08.04.2014 Weiterhin dynamischer Markt für Privatimmobilien in Düsseldorf
Im Gegensatz zur Mehrzahl anderer deutscher Großstädte verzeichnet Düsseldorf seit Jahren eine anhaltend steigende Einwohnerzahl: Ende 2013 belief sich die Einwohnerzahl in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf nahezu 600.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um rd. 29.000 bzw. 5,1% gestiegen.
• Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2013 beträgt nach Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 342.500 Wohneinheiten. Die Anzahl der Privathaushalte beträgt aktuell ca. 334.500. Dies bedeutet zwar ein nominelles Plus von 8.000 Wohnungen, indessen ist markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsre¬serve in Höhe von 3% bis 5% des Gesamtbestandes zu berücksichtigen. Hinzu kommt, dass in Ballungskernen zusätzlich 1% bis 2% des Bestandes für Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen nicht angebotswirksam sind. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 6.000 bis 16.000 Wohneinheiten.
• Angesichts der anhaltenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundestrend auch in Düs¬seldorf ungeachtet der von der Stadtverwaltung wirksam eingeleiteten gezielten Gegenma߬nahmen zur weiter anhaltenden Intensivierung des Wohnungsbaus die erforderliche bedarfsdifferenzierte Neubautätigkeit seit Jahren immer noch zu gering. Hierdurch öffnet sich zunehmend die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für ein steigendes Miet- und Kaufpreisniveau, zumal die jüngsten Maßnahmen auf Landesebene (Anhebung der Grunderwerbsteuer) und im Bund (Mietpreisbremse) für keine einzige Neubauwohnung sorgen.
Erneut hohe Geldumsätze am Markt für Privatimmobilien
Nachdem 2012 am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,3 Mrd. ein Rekordergebnis erzielt wurde, gab das Transaktionsvolumen 2013 moderat auf EUR 1,2 Mrd. nach. Gleichwohl handelt es sich um das zweithöchste Umsatzergebnis der letzten 20 Jahre.
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern ging gegen¬über 741 Beurkundungen in 2012 im letzten Jahr deutlich um 16% auf 625 zurück.
• Das Transaktionsvolumen gab 2013 mit rd. EUR 332 Mio. etwa 20% gegenüber dem Vorjahr nach (2012: EUR 413 Mio.).
• In den jüngsten zehn Jahren erzielte der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang kontinuierlich neue Höchstwerte und erreichte 2012 den Spitzenwert von ca. EUR 557.000,-. 2013 setzte sich die Preisentwicklung erstmals nicht fort: Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang gab 2013 erstmals um 5% auf EUR 531.000,- nach.
Eigentumswohnungen
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2013 in Düsseldorf 3.446 Verkäufe ge¬zählt. Das sind 305 bzw. 8% weniger als 2012 (3.751).
• Gleichwohl erreichte das Transaktionsvolumen in 2013 mit rd. EUR 887 Mio. nahezu punktgenau den Vorjahreswert (2012: rd. EUR 894 Mio.).
• Angesichts der deutlich geringeren Kauffallzahl erreichte der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall mit rd. EUR 257.000,- einen neuen Rekordwert (2012: ca. EUR 238.000,-), der das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: EUR 178.000) um rd. 44% übertrifft.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Umsatzdynamik und –niveau bleiben auf dem Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien auch in den kommenden Jahren hoch.
• Wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Ohne quantitative und qualitative Anpassung der Neubautätigkeit an den individuelen Bedarf der wichtigsten Nachfragegruppen bleiben Miet- und Kaufpreisniveau in nachgefrag¬ten Quartieren unter Druck. Erst gezielte Angebotserhöhungen könnten hier Abhilfe schaffen.
• Es besteht weiterhin eine starke Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen und stimuliert hier ein steigendes Kaufpreisniveau.
• Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Düsseldorfer Stadtgebiet bleibt mittel- bis langfristig höher als das marktgerecht verfügbare Angebot.
• Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2013 beträgt nach Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 342.500 Wohneinheiten. Die Anzahl der Privathaushalte beträgt aktuell ca. 334.500. Dies bedeutet zwar ein nominelles Plus von 8.000 Wohnungen, indessen ist markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsre¬serve in Höhe von 3% bis 5% des Gesamtbestandes zu berücksichtigen. Hinzu kommt, dass in Ballungskernen zusätzlich 1% bis 2% des Bestandes für Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen nicht angebotswirksam sind. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 6.000 bis 16.000 Wohneinheiten.
• Angesichts der anhaltenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundestrend auch in Düs¬seldorf ungeachtet der von der Stadtverwaltung wirksam eingeleiteten gezielten Gegenma߬nahmen zur weiter anhaltenden Intensivierung des Wohnungsbaus die erforderliche bedarfsdifferenzierte Neubautätigkeit seit Jahren immer noch zu gering. Hierdurch öffnet sich zunehmend die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für ein steigendes Miet- und Kaufpreisniveau, zumal die jüngsten Maßnahmen auf Landesebene (Anhebung der Grunderwerbsteuer) und im Bund (Mietpreisbremse) für keine einzige Neubauwohnung sorgen.
Erneut hohe Geldumsätze am Markt für Privatimmobilien
Nachdem 2012 am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,3 Mrd. ein Rekordergebnis erzielt wurde, gab das Transaktionsvolumen 2013 moderat auf EUR 1,2 Mrd. nach. Gleichwohl handelt es sich um das zweithöchste Umsatzergebnis der letzten 20 Jahre.
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern ging gegen¬über 741 Beurkundungen in 2012 im letzten Jahr deutlich um 16% auf 625 zurück.
• Das Transaktionsvolumen gab 2013 mit rd. EUR 332 Mio. etwa 20% gegenüber dem Vorjahr nach (2012: EUR 413 Mio.).
• In den jüngsten zehn Jahren erzielte der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang kontinuierlich neue Höchstwerte und erreichte 2012 den Spitzenwert von ca. EUR 557.000,-. 2013 setzte sich die Preisentwicklung erstmals nicht fort: Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang gab 2013 erstmals um 5% auf EUR 531.000,- nach.
Eigentumswohnungen
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2013 in Düsseldorf 3.446 Verkäufe ge¬zählt. Das sind 305 bzw. 8% weniger als 2012 (3.751).
• Gleichwohl erreichte das Transaktionsvolumen in 2013 mit rd. EUR 887 Mio. nahezu punktgenau den Vorjahreswert (2012: rd. EUR 894 Mio.).
• Angesichts der deutlich geringeren Kauffallzahl erreichte der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall mit rd. EUR 257.000,- einen neuen Rekordwert (2012: ca. EUR 238.000,-), der das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: EUR 178.000) um rd. 44% übertrifft.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Umsatzdynamik und –niveau bleiben auf dem Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien auch in den kommenden Jahren hoch.
• Wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Ohne quantitative und qualitative Anpassung der Neubautätigkeit an den individuelen Bedarf der wichtigsten Nachfragegruppen bleiben Miet- und Kaufpreisniveau in nachgefrag¬ten Quartieren unter Druck. Erst gezielte Angebotserhöhungen könnten hier Abhilfe schaffen.
• Es besteht weiterhin eine starke Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen und stimuliert hier ein steigendes Kaufpreisniveau.
• Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Düsseldorfer Stadtgebiet bleibt mittel- bis langfristig höher als das marktgerecht verfügbare Angebot.
