16.07.2014 Ausgezeichnetes Halbjahresergebnis auf dem Investmentmarkt Hamburg
Im ersten Halbjahr 2014 erzielte der Hamburger Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,63 Mrd. € und liegt damit 35 % über dem Vorjahreszeitraum. Auch im bundesweiten Vergleich ist dies ein hervorragendes Ergebnis, das lediglich von München (1,84 Mrd. €) übertroffen wird. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Besonders bemerkenswert ist, dass dieses Resultat nicht durch wenige großvolumige Abschlüsse, sondern durch eine insgesamt sehr hohe Anzahl an Einzeldeals erreicht wurde“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit den Verkäufen des Sumatra-Kontors in der HafenCity und von Karstadt sports an der Mönckebergstraße entfallen die bisher größten Transaktionen auf das zweite Quartal, das damit gegenüber den ersten drei Monaten noch zulegen konnte“. Objekte, die im Zuge von Portfoliotransaktionen verkauft wurden, steuern rund 16 % zum Ergebnis bei. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist leicht gestiegen und beträgt knapp 20 Mio. €.
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Größenklassen zeigt wie schon im vergleichbaren Vorjahreszeitraum ein recht ausgeglichenes Bild. Mit einem Drittel des Ergebnisses entfällt der höchste Anteil auf Investments zwischen 25 und 50 Mio. €, die auch absolut erheblich zulegen können (+75 %) und mit denen mehr als eine halbe Milliarde Euro umgesetzt wurde. Weitere 30 % steuern Großdeals über 50 Mio. € bei, die damit anteilig etwas verlieren. Gut 26 % entfallen darüber hinaus auf Deals zwischen 10 und 25 Mio. €. Kleinere Transaktionen unter 10 Mio. € sind die einzige Kategorie, die gegenüber der Jahresmitte 2013 absolut etwas weniger Volumen erreicht, obwohl ähnlich viele Objekte in dieser Klasse verkauft wurden.
Bei der Verteilung auf die Assetklassen führen Büroimmobilien das Feld wie im Vorjahreszeitraum mit großem Vorsprung an (gut 47 %). Auf dieses Segment entfielen neben der höchsten Verkaufsanzahl auch die meisten großvolumigen Transaktionen über 50 Mio. € wie der Verkauf des Sumatra-Kontors. Einzelhandelsobjekte schieben sich mit über 26 % wieder auf den zweiten Platz vor, nachdem sie im ersten Halbjahr 2013 nur ein ungewöhnlich niedriges Ergebnis erzielten. Hotels liegen auf dem dritten Rang und mit rund 11 % nur knapp vor den Logistikimmobilien (10 %). Die restlichen 6 % verteilen sich auf sonstige Objekte, hinter denen sich gemischt genutzte Immobilien oder Entwicklungsgrundstücke verbergen.
Breite Verteilung über das Marktgebiet – Spezialfonds mit höchstem Investmentvolumen
Die Investitionen des ersten Halbjahres verteilen sich sehr breit über das Hamburger Marktgebiet und erfreulicherweise können alle Lagekategorien ihr Investmentvolumen absolut gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum steigern. Die City führt das Ranking mit gut 36 % zwar erneut an, büßt im Vorjahresvergleich jedoch 8 Prozentpunkte ein. Die Nebenlagen und der Cityrand gewinnen dagegen Anteile und folgen nahezu gleichauf mit jeweils 29 %. Auf die peripheren Lagen entfallen wie im Vorjahreszeitraum knapp 6 %.
Auch die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Käufergruppen zeigt ein recht ausgeglichenes Bild, bei dem die verschiedenen Investoren dichter beieinander liegen als Mitte 2013. Spezialfonds erreichen mit einem Fünftel der Investments die Spitzenposition, da sie sich einige Objekte im zweistelligen Millionenbereich sicherten. Auf dem zweiten Platz folgen Projektentwickler mit gut 14 % vor Equity/Real Estate Funds, die rund 11 % erreichen. Die noch im Vorjahreszeitraum führenden Privatanleger investierten deutlich weniger Kapital in der Hansestadt und liegen noch hinter den offenen Fonds und Corporates (jeweils rund 9 %). Der Anteil ausländischer Investitionen ist erheblich gestiegen und liegt bei knapp 41 % (Mitte 2013: gut 18 %).
Büro- und Logistikrenditen leicht gesunken
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Core-Objekten haben die Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal noch einmal leicht nachgegeben. Für Büroobjekte werden mit 4,55 % aktuell 15 Basispunkte weniger erzielt als noch vor einem Jahr. Hamburg bleibt damit der zweitteuerste Standort hinter München. Auch die Rendite für Top-Logistikobjekte hat nach einer längeren Stabilisierungsphase um 10 Basispunkte nachgegeben und erreicht 6,50 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser hat sich dagegen nicht verändert und liegt nach wie vor bei 4,10 %.
„Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch. Deutsche und auch internationale Investoren sind sehr aktiv auf dem Hamburger Investmentmarkt und haben zum Halbjahr insbesondere bei den Einzeldeals für ein Rekordergebnis gesorgt. Die hohe Anzahl verkaufter Objekte und die breite Verteilung über alle Segmente unterstreichen den lebhaften Markt. Auch für die zweite Jahreshälfte gehen wir davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Einige größere Transaktionen befinden sich darüber hinaus in der Vorbereitung und sollten dazu beitragen, dass das schon sehr hohe Investitionsvolumen aus dem Vorjahr von 2,67 Mrd. € überschritten wird“, so Marco Stahl.
„Besonders bemerkenswert ist, dass dieses Resultat nicht durch wenige großvolumige Abschlüsse, sondern durch eine insgesamt sehr hohe Anzahl an Einzeldeals erreicht wurde“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit den Verkäufen des Sumatra-Kontors in der HafenCity und von Karstadt sports an der Mönckebergstraße entfallen die bisher größten Transaktionen auf das zweite Quartal, das damit gegenüber den ersten drei Monaten noch zulegen konnte“. Objekte, die im Zuge von Portfoliotransaktionen verkauft wurden, steuern rund 16 % zum Ergebnis bei. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist leicht gestiegen und beträgt knapp 20 Mio. €.
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Größenklassen zeigt wie schon im vergleichbaren Vorjahreszeitraum ein recht ausgeglichenes Bild. Mit einem Drittel des Ergebnisses entfällt der höchste Anteil auf Investments zwischen 25 und 50 Mio. €, die auch absolut erheblich zulegen können (+75 %) und mit denen mehr als eine halbe Milliarde Euro umgesetzt wurde. Weitere 30 % steuern Großdeals über 50 Mio. € bei, die damit anteilig etwas verlieren. Gut 26 % entfallen darüber hinaus auf Deals zwischen 10 und 25 Mio. €. Kleinere Transaktionen unter 10 Mio. € sind die einzige Kategorie, die gegenüber der Jahresmitte 2013 absolut etwas weniger Volumen erreicht, obwohl ähnlich viele Objekte in dieser Klasse verkauft wurden.
Bei der Verteilung auf die Assetklassen führen Büroimmobilien das Feld wie im Vorjahreszeitraum mit großem Vorsprung an (gut 47 %). Auf dieses Segment entfielen neben der höchsten Verkaufsanzahl auch die meisten großvolumigen Transaktionen über 50 Mio. € wie der Verkauf des Sumatra-Kontors. Einzelhandelsobjekte schieben sich mit über 26 % wieder auf den zweiten Platz vor, nachdem sie im ersten Halbjahr 2013 nur ein ungewöhnlich niedriges Ergebnis erzielten. Hotels liegen auf dem dritten Rang und mit rund 11 % nur knapp vor den Logistikimmobilien (10 %). Die restlichen 6 % verteilen sich auf sonstige Objekte, hinter denen sich gemischt genutzte Immobilien oder Entwicklungsgrundstücke verbergen.
Breite Verteilung über das Marktgebiet – Spezialfonds mit höchstem Investmentvolumen
Die Investitionen des ersten Halbjahres verteilen sich sehr breit über das Hamburger Marktgebiet und erfreulicherweise können alle Lagekategorien ihr Investmentvolumen absolut gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum steigern. Die City führt das Ranking mit gut 36 % zwar erneut an, büßt im Vorjahresvergleich jedoch 8 Prozentpunkte ein. Die Nebenlagen und der Cityrand gewinnen dagegen Anteile und folgen nahezu gleichauf mit jeweils 29 %. Auf die peripheren Lagen entfallen wie im Vorjahreszeitraum knapp 6 %.
Auch die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Käufergruppen zeigt ein recht ausgeglichenes Bild, bei dem die verschiedenen Investoren dichter beieinander liegen als Mitte 2013. Spezialfonds erreichen mit einem Fünftel der Investments die Spitzenposition, da sie sich einige Objekte im zweistelligen Millionenbereich sicherten. Auf dem zweiten Platz folgen Projektentwickler mit gut 14 % vor Equity/Real Estate Funds, die rund 11 % erreichen. Die noch im Vorjahreszeitraum führenden Privatanleger investierten deutlich weniger Kapital in der Hansestadt und liegen noch hinter den offenen Fonds und Corporates (jeweils rund 9 %). Der Anteil ausländischer Investitionen ist erheblich gestiegen und liegt bei knapp 41 % (Mitte 2013: gut 18 %).
Büro- und Logistikrenditen leicht gesunken
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Core-Objekten haben die Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal noch einmal leicht nachgegeben. Für Büroobjekte werden mit 4,55 % aktuell 15 Basispunkte weniger erzielt als noch vor einem Jahr. Hamburg bleibt damit der zweitteuerste Standort hinter München. Auch die Rendite für Top-Logistikobjekte hat nach einer längeren Stabilisierungsphase um 10 Basispunkte nachgegeben und erreicht 6,50 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser hat sich dagegen nicht verändert und liegt nach wie vor bei 4,10 %.
„Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch. Deutsche und auch internationale Investoren sind sehr aktiv auf dem Hamburger Investmentmarkt und haben zum Halbjahr insbesondere bei den Einzeldeals für ein Rekordergebnis gesorgt. Die hohe Anzahl verkaufter Objekte und die breite Verteilung über alle Segmente unterstreichen den lebhaften Markt. Auch für die zweite Jahreshälfte gehen wir davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt. Einige größere Transaktionen befinden sich darüber hinaus in der Vorbereitung und sollten dazu beitragen, dass das schon sehr hohe Investitionsvolumen aus dem Vorjahr von 2,67 Mrd. € überschritten wird“, so Marco Stahl.
