08.05.2014 Berliner Büroimmobilienmarkt startet mit bestem Ergebnis seit 10 Jahren
Der Berliner Büromarkt startete mit dem besten Ergebnis seit zehn Jahren in das Jahr 2014. Das belegt die aktuelle DTZ-Studie „Property Times Berlin Büromarkt Q1 2014“. Im 1. Quartal 2014 wurden in Berlin Miet- und Eigennutzerverträge über 164.000 Quadratmeter abgeschlossen. Dieser Take-up liegt um 66 Prozent über dem Durchschnittswert (99.000 Quadratmeter), der in den Jahren 2004 bis 2013 im jeweils ersten Quartal registriert worden war.
Insbesondere zwei Großanmietungen (Atos: 10.500 Quadratmeter; Idealo: 11.000 Quadratmeter) sowie der Baustart eines Stromnetzbetreibers (Eigennutzer, 16.000 Quadratmeter) und Amazon mit einer Anmietfläche von 6.400 Quadratmetern beflügelten den Jahresauftakt auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. Auf diese vier entfallen allein 27 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens.
Nachfrage bei Flächen unter 1.000 Quadratmetern besonders hoch
Weiter verstärkt hat sich die Nachfrage nach Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Die Neuabschlüsse erreichten hier mit 77.000 Quadratmetern den höchsten 3-Monats-Wert seit dem 3. Quartal 2009. Bereits 2013 wurden in diesem Marktsegment pro Quartal durchschnittlich 60.000 Quadratmeter angemietet.
Mietverträge zwischen 1.000 und 4.999 Quadratmetern trugen nur bedingt zu dem starken Jahresauftakt bei. Mit einem Gesamtvolumen von 43.000 Quadratmetern ist der Flächenumsatz in diesem Segment gegenüber dem 4. Quartal 2013 um fast ein Drittel gesunken (-32 Prozent).
Am beliebtesten blieb mit großem Abstand die zentrale Bürolage Ost (56.100 Quadratmeter). Gegenüber dem 4. Quartal 2013 stieg der Flächenumsatz um 34 Prozent, im Vergleich zum 1. Quartal 2013 sogar um 117 Prozent.
Durchschnittsmiete steigt, Spitzenmiete bleibt konstant
Im 1. Quartal 2014 stieg die realisierte Durchschnittsmiete gegenüber dem Gesamtjahr 2013 um 0,30 Euro auf 12,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ein deutlicher Anstieg von Neuanmietungen wurde insbesondere bei Flächen mit einer Miete von mehr als 15 Euro registriert. Deren Anteil am Gesamtmietvolumen betrug 30 Prozent gegenüber 20 Prozent im 1. Quartal 2013.
Heiko Himme, Head of Office Agency für DTZ Deutschland sagt: „Der Anstieg der Durchschnittsmiete ist vor allem auf den hohen Umsatz in den zentralen Bürolagen und die Akzeptanz der dort für moderne Flächen geforderten Mieten zurückzuführen. Auch für Mieten ab 20 Euro stieg der Flächenumsatz gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres, hier um 24 Prozent.“
Keine Bewegung gab es bei der realisierbaren Spitzenmiete. Sie blieb mit 22,25 Euro seit dem 3. Quartal 2012 konstant. Erst für 2015 wird auf der Basis einer stabilen und positiven Wirtschaftsentwicklung und einer damit verbundenen höheren Nachfrage nach Premiumflächen ein höherer Wert für durchsetzbar gehalten. Die Leerstandsquote bei Berliner Büroimmobilien liegt aktuell bei 7,9 Prozent (1,415 Millionen Quadratmeter). Im vergangenen halben Jahr hatte diese Quote konstant über 8 Prozent gelegen. Grund für diese etwas niedrigeren Werte ist das hohe Vermietungsvolumen bei gleichzeitig geringem Fertigstellungsvolumen.
Starker Anstieg bei Fertigstellungen erwartet
Während im 1. Quartal 2014 nur 10.000 Quadratmeter fertig gestellt wurden, wird sich dieser Wert bis Ende des Jahres voraussichtlich auf 230.000 Quadratmeter erhöhen. Für 2015 sind noch höhere Zahlen zu erwarten. Wesentlichen Anteil daran haben Neubauten für verschiedene Ministerien.
Heiko Himme sagt: „Wir erwarten aufgrund der hohen Nachfrage, eine stabile wirtschaftliche Entwicklung vorausgesetzt, eine weitere Belebung des Berliner Büromarktes. Nach unserer Einschätzung dürften sich die vermieteten Flächen bis zum Jahresende auf mehr als 550.000 Quadratmeter summieren.“
Insbesondere zwei Großanmietungen (Atos: 10.500 Quadratmeter; Idealo: 11.000 Quadratmeter) sowie der Baustart eines Stromnetzbetreibers (Eigennutzer, 16.000 Quadratmeter) und Amazon mit einer Anmietfläche von 6.400 Quadratmetern beflügelten den Jahresauftakt auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. Auf diese vier entfallen allein 27 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens.
Nachfrage bei Flächen unter 1.000 Quadratmetern besonders hoch
Weiter verstärkt hat sich die Nachfrage nach Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Die Neuabschlüsse erreichten hier mit 77.000 Quadratmetern den höchsten 3-Monats-Wert seit dem 3. Quartal 2009. Bereits 2013 wurden in diesem Marktsegment pro Quartal durchschnittlich 60.000 Quadratmeter angemietet.
Mietverträge zwischen 1.000 und 4.999 Quadratmetern trugen nur bedingt zu dem starken Jahresauftakt bei. Mit einem Gesamtvolumen von 43.000 Quadratmetern ist der Flächenumsatz in diesem Segment gegenüber dem 4. Quartal 2013 um fast ein Drittel gesunken (-32 Prozent).
Am beliebtesten blieb mit großem Abstand die zentrale Bürolage Ost (56.100 Quadratmeter). Gegenüber dem 4. Quartal 2013 stieg der Flächenumsatz um 34 Prozent, im Vergleich zum 1. Quartal 2013 sogar um 117 Prozent.
Durchschnittsmiete steigt, Spitzenmiete bleibt konstant
Im 1. Quartal 2014 stieg die realisierte Durchschnittsmiete gegenüber dem Gesamtjahr 2013 um 0,30 Euro auf 12,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ein deutlicher Anstieg von Neuanmietungen wurde insbesondere bei Flächen mit einer Miete von mehr als 15 Euro registriert. Deren Anteil am Gesamtmietvolumen betrug 30 Prozent gegenüber 20 Prozent im 1. Quartal 2013.
Heiko Himme, Head of Office Agency für DTZ Deutschland sagt: „Der Anstieg der Durchschnittsmiete ist vor allem auf den hohen Umsatz in den zentralen Bürolagen und die Akzeptanz der dort für moderne Flächen geforderten Mieten zurückzuführen. Auch für Mieten ab 20 Euro stieg der Flächenumsatz gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres, hier um 24 Prozent.“
Keine Bewegung gab es bei der realisierbaren Spitzenmiete. Sie blieb mit 22,25 Euro seit dem 3. Quartal 2012 konstant. Erst für 2015 wird auf der Basis einer stabilen und positiven Wirtschaftsentwicklung und einer damit verbundenen höheren Nachfrage nach Premiumflächen ein höherer Wert für durchsetzbar gehalten. Die Leerstandsquote bei Berliner Büroimmobilien liegt aktuell bei 7,9 Prozent (1,415 Millionen Quadratmeter). Im vergangenen halben Jahr hatte diese Quote konstant über 8 Prozent gelegen. Grund für diese etwas niedrigeren Werte ist das hohe Vermietungsvolumen bei gleichzeitig geringem Fertigstellungsvolumen.
Starker Anstieg bei Fertigstellungen erwartet
Während im 1. Quartal 2014 nur 10.000 Quadratmeter fertig gestellt wurden, wird sich dieser Wert bis Ende des Jahres voraussichtlich auf 230.000 Quadratmeter erhöhen. Für 2015 sind noch höhere Zahlen zu erwarten. Wesentlichen Anteil daran haben Neubauten für verschiedene Ministerien.
Heiko Himme sagt: „Wir erwarten aufgrund der hohen Nachfrage, eine stabile wirtschaftliche Entwicklung vorausgesetzt, eine weitere Belebung des Berliner Büromarktes. Nach unserer Einschätzung dürften sich die vermieteten Flächen bis zum Jahresende auf mehr als 550.000 Quadratmeter summieren.“
