06.05.2014 Viel Bewegung in den Einzelhandelslagen Bielefelds
Bielefeld bildet den kulturellen Mittelpunkt des Ballungs¬raums und übernimmt insgesamt die zentrale Versor¬gungsfunktion für die Region. Die Universitätsstadt ist auch das Zentrum der Wachstumsregion Ostwestfalen-Lippe mit weltweit bekannten Unternehmen aus der Nahrungs-, Genuss-, Druck- und Bekleidungsindustrie sowie der Infor¬mations¬technologie und des Maschinenbaus.
Eine gesunde wirtschaftliche Struktur mit weltweit bekannten Unternehmen wie Dr. August Oetker KG, Gildemeister AG, Schüco International KG, Dr. Wolff Arzneimittel, Seidensticker GmbH oder JAB Anstoetz sorgen in der rund 328.000 Einwoh¬ner zählenden Stadt für eine hohe Beschäftigungsquote.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der Bielefelder City werden knapp 520 Millionen Euro umgesetzt, was nur einem Umsatzanteil von rund einem Viertel entspricht. Der Löwenanteil des gesamt¬städtischen Einzelhandelsumsatzes wird nämlich im übrigen Stadtgebiet erwirtschaftet. Erfolgte Baumaßnahmen in der Altstadt sollen den innerstädtischen Anteil an der Verkaufsflä¬che und am Umsatz perspektivisch erhöhen, die unter dem Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl liegen, berichtet Frank Kaiser, der Einzelhandels- und Immobilienex¬perte von COMFORT.
Das Einzugsgebiet mit 1,1 Millionen Menschen strahlt weit über die Innenstadt hinaus. Die Zentralität liegt mit einem Wert von 128,2 deutlich über dem Durchschnitt und die Kaufkraft auf dem Niveau von vergleichbaren Städten. Bei der Modezentra¬lität hat die Stadt jedoch noch Entwicklungspotenzial, so Kaiser.
Nach vielen Jahren ohne große Veränderungen in den Top-Lagen Bielefelds hat es in den letzten Monaten bereits eine Vielzahl an Mieterwechseln oder Neuansiedlungen gegeben. Weitere sind in Planung bzw. vertraglich gesichert und auch die Projekte Marktpassage und City-Passage konkretisieren sich.
Niedernstraße, Obernstraße, Altstadt
• Niveaulage Bielefelds
• Steigende Passantenfrequenz
• Hohe Verweilqualität durch vielfältiges Gastronomieangebot
• Neue Mieter: TK Maxx, Brax, L´Osteria, SØR Damen, Rituals, G-Star, idee Creativmarkt
Bedeutendste Einkaufsstraße und die 1A-Lage Bielefelds ist die Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Zimmerstraße.
Die Passantenfrequenz in dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Die Höchstmiete bei Anmietung von neuen Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² liegt mit 135,- Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres, nach kontinuierlichen Steigerungen in den Jahren 2009 bis 2011.
Viele Jahre konnte man nur wenige Veränderungen beim Einzelhandelsbesatz in den Top-Lagen registrieren. Doch in den letzten Monaten hat sich dies schlagartig geändert.
Mit dem Standortwechsel von Sport-Scheck in die Bahnhofstraße 1 konnte die vorher genutzte Immobilie Niederwall 2 / Ecke Jahnplatz neu entwickelt und an TK Maxx (ca. 4.000 m²) sowie Brax (ca. 400 m²) vermietet werden.
Das Modeunternehmen Hallhuber hat 360 m² Einzelhandelsfläche an der Bahnhofstraße 15-17 angemietet und plant die Eröffnung im Sommer 2014. Zuvor war hier eine Apotheke ansässig.
Ebenfalls in Kürze wird die Optikerkette Apollo am Jahnplatz 10 ein Ladenlokal mit rund 400 m² Verkaufsfläche eröffnen. Vorheriger Nutzer der Flächen war Zeilenreich, das stationäre Handelskonzept des Bertelsmann Buchclubs. In die ehemalige Apollo Fläche zog bereits die Wortmann-Gruppe mit ihrer Marke Tamaris ein.
Nachdem Cerberus die Marktpassage erworben hat und im Rahmen einer Entwicklung von rund 8.000 m² auf 11.000 m² vergrößern möchte, stehen hier diverse Auszüge der Mieter an. Aus diesem Grunde wird das Unternehmen idee.Creativmarkt in Kürze gut 900 m² in der Niedernstraße 5-7, dem alten Opitz Haus, beziehen.
In Sachen City-Passage haben sich die ECE als Eigentümer und die Stadt, nach vielen Diskussionen und verbalem Konfrontationskurs wohl auf einen Kompromiss verständigt. Die ECE favorisierte die große Lösung mit rund 27.500 m² Verkaufsfläche und 110 Shops. Seitens Stadtverwaltung wurde diese Variante als zu massiv und eine Planung mit ca. 18.000 m² Verkaufsfläche und 70 Shops als verträglich eingestuft. Aus gut unterrichteten Kreisen liegt der aktuelle Stand der Verhandlungen bei 25.000 m² Verkaufsfläche. Bis zum Beschluss des städtebaulichen Vertrags, der für den 20.Mai angesetzt ist, sind jedoch darüber hinaus noch strittige Themen wie Fassadengestaltung, Stellplätze, die Aufteilung der Flächen sowie das Warensortiment zu klären. Somit ist das Timing „ambitioniert“.
Ebenfalls im Gespräch war im letzten Jahr der Abriss und Neubau mit erweiterten Flächen des Karstadt-Gebäudes.
„Wenn die Projekte Marktpassage, City-Passage und Karstadt tatsächlich umgesetzt werden, erhält die Einkaufszone Bahnhofstraße rund 10.000 m² zusätzliche Handelsfläche und somit deutlich mehr Magnetkraft“, zeigt Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser auf.
Trotz all der Veränderungen in diesem Bereich haben aber auch die Niveaulage Niedernstraße sowie die Lagen in der Altstadt rund um die Obernstraße an Attraktivität gewonnen.
Hier haben sich u.a. G-Star, Rituals oder auch SØR Damen angesiedelt. Positiv ergänzt wird dies von einem vielfältigen Gastronomieangebot, welches insbesondere in den Sommermonaten zum Verweilen einlädt.
INVESTMENT
Obwohl die Stadt Bielefeld nicht im Mittelpunkt des Interesses steht, schauen viele nationale und auch internationale Investoren sehr gezielt auf diesen Standort und würden dort gerne investieren. Einzig das fehlende Angebot hält sie derzeit davon ab, weiß Kaiser.
In der sehr kompakten Innenstadt und Einzelhandelslage befindet sich die Vielzahl der Immobilien im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als sehr gering einzustufen ist.
Im Falle einer möglichen Transaktion in der Bahnhofstraße würden sicherlich Faktoren oberhalb der 19-fachen Jahresnettomiete erzielt. In der Niedernstraße liegen die Faktoren leicht darunter und in der Obernstraße eher zwischen 15 und 16, je nach Lagequalität.
Insgesamt kann man feststellen, dass die größeren Investoren ihren Fokus komplett auf die Bahnhofstraße und den zum Jahnplatz gelegenen Abschnitt der Niedernstraße ausrichten. Die Privatinvestoren konzentrieren deshalb vermehrt auf die Obernstraße und die Randzonen der Einkaufslagen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Bielefeld ist weiterhin ein sehr interessanter Standort für Einzelhändler und Investoren. Die Stadt ist die mit Abstand größte und bedeutendste in der Region Ostwestfalen-Lippe. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat sie das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und zieht somit viele Menschen, speziell aus dem westlichen und nördlichen Umland, in die Bielefelder City.
Die anstehenden Projekte und der zu erwartende Flächenzuwachs im Bereich der Bahnhofstraße werden auf Grund der großen Nachfrage keine negativen Auswirkungen auf die Mieten und die Kaufpreisfaktoren haben, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.
Eine gesunde wirtschaftliche Struktur mit weltweit bekannten Unternehmen wie Dr. August Oetker KG, Gildemeister AG, Schüco International KG, Dr. Wolff Arzneimittel, Seidensticker GmbH oder JAB Anstoetz sorgen in der rund 328.000 Einwoh¬ner zählenden Stadt für eine hohe Beschäftigungsquote.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der Bielefelder City werden knapp 520 Millionen Euro umgesetzt, was nur einem Umsatzanteil von rund einem Viertel entspricht. Der Löwenanteil des gesamt¬städtischen Einzelhandelsumsatzes wird nämlich im übrigen Stadtgebiet erwirtschaftet. Erfolgte Baumaßnahmen in der Altstadt sollen den innerstädtischen Anteil an der Verkaufsflä¬che und am Umsatz perspektivisch erhöhen, die unter dem Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl liegen, berichtet Frank Kaiser, der Einzelhandels- und Immobilienex¬perte von COMFORT.
Das Einzugsgebiet mit 1,1 Millionen Menschen strahlt weit über die Innenstadt hinaus. Die Zentralität liegt mit einem Wert von 128,2 deutlich über dem Durchschnitt und die Kaufkraft auf dem Niveau von vergleichbaren Städten. Bei der Modezentra¬lität hat die Stadt jedoch noch Entwicklungspotenzial, so Kaiser.
Nach vielen Jahren ohne große Veränderungen in den Top-Lagen Bielefelds hat es in den letzten Monaten bereits eine Vielzahl an Mieterwechseln oder Neuansiedlungen gegeben. Weitere sind in Planung bzw. vertraglich gesichert und auch die Projekte Marktpassage und City-Passage konkretisieren sich.
Niedernstraße, Obernstraße, Altstadt
• Niveaulage Bielefelds
• Steigende Passantenfrequenz
• Hohe Verweilqualität durch vielfältiges Gastronomieangebot
• Neue Mieter: TK Maxx, Brax, L´Osteria, SØR Damen, Rituals, G-Star, idee Creativmarkt
Bedeutendste Einkaufsstraße und die 1A-Lage Bielefelds ist die Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Zimmerstraße.
Die Passantenfrequenz in dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Die Höchstmiete bei Anmietung von neuen Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² liegt mit 135,- Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres, nach kontinuierlichen Steigerungen in den Jahren 2009 bis 2011.
Viele Jahre konnte man nur wenige Veränderungen beim Einzelhandelsbesatz in den Top-Lagen registrieren. Doch in den letzten Monaten hat sich dies schlagartig geändert.
Mit dem Standortwechsel von Sport-Scheck in die Bahnhofstraße 1 konnte die vorher genutzte Immobilie Niederwall 2 / Ecke Jahnplatz neu entwickelt und an TK Maxx (ca. 4.000 m²) sowie Brax (ca. 400 m²) vermietet werden.
Das Modeunternehmen Hallhuber hat 360 m² Einzelhandelsfläche an der Bahnhofstraße 15-17 angemietet und plant die Eröffnung im Sommer 2014. Zuvor war hier eine Apotheke ansässig.
Ebenfalls in Kürze wird die Optikerkette Apollo am Jahnplatz 10 ein Ladenlokal mit rund 400 m² Verkaufsfläche eröffnen. Vorheriger Nutzer der Flächen war Zeilenreich, das stationäre Handelskonzept des Bertelsmann Buchclubs. In die ehemalige Apollo Fläche zog bereits die Wortmann-Gruppe mit ihrer Marke Tamaris ein.
Nachdem Cerberus die Marktpassage erworben hat und im Rahmen einer Entwicklung von rund 8.000 m² auf 11.000 m² vergrößern möchte, stehen hier diverse Auszüge der Mieter an. Aus diesem Grunde wird das Unternehmen idee.Creativmarkt in Kürze gut 900 m² in der Niedernstraße 5-7, dem alten Opitz Haus, beziehen.
In Sachen City-Passage haben sich die ECE als Eigentümer und die Stadt, nach vielen Diskussionen und verbalem Konfrontationskurs wohl auf einen Kompromiss verständigt. Die ECE favorisierte die große Lösung mit rund 27.500 m² Verkaufsfläche und 110 Shops. Seitens Stadtverwaltung wurde diese Variante als zu massiv und eine Planung mit ca. 18.000 m² Verkaufsfläche und 70 Shops als verträglich eingestuft. Aus gut unterrichteten Kreisen liegt der aktuelle Stand der Verhandlungen bei 25.000 m² Verkaufsfläche. Bis zum Beschluss des städtebaulichen Vertrags, der für den 20.Mai angesetzt ist, sind jedoch darüber hinaus noch strittige Themen wie Fassadengestaltung, Stellplätze, die Aufteilung der Flächen sowie das Warensortiment zu klären. Somit ist das Timing „ambitioniert“.
Ebenfalls im Gespräch war im letzten Jahr der Abriss und Neubau mit erweiterten Flächen des Karstadt-Gebäudes.
„Wenn die Projekte Marktpassage, City-Passage und Karstadt tatsächlich umgesetzt werden, erhält die Einkaufszone Bahnhofstraße rund 10.000 m² zusätzliche Handelsfläche und somit deutlich mehr Magnetkraft“, zeigt Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser auf.
Trotz all der Veränderungen in diesem Bereich haben aber auch die Niveaulage Niedernstraße sowie die Lagen in der Altstadt rund um die Obernstraße an Attraktivität gewonnen.
Hier haben sich u.a. G-Star, Rituals oder auch SØR Damen angesiedelt. Positiv ergänzt wird dies von einem vielfältigen Gastronomieangebot, welches insbesondere in den Sommermonaten zum Verweilen einlädt.
INVESTMENT
Obwohl die Stadt Bielefeld nicht im Mittelpunkt des Interesses steht, schauen viele nationale und auch internationale Investoren sehr gezielt auf diesen Standort und würden dort gerne investieren. Einzig das fehlende Angebot hält sie derzeit davon ab, weiß Kaiser.
In der sehr kompakten Innenstadt und Einzelhandelslage befindet sich die Vielzahl der Immobilien im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als sehr gering einzustufen ist.
Im Falle einer möglichen Transaktion in der Bahnhofstraße würden sicherlich Faktoren oberhalb der 19-fachen Jahresnettomiete erzielt. In der Niedernstraße liegen die Faktoren leicht darunter und in der Obernstraße eher zwischen 15 und 16, je nach Lagequalität.
Insgesamt kann man feststellen, dass die größeren Investoren ihren Fokus komplett auf die Bahnhofstraße und den zum Jahnplatz gelegenen Abschnitt der Niedernstraße ausrichten. Die Privatinvestoren konzentrieren deshalb vermehrt auf die Obernstraße und die Randzonen der Einkaufslagen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Bielefeld ist weiterhin ein sehr interessanter Standort für Einzelhändler und Investoren. Die Stadt ist die mit Abstand größte und bedeutendste in der Region Ostwestfalen-Lippe. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat sie das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und zieht somit viele Menschen, speziell aus dem westlichen und nördlichen Umland, in die Bielefelder City.
Die anstehenden Projekte und der zu erwartende Flächenzuwachs im Bereich der Bahnhofstraße werden auf Grund der großen Nachfrage keine negativen Auswirkungen auf die Mieten und die Kaufpreisfaktoren haben, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.
