04.08.2014 Berliner Büroimmobilienmarkt im 1. Hj mit bestem Ergebnis seit 10 Jahren
Der Berliner Büromarkt verzeichnete das beste Ergebnis für die ersten sechs Monate seit zehn Jahren: Insgesamt wurden im ersten Halbjahr Neuabschlüsse für 315.600 Quadratmeter registriert. Im zweiten Quartal 2014 wurden in Berlin Mietverträge und Eigennutzerverträge mit einer Fläche von insgesamt 151.600 Quadratmetern abgeschlossen. Damit setzte sich die hohe Anmietungsbereitschaft aus dem ersten Quartal (164.000 Quadratmeter) nur leicht gebremst fort. Das zeigt die aktuelle DTZ-Studie „Property Times Berlin Büromarkt Q2 2014“.
„Der Berliner Büromarkt befindet sich insgesamt in einer guten Verfassung. Großflächendeals wirken unterstützend für das Erreichen eines hohen Take-up, doch verfügt Berlin über eine große Branchen- und Unternehmensgrößenvielfalt, die eine solide Grundlage für einen lebhaften Vermietungsmarkt darstellen“, sagt Yvo Postleb, Head of DTZ Germany.
Im zweiten Quartal kein Deal ab 10.000 Quadratmeter – Deals ab 5.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt
Im Gegensatz zum ersten Quartal blieben Großabschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern im zweiten Quartal aus. Mit 9.500 Quadratmetern reichte lediglich die Anmietung der KfW am Reichpietschufer an die 10.000-Quadratmeter-Schwelle heran. Unterhalb dieser Grenze liegen die Werte des zweiten Quartals in fast jeder Größenklasse höher als im ersten Quartal. Der Umsatz mit Flächen von 5.000 bis 9.999 Quadratmetern stieg um mehr als das Doppelte auf rund 15.500 Quadratmeter, derjenige mit Flächen von 3.000 bis 4.999 Quadratmetern stieg um ein Drittel auf fast 18.000 Quadratmeter. Lediglich bei den Kleinflächen unter 500 Quadratmetern war das Q2-Ergebnis etwas geringer als das Q1-Ergebnis.
Über das gesamte erste Halbjahr hinweg sorgten die Neuabschlüsse ab 5.000 Quadratmeter mit rund 59.000 Quadratmetern für 19 Prozent des Büroflächenumsatzes. Die mittelgroßen Flächen (500 bis 999 Quadratmeter) summierten sich auf 67.300 Quadratmeter und damit auf etwas mehr als die Flächen von 1.000 bis 2.999 Quadratmetern (66.300 Quadratmeter). Dies entspricht jeweils mehr als 40 Prozent des Halbjahresergebnisses.
Berlin Süd und Berlin Ost stärkste Lagen außerhalb der Zentralen Bürolagen
Der bevorzugte Standort für Mieter blieben auch im zweiten Quartal die Zentralen Bürolagen (58 Prozent). Über das gesamte erste Halbjahr hinweg summierten sich die Neuabschlüsse in den Zentralen Bürolagen auf fast 183.000 Quadratmeter. In den Stadtlagen summierten sich die Neuabschlüsse auf 133.000 Quadratmeter. Dabei ist ein deutliches Gefälle erkennbar: Berlin Süd profitierte vor allem von einer Großanmietung im ersten Quartal und etlichen Abschlüssen von 1.000 bis 4.000 Quadratmetern und steht mit 56.000 Quadratmetern an erster Stelle. Auch in Berlin Ost (42.000 Quadratmeter) sorgten eine Großflächenanmietung im ersten Quartal und eine Anmietung von fast 5.000 Quadratmetern im zweiten Quartal für Schub. Sowohl in Berlin Nord als auch in Berlin West blieben Standortentscheidungen in dieser Größe aus. Hier dominierten die Neuabschlüsse unterhalb von 1.000 Quadratmetern das jeweilige Gesamtergebnis.
Ein Großteil des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr entfiel auf die beiden Mietpreisklassen 5 bis 9,99 Euro je Quadratmeter und Monat (fast 100.000 Quadratmeter) und 10 bis 14,99 Euro je Quadratmeter und Monat (über 108.000 Quadratmeter). Zusammen deckten die beiden Klassen fast 70 Prozent des Take-ups ab. Verträge für Monatsmieten unterhalb von 5 Euro je Quadratmeter spielten nahezu keine Rolle, Monatsmieten von mindestens 15 Euro je Quadratmeter wurden für knapp 30 Prozent des Flächenumsatzes vereinbart. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 hat sich das Volumen in dieser Preisklasse verdoppelt, während es in der Klasse 5 bis 14,99 Euro nur um 25 Prozent stieg.
„Die Durchschnittsmiete liegt nun mit 12,30 Euro je Quadratmeter um 0,80 Euro höher als im ersten Halbjahr 2013. Gegenüber dem Gesamtjahr 2013 ist sie um 0,15 Euro gestiegen“, sagt Heiko Himme, Head of Office Agency für DTZ Deutschland. „Auch die realisierbare Spitzenmiete steht unverändert bei 22,25 Euro je Quadratmeter. Signifikante Mietsteigerungen sind nicht zu erwarten, denn noch bietet Berlin in allen gefragten Qualitätsklassen sowohl im Bestand als auch in Neubau- oder Sanierungsprojekten ein ausreichendes Angebot.“
Der im ersten Quartal einsetzende Abbau von leer stehenden Flächen ist im zweiten Quartal nahezu zum Stillstand gekommen. Der Leerstand am Ende des zweiten Quartals betrug 1,41 Millionen Quadratmeter, die ist ein minimaler Rückgang um 4.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorquartal. Trotzdem reduzierte sich im gleichen Zeitraum die Leerstandsquote für Berlin insgesamt von 7,9 auf 7,8 Prozent. Insgesamt verfügen die Zentralen Bürolagen über ein Flächenangebot von knapp 514.000 Quadratmetern, die sonstigen Stadtlagen über fast 900.000 Quadratmeter. Das größte Flächenangebot findet sich mit fast 335.000 Quadratmetern in Berlin Ost.
Großteil der Flächen im Bau ist nicht mehr im Angebot
Im ersten Halbjahr wurden nur wenige Flächen durch Neubau oder Kernsanierung bezugsfertig (78.000 Quadratmeter). Dabei war das zweite Quartal mit 67.000 Quadratmetern deutlich stärker als das erste Quartal. Größtes Büroobjekt im zweiten Quartal war das Bikini Berlin in Charlottenburg. Im zweiten Halbjahr werden die Fertigstellungen deutlich anziehen: Etwa 167.000 Quadratmeter neue Büroflächen sollen bezugsfertig werden. Damit wird sich das Fertigstellungsvolumen gegenüber den Werten der Vorjahre mehr als verdoppeln. Für den Mietmarkt stehen mit 45 Prozent allerdings nur noch rund 75.000 Quadratmeter in 12 Objekten zur Verfügung. Auch in Objekten, die sich bereits im Bau befinden und 2015 bezugsfertig sein sollen, können nur noch rund 82.000 Quadratmeter angemietet werden. Weitere rund 75.000 Quadratmeter mit geplanter Fertigstellung 2015 wurden noch nicht begonnen – hier steht noch ein Potenzial von knapp 65.000 Quadratmetern zur Verfügung. Aktuell sind rund 532.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau – das sind knapp 20.000 Quadratmeter weniger als im ersten Quartal. Wesentlichen Anteil an der Bautätigkeit haben die Neubauten für Bundeseinrichtungen (Innenministerium, Ministerium für Bildung und Forschung, Bundesnachrichtendienst).
„Ausgehend von den positiven Konjunkturprognosen erwarten wir auch im zweiten Halbjahr eine hohe Anmietungsbereitschaft. Nach unseren Einschätzungen dürfte sich der Take-up bis zum Jahresende der 600.000-Quadratmeter-Schwelle nähern“, so Heiko Himme abschließend.
„Der Berliner Büromarkt befindet sich insgesamt in einer guten Verfassung. Großflächendeals wirken unterstützend für das Erreichen eines hohen Take-up, doch verfügt Berlin über eine große Branchen- und Unternehmensgrößenvielfalt, die eine solide Grundlage für einen lebhaften Vermietungsmarkt darstellen“, sagt Yvo Postleb, Head of DTZ Germany.
Im zweiten Quartal kein Deal ab 10.000 Quadratmeter – Deals ab 5.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt
Im Gegensatz zum ersten Quartal blieben Großabschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern im zweiten Quartal aus. Mit 9.500 Quadratmetern reichte lediglich die Anmietung der KfW am Reichpietschufer an die 10.000-Quadratmeter-Schwelle heran. Unterhalb dieser Grenze liegen die Werte des zweiten Quartals in fast jeder Größenklasse höher als im ersten Quartal. Der Umsatz mit Flächen von 5.000 bis 9.999 Quadratmetern stieg um mehr als das Doppelte auf rund 15.500 Quadratmeter, derjenige mit Flächen von 3.000 bis 4.999 Quadratmetern stieg um ein Drittel auf fast 18.000 Quadratmeter. Lediglich bei den Kleinflächen unter 500 Quadratmetern war das Q2-Ergebnis etwas geringer als das Q1-Ergebnis.
Über das gesamte erste Halbjahr hinweg sorgten die Neuabschlüsse ab 5.000 Quadratmeter mit rund 59.000 Quadratmetern für 19 Prozent des Büroflächenumsatzes. Die mittelgroßen Flächen (500 bis 999 Quadratmeter) summierten sich auf 67.300 Quadratmeter und damit auf etwas mehr als die Flächen von 1.000 bis 2.999 Quadratmetern (66.300 Quadratmeter). Dies entspricht jeweils mehr als 40 Prozent des Halbjahresergebnisses.
Berlin Süd und Berlin Ost stärkste Lagen außerhalb der Zentralen Bürolagen
Der bevorzugte Standort für Mieter blieben auch im zweiten Quartal die Zentralen Bürolagen (58 Prozent). Über das gesamte erste Halbjahr hinweg summierten sich die Neuabschlüsse in den Zentralen Bürolagen auf fast 183.000 Quadratmeter. In den Stadtlagen summierten sich die Neuabschlüsse auf 133.000 Quadratmeter. Dabei ist ein deutliches Gefälle erkennbar: Berlin Süd profitierte vor allem von einer Großanmietung im ersten Quartal und etlichen Abschlüssen von 1.000 bis 4.000 Quadratmetern und steht mit 56.000 Quadratmetern an erster Stelle. Auch in Berlin Ost (42.000 Quadratmeter) sorgten eine Großflächenanmietung im ersten Quartal und eine Anmietung von fast 5.000 Quadratmetern im zweiten Quartal für Schub. Sowohl in Berlin Nord als auch in Berlin West blieben Standortentscheidungen in dieser Größe aus. Hier dominierten die Neuabschlüsse unterhalb von 1.000 Quadratmetern das jeweilige Gesamtergebnis.
Ein Großteil des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr entfiel auf die beiden Mietpreisklassen 5 bis 9,99 Euro je Quadratmeter und Monat (fast 100.000 Quadratmeter) und 10 bis 14,99 Euro je Quadratmeter und Monat (über 108.000 Quadratmeter). Zusammen deckten die beiden Klassen fast 70 Prozent des Take-ups ab. Verträge für Monatsmieten unterhalb von 5 Euro je Quadratmeter spielten nahezu keine Rolle, Monatsmieten von mindestens 15 Euro je Quadratmeter wurden für knapp 30 Prozent des Flächenumsatzes vereinbart. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 hat sich das Volumen in dieser Preisklasse verdoppelt, während es in der Klasse 5 bis 14,99 Euro nur um 25 Prozent stieg.
„Die Durchschnittsmiete liegt nun mit 12,30 Euro je Quadratmeter um 0,80 Euro höher als im ersten Halbjahr 2013. Gegenüber dem Gesamtjahr 2013 ist sie um 0,15 Euro gestiegen“, sagt Heiko Himme, Head of Office Agency für DTZ Deutschland. „Auch die realisierbare Spitzenmiete steht unverändert bei 22,25 Euro je Quadratmeter. Signifikante Mietsteigerungen sind nicht zu erwarten, denn noch bietet Berlin in allen gefragten Qualitätsklassen sowohl im Bestand als auch in Neubau- oder Sanierungsprojekten ein ausreichendes Angebot.“
Der im ersten Quartal einsetzende Abbau von leer stehenden Flächen ist im zweiten Quartal nahezu zum Stillstand gekommen. Der Leerstand am Ende des zweiten Quartals betrug 1,41 Millionen Quadratmeter, die ist ein minimaler Rückgang um 4.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorquartal. Trotzdem reduzierte sich im gleichen Zeitraum die Leerstandsquote für Berlin insgesamt von 7,9 auf 7,8 Prozent. Insgesamt verfügen die Zentralen Bürolagen über ein Flächenangebot von knapp 514.000 Quadratmetern, die sonstigen Stadtlagen über fast 900.000 Quadratmeter. Das größte Flächenangebot findet sich mit fast 335.000 Quadratmetern in Berlin Ost.
Großteil der Flächen im Bau ist nicht mehr im Angebot
Im ersten Halbjahr wurden nur wenige Flächen durch Neubau oder Kernsanierung bezugsfertig (78.000 Quadratmeter). Dabei war das zweite Quartal mit 67.000 Quadratmetern deutlich stärker als das erste Quartal. Größtes Büroobjekt im zweiten Quartal war das Bikini Berlin in Charlottenburg. Im zweiten Halbjahr werden die Fertigstellungen deutlich anziehen: Etwa 167.000 Quadratmeter neue Büroflächen sollen bezugsfertig werden. Damit wird sich das Fertigstellungsvolumen gegenüber den Werten der Vorjahre mehr als verdoppeln. Für den Mietmarkt stehen mit 45 Prozent allerdings nur noch rund 75.000 Quadratmeter in 12 Objekten zur Verfügung. Auch in Objekten, die sich bereits im Bau befinden und 2015 bezugsfertig sein sollen, können nur noch rund 82.000 Quadratmeter angemietet werden. Weitere rund 75.000 Quadratmeter mit geplanter Fertigstellung 2015 wurden noch nicht begonnen – hier steht noch ein Potenzial von knapp 65.000 Quadratmetern zur Verfügung. Aktuell sind rund 532.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau – das sind knapp 20.000 Quadratmeter weniger als im ersten Quartal. Wesentlichen Anteil an der Bautätigkeit haben die Neubauten für Bundeseinrichtungen (Innenministerium, Ministerium für Bildung und Forschung, Bundesnachrichtendienst).
„Ausgehend von den positiven Konjunkturprognosen erwarten wir auch im zweiten Halbjahr eine hohe Anmietungsbereitschaft. Nach unseren Einschätzungen dürfte sich der Take-up bis zum Jahresende der 600.000-Quadratmeter-Schwelle nähern“, so Heiko Himme abschließend.
