15.05.2014 Die fünf attraktivsten Mittelstädte für den Einzelhandel
Der Geschäftsbereich Research & Consulting des auf Einzelhandelsimmobilien in Toplagen spezialisierten Makler- und Beratungshauses COMFORT ermittelte die für den Einzelhandel besonders attraktiven Mittels¬tädte, die auf jeder Expansionsliste stehen sollten. Münster, Würzburg, Freiburg, Mannheim und Braunschweig erreichen im COMFORT City-Ranking die Bestplatzierungen bei Städten mit einer Einwohnerzahl zwischen 100.000 - 300.000 Einwohner.
„In diesem Business ist es notwendig, eine fundierte Daten- und Informationsbasis zur Verfügung zu haben und zwar nicht nur für die allgemeinen wirtschaftlichen Kennziffern sondern insbeson¬dere bezogen auf das spezifische Geschäft der Einzelhandels- und Handelsimmobilienbranche in unseren Innenstädten“, erläutert Olaf Petersen, Chef-Researcher bei COMFORT. Vor diesem Hintergrund entwi-ckelte sein Research & Consulting-Team mit dem COMFORT City-Ranking eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien in unseren Innenstädten. Das Ergebnis der Mittelstädte im Überblick:
Zur Darstellung und Methodik
Das COMFORT City-Ranking bildet in technischer Hinsicht einen gewichteten Index von ma߬geblichen Eckdaten und -informationen der wichtigsten 64 Einkaufstädte in Deutschland ab. Das Ranking setzt sich aus drei sepa¬riert dargestellten Teilrankings mit insgesamt 35 aktuell aufbe¬reiteten Parametern zusam¬men. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
1. Demografie / (Sozio-)Ökonomie: Bevölkerungszahl und -entwicklung, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, Arbeitsmarkt, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft (insgesamt 10 Parameter);
2. Einzelhandel: Einzugsgebiet, Einzelhandels- und Modezentralität, City-Umsatz,
-Verkaufs¬fläche, -Flächenproduktivität, -Anteil (insgesamt 13 Parameter);
3. Standort / Immobilien: City-Miet- sowie Kaufpreishöhe und -entwicklung, Mieternach¬frage und Nachfrageintensität, Einzelhandelslagen-/Flächenstruktur, Branchen-/Betreibermix (insgesamt 12 Parameter).
Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 Prozent dar. Somit bedeuten 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die verschiedenen Teilrankings (Demographie / (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Das individuelle Ranking der Stadt für die Teilrankings ist der dreige¬teilten ‚Einkaufstüte‘ zu entnehmen. Hier werden die erreichten Prozentwerte der maximalen Punktzahl für die jeweilige Teilkategorie dargestellt. In sechs Farbabstufungen wird die Stadt-Performance dargestellt. Je intensiver die Farbsättigung der Stadt ist, desto stärker ist diese. „Das COMFORT City-Ranking ermöglicht insofern einen profunden und gleichzeitig schnellen regionalen Vergleich, den es für deutsche Städte so bislang noch nicht gibt. Dieser kann bei tiefer gehendem Interesse immer weiter detailliert werden, denn die Teilindizes sind ja durchgehend mit Einzelmerkmalen aus der COMFORT-Datenbank hinterlegt“, resümiert Chef-Researcher Petersen.
„Nachfolgend ein paar besonders hervorstechende Zahlen und Fakten zu den attraktivsten fünf Mittelstädten, die sich alle ist bezogen auf diese Stadtgröße überdurchschnittliche Umsatzgröße wie auch Flächenleistungen auszeichnen“, nimmt der COMFORT-Chef-Researcher vorweg.
Münster leistet sich keine kapitalen Ausreisser
Eine Redaktion des WDR hat den Bischofssitz zur beliebtesten Stadt in NRW gekürt. Sie besticht bei den demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten wie einer Bevölkerungsentwicklung von 12,5% oder einem Bruttoinlandsprodukt von rund 14 Mrd. Euro sowie einem Touris¬musaufkommen von knapp 1,4 Millionen Übernachtungen p.a.
Hervorzuheben ist das Teilranking der Einzelhandelseckdaten. Der innerstädtische Umsatz ist mit 705 Millionen Euro rund 250 Millionen Euro höher als der Durchschnitt aller ausgewählten Mittelstädte.
Die Verkaufsflächenentwicklung seit 2003 ist mit 29% fast dreimal so stark gewachsen (rd. + 10,5%) und entsprechend verzeichnet Münster auch die drittbeste Entwicklung des Innenstadtumsatzes. Die Einzelhandelskaufkraft ist mit 107 sehr hoch und die Zentralität (134) nahe am Durchschnitt.
Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls vorbildlich. Münster hat mit 160,- Euro/m² das höchste Mietpreisniveau bei kleinen Shop-Flächen (80-120m²) und mit + 12 % in den letzten fünf Jahren eine ausgesprochen gute Mietpreisentwicklung (Durchschnitt: 4,0%) zu verzeichnen.
Würzburg punktet durch Zentralität, Flächenproduktivität und Mietentwicklung
Würzburg gilt als Juwel Frankens, auch aus Sicht des Einzelhandels. In einem Radius von 100 Kilometern existiert keine vergleichbare Einkaufsstadt. Die Zentralitätskennziffer (183) wird nur noch von Trier übertroffen. Die Einzelhandelszentralität entwickelte sich im letzten Jahrzehnt doppelt so gut wie die zum Vergleich herangezogenen Städte. Die Flächenproduktivität ist mit nahe 5.000 Euro/m² die höchste von allen Mittelstädten.
Die Höchstpreise bei kleinen Geschäftslokalen liegen bei 135,- Euro/m² und die Stadt weist mit + 23 % die höchste Mietpreisentwicklung innerhalb der letzten fünf Jahre auf. Bei der Performance der mittelgroßen Flächen (300-500 m²) rangiert sie auf Platz 2 (+ 42 %).
Freiburg besticht u.a. durch seine hohe touristische Bedeutung
Deutschlands südlichste Großstadt liegt fernab von Metropolen, aber zentral im Dreiländereck mit Frankreich und der Schweiz. Der Einzelhandel erfreut sich an dieser relativ solitären Lage der Stadt. Hier herrscht auch das mildeste Klima der Bundesrepublik. So wundert es nicht, dass die Anzahl der Übernachtungen mit gut 1,4 Millionen ausgesprochen hoch ist.
Die Flächenproduktivität rangiert im Gesamtranking mit 4.200 Euro/m² in der Spitzengruppe. Der Mietpreis für kleine Shopflächen liegt bei 155,- Euro/m² (Rang 2) und die Entwicklung liegt mit jeweils rund + 15 % bei den kleinen und mittelgroßen Flächen auch weit über dem Durchschnitt.
Mannheim ist insbesondere bei den Einzelhandelseckdaten 1A
Die ehemalige Residenzstadt der historischen Kurpfalz glänzt mit einem Bruttoinlandprodukt von 15 Mrd. €. Dies ist der zweithöchste Wert im Gesamtranking und annähernd doppelt so hoch wie der Durchschnittswert (8 Mrd. Euro).
Im Teilranking der Einzelhandelseckdaten nimmt die Stadt den ersten Platz ein. Nicht zuletzt angesichts eines innerstädtischen Umsatzes von 830 Millionen Euro, der etwa doppelt so hoch wie der Durchschnittsumsatz ist. Die City-Verkaufsfläche beträgt außerordentliche 214.000 m². Herausragend ist auch die Entwicklung des innerstädtischen Umsatzes. Mit einem Wert von + 15 % übersteigt diese den Durchschnitt um nahezu 10 Prozentpunkte.
Städtebaulich wird die Innenstadt durch die um das Jahr 1600 angelegten und bis heute erhaltenen „Mannheimer Quadrate“ geprägt. Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls prächtig. Die Mietpreise von Großflächen stiegen innerhalb von fünf Jahren um über 12 % (Durchschnittswert knapp + 5 %). Der Mietpreis für Kleinflächen in den Toplagen liegt bei 145,- Euro/m².
Braunschweig – die „Millionenstadt“
Die Bevölkerungsprognose der Löwenstadt ist mit einem Zuwachs von knapp + 5 % bis 2030 relativ gut. Besonders hervorzuheben sind, ähnlich wie in Mannheim, die Einzelhandelseckdaten. So erreicht hier die textile Kaufkraftbindung einen Wert von 229. Die innerstädtische Verkaufsfläche ist innerhalb des vergangenen Jahrzehnts auf rund 187.000 m² angestiegen.
Der Zuwachs des Innenstadtumsatzes seit 2003 liegt mit rd. 14 % fast bei dem dreifachen des Mittelwerts. Die Flächenproduktivität von 4.100,- Euro/m² ist ebenfalls absolut bemerkenswert. Der Einzelhandel reflektiert auf ein Einzugsgebiet von insgesamt gut eine Million Personen, also auf das Vierfache der eigenen Bevölkerung.
Gemessen an diesen sehr guten Einzelhandels-Rahmendaten rangiert die Einzelhandels-Spitzenmiete für kleine Ladenlokale mit 115 Euro/m² auf einem relativ moderaten Niveau.
„In diesem Business ist es notwendig, eine fundierte Daten- und Informationsbasis zur Verfügung zu haben und zwar nicht nur für die allgemeinen wirtschaftlichen Kennziffern sondern insbeson¬dere bezogen auf das spezifische Geschäft der Einzelhandels- und Handelsimmobilienbranche in unseren Innenstädten“, erläutert Olaf Petersen, Chef-Researcher bei COMFORT. Vor diesem Hintergrund entwi-ckelte sein Research & Consulting-Team mit dem COMFORT City-Ranking eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien in unseren Innenstädten. Das Ergebnis der Mittelstädte im Überblick:
Zur Darstellung und Methodik
Das COMFORT City-Ranking bildet in technischer Hinsicht einen gewichteten Index von ma߬geblichen Eckdaten und -informationen der wichtigsten 64 Einkaufstädte in Deutschland ab. Das Ranking setzt sich aus drei sepa¬riert dargestellten Teilrankings mit insgesamt 35 aktuell aufbe¬reiteten Parametern zusam¬men. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
1. Demografie / (Sozio-)Ökonomie: Bevölkerungszahl und -entwicklung, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, Arbeitsmarkt, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft (insgesamt 10 Parameter);
2. Einzelhandel: Einzugsgebiet, Einzelhandels- und Modezentralität, City-Umsatz,
-Verkaufs¬fläche, -Flächenproduktivität, -Anteil (insgesamt 13 Parameter);
3. Standort / Immobilien: City-Miet- sowie Kaufpreishöhe und -entwicklung, Mieternach¬frage und Nachfrageintensität, Einzelhandelslagen-/Flächenstruktur, Branchen-/Betreibermix (insgesamt 12 Parameter).
Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 Prozent dar. Somit bedeuten 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die verschiedenen Teilrankings (Demographie / (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Das individuelle Ranking der Stadt für die Teilrankings ist der dreige¬teilten ‚Einkaufstüte‘ zu entnehmen. Hier werden die erreichten Prozentwerte der maximalen Punktzahl für die jeweilige Teilkategorie dargestellt. In sechs Farbabstufungen wird die Stadt-Performance dargestellt. Je intensiver die Farbsättigung der Stadt ist, desto stärker ist diese. „Das COMFORT City-Ranking ermöglicht insofern einen profunden und gleichzeitig schnellen regionalen Vergleich, den es für deutsche Städte so bislang noch nicht gibt. Dieser kann bei tiefer gehendem Interesse immer weiter detailliert werden, denn die Teilindizes sind ja durchgehend mit Einzelmerkmalen aus der COMFORT-Datenbank hinterlegt“, resümiert Chef-Researcher Petersen.
„Nachfolgend ein paar besonders hervorstechende Zahlen und Fakten zu den attraktivsten fünf Mittelstädten, die sich alle ist bezogen auf diese Stadtgröße überdurchschnittliche Umsatzgröße wie auch Flächenleistungen auszeichnen“, nimmt der COMFORT-Chef-Researcher vorweg.
Münster leistet sich keine kapitalen Ausreisser
Eine Redaktion des WDR hat den Bischofssitz zur beliebtesten Stadt in NRW gekürt. Sie besticht bei den demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten wie einer Bevölkerungsentwicklung von 12,5% oder einem Bruttoinlandsprodukt von rund 14 Mrd. Euro sowie einem Touris¬musaufkommen von knapp 1,4 Millionen Übernachtungen p.a.
Hervorzuheben ist das Teilranking der Einzelhandelseckdaten. Der innerstädtische Umsatz ist mit 705 Millionen Euro rund 250 Millionen Euro höher als der Durchschnitt aller ausgewählten Mittelstädte.
Die Verkaufsflächenentwicklung seit 2003 ist mit 29% fast dreimal so stark gewachsen (rd. + 10,5%) und entsprechend verzeichnet Münster auch die drittbeste Entwicklung des Innenstadtumsatzes. Die Einzelhandelskaufkraft ist mit 107 sehr hoch und die Zentralität (134) nahe am Durchschnitt.
Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls vorbildlich. Münster hat mit 160,- Euro/m² das höchste Mietpreisniveau bei kleinen Shop-Flächen (80-120m²) und mit + 12 % in den letzten fünf Jahren eine ausgesprochen gute Mietpreisentwicklung (Durchschnitt: 4,0%) zu verzeichnen.
Würzburg punktet durch Zentralität, Flächenproduktivität und Mietentwicklung
Würzburg gilt als Juwel Frankens, auch aus Sicht des Einzelhandels. In einem Radius von 100 Kilometern existiert keine vergleichbare Einkaufsstadt. Die Zentralitätskennziffer (183) wird nur noch von Trier übertroffen. Die Einzelhandelszentralität entwickelte sich im letzten Jahrzehnt doppelt so gut wie die zum Vergleich herangezogenen Städte. Die Flächenproduktivität ist mit nahe 5.000 Euro/m² die höchste von allen Mittelstädten.
Die Höchstpreise bei kleinen Geschäftslokalen liegen bei 135,- Euro/m² und die Stadt weist mit + 23 % die höchste Mietpreisentwicklung innerhalb der letzten fünf Jahre auf. Bei der Performance der mittelgroßen Flächen (300-500 m²) rangiert sie auf Platz 2 (+ 42 %).
Freiburg besticht u.a. durch seine hohe touristische Bedeutung
Deutschlands südlichste Großstadt liegt fernab von Metropolen, aber zentral im Dreiländereck mit Frankreich und der Schweiz. Der Einzelhandel erfreut sich an dieser relativ solitären Lage der Stadt. Hier herrscht auch das mildeste Klima der Bundesrepublik. So wundert es nicht, dass die Anzahl der Übernachtungen mit gut 1,4 Millionen ausgesprochen hoch ist.
Die Flächenproduktivität rangiert im Gesamtranking mit 4.200 Euro/m² in der Spitzengruppe. Der Mietpreis für kleine Shopflächen liegt bei 155,- Euro/m² (Rang 2) und die Entwicklung liegt mit jeweils rund + 15 % bei den kleinen und mittelgroßen Flächen auch weit über dem Durchschnitt.
Mannheim ist insbesondere bei den Einzelhandelseckdaten 1A
Die ehemalige Residenzstadt der historischen Kurpfalz glänzt mit einem Bruttoinlandprodukt von 15 Mrd. €. Dies ist der zweithöchste Wert im Gesamtranking und annähernd doppelt so hoch wie der Durchschnittswert (8 Mrd. Euro).
Im Teilranking der Einzelhandelseckdaten nimmt die Stadt den ersten Platz ein. Nicht zuletzt angesichts eines innerstädtischen Umsatzes von 830 Millionen Euro, der etwa doppelt so hoch wie der Durchschnittsumsatz ist. Die City-Verkaufsfläche beträgt außerordentliche 214.000 m². Herausragend ist auch die Entwicklung des innerstädtischen Umsatzes. Mit einem Wert von + 15 % übersteigt diese den Durchschnitt um nahezu 10 Prozentpunkte.
Städtebaulich wird die Innenstadt durch die um das Jahr 1600 angelegten und bis heute erhaltenen „Mannheimer Quadrate“ geprägt. Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls prächtig. Die Mietpreise von Großflächen stiegen innerhalb von fünf Jahren um über 12 % (Durchschnittswert knapp + 5 %). Der Mietpreis für Kleinflächen in den Toplagen liegt bei 145,- Euro/m².
Braunschweig – die „Millionenstadt“
Die Bevölkerungsprognose der Löwenstadt ist mit einem Zuwachs von knapp + 5 % bis 2030 relativ gut. Besonders hervorzuheben sind, ähnlich wie in Mannheim, die Einzelhandelseckdaten. So erreicht hier die textile Kaufkraftbindung einen Wert von 229. Die innerstädtische Verkaufsfläche ist innerhalb des vergangenen Jahrzehnts auf rund 187.000 m² angestiegen.
Der Zuwachs des Innenstadtumsatzes seit 2003 liegt mit rd. 14 % fast bei dem dreifachen des Mittelwerts. Die Flächenproduktivität von 4.100,- Euro/m² ist ebenfalls absolut bemerkenswert. Der Einzelhandel reflektiert auf ein Einzugsgebiet von insgesamt gut eine Million Personen, also auf das Vierfache der eigenen Bevölkerung.
Gemessen an diesen sehr guten Einzelhandels-Rahmendaten rangiert die Einzelhandels-Spitzenmiete für kleine Ladenlokale mit 115 Euro/m² auf einem relativ moderaten Niveau.
