14.08.2014 Europäische Immobilieninvestoren vollziehen Strategiewechsel
Sechs Jahre nach dem Beginn der Finanzkrise sendet die Weltwirtschaft wieder deutliche Signale der Erholung. In diesem Umfeld vollzieht sich bei den europäischen Immobilieninvestoren ein dynamischer Wechsel in den Anlagestrategien: Sie wagen wieder Engagements auch außerhalb der großen europäischen Metropolen, schließen die Märkte in den südlichen Peripherieländern nicht mehr von vornherein aus und machen wieder mehr großvolumige Deals. Wie die aktuelle Investitionsklima-Studie von Union Investment zeigt, beginnen zugleich immer mehr europäische Immobilieninvestoren aufgrund des hohen Preisniveaus und der verbesserten Marktperspektiven ihre Core-Plus-Strategien umzusetzen. Insbesondere zeigen die in Deutschland, Frankreich und Großbritannien befragten Profianleger eine wachsende Bereitschaft, bei Objektkäufen kürzere Mietvertragslaufzeiten zu akzeptieren, sich an Projektentwicklungen zu beteiligen und bei Projektkäufen höhere Abstriche bei der Vorvermietung hinzunehmen. Für die Folgestudie wurden insgesamt 167 Immobilieninvestoren durch das Marktforschungsinstitut Ipsos befragt.
Für die nächsten zwölf Monate sehen die Investitionsplanungen bei immerhin jedem zweiten Unternehmen vor, den Portfolios stärker Objekte in Sekundärstädten beizumischen. Dabei sehen die Investoren vor allem in den vertrauten Heimatmärkten gute Rahmenbedingungen, um sich auch in die zweiten Lagen vorzuwagen. In eine übergreifende B-Stadt-Strategie beziehen die Investoren neben den drei großen europäischen Volumenmärkten jedoch nur Schweden, Spanien und die Niederlande in nennenswertem Maß ein.
Neue Verkaufsstrategien
Das nach Europa drängende Kapital hat jedoch nicht nur zur Folge, dass die europäischen Akteure zunehmend bereit sind, wieder mehr Risiken auf sich zu nehmen. Rendite ist nach Jahren der Sicherheitsorientierung, speziell auch in Frankreich, heute wieder für knapp 60 Prozent der befragten Investoren das zentrale Anlagemotiv. Auch hat die hohe Nachfrage nach dem knappen Gut „Immobilie“ dazu geführt, dass sich Bestandshalter neue Verkaufsstrategien zurechtlegen. Marktchancen ausnutzen, um Portfolios zu bereinigen, Megaimmobilien loszuschlagen oder Gewinne mitzunehmen, ist für viele Investoren (68 Prozent) das Gebot der nächsten zwölf Monate. „Im Sinne der Risikovorsorge werden Chancen für Verkäufe in nachgefragten Märkten deutlich aktiver wahrgenommen werden als in den letzten Jahren. Auch werden wieder großvolumige Portfoliotransaktionen das Marktgeschehen beeinflussen“, sagt Dr. Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg.
Aktivere Risikosteuerung
Auch wenn ein nachhaltiger Zinsanstieg noch keine Schatten auf die europäischen Immobilienmärkte vorauswirft, lassen die Investoren die damit verbundenen potentiellen Risiken nicht außer Acht. So wird dem Risikomanagement – dem Messen, Erfassen, Steuern und Überwachen von unterschiedlichen Risikofaktoren – in diesem Zusammenhang allgemein mehr Beachtung geschenkt (56 Prozent). Neben der Vorbereitung von Verkaufsportfolios (41 Prozent) und verstärkten Investitionen in den eigenen Immobilienbestand (40 Prozent) lässt sich bei den Investoren im Verlauf der letzten zwölf Monate auch eine aktivere Risikosteuerung des gesamten Immobilienportfolios (56 Prozent) feststellen. Wie die Union Investment-Studie zeigt, gehören bereits für 43 Prozent die Durchführung von Stresstests zum Repertoire, um mögliche Auswirkungen der Zinswende auf das Portfolio oder den Fonds zu analysieren. Mehr als jedes zweite befragte Unternehmen hat zudem seine Maßnahmen zur Sicherung der Mieterträge verstärkt.
Die optimistische Stimmung auf den europäischen Investmentmärkten spiegelt sich auch in den Erwartungen der Investoren an die eigene wirtschaftliche Entwicklung wieder. So schätzen 65 Prozent der Investoren ihre wirtschaftliche Lage besser ein als im Vorjahr; für die nächsten zwölf Monate rechnet eine ebensolche klare Mehrheit mit einem deutlichen Aufwärtstrend für das eigene Geschäft. Die nationalen Indizes, die das Investitionsklima in den drei Ländern abbilden, liegen nach Jahren der Divergenz wieder auf vergleichbarem Niveau – insbesondere die Stimmung unter den französischen Investoren hat sich im Verlauf der letzten sechs Monate spürbar aufgehellt. Hier kletterte der Index um 3,4 Punkte und liegt nunmehr bei 69,3 Punkten. In Deutschland stieg der Index um 0,2 Punkte auf 69,9 Punkte. In Großbritannien verlor der Index 1,4 Punkte und liegt nun bei 70,9 Punkten.
Zur Union-Investment-Umfrage:
Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilieninvestoren erhoben. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, „Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum Juni/Juli 2014 insgesamt 167 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
Für die nächsten zwölf Monate sehen die Investitionsplanungen bei immerhin jedem zweiten Unternehmen vor, den Portfolios stärker Objekte in Sekundärstädten beizumischen. Dabei sehen die Investoren vor allem in den vertrauten Heimatmärkten gute Rahmenbedingungen, um sich auch in die zweiten Lagen vorzuwagen. In eine übergreifende B-Stadt-Strategie beziehen die Investoren neben den drei großen europäischen Volumenmärkten jedoch nur Schweden, Spanien und die Niederlande in nennenswertem Maß ein.
Neue Verkaufsstrategien
Das nach Europa drängende Kapital hat jedoch nicht nur zur Folge, dass die europäischen Akteure zunehmend bereit sind, wieder mehr Risiken auf sich zu nehmen. Rendite ist nach Jahren der Sicherheitsorientierung, speziell auch in Frankreich, heute wieder für knapp 60 Prozent der befragten Investoren das zentrale Anlagemotiv. Auch hat die hohe Nachfrage nach dem knappen Gut „Immobilie“ dazu geführt, dass sich Bestandshalter neue Verkaufsstrategien zurechtlegen. Marktchancen ausnutzen, um Portfolios zu bereinigen, Megaimmobilien loszuschlagen oder Gewinne mitzunehmen, ist für viele Investoren (68 Prozent) das Gebot der nächsten zwölf Monate. „Im Sinne der Risikovorsorge werden Chancen für Verkäufe in nachgefragten Märkten deutlich aktiver wahrgenommen werden als in den letzten Jahren. Auch werden wieder großvolumige Portfoliotransaktionen das Marktgeschehen beeinflussen“, sagt Dr. Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg.
Aktivere Risikosteuerung
Auch wenn ein nachhaltiger Zinsanstieg noch keine Schatten auf die europäischen Immobilienmärkte vorauswirft, lassen die Investoren die damit verbundenen potentiellen Risiken nicht außer Acht. So wird dem Risikomanagement – dem Messen, Erfassen, Steuern und Überwachen von unterschiedlichen Risikofaktoren – in diesem Zusammenhang allgemein mehr Beachtung geschenkt (56 Prozent). Neben der Vorbereitung von Verkaufsportfolios (41 Prozent) und verstärkten Investitionen in den eigenen Immobilienbestand (40 Prozent) lässt sich bei den Investoren im Verlauf der letzten zwölf Monate auch eine aktivere Risikosteuerung des gesamten Immobilienportfolios (56 Prozent) feststellen. Wie die Union Investment-Studie zeigt, gehören bereits für 43 Prozent die Durchführung von Stresstests zum Repertoire, um mögliche Auswirkungen der Zinswende auf das Portfolio oder den Fonds zu analysieren. Mehr als jedes zweite befragte Unternehmen hat zudem seine Maßnahmen zur Sicherung der Mieterträge verstärkt.
Die optimistische Stimmung auf den europäischen Investmentmärkten spiegelt sich auch in den Erwartungen der Investoren an die eigene wirtschaftliche Entwicklung wieder. So schätzen 65 Prozent der Investoren ihre wirtschaftliche Lage besser ein als im Vorjahr; für die nächsten zwölf Monate rechnet eine ebensolche klare Mehrheit mit einem deutlichen Aufwärtstrend für das eigene Geschäft. Die nationalen Indizes, die das Investitionsklima in den drei Ländern abbilden, liegen nach Jahren der Divergenz wieder auf vergleichbarem Niveau – insbesondere die Stimmung unter den französischen Investoren hat sich im Verlauf der letzten sechs Monate spürbar aufgehellt. Hier kletterte der Index um 3,4 Punkte und liegt nunmehr bei 69,3 Punkten. In Deutschland stieg der Index um 0,2 Punkte auf 69,9 Punkte. In Großbritannien verlor der Index 1,4 Punkte und liegt nun bei 70,9 Punkten.
Zur Union-Investment-Umfrage:
Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilieninvestoren erhoben. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, „Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum Juni/Juli 2014 insgesamt 167 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
