25.04.2014 Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt in Hamburg mehr als verdoppelt
Der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) erzielte im ersten Quartal 2014 einen Lager- und Logistikflächenumsatz von 126.000 m². Damit hat die Hansestadt nicht nur ihr vergleichsweise schwaches Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt, sondern auch den fünfjährigen Durchschnitt um gut 4 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate), bundesweit führender Immobilienberater.
Im bundesweiten Vergleich muss sich Hamburg lediglich Frankfurt geschlagen geben (175.000 m²). „Insgesamt wurden nur etwas mehr Abschlüsse verzeichnet als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, doch waren sie im Gegensatz dazu deutlich größer“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Vor allem wurden auch wieder Verträge in den Segmenten über 8.000 m² abgeschlossen, die in den ersten drei Monaten 2013 noch unbesetzt waren.“ Der bisher größte Deal entfällt auf den Flughafen Hamburg, wo mit dem Bau des neuen Luftfrachtzentrums (20.000 m²) begonnen wurde. Der Eigennutzeranteil ist gesunken und liegt aktuell bei knapp 29 %.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen zeigt sich auf den Spitzenpositionen ein ähnliches Bild wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Logistikdienstleister fragten erneut die meisten Flächen nach und liegen mit knapp 67 % deutlich in Führung. Damit bauen sie ihren Anteil am Ergebnis noch um 5 Prozentpunkte aus. Auf dem zweiten Platz folgen Handelsunternehmen mit gut 16 % und landen damit erneut vor den produzierenden Unternehmen, die weitere 10 % zum Resultat beisteuern. Wesentlich geringere Anteile entfallen darüber hinaus auf die Nachfragegruppen Baugewerbe und Handwerk (gut 4 %) sowie die Kategorie Sonstige (rund 3 %).
Erneut hoher Umsatzanteil durch kleinere Verträge - Spitzenmiete gestiegen
Die Verteilung des Ergebnisses auf die Größenklassen verdeutlicht die Unterschiede zum Jahresauftakt 2013. Die Flächensegmente über 8.000 m² erreichen zusammen knapp 39 % des Umsatzes und sind damit wesentlich für die erhebliche Steigerung des Resultats verantwortlich. Mit 23 % entfällt das Gros dabei auf die Klasse zwischen 12.000 und 20.000 m²; in der Kategorie über 20.000 m² fand hingegen kein Abschluss statt. Darüber hinaus legten die anderen Größenklassen absolut gegenüber dem Vorjahr zu. Besonders bemerkenswert ist der erneut hohe Umsatz mit kleinen Verträgen bis 3.000 m²: Mit knapp einem Drittel des Flächenumsatzes war die Nachfrage hier wieder sehr lebhaft und trotz des erheblichen Anteilsverlusts absolut sogar noch etwas höher als Anfang 2013.
In Billbrook/Allermöhe und dem westlichen Stadtgebiet werden insgesamt die meisten Lager- und Logistikflächen nachgefragt. Da in den begehrten Lagen jedoch nur in geringem Umfang moderne Flächen verfügbar sind, weichen Nutzer zunehmend auch auf das Hamburger Umland, wie Rade oder Glinde, aus. Im westlichen Hafenbereich (Altenwerder, Finkenwerder) stehen dagegen durchaus auch größere Hallen leer, da die Nachfrage aus der Hafenwirtschaft etwas verhalten ist. Zudem werden inzwischen auch umfangreichere Flächen spekulativ entwickelt, die dem Markt noch zur Verfügung stehen. Das Mietpreisniveau steigt tendenziell, was sich in einer um über 5 % gestiegenen Durchschnittsmiete von 4,85 €/m² widerspiegelt. Darüber hinaus hat auch die Spitzenmiete Ende letzten Jahres auf 5,70 €/m² zugelegt.
Perspektiven
„Der Logistikmarkt ist gut in das Jahr gestartet und wird im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich noch zulegen können“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. „Die etwas schwache Nachfrage im Hafen sollte sich in den kommenden Monaten leicht beleben und wieder zu steigenden Umsätzen in diesem Bereich führen. Für das Gesamtjahr gehen wir vor diesem Hintergrund von einem im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittlichen Flächenumsatz aus. Auf der Angebotsseite sollten die spekulativ errichteten Neubauflächen und die leerstehenden Bestandshallen zunehmend reduziert werden. Für die Spitzenmiete erwarten wir zunächst keine Veränderung.“
Im bundesweiten Vergleich muss sich Hamburg lediglich Frankfurt geschlagen geben (175.000 m²). „Insgesamt wurden nur etwas mehr Abschlüsse verzeichnet als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, doch waren sie im Gegensatz dazu deutlich größer“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Vor allem wurden auch wieder Verträge in den Segmenten über 8.000 m² abgeschlossen, die in den ersten drei Monaten 2013 noch unbesetzt waren.“ Der bisher größte Deal entfällt auf den Flughafen Hamburg, wo mit dem Bau des neuen Luftfrachtzentrums (20.000 m²) begonnen wurde. Der Eigennutzeranteil ist gesunken und liegt aktuell bei knapp 29 %.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Branchen zeigt sich auf den Spitzenpositionen ein ähnliches Bild wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Logistikdienstleister fragten erneut die meisten Flächen nach und liegen mit knapp 67 % deutlich in Führung. Damit bauen sie ihren Anteil am Ergebnis noch um 5 Prozentpunkte aus. Auf dem zweiten Platz folgen Handelsunternehmen mit gut 16 % und landen damit erneut vor den produzierenden Unternehmen, die weitere 10 % zum Resultat beisteuern. Wesentlich geringere Anteile entfallen darüber hinaus auf die Nachfragegruppen Baugewerbe und Handwerk (gut 4 %) sowie die Kategorie Sonstige (rund 3 %).
Erneut hoher Umsatzanteil durch kleinere Verträge - Spitzenmiete gestiegen
Die Verteilung des Ergebnisses auf die Größenklassen verdeutlicht die Unterschiede zum Jahresauftakt 2013. Die Flächensegmente über 8.000 m² erreichen zusammen knapp 39 % des Umsatzes und sind damit wesentlich für die erhebliche Steigerung des Resultats verantwortlich. Mit 23 % entfällt das Gros dabei auf die Klasse zwischen 12.000 und 20.000 m²; in der Kategorie über 20.000 m² fand hingegen kein Abschluss statt. Darüber hinaus legten die anderen Größenklassen absolut gegenüber dem Vorjahr zu. Besonders bemerkenswert ist der erneut hohe Umsatz mit kleinen Verträgen bis 3.000 m²: Mit knapp einem Drittel des Flächenumsatzes war die Nachfrage hier wieder sehr lebhaft und trotz des erheblichen Anteilsverlusts absolut sogar noch etwas höher als Anfang 2013.
In Billbrook/Allermöhe und dem westlichen Stadtgebiet werden insgesamt die meisten Lager- und Logistikflächen nachgefragt. Da in den begehrten Lagen jedoch nur in geringem Umfang moderne Flächen verfügbar sind, weichen Nutzer zunehmend auch auf das Hamburger Umland, wie Rade oder Glinde, aus. Im westlichen Hafenbereich (Altenwerder, Finkenwerder) stehen dagegen durchaus auch größere Hallen leer, da die Nachfrage aus der Hafenwirtschaft etwas verhalten ist. Zudem werden inzwischen auch umfangreichere Flächen spekulativ entwickelt, die dem Markt noch zur Verfügung stehen. Das Mietpreisniveau steigt tendenziell, was sich in einer um über 5 % gestiegenen Durchschnittsmiete von 4,85 €/m² widerspiegelt. Darüber hinaus hat auch die Spitzenmiete Ende letzten Jahres auf 5,70 €/m² zugelegt.
Perspektiven
„Der Logistikmarkt ist gut in das Jahr gestartet und wird im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich noch zulegen können“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann. „Die etwas schwache Nachfrage im Hafen sollte sich in den kommenden Monaten leicht beleben und wieder zu steigenden Umsätzen in diesem Bereich führen. Für das Gesamtjahr gehen wir vor diesem Hintergrund von einem im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittlichen Flächenumsatz aus. Auf der Angebotsseite sollten die spekulativ errichteten Neubauflächen und die leerstehenden Bestandshallen zunehmend reduziert werden. Für die Spitzenmiete erwarten wir zunächst keine Veränderung.“
