08.04.2014 Flächenumsatz am Büromarkt Essen über langjährigem Durchschnitt
Nach dem neuen Umsatzrekord im Vorjahr, bedingt durch einen großen Eigennutzervertrag von ThyssenKrupp, hat sich das Ergebnis im ersten Quartal 2014 wieder normalisiert. Mit einem Flächenumsatz von 27.000 m² wurden zwar 40 % weniger registriert als letztes Jahr, gleichzeitig aber der zehnjährige Durchschnitt um rund 16 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).
„Im langfristigen Vergleich kann demzufolge von einem durchaus guten Jahresstart gesprochen werden“, erklärt Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bislang noch kein Großabschluss über 10.000 m² stattgefunden hat. Demzufolge konnte gerade in den kleineren und mittelgroßen Marktsegmenten eine recht lebhafte Nachfrage beobachtet werden.“ Bemerkenswert ist, dass die Citylagen bislang mit lediglich 4 % am Gesamtergebnis beteiligt sind, wohingegen der bisherige Umsatz fast zu gleichen Teilen im Cityrand und den Nebenlagen stattgefunden hat.
Die Verteilung des Umsatzes auf die Branchengruppen zeigt im ersten Quartal ein für Essen ungewöhnliches Bild. Aufgrund von zwei größeren Abschlüssen haben sich Beratungsgesellschaften mit knapp 44 %, vor Banken und Finanzdienstleistern mit gut 23 % an die Spitze gesetzt. Die in Essen wichtigste Zielgruppe, die Verwaltungen von Industrieunternehmen, folgt dagegen erst auf Platz sechs mit einem für sie geringen Umsatzanteil von 4 %. Noch davor platziert haben sich Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien (8 %), die öffentliche Verwaltung (knapp 7 %) sowie die Gruppe Medien und Werbung mit fast 6 %. Diese Verteilung stellt aber nur eine Momentaufnahme dar und dürfte sich im weiteren Jahresverlauf noch verschieben.
Die Leerstandsentwicklung insgesamt zeigte sich in den letzten zwölf Monaten relativ stabil. Mit 172.000 m² liegt das Volumen auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Demgegenüber haben die Leerstände mit moderner Flächenqualität um rund 24 % auf 51.000 m² zugenommen. Verantwortlich hierfür sind unter anderem Baufertigstellungen, bei denen noch nicht alle Flächen vollständig vermietet sind. Dadurch ist es zu Verschiebungen zwischen den unterschiedlichen Segmenten des Gesamtleerstands gekommen. Mit knapp 30 % liegt der Anteil der modernen Leerstände am Gesamtvolumen aber noch relativ niedrig. Die Leerstandsquote beläuft sich aktuell auf 4,7 % und hält sich bereits seit längerer Zeit konstant unterhalb der 5-%-Marke.
Ende des ersten Quartals befinden sich in Essen rund 61.000 m² Bürofläche im Bau, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Zunahme um gut 17 % entspricht. Da hierin aber auch größere Eigennutzerobjekte enthalten sind, hat sich zeitgleich das dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehende Angebot drastisch verringert. Das aktuelle Volumen von lediglich 3.000 m² entspricht einem Rückgang um mehr als 83 %. Dem Büromarkt fehlt damit eindeutig ein ausreichendes Angebot an Flächen in Neubauqualität, was den Umsatz teilweise limitieren kann. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist demzufolge ebenfalls um etwa 8 % gesunken und liegt bei 175.000 m². Im Laufe des Jahres 2013 ist die Spitzenmiete um knapp 4 % auf 14,00 €/m² gestiegen. Mitverantwortlich hierfür ist unter anderem das begrenzte hochwertige Neubauangebot, das den Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen erhöht. Erzielt wird sie wieder in der City, wohingegen der Top-Wert in der Zone Rüttenscheid/Bredeney leicht darunter bei 13,70 €/m² liegt. Auch die Höchstmietpreise in einigen anderen Lagen haben leicht angezogen.
Perspektiven
„Im Zusammenhang mit der erwarteten konjunkturellen Belebung und den vorliegenden Gesuchen ist davon auszugehen, dass die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf leicht zunehmen dürften. Deshalb besteht eine realistische Chance, dass 2014 erneut die 100.000-m²-Schwelle überschritten werden kann. Beim Leerstand ist aufgrund von Freizügen bereits abgeschlossener Mietverträge oder Eigennutzerobjekte ein leichter Anstieg nicht auszuschließen. Da die Mietpreisniveaus bereits spürbar angezogen haben, ist mittelfristig eher von einer Stabilisierung auszugehen“, so Chistoph Meszelinsky.
„Im langfristigen Vergleich kann demzufolge von einem durchaus guten Jahresstart gesprochen werden“, erklärt Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bislang noch kein Großabschluss über 10.000 m² stattgefunden hat. Demzufolge konnte gerade in den kleineren und mittelgroßen Marktsegmenten eine recht lebhafte Nachfrage beobachtet werden.“ Bemerkenswert ist, dass die Citylagen bislang mit lediglich 4 % am Gesamtergebnis beteiligt sind, wohingegen der bisherige Umsatz fast zu gleichen Teilen im Cityrand und den Nebenlagen stattgefunden hat.
Die Verteilung des Umsatzes auf die Branchengruppen zeigt im ersten Quartal ein für Essen ungewöhnliches Bild. Aufgrund von zwei größeren Abschlüssen haben sich Beratungsgesellschaften mit knapp 44 %, vor Banken und Finanzdienstleistern mit gut 23 % an die Spitze gesetzt. Die in Essen wichtigste Zielgruppe, die Verwaltungen von Industrieunternehmen, folgt dagegen erst auf Platz sechs mit einem für sie geringen Umsatzanteil von 4 %. Noch davor platziert haben sich Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien (8 %), die öffentliche Verwaltung (knapp 7 %) sowie die Gruppe Medien und Werbung mit fast 6 %. Diese Verteilung stellt aber nur eine Momentaufnahme dar und dürfte sich im weiteren Jahresverlauf noch verschieben.
Die Leerstandsentwicklung insgesamt zeigte sich in den letzten zwölf Monaten relativ stabil. Mit 172.000 m² liegt das Volumen auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Demgegenüber haben die Leerstände mit moderner Flächenqualität um rund 24 % auf 51.000 m² zugenommen. Verantwortlich hierfür sind unter anderem Baufertigstellungen, bei denen noch nicht alle Flächen vollständig vermietet sind. Dadurch ist es zu Verschiebungen zwischen den unterschiedlichen Segmenten des Gesamtleerstands gekommen. Mit knapp 30 % liegt der Anteil der modernen Leerstände am Gesamtvolumen aber noch relativ niedrig. Die Leerstandsquote beläuft sich aktuell auf 4,7 % und hält sich bereits seit längerer Zeit konstant unterhalb der 5-%-Marke.
Ende des ersten Quartals befinden sich in Essen rund 61.000 m² Bürofläche im Bau, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Zunahme um gut 17 % entspricht. Da hierin aber auch größere Eigennutzerobjekte enthalten sind, hat sich zeitgleich das dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehende Angebot drastisch verringert. Das aktuelle Volumen von lediglich 3.000 m² entspricht einem Rückgang um mehr als 83 %. Dem Büromarkt fehlt damit eindeutig ein ausreichendes Angebot an Flächen in Neubauqualität, was den Umsatz teilweise limitieren kann. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist demzufolge ebenfalls um etwa 8 % gesunken und liegt bei 175.000 m². Im Laufe des Jahres 2013 ist die Spitzenmiete um knapp 4 % auf 14,00 €/m² gestiegen. Mitverantwortlich hierfür ist unter anderem das begrenzte hochwertige Neubauangebot, das den Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen erhöht. Erzielt wird sie wieder in der City, wohingegen der Top-Wert in der Zone Rüttenscheid/Bredeney leicht darunter bei 13,70 €/m² liegt. Auch die Höchstmietpreise in einigen anderen Lagen haben leicht angezogen.
Perspektiven
„Im Zusammenhang mit der erwarteten konjunkturellen Belebung und den vorliegenden Gesuchen ist davon auszugehen, dass die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf leicht zunehmen dürften. Deshalb besteht eine realistische Chance, dass 2014 erneut die 100.000-m²-Schwelle überschritten werden kann. Beim Leerstand ist aufgrund von Freizügen bereits abgeschlossener Mietverträge oder Eigennutzerobjekte ein leichter Anstieg nicht auszuschließen. Da die Mietpreisniveaus bereits spürbar angezogen haben, ist mittelfristig eher von einer Stabilisierung auszugehen“, so Chistoph Meszelinsky.
