01.05.2014 Bestes erstes Quartal der letzten vier Jahre am Logistikmarkt München
Nachdem der Auftakt in den letzten Jahren häufig vergleichsweise moderat ausfiel, konnte das erste Quartal 2014 durchaus überzeugen. Insgesamt wurde im Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt ein Flächenumsatz von 52.000 m² registriert. Gegenüber dem schwachen Vorjahresergebnis ist dies eine deutliche Steigerung um 44 %. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate), bundesweit führender Immobilienberater.
„In der langfristigen Betrachtung handelt es sich damit um ein durchschnittliches Ergebnis, auch wenn es das beste Resultat der letzten vier Jahre darstellt“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bemerkenswert ist vor allem, dass die positive Entwicklung ohne umfangreiche Großabschlüsse zustande gekommen ist. Gerade im kleinteiligen Marktsegment stieg die Nachfrage dagegen spürbar. Mitverantwortlich hierfür ist in gewissem Umfang auch, dass es wieder etwas mehr Neubauvorhaben gibt, die ganz oder teilweise für den spekulativen Markt entwickelt werden. Damit besteht auch für kleinere und mittlere Gesuche eine größere Chance, moderne Flächen anmieten, und Umzüge oder Erweiterungen realisieren zu können.“
Anders als im Vorjahreszeitraum gibt es in den ersten drei Monaten eine klar dominierende Branchengruppe. Mit über 57 % haben sich, wie auch an anderen Standorten, Logistikdienstleister klar an die erste Stelle gesetzt. Dies kann auch als Indiz dafür gesehen werden, dass die anziehende Konjunktur zunehmend in unterschiedlichen Branchen ankommt, was sich positiv auf die Logistikbranche auswirkt. Auf dem zweiten Platz liegen die in München traditionell starken Produktionsunternehmen, die fast 18 % zum Ergebnis beitragen. Die im Vorjahr noch führenden Handelsunternehmen kommen dagegen bislang lediglich auf gut 10 % und verlieren damit 36 Prozentpunkte. Gerade in diesem Segment fehlt es bislang noch an größeren Vertragsabschlüssen.
Abschlüsse über 20.000 m² konnten im ersten Quartal noch nicht registriert werden. Auch in der zweitgrößten Kategorie zwischen 12.000 und 20.000 m² wurde lediglich ein Vertrag der ITG GmbH in Neufahrn verzeichnet, was einem Umsatzanteil von knapp 28 % entspricht. Sehr lebhaft zeigte sich dagegen die kleinste Größenklasse bis 3.000 m². Mit einem Anteil von knapp 59 % tragen diese relativ kleinen Abschlüsse bislang mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz bei. Diese auf vielen Verträgen beruhende Struktur spricht dafür, dass sich die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Ergebnis niederschlägt.
Seit Anfang 2013 ist die Spitzenmiete in München um gut 3 % auf aktuell 6,50 €/m² gestiegen. Erzielt wird sie in erster Linie für hochwertige Neubauflächen im Münchener Osten, wo aufgrund der relativ hohen Grundstückspreise günstigere Neubauprojekte kaum umsetzbar sind. Auch die Durchschnittsmiete hat sich im gleichen Zeitraum leicht erhöht und liegt im ersten Quartal bei 5,60 €/m². Obwohl wieder vereinzelt spekulative Projektentwicklungen angegangen werden, liegt der Anteil des Flächenumsatzes, der auf Neubauflächen entfällt, mit knapp 19 % deutlich niedriger als an anderen Standorten. Gleiches gilt für den Eigennutzeranteil, der im ersten Quartal fast zu vernachlässigen war. Dies ist auch auf die bislang überwiegend kleinteilige Struktur der Nachfrage zurückzuführen.
Perspektive
„Vor dem Hintergrund des guten Jahresstarts, der vorliegenden Gesuche sowie der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung deutet alles darauf hin, dass sich die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf eher noch steigern sollten. Das Vorjahresergebnis wird demzufolge 2014 voraussichtlich deutlich übertroffen werden. Ob eventuell sogar wieder die 300.000-m²-Schwelle geknackt werden kann, hängt nicht zuletzt von Großabschlüssen ab, die bislang noch auf sich warten lassen. Das Angebot an modernen Flächen wird wahrscheinlich nur geringfügig zunehmen, sodass ein leichtes Anziehen der Durchschnittsmieten nicht auszuschließen ist“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
„In der langfristigen Betrachtung handelt es sich damit um ein durchschnittliches Ergebnis, auch wenn es das beste Resultat der letzten vier Jahre darstellt“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bemerkenswert ist vor allem, dass die positive Entwicklung ohne umfangreiche Großabschlüsse zustande gekommen ist. Gerade im kleinteiligen Marktsegment stieg die Nachfrage dagegen spürbar. Mitverantwortlich hierfür ist in gewissem Umfang auch, dass es wieder etwas mehr Neubauvorhaben gibt, die ganz oder teilweise für den spekulativen Markt entwickelt werden. Damit besteht auch für kleinere und mittlere Gesuche eine größere Chance, moderne Flächen anmieten, und Umzüge oder Erweiterungen realisieren zu können.“
Anders als im Vorjahreszeitraum gibt es in den ersten drei Monaten eine klar dominierende Branchengruppe. Mit über 57 % haben sich, wie auch an anderen Standorten, Logistikdienstleister klar an die erste Stelle gesetzt. Dies kann auch als Indiz dafür gesehen werden, dass die anziehende Konjunktur zunehmend in unterschiedlichen Branchen ankommt, was sich positiv auf die Logistikbranche auswirkt. Auf dem zweiten Platz liegen die in München traditionell starken Produktionsunternehmen, die fast 18 % zum Ergebnis beitragen. Die im Vorjahr noch führenden Handelsunternehmen kommen dagegen bislang lediglich auf gut 10 % und verlieren damit 36 Prozentpunkte. Gerade in diesem Segment fehlt es bislang noch an größeren Vertragsabschlüssen.
Abschlüsse über 20.000 m² konnten im ersten Quartal noch nicht registriert werden. Auch in der zweitgrößten Kategorie zwischen 12.000 und 20.000 m² wurde lediglich ein Vertrag der ITG GmbH in Neufahrn verzeichnet, was einem Umsatzanteil von knapp 28 % entspricht. Sehr lebhaft zeigte sich dagegen die kleinste Größenklasse bis 3.000 m². Mit einem Anteil von knapp 59 % tragen diese relativ kleinen Abschlüsse bislang mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz bei. Diese auf vielen Verträgen beruhende Struktur spricht dafür, dass sich die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Ergebnis niederschlägt.
Seit Anfang 2013 ist die Spitzenmiete in München um gut 3 % auf aktuell 6,50 €/m² gestiegen. Erzielt wird sie in erster Linie für hochwertige Neubauflächen im Münchener Osten, wo aufgrund der relativ hohen Grundstückspreise günstigere Neubauprojekte kaum umsetzbar sind. Auch die Durchschnittsmiete hat sich im gleichen Zeitraum leicht erhöht und liegt im ersten Quartal bei 5,60 €/m². Obwohl wieder vereinzelt spekulative Projektentwicklungen angegangen werden, liegt der Anteil des Flächenumsatzes, der auf Neubauflächen entfällt, mit knapp 19 % deutlich niedriger als an anderen Standorten. Gleiches gilt für den Eigennutzeranteil, der im ersten Quartal fast zu vernachlässigen war. Dies ist auch auf die bislang überwiegend kleinteilige Struktur der Nachfrage zurückzuführen.
Perspektive
„Vor dem Hintergrund des guten Jahresstarts, der vorliegenden Gesuche sowie der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung deutet alles darauf hin, dass sich die Nachfrage und damit auch der Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf eher noch steigern sollten. Das Vorjahresergebnis wird demzufolge 2014 voraussichtlich deutlich übertroffen werden. Ob eventuell sogar wieder die 300.000-m²-Schwelle geknackt werden kann, hängt nicht zuletzt von Großabschlüssen ab, die bislang noch auf sich warten lassen. Das Angebot an modernen Flächen wird wahrscheinlich nur geringfügig zunehmen, sodass ein leichtes Anziehen der Durchschnittsmieten nicht auszuschließen ist“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
