30.06.2014 Der Einzelhandel in Duisburg kämpft an vielen Fronten
Die Silhouette von Duisburg ist von traditioneller Industrie geprägt. Der größte Stahlstandort in Europa hat auch den größten Binnenhafen, der als vielseitiges Service- und Handelszentrum fungiert. Mitten im Ballungsraum und nahe am Flughafen Düsseldorf gelegen kreuzen sich hier wichtige Verkehrsadern und machen die Stadt zu einer bedeutenden Logistikdrehscheibe in Europa.
Der Dienstleistungssektor wächst zwar stetig, aber dies kann nicht darüber hinweg täuschen, dass die Bevölkerung weiter und den Prognosen nach sogar verstärkt schrumpft. Um dem entgegen zu wirken, hat die Stadtspitze ein „Handlungskonzept 2027“ entwickelt, das beispielsweise die Ausweisung von je¬weils 300 Hektar Bauland für Gewerbe und Wohnen vorsieht und mit ersten Erfolgen aufwarten kann. Darüber hinaus wurde soeben mit dem Ausbau des letzten Teilstücks der Innenhafen¬promenade begonnen. Dieser attraktive Promenadenrundweg hat eine hohe Bedeutung für die Stadt und kann auch den in-nerstädti¬schen Handel beleben.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Der innerstädtische Einzelhandel kämpft nicht nur gegen die konkurrierenden Städte des westlichen Ruhrgebiets und Düsseldorf an, sondern künftig eventuell auch gegen einen Konkurrenten aus den „eigenen Reihen“: Das geplante Factory Outlet Center im Duisburger Norden, so es denn jemals realisiert wird, würde für den innerstädtischen Handel sicherlich eine große Belastung bedeuten. Auf der Verkaufsfläche in der Duisburger City wurden rund 360 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist mit gut 15 Prozent bereits jetzt deutlich unter dem Durchschnitt gleich großer Städte. „Für eine Stadt dieser Größenklasse spielt Duisburg im Einzelhandelssektor eine Liga niedriger als üblich“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Trotz des zuletzt deutlich angewachsenen und verbesserten Angebotes am Standort ist die Konkurrenzsituation im westlichen Ruhrgebiet einfach zu groß, als dass Duisburg aus Einzelhandelssicht so reüssieren könnte, wie man sich dies in der Stadt wünscht. Die Daten sprechen für sich. In keiner Kategorie erreicht die Stadt den Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Mit dem “DOUVIL- Duisburg Outlet Village“, das im Norden der Stadt auf einem fünf Hektar großen Areal zwischen den Stadtteilen Marxloh und Hamborn entstehen sollte, hätte der innerstädtische Einzelhandel seine größte zu bewältigende Herausforderung. Mit 95 Shops, einer Gesamtmietfläche von 19.000 Quadratmetern sowie 1.950 Parkplätzen wurde hier das größte Factory Outlet Center in Nordrhein-Westfalen geplant, das eine zweite Ausbaustufe mit insgesamt 140 Läden, 26.000 Quadratmetern und 2.500 Parkplätzen vorsah. Der Entwickler, die German Development Group, der bisher noch kein Projekt hierzulande realisieren konnte, scheint aber auch diesmal zu scheitern. Die Stadt, die sich auf den Düsseldorfer Developer festgelegt hatte, scheint keine Alternative zu haben.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Königstraße, Kuhstraße
• Top 1A-Lage in Duisburg
• Handelsbesatz größtenteils auf der südlichen Straßenseite (gerade Hausnummern)
• Bestes Teilstück zwischen dem Forum Duisburg (Tonhallenstraße) und der Königsgalerie
• Neue Mieter: Foot Locker, Swarovski, Vorwerk, Claire´s
• Aktueller Mietpreis liegt bei 63 EUR/m² für die Königstraße
Die Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandelsangebots steigerte sich mit dem sehr ansprechenden Forum Duisburg (Handelsfläche ca. 57.000 Quadratmeter) sowie der etwas schwächeren, 300 Meter entfernten Königsgalerie (ca. 16.500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche) signifikant. Die zwischen diesen beiden Einkaufszentren gelegene Toplage Königstraße/Kuhstraße profitierte deutlich zum Leidwesen der Nebenlagen Sonnenwall und Münzstraße. Diese haben mit Leerständen, Interimsnutzungen und teilweise heftigen Mietpreissenkungen zu kämpfen. Auch am einst durchaus attraktiven Sonnenwall breiten sich besonders zwischen Friedrich-Wilhelm-Platz und der Königsgalerie Leerstände und Billig-Läden aus. „Ein generelles Problem von B-Lagen, wenn nicht seitens der Eigentümer und Mieter investiert wird und beispielsweise mit interessanten Konzepten und Nischenangeboten gegen die konsumigen und hochfrequentierten A-Lagen gewirkt wird“, so Kreutz.
Die Magneten C&A und Sinn Leffers gaben schon vor Jahren am Standort Münzstraße auf. Das Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg wandelte seine Filiale in der Münzstraße 40 in ein „Outlet“ um, wo nun liegen gebliebene Ware der Vorsaison aus anderen P&C-Häusern verkauft wird.
Inwieweit Entwicklungen wie das „Stadtfenster“ an der Ecke Steinsche Gasse/Münzstraße (direkt gegenüber der Königsgalerie) den abfallenden Bereich wieder aufwerten können, bleibt abzuwarten. In das Gebäude ziehen die Volkshochschule und die Stadtbibliothek Duisburg, im Erdgeschoss eröffnet ein 900 Quadratmeter großer Rossmann und auf 300 Quadratmetern ist Gastronomie vorgesehen. Ob das ein ausreichender Impuls für eine Umfeldaufwertung sein kann, sieht Kreutz kritisch.
Auch die Pläne, auf dem Areal der ehemaligen Stadtbibliothek an der Düsseldorfer Straße 5-7 (Nähe Kaufhof Galeria, dessen Fassade gerade aufwendig gestaltet wird) ein House of Fashion auf rund 6.000 Quadratmetern mit angeblich Primark als Ankermieter zu errichten, sind bisher nur als Absichtserklärungen zu sehen. Als weiteres Zugpferd für den örtlichen Einzelhandel wäre diese Entwicklung aber definitiv zu begrüßen.
In der Toplage konnte der kontinuierliche Sinkflug der Mieten zwar auch nicht aufgehalten werden, aber er fällt geringer aus. Aktuell werden 63 Euro pro Quadratmeter Spitzenmiete für kleine Ladenflächen bzw. 28 Euro für Großflächen erzielt. Dieses Mietpreisniveau wird einer Stadt mit fast 500.000 Einwohnern absolut nicht gerecht und ist das Resultat der prekären Lage für den Einzelhandel, ist der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz überzeugt.
INVESTMENT
Aufgrund der beschriebenen Lageverschiebung bzw. klaren Konzentration auf eine circa 300-400 Meter lange Top-Lage ist der Investmentmarkt einfach strukturiert. Überregionale und institutionelle Investoren interessieren sich vorrangig für die High-Street-Lage zwischen den beiden Einkaufscentern. Regionale Kapitalanleger können die schwierigeren Lagen mit deren Chancen und auch Risiken besser beurteilen und bewerten.
Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu dem 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt demnach bei mindestens 6,25 Prozent.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die Fußgängerzone Königsstraße / Kuhstraße hat die Entwicklung der beiden Einkaufszentren Forum Duisburg und Königsgalerie relativ gut verkraftet und ihre Position nachhaltig durch weitere Neuansiedlungen gestärkt. Die anderen Handelslagen haben hingegen an Bedeutung und Anziehungskraft verloren.
Duisburgs Einzelhandel leidet trotz diverser Projekte in den letzten Jahren weiterhin unter dem vorhandenen Image, der unterdurchschnittlichen Kaufkraft, dem großen Wettbewerbsangebot im westlichen Ruhrgebiet sowie dem theoretisch immer noch geplanten Factory Outlet Center DOUVIL. Die Toplage der Stadt funktioniert und bietet ein breites Angebotsspektrum, in den Randlagen herrscht hingegen Tristesse. Dies kann mitunter auch ein Ergebnis von Fosters Masterplan für die Duisburger Innenstadt sein, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Der Dienstleistungssektor wächst zwar stetig, aber dies kann nicht darüber hinweg täuschen, dass die Bevölkerung weiter und den Prognosen nach sogar verstärkt schrumpft. Um dem entgegen zu wirken, hat die Stadtspitze ein „Handlungskonzept 2027“ entwickelt, das beispielsweise die Ausweisung von je¬weils 300 Hektar Bauland für Gewerbe und Wohnen vorsieht und mit ersten Erfolgen aufwarten kann. Darüber hinaus wurde soeben mit dem Ausbau des letzten Teilstücks der Innenhafen¬promenade begonnen. Dieser attraktive Promenadenrundweg hat eine hohe Bedeutung für die Stadt und kann auch den in-nerstädti¬schen Handel beleben.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Der innerstädtische Einzelhandel kämpft nicht nur gegen die konkurrierenden Städte des westlichen Ruhrgebiets und Düsseldorf an, sondern künftig eventuell auch gegen einen Konkurrenten aus den „eigenen Reihen“: Das geplante Factory Outlet Center im Duisburger Norden, so es denn jemals realisiert wird, würde für den innerstädtischen Handel sicherlich eine große Belastung bedeuten. Auf der Verkaufsfläche in der Duisburger City wurden rund 360 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist mit gut 15 Prozent bereits jetzt deutlich unter dem Durchschnitt gleich großer Städte. „Für eine Stadt dieser Größenklasse spielt Duisburg im Einzelhandelssektor eine Liga niedriger als üblich“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Trotz des zuletzt deutlich angewachsenen und verbesserten Angebotes am Standort ist die Konkurrenzsituation im westlichen Ruhrgebiet einfach zu groß, als dass Duisburg aus Einzelhandelssicht so reüssieren könnte, wie man sich dies in der Stadt wünscht. Die Daten sprechen für sich. In keiner Kategorie erreicht die Stadt den Durchschnitt von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Mit dem “DOUVIL- Duisburg Outlet Village“, das im Norden der Stadt auf einem fünf Hektar großen Areal zwischen den Stadtteilen Marxloh und Hamborn entstehen sollte, hätte der innerstädtische Einzelhandel seine größte zu bewältigende Herausforderung. Mit 95 Shops, einer Gesamtmietfläche von 19.000 Quadratmetern sowie 1.950 Parkplätzen wurde hier das größte Factory Outlet Center in Nordrhein-Westfalen geplant, das eine zweite Ausbaustufe mit insgesamt 140 Läden, 26.000 Quadratmetern und 2.500 Parkplätzen vorsah. Der Entwickler, die German Development Group, der bisher noch kein Projekt hierzulande realisieren konnte, scheint aber auch diesmal zu scheitern. Die Stadt, die sich auf den Düsseldorfer Developer festgelegt hatte, scheint keine Alternative zu haben.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Königstraße, Kuhstraße
• Top 1A-Lage in Duisburg
• Handelsbesatz größtenteils auf der südlichen Straßenseite (gerade Hausnummern)
• Bestes Teilstück zwischen dem Forum Duisburg (Tonhallenstraße) und der Königsgalerie
• Neue Mieter: Foot Locker, Swarovski, Vorwerk, Claire´s
• Aktueller Mietpreis liegt bei 63 EUR/m² für die Königstraße
Die Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandelsangebots steigerte sich mit dem sehr ansprechenden Forum Duisburg (Handelsfläche ca. 57.000 Quadratmeter) sowie der etwas schwächeren, 300 Meter entfernten Königsgalerie (ca. 16.500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche) signifikant. Die zwischen diesen beiden Einkaufszentren gelegene Toplage Königstraße/Kuhstraße profitierte deutlich zum Leidwesen der Nebenlagen Sonnenwall und Münzstraße. Diese haben mit Leerständen, Interimsnutzungen und teilweise heftigen Mietpreissenkungen zu kämpfen. Auch am einst durchaus attraktiven Sonnenwall breiten sich besonders zwischen Friedrich-Wilhelm-Platz und der Königsgalerie Leerstände und Billig-Läden aus. „Ein generelles Problem von B-Lagen, wenn nicht seitens der Eigentümer und Mieter investiert wird und beispielsweise mit interessanten Konzepten und Nischenangeboten gegen die konsumigen und hochfrequentierten A-Lagen gewirkt wird“, so Kreutz.
Die Magneten C&A und Sinn Leffers gaben schon vor Jahren am Standort Münzstraße auf. Das Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg wandelte seine Filiale in der Münzstraße 40 in ein „Outlet“ um, wo nun liegen gebliebene Ware der Vorsaison aus anderen P&C-Häusern verkauft wird.
Inwieweit Entwicklungen wie das „Stadtfenster“ an der Ecke Steinsche Gasse/Münzstraße (direkt gegenüber der Königsgalerie) den abfallenden Bereich wieder aufwerten können, bleibt abzuwarten. In das Gebäude ziehen die Volkshochschule und die Stadtbibliothek Duisburg, im Erdgeschoss eröffnet ein 900 Quadratmeter großer Rossmann und auf 300 Quadratmetern ist Gastronomie vorgesehen. Ob das ein ausreichender Impuls für eine Umfeldaufwertung sein kann, sieht Kreutz kritisch.
Auch die Pläne, auf dem Areal der ehemaligen Stadtbibliothek an der Düsseldorfer Straße 5-7 (Nähe Kaufhof Galeria, dessen Fassade gerade aufwendig gestaltet wird) ein House of Fashion auf rund 6.000 Quadratmetern mit angeblich Primark als Ankermieter zu errichten, sind bisher nur als Absichtserklärungen zu sehen. Als weiteres Zugpferd für den örtlichen Einzelhandel wäre diese Entwicklung aber definitiv zu begrüßen.
In der Toplage konnte der kontinuierliche Sinkflug der Mieten zwar auch nicht aufgehalten werden, aber er fällt geringer aus. Aktuell werden 63 Euro pro Quadratmeter Spitzenmiete für kleine Ladenflächen bzw. 28 Euro für Großflächen erzielt. Dieses Mietpreisniveau wird einer Stadt mit fast 500.000 Einwohnern absolut nicht gerecht und ist das Resultat der prekären Lage für den Einzelhandel, ist der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz überzeugt.
INVESTMENT
Aufgrund der beschriebenen Lageverschiebung bzw. klaren Konzentration auf eine circa 300-400 Meter lange Top-Lage ist der Investmentmarkt einfach strukturiert. Überregionale und institutionelle Investoren interessieren sich vorrangig für die High-Street-Lage zwischen den beiden Einkaufscentern. Regionale Kapitalanleger können die schwierigeren Lagen mit deren Chancen und auch Risiken besser beurteilen und bewerten.
Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu dem 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt demnach bei mindestens 6,25 Prozent.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Die Fußgängerzone Königsstraße / Kuhstraße hat die Entwicklung der beiden Einkaufszentren Forum Duisburg und Königsgalerie relativ gut verkraftet und ihre Position nachhaltig durch weitere Neuansiedlungen gestärkt. Die anderen Handelslagen haben hingegen an Bedeutung und Anziehungskraft verloren.
Duisburgs Einzelhandel leidet trotz diverser Projekte in den letzten Jahren weiterhin unter dem vorhandenen Image, der unterdurchschnittlichen Kaufkraft, dem großen Wettbewerbsangebot im westlichen Ruhrgebiet sowie dem theoretisch immer noch geplanten Factory Outlet Center DOUVIL. Die Toplage der Stadt funktioniert und bietet ein breites Angebotsspektrum, in den Randlagen herrscht hingegen Tristesse. Dies kann mitunter auch ein Ergebnis von Fosters Masterplan für die Duisburger Innenstadt sein, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
