20.12.2022 Großstadtflucht: Metropolen als neue Verlierer am Immobilienmarkt?
PriceHubble Deutschland Geschäftsführer Christian Crain. © Copyright by Sandra Kühnapfel-Frank
Studien zeigen: Immer mehr Menschen ziehen aus deutschen Großstädten in das Umland. Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe. Bereits jetzt ist abzusehen, dass sich der urbane Immobilienmarkt durch die Abwanderung verändern wird. Verkäufer und Vermieter müssen sich somit neu aufstellen.
Sieben größte Städte verzeichnen Abwanderung
Das Datenanalyseunternehmen Empirica Regio untersucht bereits seit mehreren Jahren die Einwohnerentwicklung in deutschen Metropolen. Die jüngste Auswertung zeigt, dass die größten sieben Städte im Jahr 2021 insgesamt 56.600 Bewohner an die angrenzenden Landkreise „verloren“ haben. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 waren es noch 47.000. Die Zahlen sind also um rund 20 Prozent gestiegen. Zusätzlich schwächt sich die Zuwanderung aus dem In- und Ausland weiter ab. Für die meisten Metropolen entsteht dadurch unter dem Strich ein negativer Wanderungssaldo. Oder anders formuliert: Die Großstädte schrumpfen. Doch woran liegt das?
Verteuerter Wohnraum: zentraler Treiber der Stadtflucht
Wohnraum in Metropolen ist teuer wie nie zuvor. So zeigt eine KI-basierte Auswertung aus dem Oktober 2022, dass der durchschnittliche Mietpreis in Frankfurt am Main zuletzt bei 16,23 Euro lag. In München waren es sogar 20,55 Euro. Die Analyse hat auch ergeben, dass die Mieten und Quadratmeterpreise im Vergleich zum Vorjahr nochmals gestiegen sind. Immer mehr Menschen sind nicht mehr in der Lage, diese Preise zu zahlen. Dies gilt vor allen Dingen für Familien, die besonders häufig in das Umland abwandern.
Doch nicht nur die enormen Teuerungsraten des vergangenen Jahrzehnts haben für eine angespannte Lage auf den städtischen Immobilienmärkten geführt. Auch die Corona-Krise leistete ihren Beitrag. Sie wirkte wie eine Art Katalysator für die Digitalisierung. Plötzlich war es flächendeckend möglich, remote zu arbeiten. Vielen Menschen wurde klar: Es muss nicht unbedingt mehr eine teure Stadtwohnung sein. Auch weiter entfernt vom Ort des Arbeitgebers kann gearbeitet werden - und dies finanziell günstiger. Die wenigen noch erforderlichen Anfahrten zur Firma fallen dann nicht mehr sonderlich ins Gewicht. Ferner verloren die Städte durch Corona an Attraktivität. Beispielsweise schlossen einige Geschäfte und Restaurants für immer ihre Pforten. Ursächlich war eine Kombination aus teuren Mieten und massiven Umsatzeinbrüchen.
Ausblick: Druck auf Metropolen wird 2023 weiter steigen
Die anhaltende Nachfrage und ein weiterhin begrenztes Angebot werden im Jahr 2023 zusätzlichen Druck auf die Großstädte ausüben. Dies gilt für den Mietbereich ebenso wie für den Immobilienkauf. Erschwerend kommen die hohe Inflation und steigende Darlehenszinsen hinzu. Konkret bedeutet dies: Eine bestimmte Gruppe von Mietern wird sich das Wohnen in Metropolen nicht mehr leisten können. Und eine bestimmte Käufergruppe, die bis vor Kurzem noch in der Lage war, Immobilien in Großstädten zu finanzieren, wird dies 2023 nicht mehr können.
Verkäufer, Vermieter, Makler und Projektierer müssen daher ihre Vermarktungspreise kritisch hinterfragen. Steigerungen, wie sie im vergangenen Jahrzehnt noch möglich waren, werden in den 2020er Jahren kaum noch realistisch sein. Vielmehr ist es nun geboten, anstelle von Vermarktungspreisen echte Marktpreise aufzurufen. Gelingt dies nicht, so könnten Metropolen zu den Verlierern des Immobilienjahrzehnts werden.
Stagnierende Preise möglich
Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Kauf- und Mietimmobilien im 100-km-Radius um Metropolen in den kommenden Jahren weiter steigt. Dadurch sinken zwar die Preise in den Großstädten nicht erdrutschartig. Eine Stagnation ist aber durchaus realistisch. Dies wäre nicht weniger als das Ende eines seit Jahrzehnten anhaltenden Trends. Bremsen lässt sich der Abschwung durch Abwanderung vor allem, indem Immobilien- und Mietpreise wieder stärker dem Marktwert angepasst werden.
Sieben größte Städte verzeichnen Abwanderung
Das Datenanalyseunternehmen Empirica Regio untersucht bereits seit mehreren Jahren die Einwohnerentwicklung in deutschen Metropolen. Die jüngste Auswertung zeigt, dass die größten sieben Städte im Jahr 2021 insgesamt 56.600 Bewohner an die angrenzenden Landkreise „verloren“ haben. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 waren es noch 47.000. Die Zahlen sind also um rund 20 Prozent gestiegen. Zusätzlich schwächt sich die Zuwanderung aus dem In- und Ausland weiter ab. Für die meisten Metropolen entsteht dadurch unter dem Strich ein negativer Wanderungssaldo. Oder anders formuliert: Die Großstädte schrumpfen. Doch woran liegt das?
Verteuerter Wohnraum: zentraler Treiber der Stadtflucht
Wohnraum in Metropolen ist teuer wie nie zuvor. So zeigt eine KI-basierte Auswertung aus dem Oktober 2022, dass der durchschnittliche Mietpreis in Frankfurt am Main zuletzt bei 16,23 Euro lag. In München waren es sogar 20,55 Euro. Die Analyse hat auch ergeben, dass die Mieten und Quadratmeterpreise im Vergleich zum Vorjahr nochmals gestiegen sind. Immer mehr Menschen sind nicht mehr in der Lage, diese Preise zu zahlen. Dies gilt vor allen Dingen für Familien, die besonders häufig in das Umland abwandern.
Doch nicht nur die enormen Teuerungsraten des vergangenen Jahrzehnts haben für eine angespannte Lage auf den städtischen Immobilienmärkten geführt. Auch die Corona-Krise leistete ihren Beitrag. Sie wirkte wie eine Art Katalysator für die Digitalisierung. Plötzlich war es flächendeckend möglich, remote zu arbeiten. Vielen Menschen wurde klar: Es muss nicht unbedingt mehr eine teure Stadtwohnung sein. Auch weiter entfernt vom Ort des Arbeitgebers kann gearbeitet werden - und dies finanziell günstiger. Die wenigen noch erforderlichen Anfahrten zur Firma fallen dann nicht mehr sonderlich ins Gewicht. Ferner verloren die Städte durch Corona an Attraktivität. Beispielsweise schlossen einige Geschäfte und Restaurants für immer ihre Pforten. Ursächlich war eine Kombination aus teuren Mieten und massiven Umsatzeinbrüchen.
Ausblick: Druck auf Metropolen wird 2023 weiter steigen
Die anhaltende Nachfrage und ein weiterhin begrenztes Angebot werden im Jahr 2023 zusätzlichen Druck auf die Großstädte ausüben. Dies gilt für den Mietbereich ebenso wie für den Immobilienkauf. Erschwerend kommen die hohe Inflation und steigende Darlehenszinsen hinzu. Konkret bedeutet dies: Eine bestimmte Gruppe von Mietern wird sich das Wohnen in Metropolen nicht mehr leisten können. Und eine bestimmte Käufergruppe, die bis vor Kurzem noch in der Lage war, Immobilien in Großstädten zu finanzieren, wird dies 2023 nicht mehr können.
Verkäufer, Vermieter, Makler und Projektierer müssen daher ihre Vermarktungspreise kritisch hinterfragen. Steigerungen, wie sie im vergangenen Jahrzehnt noch möglich waren, werden in den 2020er Jahren kaum noch realistisch sein. Vielmehr ist es nun geboten, anstelle von Vermarktungspreisen echte Marktpreise aufzurufen. Gelingt dies nicht, so könnten Metropolen zu den Verlierern des Immobilienjahrzehnts werden.
Stagnierende Preise möglich
Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Kauf- und Mietimmobilien im 100-km-Radius um Metropolen in den kommenden Jahren weiter steigt. Dadurch sinken zwar die Preise in den Großstädten nicht erdrutschartig. Eine Stagnation ist aber durchaus realistisch. Dies wäre nicht weniger als das Ende eines seit Jahrzehnten anhaltenden Trends. Bremsen lässt sich der Abschwung durch Abwanderung vor allem, indem Immobilien- und Mietpreise wieder stärker dem Marktwert angepasst werden.
