main zählt zu den bedeutendsten Einzelhandelsstandorten in Deutschland. Der Handel der Stadt profitiert dabei von der priviligierten Lage innerhalb des Rhein-Main-Gebietes als strukturstarkem Wirtschaftsraum mit überdurchschnittlich hoher Kaufkraft und vergleichsweise hohen Zentralitätswerten. Zu diesen Ergebnissen kommt der Bereich Research des Immobilienunternehmens AENGEVELT.
• Im Vergleich der sieben größten deutschen Einzelhandelsstandorte („Big Seven“) ist Frank¬furt hinsichtlich des Kaufkraftniveaus im Mittelfeld und des Umsatz- und Zentralitätsniveaus sogar lediglich im unteren Mittelfeld positioniert:
Bei der Kaufkraftkennziffer (110) belegt Frankfurt den dritten Platz, bei der Umsatzkennziffer den fünften Rang (123) und bei der Zentralität (112) sogar lediglich den sechsten Platz.
• Hieran lässt sich analysieren, dass Frankfurt durchaus noch Steigerungspotentiale besitzt. In¬des¬sen ist zu beachten, dass sich die Städte der Gruppe der „Big Seven“ zum Teil erheblich bzgl. Einwohnerzahl und urbanen Strukturen bzw. Stadt-Umland-Strukturen unterscheiden. So stehen Frankfurt innerhalb des polyzentrisch strukturierten Rhein-Main-Gebietes mit den Landeshauptstädten Mainz und Wiesbaden sowie den Oberzentren Offenbach und Darmstadt aufgrund ihres komplexen Angebotes ungeachtet der Attraktivität Frankfurts starke Konkurrenten gegenüber, die selbst einen erheblichen Teil der zur Verfügung stehenden Kaufkraft binden.
1A-Einzelhandelslagen in Frankfurt
Die Metropole Frankfurt am Main bietet in klar definierten Lagen in der Innenstadt sowohl Konsum als auch Luxus und erfüllt damit die komplexe Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion der Stadt. Folgende Einkaufsstraßen zählen traditionell zu den Top A-Lagen in Frankfurt am Main:
• Zeil
Die Zeil ist im Abschnitt Hauptwache bis Konstabler Wache mit einer Spitzenmiete von EUR 310,-/m² die teuerste Einzelhandelslage der Stadt. Durch die Verlängerung der Fußgängerzone im Bereich An der Hauptwache und die nun direkte Anbindung an die Biebergasse hat die Frequenz in diesem Abschnitt noch zugenommen, und die Attraktivität ist weiter gestiegen. Die Einzelhandelslage zeichnet sich durch hohe Passantenfrequenz und Einzelhandelsdichte aus. Mit zahlreichen namhaften Filialisten, Flagshipstores und Warenhäusern zählt die Zeil zur klassischen Konsumlage.
• Goethestraße
Die Goethestraße ist die Luxuslage Frankfurts (EUR 250,-/m²). Auf gut 300 Meter Länge sind auf beiden Straßenseiten nahezu alle namhaften Luxusanbieter zu finden. Das begrenzte Flächenangebot trifft auf krisenunabhängig stabile Nachfrage.
• Steinweg / Biebergasse
Die Biebergasse ist als Verlängerung der Zeil zu sehen und zeichnet sich insbesondere durch großflächigen Einzelhandel aus. Der Steinweg hingegen fungiert als Fußgängerzone und bietet ein eher trendiges Angebot auf kleinem Raum. Beide Einkaufslagen sind durch geringe Fluktuation und steigendes Mietpreisniveau (EUR 170,-/m²) geprägt.
• „Freßgass“
Die Große Bockenheimer Straße (EUR 210,-/m²) wird aufgrund ihres breiten Angebots an kulinarischen Köstlichkeiten im Volksmund als „Freßgass“ bezeichnet. Neben einer Vielzahl an gastronomischen Einrichtungen siedeln sich hier seit geraumer Zeit auch immer mehr Einzelhändler (v. a. Modeanbieter) ohne gastronomisches Angebot an. Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen hat das Mietpreisniveau in dieser Lage deutlich steigen lassen.
Angebots- und Standortentwicklungen
• Im Februar 2013 eröffnete das Modelabel „Primark“ sein zweites Geschäft im ehemaligen „Woolworth-Gebäude“ Zeil 94 mit rd. 3.900 m² Verkaufsfläche. Damit ist Frankfurt die erste Stadt in Deutschland, in der Primark zwei Standorte betreibt – die zweite Filiale befindet sich im "Nordwestzentrum" am Limescorso.
Weitere Textilketten wie z. B. die schwedische Marke "H&M" mit drei Filialen sowie die spanische Inditex-Gruppe mit den Labels "Zara" und "Bershka" befinden sich schon auf der Zeil. Im oberen Preissegment sind zudem noch das zur US-Modekette Abercrombie & Fitch zählende Label "Hollister" sowie "Adidas Neo" auf Frankfurts Konsummeile vertreten.
• Für Frühjahr 2015 plant das spanische Young-Fashion-Konzept "Mango" die Eröffnung eines Stores in der Zeil 98-104. Dazu mietete die Modekette ca. 3.000 m² in dem zur Zeit von "Pohland" genutzten Gebäude an.
• Im Herbst 2013 wurde mit der Eröffnung des "One Goetheplaza" die Frankfurter Luxuslage deutlich erweitert. In dem am Goetheplatz befindlichen Einzelhandels- und Büroobjekt mit rd. 5.000 m² Einzelhandelsfläche haben u. a. "Louis Vuitton", "Escada", "Nespresso" und "Omega" Mietverträge unterschrieben.
Durch diese Neuentwicklung gewinnt die Goethestraße als Luxusmeile weiter an Bedeutung, was auch durch die Anmietungen weiterer Luxusanbieter, wie z. B. "Tag Heuer" und "Jaeger Le Coultre", eindrucksvoll unterstrichen wird. Vor dem Hintergrund dieses Prozesses sind auch Bestandsmieter bestrebt, der Qualität der Adresse "Goethestraße" gerecht zu werden und optimieren ihre Geschäfte. So stellt sich "Bogner" mit dem Umbau seines Bestandsgeschäftes neu auf und das Modehaus "Pfüller" gestaltet seine Flächen zukunftsorientiert um.
• Mit der Eröffnung des voll vermieteten Shopping-Centers "Skyline Plaza" im neuen „Europaviertel“ im August 2013 stehen rd. 38.000 m² Verkaufsfläche für insgesamt 170 Fachgeschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe zur Verfügung. Auf zwei Verkaufsebenen finden sich neben den bekannten Ankermietern wie "H&M", "Zara" und "Peek & Cloppenburg" auch Neuansiedlungen wie z. B. die spanischen Modelabels "Pull & Bear" und "Mango Touch" sowie der Schweizer Bekleidungshersteller "Strellson". Weitere Besonderheit des Einkaufszentrums ist der 7.300 m² große Dachgarten mit einem 1.600 m² großen Restaurant.
• Auf dem Grundstück des ehemaligen „HAKO“-Gebäudes soll bis Ende 2014 ein neues Büro- und Geschäftsgebäude entstehen. Für das am Cityverkehrsknotenpunkt "Hauptwache" gelegene Projekt haben sich der Drogeriemarkt "dm" und das Fashion-Accessoires-Unternehmen "Fossil" bereits Einzelhandelsflächen gesichert.
Steigende Spitzenmietn
• Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in präferierten Citybereichen erreichen im klein¬teiligen Angebotssegment aktuell Spitzenwerte von bis zu EUR 310,-/m² (2012: EUR 300,-/m²). Ein Vergleich mit den anderen „Big Seven“-Städten zeigt, dass Frankfurt damit nur noch von München (EUR 370,-/m²) übertroffen wird.
• Zu den teuersten Lagen zählen Zeil (bis zu EUR 310,-/m²) sowie Goethestraße (2013: EUR 250,-/m²; 2012: EUR 230,-/m²). Während die Spitzenmiete auf der Großen Bockenheimer Straße („Freßgass“) Werte von bis zu EUR 220,-/m² erreicht (2012: EUR 210,-/m²), stieg die Spitzenmiete sowohl auf dem Steinweg als auch auf der Biebergasse auf rd. EUR 170,-/m² (2012: EUR 160,-/m²). In der Schillerstraße werden konstant Spitenmieten von bis zu EUR 120,-/m² erreicht.
• In City-1b-Lagen wie beispielsweise Neue Kräme und zentralen Bereichen der Schweizer Straße im Stadtteil Sachsenhausen bewegen sich die marktüblichen Einzelhandelsmieten standort- und größenabhängig unverändert zwischen EUR 30,-/m² und EUR 70,-/m².
Trends der Marktentwicklung
• AENGEVELT registriert anhaltend hohe Nachfrage nach adäquaten EH-Flächen in den Top Frankfurter Lagen u.a. seitens internationaler Filialisten.
• Dadurch verzeichnen Top-Lagen - bei anhaltender Flächenknappheit – nur geringe Mieter¬fluktuationen bzw. zügige Nachvermietungen – oftmals „off market“, d.h. geringe/kurze Leerstände.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles bis weiter anziehendes Mietpreis¬niveau in den Top A-Lagen.
• Zudem führen Projektentwicklungen zur Erweiterung etablierter Lagen (z.B. „One Goethe¬plaza“) bzw. zur Entstehung neuer Einzelhandels-Standorte (z.B. „Skyline Plaza“).
• Im Vergleich der sieben größten deutschen Einzelhandelsstandorte („Big Seven“) ist Frank¬furt hinsichtlich des Kaufkraftniveaus im Mittelfeld und des Umsatz- und Zentralitätsniveaus sogar lediglich im unteren Mittelfeld positioniert:
Bei der Kaufkraftkennziffer (110) belegt Frankfurt den dritten Platz, bei der Umsatzkennziffer den fünften Rang (123) und bei der Zentralität (112) sogar lediglich den sechsten Platz.
• Hieran lässt sich analysieren, dass Frankfurt durchaus noch Steigerungspotentiale besitzt. In¬des¬sen ist zu beachten, dass sich die Städte der Gruppe der „Big Seven“ zum Teil erheblich bzgl. Einwohnerzahl und urbanen Strukturen bzw. Stadt-Umland-Strukturen unterscheiden. So stehen Frankfurt innerhalb des polyzentrisch strukturierten Rhein-Main-Gebietes mit den Landeshauptstädten Mainz und Wiesbaden sowie den Oberzentren Offenbach und Darmstadt aufgrund ihres komplexen Angebotes ungeachtet der Attraktivität Frankfurts starke Konkurrenten gegenüber, die selbst einen erheblichen Teil der zur Verfügung stehenden Kaufkraft binden.
1A-Einzelhandelslagen in Frankfurt
Die Metropole Frankfurt am Main bietet in klar definierten Lagen in der Innenstadt sowohl Konsum als auch Luxus und erfüllt damit die komplexe Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion der Stadt. Folgende Einkaufsstraßen zählen traditionell zu den Top A-Lagen in Frankfurt am Main:
• Zeil
Die Zeil ist im Abschnitt Hauptwache bis Konstabler Wache mit einer Spitzenmiete von EUR 310,-/m² die teuerste Einzelhandelslage der Stadt. Durch die Verlängerung der Fußgängerzone im Bereich An der Hauptwache und die nun direkte Anbindung an die Biebergasse hat die Frequenz in diesem Abschnitt noch zugenommen, und die Attraktivität ist weiter gestiegen. Die Einzelhandelslage zeichnet sich durch hohe Passantenfrequenz und Einzelhandelsdichte aus. Mit zahlreichen namhaften Filialisten, Flagshipstores und Warenhäusern zählt die Zeil zur klassischen Konsumlage.
• Goethestraße
Die Goethestraße ist die Luxuslage Frankfurts (EUR 250,-/m²). Auf gut 300 Meter Länge sind auf beiden Straßenseiten nahezu alle namhaften Luxusanbieter zu finden. Das begrenzte Flächenangebot trifft auf krisenunabhängig stabile Nachfrage.
• Steinweg / Biebergasse
Die Biebergasse ist als Verlängerung der Zeil zu sehen und zeichnet sich insbesondere durch großflächigen Einzelhandel aus. Der Steinweg hingegen fungiert als Fußgängerzone und bietet ein eher trendiges Angebot auf kleinem Raum. Beide Einkaufslagen sind durch geringe Fluktuation und steigendes Mietpreisniveau (EUR 170,-/m²) geprägt.
• „Freßgass“
Die Große Bockenheimer Straße (EUR 210,-/m²) wird aufgrund ihres breiten Angebots an kulinarischen Köstlichkeiten im Volksmund als „Freßgass“ bezeichnet. Neben einer Vielzahl an gastronomischen Einrichtungen siedeln sich hier seit geraumer Zeit auch immer mehr Einzelhändler (v. a. Modeanbieter) ohne gastronomisches Angebot an. Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen hat das Mietpreisniveau in dieser Lage deutlich steigen lassen.
Angebots- und Standortentwicklungen
• Im Februar 2013 eröffnete das Modelabel „Primark“ sein zweites Geschäft im ehemaligen „Woolworth-Gebäude“ Zeil 94 mit rd. 3.900 m² Verkaufsfläche. Damit ist Frankfurt die erste Stadt in Deutschland, in der Primark zwei Standorte betreibt – die zweite Filiale befindet sich im "Nordwestzentrum" am Limescorso.
Weitere Textilketten wie z. B. die schwedische Marke "H&M" mit drei Filialen sowie die spanische Inditex-Gruppe mit den Labels "Zara" und "Bershka" befinden sich schon auf der Zeil. Im oberen Preissegment sind zudem noch das zur US-Modekette Abercrombie & Fitch zählende Label "Hollister" sowie "Adidas Neo" auf Frankfurts Konsummeile vertreten.
• Für Frühjahr 2015 plant das spanische Young-Fashion-Konzept "Mango" die Eröffnung eines Stores in der Zeil 98-104. Dazu mietete die Modekette ca. 3.000 m² in dem zur Zeit von "Pohland" genutzten Gebäude an.
• Im Herbst 2013 wurde mit der Eröffnung des "One Goetheplaza" die Frankfurter Luxuslage deutlich erweitert. In dem am Goetheplatz befindlichen Einzelhandels- und Büroobjekt mit rd. 5.000 m² Einzelhandelsfläche haben u. a. "Louis Vuitton", "Escada", "Nespresso" und "Omega" Mietverträge unterschrieben.
Durch diese Neuentwicklung gewinnt die Goethestraße als Luxusmeile weiter an Bedeutung, was auch durch die Anmietungen weiterer Luxusanbieter, wie z. B. "Tag Heuer" und "Jaeger Le Coultre", eindrucksvoll unterstrichen wird. Vor dem Hintergrund dieses Prozesses sind auch Bestandsmieter bestrebt, der Qualität der Adresse "Goethestraße" gerecht zu werden und optimieren ihre Geschäfte. So stellt sich "Bogner" mit dem Umbau seines Bestandsgeschäftes neu auf und das Modehaus "Pfüller" gestaltet seine Flächen zukunftsorientiert um.
• Mit der Eröffnung des voll vermieteten Shopping-Centers "Skyline Plaza" im neuen „Europaviertel“ im August 2013 stehen rd. 38.000 m² Verkaufsfläche für insgesamt 170 Fachgeschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe zur Verfügung. Auf zwei Verkaufsebenen finden sich neben den bekannten Ankermietern wie "H&M", "Zara" und "Peek & Cloppenburg" auch Neuansiedlungen wie z. B. die spanischen Modelabels "Pull & Bear" und "Mango Touch" sowie der Schweizer Bekleidungshersteller "Strellson". Weitere Besonderheit des Einkaufszentrums ist der 7.300 m² große Dachgarten mit einem 1.600 m² großen Restaurant.
• Auf dem Grundstück des ehemaligen „HAKO“-Gebäudes soll bis Ende 2014 ein neues Büro- und Geschäftsgebäude entstehen. Für das am Cityverkehrsknotenpunkt "Hauptwache" gelegene Projekt haben sich der Drogeriemarkt "dm" und das Fashion-Accessoires-Unternehmen "Fossil" bereits Einzelhandelsflächen gesichert.
Steigende Spitzenmietn
• Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in präferierten Citybereichen erreichen im klein¬teiligen Angebotssegment aktuell Spitzenwerte von bis zu EUR 310,-/m² (2012: EUR 300,-/m²). Ein Vergleich mit den anderen „Big Seven“-Städten zeigt, dass Frankfurt damit nur noch von München (EUR 370,-/m²) übertroffen wird.
• Zu den teuersten Lagen zählen Zeil (bis zu EUR 310,-/m²) sowie Goethestraße (2013: EUR 250,-/m²; 2012: EUR 230,-/m²). Während die Spitzenmiete auf der Großen Bockenheimer Straße („Freßgass“) Werte von bis zu EUR 220,-/m² erreicht (2012: EUR 210,-/m²), stieg die Spitzenmiete sowohl auf dem Steinweg als auch auf der Biebergasse auf rd. EUR 170,-/m² (2012: EUR 160,-/m²). In der Schillerstraße werden konstant Spitenmieten von bis zu EUR 120,-/m² erreicht.
• In City-1b-Lagen wie beispielsweise Neue Kräme und zentralen Bereichen der Schweizer Straße im Stadtteil Sachsenhausen bewegen sich die marktüblichen Einzelhandelsmieten standort- und größenabhängig unverändert zwischen EUR 30,-/m² und EUR 70,-/m².
Trends der Marktentwicklung
• AENGEVELT registriert anhaltend hohe Nachfrage nach adäquaten EH-Flächen in den Top Frankfurter Lagen u.a. seitens internationaler Filialisten.
• Dadurch verzeichnen Top-Lagen - bei anhaltender Flächenknappheit – nur geringe Mieter¬fluktuationen bzw. zügige Nachvermietungen – oftmals „off market“, d.h. geringe/kurze Leerstände.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles bis weiter anziehendes Mietpreis¬niveau in den Top A-Lagen.
• Zudem führen Projektentwicklungen zur Erweiterung etablierter Lagen (z.B. „One Goethe¬plaza“) bzw. zur Entstehung neuer Einzelhandels-Standorte (z.B. „Skyline Plaza“).
