14.04.2014 Transaktionsmarkt für Wohnportfolios mit bestem Jahresstart seit 2007
Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group hat der Investmentmarkt für Wohnportfolios* mit einem Umsatz von 5,3 Mrd. Euro in den ersten drei Monaten 2014 den besten Jahresstart im Betrachtungszeitraum seit 2007 erfahren. Bereits Ende März sind damit die Gesamtergebnisse der Jahre 2008, 2009 und 2010 übertroffen und des Jahres 2011 nahezu erreicht worden. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1 2013: 2,1 Mrd. Euro) ist das Transaktionsvolumen um 152,4 % gestiegen. Dabei sind rund 98.300 Wohneinheiten in 78 Portfolioverkäufen (mit jeweils mindestens 30 Wohneinheiten) gehandelt worden.
„Zu diesem herausragenden Quartalsergebnis haben drei Großtransaktionen der Größenklasse über 500 Mio. Euro beigetragen, auf die allein 61,7 % des umgesetzten Volumens entfallen“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Dabei handelt es sich um zwei Ankäufe durch die Deutsche Annington Immobilien (Vitus-Portfolio mit 30.000 Wohnungen für 1,4 Mrd. Euro und DeWAG-Portfolio mit 11.500 Wohnungen für 970 Mio. Euro) sowie um den Erwerb des DGAG-Portfolios mit 18.000 Wohnungen für rund 892 Mio. Euro durch die Immofinanz-Tochter BUWOG.
Insgesamt entfallen auf Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. Euro 76,6 % bzw. rund 4,1 Mrd. Euro. Der Rest verteilt sich auf die Größenklassen „<100 Mio. Euro“ mit Anteilen von 7,8 % (Größenklasse 25 bis 50 Mio. €) bis zu 2,6 % der Größenklasse “<10 Mio. Euro“.
Objekte in den wirtschaftsstarken Großstädten und Ballungsregionen bilden auch im ersten Quartal 2014 den Schwerpunkt der Nachfrage. Berlin weist dabei auf Stadtebene mit 14,4 % weiterhin den höchsten Anteil an zuordenbaren Portfoliotransaktionen auf (Q1 2013: 20,5 %). Parallel rücken immer mehr B-Standorte in den Fokus der Investoren. „Im Vergleich der Bundesländer finden mit 24,3 % die meisten Ankäufe in Nordrhein-Westfalen statt. Den mit +4,3 %-Punkten größten Zuwachs gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet jedoch Baden-Württemberg. Damit liegt hier der Anteil an den Transaktionen nun bei 5,4 %, wobei die Ankäufe vorwiegend in Stuttgart und Mannheim getätigt worden sind“, erläutert Kanzler.
Wie in den Vorquartalen prägen bei Unterscheidung nach Investorentyp vor allem börsennotierte Wohnungsunternehmen mit Einkäufen von zusammen rund 3,1 Mrd. Euro und damit über der Hälfte des gehandelten Transaktionsvolumens (58,3 %) die ersten drei Monate des Jahres (24,8 % der Ankäufe). Darauf folgen mit 1,4 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Ankaufsumsatz von 27,1 % die Immobiliengesellschaften (18,6 % der Ankäufe). „Im Vergleich zum ersten Quartal 2013 stellt dies ein immenses Wachstum dar. So haben die Aktiengesellschaften ihren Umsatz u.a. aufgrund der großen Ankäufe der Deutschen Annington mehr als versechsfacht, die Immobiliengesellschaften sogar fast verfünfzehnfacht, was in hohem Maße durch den Kauf der BUWOG begründet ist“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research.
Bei Betrachtung der nationalen Herkunft der Käufer prägen erneut die deutschen Investoren das Marktgeschehen. So entfallen 77,0 % des Transaktionsvolumens auf deutsche Käufer (81,0 % der Transaktionen). Damit hat sich zwar der Anteil der Inländer im Gegensatz zum Gesamtjahr 2013 (81,8 %) verringert, er liegt jedoch um 6,3 %-Punkte über dem Vergleichswert des Vorjahresquartals.
Der durchschnittliche Kaufpreis für Portfolios ist im Vergleich zu 2013 um knapp über 50 Euro/m² auf durchschnittlich 895 Euro/m² gefallen. Eine Preiszunahme verzeichnen hingegen Projektentwicklungen, die im Schnitt 3.180 Euro/m² erzielt haben (+5,3 %).
Für die kommenden Monate dieses Jahres rechnet die NAI apollo group weiterhin mit einem großen Interesse an deutschen Wohnportfolios. „Das niedrige Zinsniveau ist hierfür ebenso als Grund zu nennen, wie die Suche sowohl internationaler als auch nationaler Käufer nach sicheren Investments. Börsennotierte Immobilienunternehmen werden dabei erneut die zentrale Stellung auf dem Käufermarkt insbesondere im großvolumigen Segment einnehmen. Der Wettbewerb bleibt dabei groß, aus dem in den letzten Monaten inländische Investoren gegenüber Internationalen häufiger als Gewinner hervorgegangen sind“, so Mergen.
„Auffällig ist ein zuletzt gestiegenes Interesse an Investments in B-Standorten. Zwar erfahren weiterhin die etablierten Großstädte die höchste Nachfrage. Die Chance auf steigendes Mietpotenzial, höhere Renditen und weniger Konkurrenz fördert aber die Attraktivität von Ober- und Mittelzentren außerhalb der Ballungszentren. Die gestiegene Risikobereitschaft der Banken machen diesbezügliche Standorte zu echten Alternativen“, ergänzt Kanzler. Dennoch können die Erwartungen auch nach dem überdurchschnittlich guten Jahresstart nicht zu hoch ausfallen, da die meisten für das Gesamtjahr 2014 angekündigten Großdeals bereits im ersten Quartal gehandelt worden sind. Die NAI apollo group prognostiziert daher für das laufende Jahr zwar ein klares Überschreiten der 10 Mrd. Euro-Grenze. Das Vorjahresergebnis (rund 15 Mrd. Euro) wird aber voraussichtlich unerreicht bleiben.
*Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne Börsengänge.
„Zu diesem herausragenden Quartalsergebnis haben drei Großtransaktionen der Größenklasse über 500 Mio. Euro beigetragen, auf die allein 61,7 % des umgesetzten Volumens entfallen“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Dabei handelt es sich um zwei Ankäufe durch die Deutsche Annington Immobilien (Vitus-Portfolio mit 30.000 Wohnungen für 1,4 Mrd. Euro und DeWAG-Portfolio mit 11.500 Wohnungen für 970 Mio. Euro) sowie um den Erwerb des DGAG-Portfolios mit 18.000 Wohnungen für rund 892 Mio. Euro durch die Immofinanz-Tochter BUWOG.
Insgesamt entfallen auf Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. Euro 76,6 % bzw. rund 4,1 Mrd. Euro. Der Rest verteilt sich auf die Größenklassen „<100 Mio. Euro“ mit Anteilen von 7,8 % (Größenklasse 25 bis 50 Mio. €) bis zu 2,6 % der Größenklasse “<10 Mio. Euro“.
Objekte in den wirtschaftsstarken Großstädten und Ballungsregionen bilden auch im ersten Quartal 2014 den Schwerpunkt der Nachfrage. Berlin weist dabei auf Stadtebene mit 14,4 % weiterhin den höchsten Anteil an zuordenbaren Portfoliotransaktionen auf (Q1 2013: 20,5 %). Parallel rücken immer mehr B-Standorte in den Fokus der Investoren. „Im Vergleich der Bundesländer finden mit 24,3 % die meisten Ankäufe in Nordrhein-Westfalen statt. Den mit +4,3 %-Punkten größten Zuwachs gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet jedoch Baden-Württemberg. Damit liegt hier der Anteil an den Transaktionen nun bei 5,4 %, wobei die Ankäufe vorwiegend in Stuttgart und Mannheim getätigt worden sind“, erläutert Kanzler.
Wie in den Vorquartalen prägen bei Unterscheidung nach Investorentyp vor allem börsennotierte Wohnungsunternehmen mit Einkäufen von zusammen rund 3,1 Mrd. Euro und damit über der Hälfte des gehandelten Transaktionsvolumens (58,3 %) die ersten drei Monate des Jahres (24,8 % der Ankäufe). Darauf folgen mit 1,4 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Ankaufsumsatz von 27,1 % die Immobiliengesellschaften (18,6 % der Ankäufe). „Im Vergleich zum ersten Quartal 2013 stellt dies ein immenses Wachstum dar. So haben die Aktiengesellschaften ihren Umsatz u.a. aufgrund der großen Ankäufe der Deutschen Annington mehr als versechsfacht, die Immobiliengesellschaften sogar fast verfünfzehnfacht, was in hohem Maße durch den Kauf der BUWOG begründet ist“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research.
Bei Betrachtung der nationalen Herkunft der Käufer prägen erneut die deutschen Investoren das Marktgeschehen. So entfallen 77,0 % des Transaktionsvolumens auf deutsche Käufer (81,0 % der Transaktionen). Damit hat sich zwar der Anteil der Inländer im Gegensatz zum Gesamtjahr 2013 (81,8 %) verringert, er liegt jedoch um 6,3 %-Punkte über dem Vergleichswert des Vorjahresquartals.
Der durchschnittliche Kaufpreis für Portfolios ist im Vergleich zu 2013 um knapp über 50 Euro/m² auf durchschnittlich 895 Euro/m² gefallen. Eine Preiszunahme verzeichnen hingegen Projektentwicklungen, die im Schnitt 3.180 Euro/m² erzielt haben (+5,3 %).
Für die kommenden Monate dieses Jahres rechnet die NAI apollo group weiterhin mit einem großen Interesse an deutschen Wohnportfolios. „Das niedrige Zinsniveau ist hierfür ebenso als Grund zu nennen, wie die Suche sowohl internationaler als auch nationaler Käufer nach sicheren Investments. Börsennotierte Immobilienunternehmen werden dabei erneut die zentrale Stellung auf dem Käufermarkt insbesondere im großvolumigen Segment einnehmen. Der Wettbewerb bleibt dabei groß, aus dem in den letzten Monaten inländische Investoren gegenüber Internationalen häufiger als Gewinner hervorgegangen sind“, so Mergen.
„Auffällig ist ein zuletzt gestiegenes Interesse an Investments in B-Standorten. Zwar erfahren weiterhin die etablierten Großstädte die höchste Nachfrage. Die Chance auf steigendes Mietpotenzial, höhere Renditen und weniger Konkurrenz fördert aber die Attraktivität von Ober- und Mittelzentren außerhalb der Ballungszentren. Die gestiegene Risikobereitschaft der Banken machen diesbezügliche Standorte zu echten Alternativen“, ergänzt Kanzler. Dennoch können die Erwartungen auch nach dem überdurchschnittlich guten Jahresstart nicht zu hoch ausfallen, da die meisten für das Gesamtjahr 2014 angekündigten Großdeals bereits im ersten Quartal gehandelt worden sind. Die NAI apollo group prognostiziert daher für das laufende Jahr zwar ein klares Überschreiten der 10 Mrd. Euro-Grenze. Das Vorjahresergebnis (rund 15 Mrd. Euro) wird aber voraussichtlich unerreicht bleiben.
*Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne Börsengänge.
