16.05.2014 Offene Immobilienfonds setzen zunehmend auf A-Standorte
In der jährlichen Überprüfung seiner Ratings für offene Immobilienfonds hat Scope Ratings auch untersucht, wie sich das Verhältnis von A- zu B-Standorten bei den Deutschland-Investitionen offener Immobilienfonds seit 2011 entwickelt hat.
Ergebnis: Der Anteil der Investitionen in A-Standorte hat sich deutlich erhöht. Implikationen auf das Risiko-Rendite-Verhältnis und somit auf das Rating von Scope können daraus jedoch nicht pauschal abgeleitet werden.
Offene Immobilienfonds investierten in den drei Jahren von 2011 bis 2013 zusammen rund vier Mrd. Euro in deutsche Objekte. Während 2011 mehr als zwei Drittel des in Deutschland investierten Kapitals für Akquisitionen in B-Standorten verwendet wurde, sank dieser Anteil im Jahr darauf auf rund 40%. Im Jahr 2013 entfielen auf Investitionsobjekte an B-Standorten nur noch rund Viertel. Drei Viertel – was rund einer Mrd. Euro entsprach – des in Deutschland investierten Kapitals hingegen floss im vergangenen Jahr in A-Standorte.
Der sehr hohe Anteil an B-Standort-Investments im Jahr 2011 ist vor allem auf zahlreiche großvolumige Shopping-Center-Akquisitionen zurückzuführen. Shopping-Center sind für offene Immobilienfonds – wie auch für andere institutionelle Investoren – eine begehrte Asset-Klasse, da sie eine breite Mieterdiversifikation auch an B-Standorten ermöglichen. Hinzu kommt, dass der großflächige Einzelhandel einen gewissen Wettbewerbsschutz genießt. Vor allem aufgrund deutlich gestiegener Preise haben offene Immobilienfonds in den beiden vergangenen Jahren jedoch deutlich weniger Shopping-Center als 2011 erworben. Dies hat den Anteil von B-Standort-Transaktionen entsprechend deutlich reduziert.
Darüber hinaus haben Fondsmanager in den vergangen Jahren zum Teil negative Erfahrungen mit B-Standorten gemacht. Vor allem die geringe Liquidität von B-Standorten kann sich im Verkaufsszenario negativ auswirken – dies haben vor allem auch jene Fonds zu spüren bekommen, die im Zuge der Finanzkrise schließen und dringend Liquidität durch Objektverkäufe beschaffen mussten. Hinzu kommt, dass die Abhängigkeit von einem oder wenigen potenziellen Mietern – insbesondere für große Objekte – an B-Standorten in der Regel größer ist als in den Metropolen. (Eine Ausnahme hiervor stellen jedoch die bereits angesprochenen Shopping-Center dar.)
Die rein vom Investitionsvolumen her aktivsten Fonds auf deutschen A-Standorten seit 2011 waren der UniImmo: Deutschland und der grundbesitz europa. Die aktivsten Investoren an B-Standorten in den vergangenen drei Jahren waren der UniImmo: Europa und der UniInstitutional European Real Estate. Alle Fonds werden von Scope mit einem Alternative Investment Rating beurteilt.
Scope wird Anfang Juni die neuen Ratings für offene Immobilienfonds veröffentlichen. Die Investitionen der Fondsmanager spielen dabei eine wesentliche Rolle. Welche Auswirkungen der Trend hin zu A-Standorten auf das Risikoprofil und die Rendite – und somit auf das Rating – der offenen Immobilienfonds hat, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. In Rahmen der Portfoliobewertung sind vor allem die Vermietungssituation und die Fungibilität der Objekte sowie der Portfoliomix ratingrelevant.
Ausblick
Wir erwarten, dass sich der Trend hinzu A-Standorten nicht in dieser Form fortsetzen wird. Das Ziel zahlreicher Fondmanager ist es, neben Büroimmobilien den Anteil weiterer Nutzungsarten zu erhöhen. Dazu zählen insbesondere auch Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Vor allem letztgenannte sind jedoch in der Regel nur an B-Standorten zu finden. Der Anteil an Büroimmobilien, die von offenen Immobilienfonds überwiegend nur an A-Standorten erworben werden, wird in den kommenden Jahren in der Tendenz hingegen sinken.
Zur Untersuchung
Als A-Standorte hat Scope die Immobilienmärkte mit den höchsten Transaktionsvolumina – also: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart – klassifiziert. Alle übrigen als B-Standorte. Die Analyse reflektiert Transaktionsdaten von 15 aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds, die sich sowohl an private als auch zum Teil an institutionelle Investoren wenden.
Ergebnis: Der Anteil der Investitionen in A-Standorte hat sich deutlich erhöht. Implikationen auf das Risiko-Rendite-Verhältnis und somit auf das Rating von Scope können daraus jedoch nicht pauschal abgeleitet werden.
Offene Immobilienfonds investierten in den drei Jahren von 2011 bis 2013 zusammen rund vier Mrd. Euro in deutsche Objekte. Während 2011 mehr als zwei Drittel des in Deutschland investierten Kapitals für Akquisitionen in B-Standorten verwendet wurde, sank dieser Anteil im Jahr darauf auf rund 40%. Im Jahr 2013 entfielen auf Investitionsobjekte an B-Standorten nur noch rund Viertel. Drei Viertel – was rund einer Mrd. Euro entsprach – des in Deutschland investierten Kapitals hingegen floss im vergangenen Jahr in A-Standorte.
Der sehr hohe Anteil an B-Standort-Investments im Jahr 2011 ist vor allem auf zahlreiche großvolumige Shopping-Center-Akquisitionen zurückzuführen. Shopping-Center sind für offene Immobilienfonds – wie auch für andere institutionelle Investoren – eine begehrte Asset-Klasse, da sie eine breite Mieterdiversifikation auch an B-Standorten ermöglichen. Hinzu kommt, dass der großflächige Einzelhandel einen gewissen Wettbewerbsschutz genießt. Vor allem aufgrund deutlich gestiegener Preise haben offene Immobilienfonds in den beiden vergangenen Jahren jedoch deutlich weniger Shopping-Center als 2011 erworben. Dies hat den Anteil von B-Standort-Transaktionen entsprechend deutlich reduziert.
Darüber hinaus haben Fondsmanager in den vergangen Jahren zum Teil negative Erfahrungen mit B-Standorten gemacht. Vor allem die geringe Liquidität von B-Standorten kann sich im Verkaufsszenario negativ auswirken – dies haben vor allem auch jene Fonds zu spüren bekommen, die im Zuge der Finanzkrise schließen und dringend Liquidität durch Objektverkäufe beschaffen mussten. Hinzu kommt, dass die Abhängigkeit von einem oder wenigen potenziellen Mietern – insbesondere für große Objekte – an B-Standorten in der Regel größer ist als in den Metropolen. (Eine Ausnahme hiervor stellen jedoch die bereits angesprochenen Shopping-Center dar.)
Die rein vom Investitionsvolumen her aktivsten Fonds auf deutschen A-Standorten seit 2011 waren der UniImmo: Deutschland und der grundbesitz europa. Die aktivsten Investoren an B-Standorten in den vergangenen drei Jahren waren der UniImmo: Europa und der UniInstitutional European Real Estate. Alle Fonds werden von Scope mit einem Alternative Investment Rating beurteilt.
Scope wird Anfang Juni die neuen Ratings für offene Immobilienfonds veröffentlichen. Die Investitionen der Fondsmanager spielen dabei eine wesentliche Rolle. Welche Auswirkungen der Trend hin zu A-Standorten auf das Risikoprofil und die Rendite – und somit auf das Rating – der offenen Immobilienfonds hat, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. In Rahmen der Portfoliobewertung sind vor allem die Vermietungssituation und die Fungibilität der Objekte sowie der Portfoliomix ratingrelevant.
Ausblick
Wir erwarten, dass sich der Trend hinzu A-Standorten nicht in dieser Form fortsetzen wird. Das Ziel zahlreicher Fondmanager ist es, neben Büroimmobilien den Anteil weiterer Nutzungsarten zu erhöhen. Dazu zählen insbesondere auch Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Vor allem letztgenannte sind jedoch in der Regel nur an B-Standorten zu finden. Der Anteil an Büroimmobilien, die von offenen Immobilienfonds überwiegend nur an A-Standorten erworben werden, wird in den kommenden Jahren in der Tendenz hingegen sinken.
Zur Untersuchung
Als A-Standorte hat Scope die Immobilienmärkte mit den höchsten Transaktionsvolumina – also: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart – klassifiziert. Alle übrigen als B-Standorte. Die Analyse reflektiert Transaktionsdaten von 15 aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds, die sich sowohl an private als auch zum Teil an institutionelle Investoren wenden.
