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16.07.2014 Eher ruhiges erstes Halbjahr auf dem Kölner Investmentmarkt

Der Kölner Investmentmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2014 ein Transaktionsvolumen von rund 236 Mio. € und liegt damit um 34 % unter dem Vorjahresergebnis. Bereits in den ersten drei Monaten des Jahres ließ es der Investmentmarkt eher ruhig angehen (erstes Quartal: 160 Mio. €) und konnte auch im zweiten Quartal noch nicht deutlich an Fahrt gewinnen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
Dabei ist weniger die Anzahl der Deals als deren Umfang ausschlaggebend. So wurde bisher noch kein großvolumiger Deal über 50 Mio. € verzeichnet und erst eine Transaktion in der nächst kleineren Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. €. „Dies liegt wie auch in den Jahren zuvor am Mangel großvolumiger Core-Objekte am Kölner Investmentmarkt“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Dem stehen viele Deals geringeren Volumens gegenüber, die zeigen, dass das Interesse seitens der Investoren ungebrochen ist.“ Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt nach den ersten sechs Monaten bei rund 8,4 Mio. €.

Nur kleine und mittlere Größenklassen umgesetzt, Büroobjekte knapp vorn

Beim Blick auf die Investments nach Größenklassen fällt auf, dass mehr als 80 % des Investmentumsatzes mit Transaktionen bis zu einer Größe von 25 Mio. € erzielt wurden. Dabei entfällt das Gros (gut 47 %) auf die Kategorie von 10 bis 25 Mio. €, die somit im Vergleich zum Vorjahr um knapp 18 Prozentpunkte zugelegt hat. Ebenfalls hinzugewinnen konnte die kleinste Klasse mit Transaktionen bis zu 10 Mio. €, die auf ein Drittel des Volumens kommt. Lediglich ein Deal konnte im Segment 25 bis 50 Mio. € verzeichnet werden, was gleichzeitig einen Rückgang des Anteils auf rund 20 % bedeutet. Unbesetzt bleibt die größte Kategorie über 50 Mio. €, was für Köln allerdings nicht ungewöhnlich ist. Verkäufe wie der des Bürohauses Cäcilium im letzten Jahr sind nicht regelmäßig zu beobachten.

Die Investments werden wie auch im vergangenen Jahr von Büroobjekten angeführt. Jedoch haben diese deutlich an Dominanz eingebüßt, sodass sie mit einem Anteil von nun rund 36 % einen Rückgang von fast 25 Prozentpunkten verzeichneten. Im Gegenzug sind Logistikobjekte deutlich in der Gunst der Investoren gestiegen und erreichen gut 29 %. Dahinter folgen Transaktionen im Bereich Einzelhandel mit knapp 14 %, die wieder erheblich zulegen konnten. Der Anteil von Hoteldeals hingegen ist leicht auf rund 6 % zurückgegangen. Recht stark ist die Sammelkategorie sonstige Immobilien mit rund 16 % vertreten, wobei es sich hauptsächlich um Entwicklungsgrundstücke handelt.

City führt, Käufergruppen breit gestreut, Logistikrenditen gesunken

Mit 44 % führt die City wie auch im Vorjahr die Investments nach Lagen an. Hintergrund sind vor allem Bürotransaktionen, die für gut die Hälfte des Umsatzes in dieser Lage verantwortlich sind. Dahinter folgen die Nebenlagen, die sich mit gut 34 % auf den zweiten Rang vorschieben konnten und von dem gestiegenen Umfang an Logistikinvestments profitiert haben. Einen deutlichen Verlust hingegen muss der Cityrand hinnehmen, der ca. 17 Prozentpunkte einbüßt und nun auf einen Anteil von gut 21 % kommt.

Die Investments nach Käufergruppen zeigen auch im ersten Halbjahr 2014 die für Köln typische breite Streuung, sodass die ersten vier Plätze anteilig relativ dicht beieinander liegen. Die Pensionskassen führen das Ranking mit 22 % an. Dahinter folgen mit gut 19 % die privaten Anleger, gefolgt von Spezialfonds mit 16 % und Projektentwicklern mit ebenfalls knapp 16 %. Mit etwas Abstand und bereits im einstelligen Bereich folgen Versicherungen (rund 7 %) sowie annähernd gleichauf Immobilien AGs/REITs und Corporates mit jeweils 5 %. Auf alle weiteren Gruppen entfällt mit 10 % ein recht hoher Anteil, was die Breite des Investorenmixes unterstreicht. Bemerkenswert ist zudem der hohe Ausländeranteil unter den Käufern, der bei rund 47 % liegt und im bundesweiten Vergleich zu den höchsten gehört.

Die Spitzenrenditen sowohl für Büros als auch für Geschäftshäuser sind zum Halbjahr stabil geblieben. Für hochwertige Büroobjekte in Top-Lagen der City werden nach wie vor 4,85 % erzielt. Köln bleibt damit der günstigste Standort unter den Big Six. Auch die Netto-Anfangsrendite für Geschäftshäuser zeigt sich stabil bei einem Spitzenwert von 4,15 %. Erzielt wird sie für Premiumobjekte in den hochfrequentierten Einkaufsstraßen der Innenstadt. Etwas nachgegeben hingegen haben die Top-Renditen im Bereich Logistik, sodass nun für moderne Objekte in den nachgefragten Top-Lagen 6,75 % anzusetzen sind.

Perspektiven

„Der Kölner Investmentmarkt hängt sehr stark vom Angebot größerer Core-Objekte ab, sodass hier die Voraussetzung für einen weiteren positiven Jahresverlauf liegt. Die im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Anzahl der Transaktionen unterstreicht das ungebrochene Interesse seitens der Investoren an der Domstadt. Nach dem eher ruhigen ersten Halbjahr bleibt allerdings abzuwarten, ob zum Jahresende ein Transaktionsvolumen im Bereich des langjährigen Durchschnitts erreicht werden kann“, so Jens Hoppe.



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