28.04.2014 Deutscher Lager- und Logistikflächenmarkt in der Erfolgsspur
Ein hohes Plus in den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München), ein Rückgang außerhalb dieser Märkte sowie weiter zunehmende Eigennutzungen kennzeichneten im 1. Quartal den Umsatz auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt. Insgesamt sorgten Aktivitäten von Eigennutzern und Mietern für ein Volumen bundesweit von 1,45 Mio. m², 3 % unter dem Vorjahreswert, gleichzeitig aber auch 3 % über dem 5-Jahresschnitt. "Die Tendenz zur Eigennutzung hält an, mittlerweile mit einem Anteil von 57%", so Rainer Koepke, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Prägend für den Markt sei darüber hinaus weiterhin die Nachfrage nach größeren Flächen: fast zwei Drittel der Umsätze gingen auf das Konto von Einzeldeals ab 20.000 m². "Im laufenden Jahr wird angesichts der niedrigen Zinsen und der komfortablen Kapitalausstattung der Unternehmen der Eigennutzeranteil auf hohem Niveau bleiben. Gleichzeitig werden die Vermietungen durch höhere Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien und günstige Neubaumieten zusätzlich Dynamik entwickeln", so Koepke. Durchaus könnten anhaltend gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine steigende Investitionsbereitschaft für ein Umsatzergebnis über dem Niveau des Vorjahres sorgen. 5,5 Mio. m² sind nicht ausgeschlossen. Der Markt für Lager- und Logistikflächen in Deutschland ist und bleibt in der Erfolgsspur", so Koepke.
Hohes Umsatzplus in allen Big 5-Regionen - Spitzenmieten stabil
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) markierte das in den ersten drei Monaten umgesetzte Volumen mit rund 559.000 m² den besten Jahresauftakt der letzten zehn Jahre - daran vor allem beteiligt Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lager- haltung mit über der Hälfte der umgesetzten Flächen.
Der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wurde um 45 % übertroffen, das Volumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres um insgesamt 68 %, mit einem Plus bei den Eigennutzerumsätzen von 47 % und 80% bei den Anmietungen. "Neue Kunden-und Vertriebsstrukturen, vor allem im Einzelhandel, der vermehrt auf Multi-Channel-Vertriebswege setzt, erfordern Anpassungen bei Lager- und Logistikflächen mit beispielsweise immer größer werdendem Flächenbedarf bei E-Commerce-Fulfillment-Dienstleistern. Wir haben immerhin eine Verdoppelung in der Größenordnung ab 5.000 m² gesehen", so Koepke. Auf der anderen Seite würden von Paketdienstleistern immer mehr kleinere Umschlag-Hubs benötigt.
Stabil geblieben sind die Spitzenmieten bei Lagerflächen über 5.000 m² mit den höchsten Preisen in der Region München (6,40 Euro/m²/Monat) und Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat). In Hamburg und Düsseldorf liegen sie bei 5,60 Euro bzw. 5,40 Euro/m²/Monat. Berlin bleibt mit 4,70 Euro/m²/Monat im Spitzensegment der Big 5 der günstigste Markt. "Daran wird sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern", so Koepke.
Den stärksten Zuwachs beim Umsatzvolumen verbuchten im Jahresvergleich die Regionen Berlin und Düsseldorf mit einem Plus von jeweils über 160 % - allerdings von einem sehr schwachen Ergebnis im Vergleichszeitraum herkommend. Dies trifft ebenso auf das insgesamt deutlich nachfragestärkere Hamburg zu (+ 124 %), Ende 2013 trotz schwachen Jahresauftakts dann noch der Top-Performer unter den untersuchten Märkten. Nach drei Monaten des laufenden Jahres rangiert Frankfurt mit insgesamt rund 173.000 m² an der Spitze - dank des Baustarts des Fiege-Logistikzentrums in Dieburg mit allein ca. 90.000 m². "Im Frankfurter Raum sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen, moderne und multi-funktionale Flächen bleiben allerdings ein knappes Gut. Umso erfreulicher ist es deshalb, dass im zweiten Quartal eine spekulative Projektentwicklung mit rund 20.000 m² in Rodgau begonnen wird - mit Fertigstellung im Oktober", so Koepke.
Die deutsche Hauptstadt wird immer interessanter für E-Commerce-Logistik. Hier stehen etliche Grundstücke für Neubauten zur Verfügung. Dies zeigen unter den Abschlüssen in den Big 5 der Top 2 und Top 3 Deal: die Anmietung eines E-Commerce Unternehmens in Ludwigsfelde bei Berlin (ca. 28.000 m²) und die Eigennutzung (25.000 m²) durch das Großhandelsunternehmen Clinton in der ca. 20 km westlich von Berlin gelegenen Gemeinde Hoppegarten.
Dreiviertel des Umsatzes außerhalb der Big 5 wurde in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* sind die erzielten ca. 887.000 m² gleichbedeutend einem Minus von 23 % und damit dem zweitschwächsten Jahresstart der letzten fünf Jahre: minus 13 % sind im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnittswert zu notieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass vor einem Jahr allein zwei Abschlüsse mit zusammen 275.000 m² in Erfurt das Quartalsergebnis in besonderer Weise gepusht haben. Der hohe Rückgang bei den Vermietungen im 1. Quartal des laufenden Jahres (- 48 %) konnte durch die lebhaften Eigennutzeraktivitäten, + 72 % des Umsatzes und vier der fünf größten Deals gingen auf ihr Konto - nicht aufgefangen werden. Insgesamt wurden 76 % des Umsatzes in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt, drei Viertel davon durch Eigennutzer, darunter der mit 120.000 m² größte Deal in Ehingen südwestlich von Ulm, ein Ankauf durch ein regionales Logistikunternehmen. Beim zweitgrößten Deal in Bedburg, Großraum Köln, wird für den Logistikdienstleister Hammer als Mieter eine rund 100.000 m² große Multi-User-Halle neu gebaut. Top 3 in der Umsatzstatistik ist die Erweiterung (um 57.000 m²) eines bestehenden Lebensmittellagers durch EDEKA in Wiefelstede bei Oldenburg.
Das Branchenranking zeigt auch außerhalb der Big 5-Ballungsräume die Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit einem Anteil von 45 % als stärkste Fraktion vor den Handels- und Industrieunternehmen mit 29 % bzw. 26 %. Die Anteile ändern sich allerdings bei getrennter Betrachtung von Vermietungen und Eigennutzerumsätzen. Noch dominanter wird dann mit zwei Drittel des Anmietungsvolumens die erst genannte Branche, Handelsfirmen kommen nur auf 6 %. Deren Anteil liegt demgegenüber bei Eigennutzungen traditionell hoch, im 1. Quartal 2014 waren es 37 % und damit Platz 1 in der Statistik.
*Ausschließlich Flächenumsätze ab 5.000 m²
Hohes Umsatzplus in allen Big 5-Regionen - Spitzenmieten stabil
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) markierte das in den ersten drei Monaten umgesetzte Volumen mit rund 559.000 m² den besten Jahresauftakt der letzten zehn Jahre - daran vor allem beteiligt Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lager- haltung mit über der Hälfte der umgesetzten Flächen.
Der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wurde um 45 % übertroffen, das Volumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres um insgesamt 68 %, mit einem Plus bei den Eigennutzerumsätzen von 47 % und 80% bei den Anmietungen. "Neue Kunden-und Vertriebsstrukturen, vor allem im Einzelhandel, der vermehrt auf Multi-Channel-Vertriebswege setzt, erfordern Anpassungen bei Lager- und Logistikflächen mit beispielsweise immer größer werdendem Flächenbedarf bei E-Commerce-Fulfillment-Dienstleistern. Wir haben immerhin eine Verdoppelung in der Größenordnung ab 5.000 m² gesehen", so Koepke. Auf der anderen Seite würden von Paketdienstleistern immer mehr kleinere Umschlag-Hubs benötigt.
Stabil geblieben sind die Spitzenmieten bei Lagerflächen über 5.000 m² mit den höchsten Preisen in der Region München (6,40 Euro/m²/Monat) und Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat). In Hamburg und Düsseldorf liegen sie bei 5,60 Euro bzw. 5,40 Euro/m²/Monat. Berlin bleibt mit 4,70 Euro/m²/Monat im Spitzensegment der Big 5 der günstigste Markt. "Daran wird sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern", so Koepke.
Den stärksten Zuwachs beim Umsatzvolumen verbuchten im Jahresvergleich die Regionen Berlin und Düsseldorf mit einem Plus von jeweils über 160 % - allerdings von einem sehr schwachen Ergebnis im Vergleichszeitraum herkommend. Dies trifft ebenso auf das insgesamt deutlich nachfragestärkere Hamburg zu (+ 124 %), Ende 2013 trotz schwachen Jahresauftakts dann noch der Top-Performer unter den untersuchten Märkten. Nach drei Monaten des laufenden Jahres rangiert Frankfurt mit insgesamt rund 173.000 m² an der Spitze - dank des Baustarts des Fiege-Logistikzentrums in Dieburg mit allein ca. 90.000 m². "Im Frankfurter Raum sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen, moderne und multi-funktionale Flächen bleiben allerdings ein knappes Gut. Umso erfreulicher ist es deshalb, dass im zweiten Quartal eine spekulative Projektentwicklung mit rund 20.000 m² in Rodgau begonnen wird - mit Fertigstellung im Oktober", so Koepke.
Die deutsche Hauptstadt wird immer interessanter für E-Commerce-Logistik. Hier stehen etliche Grundstücke für Neubauten zur Verfügung. Dies zeigen unter den Abschlüssen in den Big 5 der Top 2 und Top 3 Deal: die Anmietung eines E-Commerce Unternehmens in Ludwigsfelde bei Berlin (ca. 28.000 m²) und die Eigennutzung (25.000 m²) durch das Großhandelsunternehmen Clinton in der ca. 20 km westlich von Berlin gelegenen Gemeinde Hoppegarten.
Dreiviertel des Umsatzes außerhalb der Big 5 wurde in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* sind die erzielten ca. 887.000 m² gleichbedeutend einem Minus von 23 % und damit dem zweitschwächsten Jahresstart der letzten fünf Jahre: minus 13 % sind im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnittswert zu notieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass vor einem Jahr allein zwei Abschlüsse mit zusammen 275.000 m² in Erfurt das Quartalsergebnis in besonderer Weise gepusht haben. Der hohe Rückgang bei den Vermietungen im 1. Quartal des laufenden Jahres (- 48 %) konnte durch die lebhaften Eigennutzeraktivitäten, + 72 % des Umsatzes und vier der fünf größten Deals gingen auf ihr Konto - nicht aufgefangen werden. Insgesamt wurden 76 % des Umsatzes in Neubauten/Projektentwicklungen getätigt, drei Viertel davon durch Eigennutzer, darunter der mit 120.000 m² größte Deal in Ehingen südwestlich von Ulm, ein Ankauf durch ein regionales Logistikunternehmen. Beim zweitgrößten Deal in Bedburg, Großraum Köln, wird für den Logistikdienstleister Hammer als Mieter eine rund 100.000 m² große Multi-User-Halle neu gebaut. Top 3 in der Umsatzstatistik ist die Erweiterung (um 57.000 m²) eines bestehenden Lebensmittellagers durch EDEKA in Wiefelstede bei Oldenburg.
Das Branchenranking zeigt auch außerhalb der Big 5-Ballungsräume die Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit einem Anteil von 45 % als stärkste Fraktion vor den Handels- und Industrieunternehmen mit 29 % bzw. 26 %. Die Anteile ändern sich allerdings bei getrennter Betrachtung von Vermietungen und Eigennutzerumsätzen. Noch dominanter wird dann mit zwei Drittel des Anmietungsvolumens die erst genannte Branche, Handelsfirmen kommen nur auf 6 %. Deren Anteil liegt demgegenüber bei Eigennutzungen traditionell hoch, im 1. Quartal 2014 waren es 37 % und damit Platz 1 in der Statistik.
*Ausschließlich Flächenumsätze ab 5.000 m²
