05.05.2014 Umfrage unter Wohnimmobilien-AGs: Mietpreisbremse schadet Mietern
Die deutsche Politik ist mit der Mietpreisbremse auf dem Holzweg. Dies zeigt eine aktuelle Umfrage von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers unter den großen deutschen Wohnimmobilien-AGs, die zusammen einen Bestand von mehr als 340.000 Einheiten verwalten. 60 Prozent der Teilnehmer gehen davon aus, dass der gerade erst wieder angesprungene Wohnungsneubau durch die Mietpreisbremse abgewürgt wird. "Dabei sind Neubau- und Verdichtungsmaßnahmen das einzig sinnvolle Mittel, um den vielerorts gestiegenen Mieten zu begegnen, denn diese resultieren bekanntermaßen aus einem zu geringen Angebot an Wohnraum", sagt Helmut Kurz, Leiter Fondsmanagement REITs bei der BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG. Der prognostizierte zurückgehende Wohnungsneubau wird sich nach Meinung der Befragten vor allem in den Top-7-Standorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf sowie den Ballungsräumen abseits dieser Großstädte zeigen. "Staatliche Eingriffe sind nie eine gute Lösung, dies zeigen auch die Antworten unserer Teilnehmer deutlich", kommentiert Kurz die Umfrageergebnisse. "Wir können nur hoffen, dass sich die Schäden in Grenzen halten und bald ein Umdenken in der Politik stattfindet."
Aufgrund der vorgesehenen Begrenzung von Mietsteigerungen wird der deutsche Wohninvestmentmarkt zudem für Investoren unattraktiver. 70 Prozent der Befragten gehen von leichten bis starken Investitionsrückgängen aus, wiederum insbesondere in den Top-7-Standorten.
Keine Strategieänderung bei Immobilien-AGs
Trotz der erwarteten Konsequenzen sehen die Immobilien-AGs aktuell keinen Handlungsbedarf in ihren Portfolien. Nur ein teilnehmendes Unternehmen prüft aktuell die Möglichkeit, seine Allokation in Richtung von Beständen zu verändern, die nicht von einer Mietpreisbremse betroffen sind. Rund 90 Prozent schließen die Investition in einfache und damit nicht von der Regulierung betroffene Lagen allerdings weiterhin aus.
Auch eine Verlagerung des Kerngeschäfts, etwa in Richtung Wohnungsprivatisierung, ist für die deutliche Mehrheit der befragten Wohnungsunternehmen keine Option. Nur etwa elf Prozent räumen der Wohnungsprivatisierung künftig eine größere Bedeutung ein, ebenso viele beschäftigen sich derzeit mit dem Gedanken, ihr mehr Gewicht beizumessen. Für rund 78 Prozent wird die Wohnungsprivatisierung aber auch nach der Einführung einer Mietpreisbremse keine größere Rolle spielen.
Experten erwarten keinen Kurseinbruch durch Mietpreisbremse
Wenig Einfluss auf den Kurs der Wohnimmobilien-AGs erwarten die im Rahmen des Immobilienaktien-Barometer der Dr. ZitelmannPB. GmbH befragten elf Spezialisten für deutsche Immobilienaktien. Sieben Experten erwarten demnach, dass eine Mietpreisbremse keine negativen Auswirkungen auf die Kurse haben werde. Drei Befragte sehen diese Gefahr durchaus, wobei allerdings der psychologische Schaden zunächst größer sein werde als der direkte Einfluss.
Mietpreisbremse hat kaum Einfluss auf Modernisierungen
Der Großteil der befragten Immobilienaktiengesellschaften gibt an, auch nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremse in gleichem Maße wie zuvor in die Modernisierung ihrer Bestandsimmobilien investieren zu wollen. Nur jeweils ein teilnehmendes Unternehmen hat vor, weniger als bisher dafür aufzuwenden beziehungsweise sogar mehr Geld für Modernisierungsmaßnahmen auszugeben.
Ein anderes Bild zeigt sich bei einer möglichen Neuregelung der Modernisierungsumlage. Sollten Modernisierungskosten nur noch so lange auf die Miete umgelegt werden können, bis sich die ursprünglichen Kosten amortisiert haben, sagen zwei Drittel der Befragten eine sinkende Modernisierungsquote voraus. Mit einer konstanten Quote rechnet ein Drittel.
Fördermaßnahmen nur von Wenigen befürwortet
Im Zuge der Diskussionen um die Mietpreisbremse wurden stets auch Forderungen nach Fördermaßnahmen laut. Als Beispiel wurde oft die Einführung einer degressiven Abschreibung für Abnutzung (AfA) genannt, die jedoch kurzfristig aus dem Koalitionsvertrag gestrichen worden ist. Die Umfrage unter den Immobilienaktiengesellschaften belegt, dass diese Maßnahme auch nur von einer Minderheit der Befragten begrüßt worden wäre. Während sich ein Drittel der Studienteilnehmer in dieser Frage unentschlossen zeigt, lehnt fast die Hälfte solche Maßnahmen ab. "Die Befragten begründen dies damit, dass derlei Förderungen in aller Regel zu Verwerfungen am Markt führen", sagt Kurz. "Hilfreicher wäre den Unternehmen zufolge eine Entbürokratisierung in vielen Teilbereichen des Bauens und eine deutliche Verkürzung der Genehmigungszeiten, um den Wohnungsneubau anzuregen und zu beschleunigen." Auch Mietzuschüsse und die Abgabe von günstigem Bauland durch die Gemeinden wurden als sinnvolle Optionen genannt.
Aufgrund der vorgesehenen Begrenzung von Mietsteigerungen wird der deutsche Wohninvestmentmarkt zudem für Investoren unattraktiver. 70 Prozent der Befragten gehen von leichten bis starken Investitionsrückgängen aus, wiederum insbesondere in den Top-7-Standorten.
Keine Strategieänderung bei Immobilien-AGs
Trotz der erwarteten Konsequenzen sehen die Immobilien-AGs aktuell keinen Handlungsbedarf in ihren Portfolien. Nur ein teilnehmendes Unternehmen prüft aktuell die Möglichkeit, seine Allokation in Richtung von Beständen zu verändern, die nicht von einer Mietpreisbremse betroffen sind. Rund 90 Prozent schließen die Investition in einfache und damit nicht von der Regulierung betroffene Lagen allerdings weiterhin aus.
Auch eine Verlagerung des Kerngeschäfts, etwa in Richtung Wohnungsprivatisierung, ist für die deutliche Mehrheit der befragten Wohnungsunternehmen keine Option. Nur etwa elf Prozent räumen der Wohnungsprivatisierung künftig eine größere Bedeutung ein, ebenso viele beschäftigen sich derzeit mit dem Gedanken, ihr mehr Gewicht beizumessen. Für rund 78 Prozent wird die Wohnungsprivatisierung aber auch nach der Einführung einer Mietpreisbremse keine größere Rolle spielen.
Experten erwarten keinen Kurseinbruch durch Mietpreisbremse
Wenig Einfluss auf den Kurs der Wohnimmobilien-AGs erwarten die im Rahmen des Immobilienaktien-Barometer der Dr. ZitelmannPB. GmbH befragten elf Spezialisten für deutsche Immobilienaktien. Sieben Experten erwarten demnach, dass eine Mietpreisbremse keine negativen Auswirkungen auf die Kurse haben werde. Drei Befragte sehen diese Gefahr durchaus, wobei allerdings der psychologische Schaden zunächst größer sein werde als der direkte Einfluss.
Mietpreisbremse hat kaum Einfluss auf Modernisierungen
Der Großteil der befragten Immobilienaktiengesellschaften gibt an, auch nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremse in gleichem Maße wie zuvor in die Modernisierung ihrer Bestandsimmobilien investieren zu wollen. Nur jeweils ein teilnehmendes Unternehmen hat vor, weniger als bisher dafür aufzuwenden beziehungsweise sogar mehr Geld für Modernisierungsmaßnahmen auszugeben.
Ein anderes Bild zeigt sich bei einer möglichen Neuregelung der Modernisierungsumlage. Sollten Modernisierungskosten nur noch so lange auf die Miete umgelegt werden können, bis sich die ursprünglichen Kosten amortisiert haben, sagen zwei Drittel der Befragten eine sinkende Modernisierungsquote voraus. Mit einer konstanten Quote rechnet ein Drittel.
Fördermaßnahmen nur von Wenigen befürwortet
Im Zuge der Diskussionen um die Mietpreisbremse wurden stets auch Forderungen nach Fördermaßnahmen laut. Als Beispiel wurde oft die Einführung einer degressiven Abschreibung für Abnutzung (AfA) genannt, die jedoch kurzfristig aus dem Koalitionsvertrag gestrichen worden ist. Die Umfrage unter den Immobilienaktiengesellschaften belegt, dass diese Maßnahme auch nur von einer Minderheit der Befragten begrüßt worden wäre. Während sich ein Drittel der Studienteilnehmer in dieser Frage unentschlossen zeigt, lehnt fast die Hälfte solche Maßnahmen ab. "Die Befragten begründen dies damit, dass derlei Förderungen in aller Regel zu Verwerfungen am Markt führen", sagt Kurz. "Hilfreicher wäre den Unternehmen zufolge eine Entbürokratisierung in vielen Teilbereichen des Bauens und eine deutliche Verkürzung der Genehmigungszeiten, um den Wohnungsneubau anzuregen und zu beschleunigen." Auch Mietzuschüsse und die Abgabe von günstigem Bauland durch die Gemeinden wurden als sinnvolle Optionen genannt.
