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19.05.2014 Münsters Büroflächennachfrage acht Prozent über Durchschnitt

Nach zwei Ausnahmejahren hat sich der Büromarkt Münster auf einem relativ hohen Niveau eingependelt: Die Nachfrage von 77.500 Quadratmetern im Jahr 2013 liegt laut Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH acht Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Enthalten sind 14.300 Quadratmeter für die Eigennutzung und 63.200 vermietete Quadratmeter, die in Münsters Büromarktgeschichte bisher nur zweimal übertroffen wurden. Aufgrund der geringen Neubaureserven ist der Spitzenmietpreis in Münster um 0,50 Euro auf 13,50 Euro angestiegen. Einfluss darauf hat auch die auf 3,2 Prozent gesunkene Leerstandsrate bei einem Büroflächenbestand von insgesamt 2,13 Quadratmetern.

Die Umsatzleistungen von 97.100 Quadratmetern im Jahr 2011 und 96.400 Quadratmetern 2012 waren beeinflusst von jeweils einer außergewöhnlich großen Einzelvermietung an die Oberfinanzdirektion NRW sowie einer Eigennutzertransaktion für die LVM Versicherung mit jeweils mehr als 15.000 Quadratmetern. 2013 blieben Abschlüsse in dieser Dimension aus, was den Umsatzrückgang auf 77.500 Quadratmeter im Wesentlichen erklärt.

Kleinteilige Umsätze überwiegen
Das für Münster solide Nachfrageergebnis beruht vor allem auf einem beträchtlichen Anteil kleinteiliger Umsätze: In der Größenklasse bis 250 Quadratmeter wurden 64 Prozent von 230 Einzelabschlüssen realisiert. 21 Prozent resultierten aus Abschlüssen bis 500 Quadratmeter. Beide Größenklassen belaufen sich inklusive Eigennutzer auf das Nachfrageergebnis von 35.000 Quadratmetern.
Dominiert wird die Analyse nach Größenordnung durch die Klasse über 1.000 Quadratmeter (40,3 Prozent). Die Flächennachfrage in der Größenordnung 1.000 bis 2.000 Quadratmeter fällt aber deutlich geringer aus als in den Vorjahren. Lediglich vier Umsätze verzeichneten mehr als 2.000 Quadratmeter. Die Gründe hierfür sind in der geringen Flexibilitätsreserve großer, zusammenhängender, neuwertiger Flächen sowie im weiter gesunkenen Baufertigstellungsvolumen zu suchen.

Zum Jahreswechsel 2013/2014 befanden sich zirka 61.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, die sich aus knapp 21.000 Quadratmetern für Eigennutzer und 41.000 Quadratmetern für den Vermietungsmarkt zusammensetzten. Davon standen zu Jahresbeginn noch rund 12.000 Quadratmeter zur freien Verfügung.
Zwar hat sich das im Bau befindliche freie Flächenangebot gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. Angesichts des niedrigen Leerstands ist aber die kurzfristige Vermarktung dieser Neubauflächen realistisch, zumal auch für die Leerstände in weniger attraktiven Bestandsobjekten außerhalb der stark nachgefragten zentralen Lagen eine gute Vermarktungschance besteht.

Bei 13,50 Euro angekommen
Aufgrund der nochmals gesunkenen und begrenzten Angebotsreserven haben die Spitzenmietpreise 2013 in Münster ihr bereits relativ hohes Niveau für B-Standorte in allen drei Lagekategorien „City“, „Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks“ sowie „Peripherie, sonstige Gewerbegebiete“ um 0,50 Euro/Quadratmeter erhöht.
Das vergleichsweise geringe Angebot neuwertiger Büroflächen oder –vorhaben stellt aber gerade in den stark nachgefragten Büromarktzonen City und Cityrand ein Problem dar. So stieg die Spitzenmiete 2013 in der zentralen Büromarktzone City nach drei stabilen Jahren um 0,50 Euro auf 13,50 Euro/Quadratmeter monatlich nettokalt.

Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. repräsentative und modernisierte Altbauflächen in der City zirka 11,50 Euro/Quadratmeter. Für modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen werden in der Innenstadt bis zu 11,50 Euro/Quadratmeter und im Durchschnitt 9,00 Euro/Quadratmeter gezahlt. Damit zog das Mietpreisniveau der Bestandsflächen in der City um 0,50 Euro/Quadratmeter an. Für modernisierte Standardflächen ergibt sich in der relativ preisstabilen Lagekategorie „Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks“ eine leicht gestiegene Spitzenmiete von 10,00 Euro/Quadratmeter sowie eine Durchschnittsmiete von 8,00 Euro/Quadratmeter.

1a-Büromarktlage Hafen echte Chance
Im Bereich Hafen, dem künftigen Treiber der dynamischen Büromarktentwicklung Münsters, erzielen Neubauflächen nach wie vor bis zu 13,00 Euro/Quadratmeter (Durchschnitt 10 €/m²). Das dortige Niveau könnte vielleicht schon 2015 das der City (13,50 €) erreichen. Im Umfeld des Stadthafens 1 weisen laufende Bauprojekte und Vorhaben auf eine Nutzflächenausdehnung um zirka 54.000 Quadratmeter auf einen Büroflächenbestand von 144.000 Quadratmetern hin. Das entspricht einer Ausdehnung um knapp 60 Prozent. Im Fokus stehen der Umbau des Wolfgang Borchert Theaters zu einem Bürohaus und das benachbarte Objekt Hafenweg 8, das Hafencenter, die Revitalisierung des Flechtheimspeichers sowie die Schaukäserei Söbbeke, das Cronos-Bürohaus und die SuperBioMarkt-Zentrale. Für die Vermarktung der entstehenden zirka 40.000 Quadratmeter Büroflächen ist mit einem Zeitraum von mindestens vier Jahren zu rechnen, auch wenn aufgrund der Lage und Qualität des Standortes Hafen eine hohe Nachfrage zu erwarten ist. Die Erweiterung der 1a-Büromarktlage Hafen stellt eine echte Chance für die Stadt Münster dar, ihre Attraktivität als Bürostandort deutlich zu erhöhen.



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