30.05.2014 Lüneburg und Wolfsburg sind Geheimtipps für Wohnungsinvestoren
Lüneburg und Wolfsburg zählen für wohnwirtschaftliche Investments aktuell zu den attraktivsten Standorten in Deutschland. Beide Städte weisen bei Bestandswohnimmobilien attraktive Renditespannen verglichen mit dem Risiko für Investoren auf. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2014 der Dr. Lübke & Kelber GmbH. In insgesamt 50 deutschen Standorten, darunter den Top 7-Städten, wurden die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Entwicklung, der Wohnungsmarkt, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum untersucht. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset Manager Risikoscores und zeigte auf, welche Mindestrendite Investoren im Vergleich zur Verzinsung einer Bundesanleihe als risikolosem Investment erzielen müssen. "Ziel der Untersuchung war es, das Risiko für Investoren richtig wiederzugeben. Wir haben die Frage beantwortet, welche Rendite erzielt werden muss, um das Investitionsrisiko richtig darzustellen", erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Je nach Risikoscore wurden die Städte dann den Gruppen A++, A+, A und A- zugeordnet. Lüneburg und Wolfsburg (beide Risikoscore A+) überzeugten mit Nettoanfangsrenditen, die auch im errechneten Minimum über der empfohlenen Mindestrendite liegen.
München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge
München und Frankfurt sind dabei die risikoärmsten Städte im Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,6 beziehungsweise 0,8 Prozentpunkten. "Dennoch ist in diesen Standorten Vorsicht angebracht. Der Wettbewerb in diesen Lagen ist äußerst hoch und es werden Preise angeboten, die eine risikoorientierte Bepreisung nicht mehr rechtfertigen", meint Ulrich Jacke.
Ingolstadt und Regensburg führen auf Platz 3 und 4 des Rankings und als erste der sogenannten B-Standorte das Feld an. Die von der Dr. Lübke & Kelber ermittelten Risikozuschläge betragen 0,9 beziehungsweise 1,0 Prozentpunkte, dicht gefolgt von Potsdam und Freiburg (beide 1,1 Prozentpunkte). "Die vier Städte sind jedoch längst kein Geheimtipp mehr für Investoren. Anleger sollte bei der erzielbaren Nettoanfangsrendite deshalb genau hinschauen", erklärt Jacke.
Berliner Wohnungsmarkt: Vorsicht geboten Der Berliner Wohnungsmarkt wird derzeit sowohl von nationalen als auch internationalen Investoren als einer der attraktivsten in Deutschland angesehen. Das Risiko-Rendite-Ranking warnt aber vor überhöhten Kaufpreisen. "Die von uns ermittelten durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen beweisen, dass Investments in Berlin einer genauen Prüfung unterliegen sollten", meint Jacke. Zwar seien die demographische Entwicklung und die Nachfrage momentan sehr gut, doch zwinge die sozioökonomische Dynamik der Bundeshauptstadt zur Vorsicht. Das Bruttoinlandsprodukt in Berlin pro Einwohner lag 2011 bei rund 30.000 Euro und damit deutlich unter dem Durchschnitt der 50 untersuchten Städte. Für Berlin empfiehlt Dr. Lübke & Kelber deshalb einen Risikozuschlag von 2,3 Prozentpunkten, also 2,3 Prozent mehr Rendite als ein vergleichbares Investment in Bundesanleihen.
Lohnenswerte Investments in allen Standorten möglich "Generell lohnen sich in allen untersuchten Standorten Investments in Wohnimmobilien", erklärt Jacke. "Risikoorientierte Anleger sollten sich aber intensiv auch mit Investitionsstandorten abseits des Mainstreams auseinandersetzen und die Risiko-Rendite-Relation genau anschauen".
Dennoch sei nicht jede Stadt auch für jeden Investorentypen geeignet. "Wir können davon ausgehen, dass Portfolios im Wert von 100 Millionen Euro auch in Zeiten geringer Nachfrage in den Millionenstädten Abnehmer finden. In Lüneburg beispielsweise wäre das sicher nicht der Fall", sagt Ulrich Jacke weiter. Hier sei der Markt deutlich enger und weniger liquide.
München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge
München und Frankfurt sind dabei die risikoärmsten Städte im Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,6 beziehungsweise 0,8 Prozentpunkten. "Dennoch ist in diesen Standorten Vorsicht angebracht. Der Wettbewerb in diesen Lagen ist äußerst hoch und es werden Preise angeboten, die eine risikoorientierte Bepreisung nicht mehr rechtfertigen", meint Ulrich Jacke.
Ingolstadt und Regensburg führen auf Platz 3 und 4 des Rankings und als erste der sogenannten B-Standorte das Feld an. Die von der Dr. Lübke & Kelber ermittelten Risikozuschläge betragen 0,9 beziehungsweise 1,0 Prozentpunkte, dicht gefolgt von Potsdam und Freiburg (beide 1,1 Prozentpunkte). "Die vier Städte sind jedoch längst kein Geheimtipp mehr für Investoren. Anleger sollte bei der erzielbaren Nettoanfangsrendite deshalb genau hinschauen", erklärt Jacke.
Berliner Wohnungsmarkt: Vorsicht geboten Der Berliner Wohnungsmarkt wird derzeit sowohl von nationalen als auch internationalen Investoren als einer der attraktivsten in Deutschland angesehen. Das Risiko-Rendite-Ranking warnt aber vor überhöhten Kaufpreisen. "Die von uns ermittelten durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen beweisen, dass Investments in Berlin einer genauen Prüfung unterliegen sollten", meint Jacke. Zwar seien die demographische Entwicklung und die Nachfrage momentan sehr gut, doch zwinge die sozioökonomische Dynamik der Bundeshauptstadt zur Vorsicht. Das Bruttoinlandsprodukt in Berlin pro Einwohner lag 2011 bei rund 30.000 Euro und damit deutlich unter dem Durchschnitt der 50 untersuchten Städte. Für Berlin empfiehlt Dr. Lübke & Kelber deshalb einen Risikozuschlag von 2,3 Prozentpunkten, also 2,3 Prozent mehr Rendite als ein vergleichbares Investment in Bundesanleihen.
Lohnenswerte Investments in allen Standorten möglich "Generell lohnen sich in allen untersuchten Standorten Investments in Wohnimmobilien", erklärt Jacke. "Risikoorientierte Anleger sollten sich aber intensiv auch mit Investitionsstandorten abseits des Mainstreams auseinandersetzen und die Risiko-Rendite-Relation genau anschauen".
Dennoch sei nicht jede Stadt auch für jeden Investorentypen geeignet. "Wir können davon ausgehen, dass Portfolios im Wert von 100 Millionen Euro auch in Zeiten geringer Nachfrage in den Millionenstädten Abnehmer finden. In Lüneburg beispielsweise wäre das sicher nicht der Fall", sagt Ulrich Jacke weiter. Hier sei der Markt deutlich enger und weniger liquide.
