04.09.2014 Einzelhandel und Immobilien in München auf Top-Niveau
München ist zweifelsohne eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren. Der Ballungsraum zählt zu den am stärksten prosperierenden Wirtschaftsräumen Europas. Gegen den Bundestrend wird der Stadt weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Nahezu alle Eckdaten sind vorbildlich. Gleichzeitig bietet die Region München eine vorbildliche Infrastruktur, ein hohes Maß an öffentlicher Sicherheit sowie eine unvergleichlich hohe Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nochmals steigert.
Die Anzahl der Touristen und Besucher ist ganzjährig, nicht nur zu Zeiten von Messen und Oktoberfest, extrem hoch. Wegen der kompakten städtebaulichen Struktur sowie der klar definierten Handelslagen wird die Stadt auch augenzwinkernd „Deutschlands größtes Dorf“ genannt. Die prägende Mischung aus Tradition und Moderne im Einzelhandel, wo starke lokale Anbieter neben internationalen Marken um Kunden werben, übt offensichtlich einen besonderen Reiz aus. Als eine von wenigen Städten spielt die bayerische Landeshauptstadt nicht nur im Fußball nachhaltig in der Champions League. Auch im Vergleich der europäischen Shopping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spitzenplatz ein.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der City werden mehr als 3 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 30 % recht deutlich über dem Durchschnittswert der Millionenstädte. „Dazu passt, dass die Münchner Innenstadt mit rund 6.500 EUR pro Quadratmeter auch die im bundesweiten Vergleich höchste Flächenproduktivität aufweist“, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred A. Schalk, Geschäftsführer von COMFORT.
Münchens Einzelhandelskaufkraft (128,7) sowie die wichtige Mode-zentralität (228,8) sind im Metro-polen-Vergleich hervorragend. Die Zentralität ist mit 114,0 ebenfalls hoch, bewegt sich wie der innerstädtische Verkaufsflächen-anteil von 27,7 % in diesem Vergleich jedoch im Mittelfeld.
Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur, reflektiert die Stadt auf ein Einzugsgebiet von über 1,6 Millionen Menschen. Die Metropolregion München umfasst weite Teile des südbayerischen Raumes und nimmt im bundesweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölkerungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigen und verfügbares Einkommen je Einwohner Spitzenplätze ein.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
• Top-1A-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau und den nachhaltig stärksten Passantenfrequenzen
• Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
• Vergleichsweise hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern und Traditionsanbietern (Hirmer, Ludwig Beck, Schuhe Tretter/Thomas, Betten Rid, Konen, Augustiner-Stammhaus, etc.)
• Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen sucht
• Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig in der Top-Liga der teuersten Einkaufslagen weltweit zu finden ist
• Zusätzliche Attraktivitätssteigerung nach Eröffnung des „Joseph-Pschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 - 21) mit den neuen Mietern SportScheck, Forever 21 und Mango sowie durch den Neubau auf der Kaufingerstraße 11 mit dem neuen Flagship-Store von Christ
• Weitere neue Mieter: ONLY und Jack Wolfskin auf der Neuhauser Straße sowie zukünftig Vodafone und Telekom jeweils mit einem neuen Flagship am Marienplatz
• Aktueller Mietpreis liegt bei 360,- EUR/m² bei Kleinflächen
Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße
• Die drittteuersten Einkaufslagen in München nach Renn- und Luxusmeile
• Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen die Theatiner- und Weinstraße
• Sehr gute Passantenfrequenz
• Abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: Wertige Anbieter bzw. Luxuskonzepte wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab
• Nachhaltig gestärkt durch die etablierten Quartiere Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
• Rosenstraße ist das kurze, gefragte Verbindungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße mit Sport Schuster und dem Apple-Flagship-Store
• Neue Mieter: Theatinerstraße: Rituals, Fünf Höfe: Bogner Fire + Ice, Twin-Set, René Lezard; Weinstraße: H&M
• Aktueller Mietpreis liegt bei 270,- EUR/m² bei Kleinflächen
Maximilianstraße / Perusastraße
• Deutschlands stärkste „reinrassige“ Luxuslagen
• Maximilianstraße: klassische High End-Lage mit dem stärkerem Image
• Perusastraße: etwas „charmantere“ Lage mit höherer Passantenfrequenz
• Flagshipstores internationaler Luxuslabels
• Neue Mieter: A. Lange & Söhne Boutique (über Wempe), Tory Burch, Fendi
• Aktueller Mietpreis liegt bei 305,- EUR/m² bei Kleinflächen
Residenzstraße / Dienerstraße
• Klassische, bürgerliche Einkaufslage, die in den letzten Jahren durch eine Vielzahl neuer, attraktiver Konzepte extrem ge¬wonnen hat
• Zielgruppe: Sowohl wertig ausgerichtete Münchner als auch Touristen / Besucher
• Profitieren mit ihren bislang bodenständigeren Sortimenten von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße: zunehmendes Trading Up
• Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum
• Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch die abgeschlossene Entwicklung des „Palais an der Oper“
• Neue Mieter: Wellendorff, Longchamp, IRO
• Aktueller Mietpreis liegt bei 220,- EUR/m² bei Kleinflächen
Sendlinger Straße
• Zunehmend stärker filialisierte Einkaufslage
• Magnetmieter Konen, Abercrombie & Fitch sowie Hollister
• Nachhaltige Attraktivitätssteigerung nach Eröffnung der Hofstatt mit zusätzlichen ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
• Zusätzlich positiv: Erfolgreiche Erweiterung der Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur Hackenstraße
• Neue Mieter: Mavi, Hallhuber, Kennel & Schmenger, Superdry sowie das neue Premium Konzept von H&M: & Other Stories
• Aktueller Mietpreis liegt bei 175,- EUR/m² bei Kleinflächen
Tal
• Zunehmend beliebte Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor
• Allerdings Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas unstrukturiert
• Schwerpunkt Gastronomie
• Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
• Magneten: Müller und Globetrotter (obwohl letzterer bereits hinter dem Isartor) sowie die klassischen bayerischen Brauerei-Gaststätten
• Die Aufenthaltsqualität wurde 2013 verbessert: breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen, „mehr Platz“ für Einzelhandel und Gastronomie
• Neue Mieter: Neues, wertiges Gastrokonzept in der ehemaligen Maggi-Fläche, Rimowa, Cairo, Salewa
• Aktueller Mietpreis liegt bei 135,- EUR/m² bei Kleinflächen
Brienner Straße
• Nach langen Jahren nachlassender Bedeutung hat die Brienner Straße zwischen-zeitlich wieder an Attraktivität gewonnen
• Neue Mieter und internationale Marken sorgen zusammen mit einer Reihe von gastronomischen Anbietern für Einkaufsflair und steigende Passantenfrequenzen. Bester Beweis für die zunehmende Attraktivität: Die Verlagerung des Stammhauses des Münchner Traditionsanbieters Eduard Meier von der Residenz- in die Brienner Straße
• Hier findet der gehobene Konsument Individualität, Aufenthaltsqualität und Abwechslung
• Neue Mieter: Hackett London, Woolrich, MCM, Eduard Meier sowie eine Reihe gastronomischer Konzepte
• Aktueller Mietpreis liegt bei 150,- EUR/m² bei Kleinflächen
Leopoldstraße / Hohenzollernstraße
• Leopoldstraße / Ecke Hohenzollernstraße bilden zusammen das beliebte „Schwabinger-T“
• Gilt als einzige „echte“ 1A-Lage außerhalb der City
• Leopoldstraße im Umbruch: Vier große Projektentwicklungen sorgen neben einer Anzahl von Neuvermietungen für Dynamik auf dem Mietermarkt
• Das entsprechend große Angebot an neuen, modernen und attraktiven Einzelhandelsflächen zieht neue Konzepte an
• Struktur der Leopoldstraße: Die Ostseite mit ihrer Abendsonne ist bei Gastronomen sehr begehrt / die Westseite dagegen gilt als die bevorzugte Seite für Textilfilialisten
• Zielgruppe: Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges und kaufkräftiges Klientel ausgerichtet
• Abwechslungsreicher Mietermix aus Filialisten / Nahversorgern / attraktiver Gastronomie / individuellen Boutiquen: Hier findet jeder das, was er sucht!
• Neue Mieter: dm-drogeriemarkt, Tamaris, Gastro-Konzept mi piace, Gravis, Gudrun Sjödén, Rewe, Hunkemöller
• Aktueller Mietpreis liegt bei 105,- EUR/m² bei Kleinflächen
Münchens Markt für Einzelhandelsimmobilien leuchtet
Der attraktive und starke Münchner Markt zieht die Marktteilnehmer an, wie sprichwörtlich die Motten das Licht. Egal ob Mieter, Investor oder Developer, Flächen und Geschäftshäuser in den klassischen 1A-Lagen von München sind heiß begehrt.
Die damit verbundene Dynamik des Münchner Marktes unterstreichen die zahlreichen entsprechenden Projektentwicklungen sehr gut. Die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT nennen insbesondere die folgenden Highlights:
Relevante abgeschlossene Projektentwicklungen
1. Das im April 2013 offiziell eröffnete Shoppingquartier Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal. Hier wurden vom Bauherrn LBBW zusätzliche ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie geschaffen. Seitdem präsentieren sich mehr als 20 attraktive Einzelhandelskonzepte in der dreiarmigen Passage mit mehreren Innenhöfen. Darunter finden sich mit Front zur Sendlinger Straße neben Abercrombie & Fitch auch Adidas, Calzedonia und Gant. Die Außenfront zum Färbergraben hin besetzen Hollister sowie ein Tom Tailor Flagshipstore. Im Inneren der Shopping Passage haben sich neben bereits etablierten Marken wie zum Beispiel Only, H.E. by Mango, Humanic oder Liu Jo mit J.Lindeberg, Freeman T. Porter, Brandy & Melville oder Jeep Outfitter auch Labels angesiedelt, die hier ihren deutschen Markteintritt gestartet haben. Interessant ist auch der besonders wertig gestaltete Laden von Depot. Abgerundet wird das Ganze schließlich durch die beiden Nahversorger dm-drogeriemarkt und Denn’s Biomarkt im Untergeschoss. Nach fast eineinhalb Jahren in Betrieb ist festzustellen, dass nicht jeder der Einzelhändler mit den bisher erreichten Ergebnissen und Umsätzen zufrieden ist. Vielleicht braucht es auch noch ein wenig Zeit dafür. Von den Münchnern jedenfalls wird die Hofstatt auch aufgrund ihrer attraktiven Architektur sowie des gastronomischen Angebotes bislang sehr gut angenommen. Einen extrem positiven Einfluss hat die Hofstatt auf die Sendlinger Straße insgesamt sowie auf die angrenzenden Bereiche. Die Stadt München hat diese positive Entwicklung der Sendlinger Straße dadurch unterstützt, dass zwischen der Hackenstraße und dem Färbergraben im Anschluss an die Rosenstraße eine neue Fußgängerzone entstanden ist, die die bestehende Flaniermeile in Richtung Süd-Westen erweitert hat. Sowohl in diesem Bereich der Sendlinger Straße als auch in dem angrenzenden Bereich zum Sendlinger-Tor-Platz hin stehen mittlerweile eine Reihe von Developments sowie relevanten Neuvermietungen am Start. Aber auch angrenzend tut sich was, insbesondere zum Jakobsplatz hin: Hier hat der Hamburger Investor DC Values ein neues Büro- und Geschäftshaus am Oberanger 16 im Block zwischen der Dult- und der Hermann-Sack-Straße in Angriff genommen.
2. Das zweite innerstädtische Highlight, die High-End-Entwicklung Palais an der Oper, ist zwischenzeitlich bereits komplett integriert und wird von Kunden gut angenommen. Hier hatte ebenfalls die LBBW zusammen mit dem Partner Accumulata eine Top-Luxusimmobilie mit den Hauptmietern Maison Louis Vuitton, Juwelier Bucherer sowie Kuffler Gastronomie und dem Herrenausstatter Daniels entwickelt. Insgesamt ist festzustellen, dass durch diese Neuentwicklung die gesamte Luxuslage noch einmal einen deutlichen Aufschwung erhalten hat. Insbesondere die Diener- sowie die Residenzstraße, die früher eher touristenlastige Lagen beziehungsweise Verbindungsachsen zwischen Marien- und Odeonsplatz waren, erhielten noch einmal einen erkennbaren Push in Richtung Luxus.
3. Auch der dritte Höhepunkt in der Münchner City ist mittlerweile online und zwar seit Oktober 2013: Die Mega-Projektentwicklung der Schörghuber-Tochter Bayerische Hausbau in bester Lage an der Neuhauser Straße. Seitdem locken die drei Top-Mieter SportScheck, Forever 21 sowie Mango die Passanten in ihre aufwendig designten Flagshipstores.
4. Für einen Riesenansturm sorgt auch der neue, komplett durchgestylte H&M Flagshipstore auf der Weinstraße, der im April 2014 eröffnete. Seit 2011 wurde gebaut. Unter Beibehaltung der denkmalgeschützten Fassade entstand ein komplett neues Hinterhaus. Insgesamt stehen über 2.800 m² Verkaufsfläche auf fünf Ebenen zur Verfügung.
Neue / laufende interessante Projektentwicklungen
Das Rad dreht sich schon wieder weiter. Die Akteure behalten Tempo bei und somit wird sich die Innenstadt auch zukünftig in rasantem Tempo weiter verändern. Das verdeutlichen insbesondere die vier nachfolgenden Beispiele:
1. So konnte sich die österreichische SIGNA-Gruppe ein Objekt direkt gegenüber der Schörghuber-Entwicklung, nämlich das Statistische Landesamt / dem alten Hettlage, sichern. Aufgrund umfangreicher Auflagen des Denkmal- sowie des Ensembleschutzes ist hier definitiv eine kreative Projektentwicklung gefordert. Der entsprechende Abschnitt der Neuhauser Straße war bislang auf dieser Seite einzelhandelsmäßig zum Teil nicht erschlossen. Somit gehen wir davon aus, dass speziell dieser Bereich der Fußgängerzone durch die vorgenannte Entwicklung einen spürbaren Push erhalten wird.
2. Interessant und zukunftsorientiert ist auch der derzeit laufende Umbau des Untergeschosses am Marienplatz. Im Rahmen dieser Maßnahme wird auch der Einzelhandelsbereich umstrukturiert und neu aufgestellt.
3. Zum richtigen Zeitpunkt kommt auch die anstehende Projektentwicklung auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße. Luxus boomt, besonders auch in München.
4. Und last but not least, der Neubau auf der Kaufingerstraße 11 zwischen dem C&A Gebäude und dem Kaufinger Tor: Hier wird Ende 2014 der neue Mega-Flagship-Store von Christ eröffnen. Die Vermittlung erfolgte im Alleinauftrag über COMFORT.
Münchens Toplage boomt, auch vertikal!
„Für den nationalen und internationalen Einzelhandel gibt es keine Stadt in Deutschland, die München in den Schatten stellen kann. In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgängerzone in der Spitze zwischen 12.000 und 15.000 Passanten pro Stunde gezählt“, weiß COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk.
„Entsprechend hoch sind die Mietpreise für Handelsflächen, insbesondere im begehrtesten Abschnitt der Fußgängerzone, auf der Kaufinger- und Neuhauser Straße zwischen Stachus und Marienplatz. Hier werden für kleinere, ebenerdige Ladenlokale bis zu 360,- Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt, in Einzelfällen sogar noch mehr. Bezeichnend ist, dass insbesondere bei Projektentwicklungen oder Umbauten zunehmend auch Geschosse in den oberen Etagen als Handelsflächen geplant bzw. aktiviert und letztendlich angemietet werden. So boomt die Toplage auch vertikal“, führt COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk weiter aus.
Insbesondere folgende Betrachtung bringt es auf den Punkt: So konnte COMFORT im begehrtesten Teil der Münchner Fußgängerzone zuletzt fünf Ladeneinheiten an die Top-Marken Forever 21, Mango, Only, Jack Wolfskin und Christ vermieten. Mit den insgesamt 11.600 m² vermittelter Einzelhandelsfläche sieht sich COMFORT als Marktführer in der 1A-Lage. Obwohl nur ein gutes Fünftel dieser vermittelten 11.600 m² Handelsfläche im Erdgeschoss liegt, sich die Flächen also zum Teil über bis zu vier Ebenen erstrecken, konnte eine beachtliche Durchschnittsmiete von ca. 117,- Euro über alles realisiert werden. Dazu Schalk weiter: „Es handelt sich hier um eine individuelle, kalkulatorische Betrachtung, die nicht auf jede Situation anwendbar ist. Jedoch wissen wir, wovon wir reden, da wir uns nicht auf Angaben Dritter verlassen müssen, sondern uns in diesem Beispiel vielmehr ausschließlich auf selbst realisierte Deals abstützen können. Das gibt uns und unseren Auftraggebern gerade auch bei zukünftigen Beurteilungen und Prognosen wesentlich mehr Sicherheit.“
Münchner Stadtteillagen
Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier ist eindeutig festzustellen, dass sich die Leopoldstraße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzollernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine ganze Reihe von zum Teil abgeschlossenen, zum Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechseln. In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt fast zu viel. Sicher ist, dass mittel- bis langfristig jeder Topf seinen Deckel finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwabing noch einmal einen deutlichen Sprung nach vorne machen wird. Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in Neuhausen - Nymphenburg haben in der Regel nur ergänzenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und szenige Anbieter.
INVESTMENT
Gefragt und teuer
Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der nachhaltig hohen Attraktivität von München weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht gerade auch vor dem Hintergrund des anhaltend billigen Geldes die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mittlerweile Kaufpreise deutlich über dem 30- bis hin zum 35-fachen der Jahresnettomiete geboten und falls man zum Zuge kommt auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein Schlag mehr sein. Dies hat zur Folge, dass für diese Top-Immobilien fast ausschließlich nur noch Family-Offices infrage kommen. „Die Luft“ für institutionelle Investoren, zumindest was die echten 1A-Lagen in München betrifft, wird also immer dünner. Aber auch in den zuvor skizzierten Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die Preise kräftig angezogen.
Auch für spektakuläre Großdeals ist die Münchner Innenstadt immer gut: Nach dem erfolgreichen Verkauf der Residenzpost an ein russisches Family-Office konnte sich bei der Hofstatt ein klassischer deutscher Investor durchsetzen. Hier sicherte sich die Hamburger Quantum diese prominente Quartiersentwicklung. Der Kaufpreis bei den beiden vorgenannten Deals lag dem Vernehmen nach jeweils bei ca. 300 Mio. EUR. Dazu passt auch der Verkauf des Komplexes Isar-City an Allianz für, wie man hört, um die 120 Mio. EUR oder der Erwerb der Alten Akademie und des früheren Hettlage durch Signa im Erbbaurecht für kolportierte 240 Mio. EUR. Diese spektakulären Investments verdecken zusammen mit anderen, für den Münchner Markt typischen Rekord-Transaktionen, den Blick für den „normalen“ Markt von Geschäftshäusern in 1A-Lagen: Hier kann nämlich von einem Markt kaum die Rede sein, da er nur in geringem Maße existiert und entsprechende Investmentchancen extrem rar sind. Somit nehmen proaktive Zielakquisitionen und Verkäuferansprachen in diesem Marktsegment zu. Zunehmend sind private Käufer auch bereit, für entsprechende Off-Market-Deals ein deutliches Aufgeld zu bezahlen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Ein bissel was geht immer
„Und wenn irgendwann einmal gar nichts mehr gehen sollte, dann wird in München immer noch was gehen!“ Diesem Satz eines langjährig erfahrenen Investors und Developers können wir nur beipflichten. München ist und bleibt der sicherse Hafen bundesweit. Dies trifft insbesondere auf die klassischen und etablierten Einzelhandelslagen in der Münchner City zu. Dazu kommt, dass auch für den Wettbewerb der Innenstadt mit peripheren Centern in München eigene Regeln gelten. Die vier etablierten „großen“ Shoppingcenter OEZ / PEP/ Riem- und Pasing Arcaden können wie bisher die Kreise der sehr kompakten und attraktiven Innenstadt nicht stören. Neben den immer neuen und attraktiven, häufig vertikalen Textilkonzepten, sind in Bezug auf die mitentscheidende, hier extrem hohe textile Kaufkraftbindung, insbesondere auch die entsprechenden Lokalhelden zu nennen: Eine Besonderheit von München sind nämlich die vielen lokalen und individuellen, inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter wie zum Beispiel Ludwig Beck, Hirmer, Konen oder Lodenfrey. Diese Anbieter gibt es in vielen anderen Großstädten und Metropolen in dieser Form nicht mehr. Sie sorgen aber gerade auch in Zeiten zunehmender Uniformität und Austauschbarkeit für eine dann doch wieder gewisse Unverwechselbarkeit der Einkaufslagen. Dazu kommt, dass die Münchner City im Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten, auch abends und am Wochenende wesentlich stärker belebt ist. Dieser positive Faktor fußt ganz stark auf dem überdurchschnittlich gut ausgeprägten Gastronomie- und Ausgehangebot in der Münchner City. Somit kann eindeutig konstatiert werden: München hat seine Hausaufgaben gut gemacht und wird auch zukünftig immer ganz oben mitspielen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Die Anzahl der Touristen und Besucher ist ganzjährig, nicht nur zu Zeiten von Messen und Oktoberfest, extrem hoch. Wegen der kompakten städtebaulichen Struktur sowie der klar definierten Handelslagen wird die Stadt auch augenzwinkernd „Deutschlands größtes Dorf“ genannt. Die prägende Mischung aus Tradition und Moderne im Einzelhandel, wo starke lokale Anbieter neben internationalen Marken um Kunden werben, übt offensichtlich einen besonderen Reiz aus. Als eine von wenigen Städten spielt die bayerische Landeshauptstadt nicht nur im Fußball nachhaltig in der Champions League. Auch im Vergleich der europäischen Shopping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spitzenplatz ein.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Auf der Verkaufsfläche in der City werden mehr als 3 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 30 % recht deutlich über dem Durchschnittswert der Millionenstädte. „Dazu passt, dass die Münchner Innenstadt mit rund 6.500 EUR pro Quadratmeter auch die im bundesweiten Vergleich höchste Flächenproduktivität aufweist“, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred A. Schalk, Geschäftsführer von COMFORT.
Münchens Einzelhandelskaufkraft (128,7) sowie die wichtige Mode-zentralität (228,8) sind im Metro-polen-Vergleich hervorragend. Die Zentralität ist mit 114,0 ebenfalls hoch, bewegt sich wie der innerstädtische Verkaufsflächen-anteil von 27,7 % in diesem Vergleich jedoch im Mittelfeld.
Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur, reflektiert die Stadt auf ein Einzugsgebiet von über 1,6 Millionen Menschen. Die Metropolregion München umfasst weite Teile des südbayerischen Raumes und nimmt im bundesweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölkerungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigen und verfügbares Einkommen je Einwohner Spitzenplätze ein.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
• Top-1A-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau und den nachhaltig stärksten Passantenfrequenzen
• Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
• Vergleichsweise hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern und Traditionsanbietern (Hirmer, Ludwig Beck, Schuhe Tretter/Thomas, Betten Rid, Konen, Augustiner-Stammhaus, etc.)
• Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen sucht
• Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig in der Top-Liga der teuersten Einkaufslagen weltweit zu finden ist
• Zusätzliche Attraktivitätssteigerung nach Eröffnung des „Joseph-Pschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 - 21) mit den neuen Mietern SportScheck, Forever 21 und Mango sowie durch den Neubau auf der Kaufingerstraße 11 mit dem neuen Flagship-Store von Christ
• Weitere neue Mieter: ONLY und Jack Wolfskin auf der Neuhauser Straße sowie zukünftig Vodafone und Telekom jeweils mit einem neuen Flagship am Marienplatz
• Aktueller Mietpreis liegt bei 360,- EUR/m² bei Kleinflächen
Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße
• Die drittteuersten Einkaufslagen in München nach Renn- und Luxusmeile
• Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen die Theatiner- und Weinstraße
• Sehr gute Passantenfrequenz
• Abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: Wertige Anbieter bzw. Luxuskonzepte wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab
• Nachhaltig gestärkt durch die etablierten Quartiere Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
• Rosenstraße ist das kurze, gefragte Verbindungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße mit Sport Schuster und dem Apple-Flagship-Store
• Neue Mieter: Theatinerstraße: Rituals, Fünf Höfe: Bogner Fire + Ice, Twin-Set, René Lezard; Weinstraße: H&M
• Aktueller Mietpreis liegt bei 270,- EUR/m² bei Kleinflächen
Maximilianstraße / Perusastraße
• Deutschlands stärkste „reinrassige“ Luxuslagen
• Maximilianstraße: klassische High End-Lage mit dem stärkerem Image
• Perusastraße: etwas „charmantere“ Lage mit höherer Passantenfrequenz
• Flagshipstores internationaler Luxuslabels
• Neue Mieter: A. Lange & Söhne Boutique (über Wempe), Tory Burch, Fendi
• Aktueller Mietpreis liegt bei 305,- EUR/m² bei Kleinflächen
Residenzstraße / Dienerstraße
• Klassische, bürgerliche Einkaufslage, die in den letzten Jahren durch eine Vielzahl neuer, attraktiver Konzepte extrem ge¬wonnen hat
• Zielgruppe: Sowohl wertig ausgerichtete Münchner als auch Touristen / Besucher
• Profitieren mit ihren bislang bodenständigeren Sortimenten von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße: zunehmendes Trading Up
• Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum
• Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch die abgeschlossene Entwicklung des „Palais an der Oper“
• Neue Mieter: Wellendorff, Longchamp, IRO
• Aktueller Mietpreis liegt bei 220,- EUR/m² bei Kleinflächen
Sendlinger Straße
• Zunehmend stärker filialisierte Einkaufslage
• Magnetmieter Konen, Abercrombie & Fitch sowie Hollister
• Nachhaltige Attraktivitätssteigerung nach Eröffnung der Hofstatt mit zusätzlichen ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
• Zusätzlich positiv: Erfolgreiche Erweiterung der Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur Hackenstraße
• Neue Mieter: Mavi, Hallhuber, Kennel & Schmenger, Superdry sowie das neue Premium Konzept von H&M: & Other Stories
• Aktueller Mietpreis liegt bei 175,- EUR/m² bei Kleinflächen
Tal
• Zunehmend beliebte Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor
• Allerdings Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas unstrukturiert
• Schwerpunkt Gastronomie
• Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
• Magneten: Müller und Globetrotter (obwohl letzterer bereits hinter dem Isartor) sowie die klassischen bayerischen Brauerei-Gaststätten
• Die Aufenthaltsqualität wurde 2013 verbessert: breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen, „mehr Platz“ für Einzelhandel und Gastronomie
• Neue Mieter: Neues, wertiges Gastrokonzept in der ehemaligen Maggi-Fläche, Rimowa, Cairo, Salewa
• Aktueller Mietpreis liegt bei 135,- EUR/m² bei Kleinflächen
Brienner Straße
• Nach langen Jahren nachlassender Bedeutung hat die Brienner Straße zwischen-zeitlich wieder an Attraktivität gewonnen
• Neue Mieter und internationale Marken sorgen zusammen mit einer Reihe von gastronomischen Anbietern für Einkaufsflair und steigende Passantenfrequenzen. Bester Beweis für die zunehmende Attraktivität: Die Verlagerung des Stammhauses des Münchner Traditionsanbieters Eduard Meier von der Residenz- in die Brienner Straße
• Hier findet der gehobene Konsument Individualität, Aufenthaltsqualität und Abwechslung
• Neue Mieter: Hackett London, Woolrich, MCM, Eduard Meier sowie eine Reihe gastronomischer Konzepte
• Aktueller Mietpreis liegt bei 150,- EUR/m² bei Kleinflächen
Leopoldstraße / Hohenzollernstraße
• Leopoldstraße / Ecke Hohenzollernstraße bilden zusammen das beliebte „Schwabinger-T“
• Gilt als einzige „echte“ 1A-Lage außerhalb der City
• Leopoldstraße im Umbruch: Vier große Projektentwicklungen sorgen neben einer Anzahl von Neuvermietungen für Dynamik auf dem Mietermarkt
• Das entsprechend große Angebot an neuen, modernen und attraktiven Einzelhandelsflächen zieht neue Konzepte an
• Struktur der Leopoldstraße: Die Ostseite mit ihrer Abendsonne ist bei Gastronomen sehr begehrt / die Westseite dagegen gilt als die bevorzugte Seite für Textilfilialisten
• Zielgruppe: Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges und kaufkräftiges Klientel ausgerichtet
• Abwechslungsreicher Mietermix aus Filialisten / Nahversorgern / attraktiver Gastronomie / individuellen Boutiquen: Hier findet jeder das, was er sucht!
• Neue Mieter: dm-drogeriemarkt, Tamaris, Gastro-Konzept mi piace, Gravis, Gudrun Sjödén, Rewe, Hunkemöller
• Aktueller Mietpreis liegt bei 105,- EUR/m² bei Kleinflächen
Münchens Markt für Einzelhandelsimmobilien leuchtet
Der attraktive und starke Münchner Markt zieht die Marktteilnehmer an, wie sprichwörtlich die Motten das Licht. Egal ob Mieter, Investor oder Developer, Flächen und Geschäftshäuser in den klassischen 1A-Lagen von München sind heiß begehrt.
Die damit verbundene Dynamik des Münchner Marktes unterstreichen die zahlreichen entsprechenden Projektentwicklungen sehr gut. Die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT nennen insbesondere die folgenden Highlights:
Relevante abgeschlossene Projektentwicklungen
1. Das im April 2013 offiziell eröffnete Shoppingquartier Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal. Hier wurden vom Bauherrn LBBW zusätzliche ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie geschaffen. Seitdem präsentieren sich mehr als 20 attraktive Einzelhandelskonzepte in der dreiarmigen Passage mit mehreren Innenhöfen. Darunter finden sich mit Front zur Sendlinger Straße neben Abercrombie & Fitch auch Adidas, Calzedonia und Gant. Die Außenfront zum Färbergraben hin besetzen Hollister sowie ein Tom Tailor Flagshipstore. Im Inneren der Shopping Passage haben sich neben bereits etablierten Marken wie zum Beispiel Only, H.E. by Mango, Humanic oder Liu Jo mit J.Lindeberg, Freeman T. Porter, Brandy & Melville oder Jeep Outfitter auch Labels angesiedelt, die hier ihren deutschen Markteintritt gestartet haben. Interessant ist auch der besonders wertig gestaltete Laden von Depot. Abgerundet wird das Ganze schließlich durch die beiden Nahversorger dm-drogeriemarkt und Denn’s Biomarkt im Untergeschoss. Nach fast eineinhalb Jahren in Betrieb ist festzustellen, dass nicht jeder der Einzelhändler mit den bisher erreichten Ergebnissen und Umsätzen zufrieden ist. Vielleicht braucht es auch noch ein wenig Zeit dafür. Von den Münchnern jedenfalls wird die Hofstatt auch aufgrund ihrer attraktiven Architektur sowie des gastronomischen Angebotes bislang sehr gut angenommen. Einen extrem positiven Einfluss hat die Hofstatt auf die Sendlinger Straße insgesamt sowie auf die angrenzenden Bereiche. Die Stadt München hat diese positive Entwicklung der Sendlinger Straße dadurch unterstützt, dass zwischen der Hackenstraße und dem Färbergraben im Anschluss an die Rosenstraße eine neue Fußgängerzone entstanden ist, die die bestehende Flaniermeile in Richtung Süd-Westen erweitert hat. Sowohl in diesem Bereich der Sendlinger Straße als auch in dem angrenzenden Bereich zum Sendlinger-Tor-Platz hin stehen mittlerweile eine Reihe von Developments sowie relevanten Neuvermietungen am Start. Aber auch angrenzend tut sich was, insbesondere zum Jakobsplatz hin: Hier hat der Hamburger Investor DC Values ein neues Büro- und Geschäftshaus am Oberanger 16 im Block zwischen der Dult- und der Hermann-Sack-Straße in Angriff genommen.
2. Das zweite innerstädtische Highlight, die High-End-Entwicklung Palais an der Oper, ist zwischenzeitlich bereits komplett integriert und wird von Kunden gut angenommen. Hier hatte ebenfalls die LBBW zusammen mit dem Partner Accumulata eine Top-Luxusimmobilie mit den Hauptmietern Maison Louis Vuitton, Juwelier Bucherer sowie Kuffler Gastronomie und dem Herrenausstatter Daniels entwickelt. Insgesamt ist festzustellen, dass durch diese Neuentwicklung die gesamte Luxuslage noch einmal einen deutlichen Aufschwung erhalten hat. Insbesondere die Diener- sowie die Residenzstraße, die früher eher touristenlastige Lagen beziehungsweise Verbindungsachsen zwischen Marien- und Odeonsplatz waren, erhielten noch einmal einen erkennbaren Push in Richtung Luxus.
3. Auch der dritte Höhepunkt in der Münchner City ist mittlerweile online und zwar seit Oktober 2013: Die Mega-Projektentwicklung der Schörghuber-Tochter Bayerische Hausbau in bester Lage an der Neuhauser Straße. Seitdem locken die drei Top-Mieter SportScheck, Forever 21 sowie Mango die Passanten in ihre aufwendig designten Flagshipstores.
4. Für einen Riesenansturm sorgt auch der neue, komplett durchgestylte H&M Flagshipstore auf der Weinstraße, der im April 2014 eröffnete. Seit 2011 wurde gebaut. Unter Beibehaltung der denkmalgeschützten Fassade entstand ein komplett neues Hinterhaus. Insgesamt stehen über 2.800 m² Verkaufsfläche auf fünf Ebenen zur Verfügung.
Neue / laufende interessante Projektentwicklungen
Das Rad dreht sich schon wieder weiter. Die Akteure behalten Tempo bei und somit wird sich die Innenstadt auch zukünftig in rasantem Tempo weiter verändern. Das verdeutlichen insbesondere die vier nachfolgenden Beispiele:
1. So konnte sich die österreichische SIGNA-Gruppe ein Objekt direkt gegenüber der Schörghuber-Entwicklung, nämlich das Statistische Landesamt / dem alten Hettlage, sichern. Aufgrund umfangreicher Auflagen des Denkmal- sowie des Ensembleschutzes ist hier definitiv eine kreative Projektentwicklung gefordert. Der entsprechende Abschnitt der Neuhauser Straße war bislang auf dieser Seite einzelhandelsmäßig zum Teil nicht erschlossen. Somit gehen wir davon aus, dass speziell dieser Bereich der Fußgängerzone durch die vorgenannte Entwicklung einen spürbaren Push erhalten wird.
2. Interessant und zukunftsorientiert ist auch der derzeit laufende Umbau des Untergeschosses am Marienplatz. Im Rahmen dieser Maßnahme wird auch der Einzelhandelsbereich umstrukturiert und neu aufgestellt.
3. Zum richtigen Zeitpunkt kommt auch die anstehende Projektentwicklung auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße. Luxus boomt, besonders auch in München.
4. Und last but not least, der Neubau auf der Kaufingerstraße 11 zwischen dem C&A Gebäude und dem Kaufinger Tor: Hier wird Ende 2014 der neue Mega-Flagship-Store von Christ eröffnen. Die Vermittlung erfolgte im Alleinauftrag über COMFORT.
Münchens Toplage boomt, auch vertikal!
„Für den nationalen und internationalen Einzelhandel gibt es keine Stadt in Deutschland, die München in den Schatten stellen kann. In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgängerzone in der Spitze zwischen 12.000 und 15.000 Passanten pro Stunde gezählt“, weiß COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk.
„Entsprechend hoch sind die Mietpreise für Handelsflächen, insbesondere im begehrtesten Abschnitt der Fußgängerzone, auf der Kaufinger- und Neuhauser Straße zwischen Stachus und Marienplatz. Hier werden für kleinere, ebenerdige Ladenlokale bis zu 360,- Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt, in Einzelfällen sogar noch mehr. Bezeichnend ist, dass insbesondere bei Projektentwicklungen oder Umbauten zunehmend auch Geschosse in den oberen Etagen als Handelsflächen geplant bzw. aktiviert und letztendlich angemietet werden. So boomt die Toplage auch vertikal“, führt COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk weiter aus.
Insbesondere folgende Betrachtung bringt es auf den Punkt: So konnte COMFORT im begehrtesten Teil der Münchner Fußgängerzone zuletzt fünf Ladeneinheiten an die Top-Marken Forever 21, Mango, Only, Jack Wolfskin und Christ vermieten. Mit den insgesamt 11.600 m² vermittelter Einzelhandelsfläche sieht sich COMFORT als Marktführer in der 1A-Lage. Obwohl nur ein gutes Fünftel dieser vermittelten 11.600 m² Handelsfläche im Erdgeschoss liegt, sich die Flächen also zum Teil über bis zu vier Ebenen erstrecken, konnte eine beachtliche Durchschnittsmiete von ca. 117,- Euro über alles realisiert werden. Dazu Schalk weiter: „Es handelt sich hier um eine individuelle, kalkulatorische Betrachtung, die nicht auf jede Situation anwendbar ist. Jedoch wissen wir, wovon wir reden, da wir uns nicht auf Angaben Dritter verlassen müssen, sondern uns in diesem Beispiel vielmehr ausschließlich auf selbst realisierte Deals abstützen können. Das gibt uns und unseren Auftraggebern gerade auch bei zukünftigen Beurteilungen und Prognosen wesentlich mehr Sicherheit.“
Münchner Stadtteillagen
Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier ist eindeutig festzustellen, dass sich die Leopoldstraße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzollernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine ganze Reihe von zum Teil abgeschlossenen, zum Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechseln. In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt fast zu viel. Sicher ist, dass mittel- bis langfristig jeder Topf seinen Deckel finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwabing noch einmal einen deutlichen Sprung nach vorne machen wird. Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in Neuhausen - Nymphenburg haben in der Regel nur ergänzenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und szenige Anbieter.
INVESTMENT
Gefragt und teuer
Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der nachhaltig hohen Attraktivität von München weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht gerade auch vor dem Hintergrund des anhaltend billigen Geldes die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mittlerweile Kaufpreise deutlich über dem 30- bis hin zum 35-fachen der Jahresnettomiete geboten und falls man zum Zuge kommt auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein Schlag mehr sein. Dies hat zur Folge, dass für diese Top-Immobilien fast ausschließlich nur noch Family-Offices infrage kommen. „Die Luft“ für institutionelle Investoren, zumindest was die echten 1A-Lagen in München betrifft, wird also immer dünner. Aber auch in den zuvor skizzierten Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die Preise kräftig angezogen.
Auch für spektakuläre Großdeals ist die Münchner Innenstadt immer gut: Nach dem erfolgreichen Verkauf der Residenzpost an ein russisches Family-Office konnte sich bei der Hofstatt ein klassischer deutscher Investor durchsetzen. Hier sicherte sich die Hamburger Quantum diese prominente Quartiersentwicklung. Der Kaufpreis bei den beiden vorgenannten Deals lag dem Vernehmen nach jeweils bei ca. 300 Mio. EUR. Dazu passt auch der Verkauf des Komplexes Isar-City an Allianz für, wie man hört, um die 120 Mio. EUR oder der Erwerb der Alten Akademie und des früheren Hettlage durch Signa im Erbbaurecht für kolportierte 240 Mio. EUR. Diese spektakulären Investments verdecken zusammen mit anderen, für den Münchner Markt typischen Rekord-Transaktionen, den Blick für den „normalen“ Markt von Geschäftshäusern in 1A-Lagen: Hier kann nämlich von einem Markt kaum die Rede sein, da er nur in geringem Maße existiert und entsprechende Investmentchancen extrem rar sind. Somit nehmen proaktive Zielakquisitionen und Verkäuferansprachen in diesem Marktsegment zu. Zunehmend sind private Käufer auch bereit, für entsprechende Off-Market-Deals ein deutliches Aufgeld zu bezahlen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Ein bissel was geht immer
„Und wenn irgendwann einmal gar nichts mehr gehen sollte, dann wird in München immer noch was gehen!“ Diesem Satz eines langjährig erfahrenen Investors und Developers können wir nur beipflichten. München ist und bleibt der sicherse Hafen bundesweit. Dies trifft insbesondere auf die klassischen und etablierten Einzelhandelslagen in der Münchner City zu. Dazu kommt, dass auch für den Wettbewerb der Innenstadt mit peripheren Centern in München eigene Regeln gelten. Die vier etablierten „großen“ Shoppingcenter OEZ / PEP/ Riem- und Pasing Arcaden können wie bisher die Kreise der sehr kompakten und attraktiven Innenstadt nicht stören. Neben den immer neuen und attraktiven, häufig vertikalen Textilkonzepten, sind in Bezug auf die mitentscheidende, hier extrem hohe textile Kaufkraftbindung, insbesondere auch die entsprechenden Lokalhelden zu nennen: Eine Besonderheit von München sind nämlich die vielen lokalen und individuellen, inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter wie zum Beispiel Ludwig Beck, Hirmer, Konen oder Lodenfrey. Diese Anbieter gibt es in vielen anderen Großstädten und Metropolen in dieser Form nicht mehr. Sie sorgen aber gerade auch in Zeiten zunehmender Uniformität und Austauschbarkeit für eine dann doch wieder gewisse Unverwechselbarkeit der Einkaufslagen. Dazu kommt, dass die Münchner City im Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten, auch abends und am Wochenende wesentlich stärker belebt ist. Dieser positive Faktor fußt ganz stark auf dem überdurchschnittlich gut ausgeprägten Gastronomie- und Ausgehangebot in der Münchner City. Somit kann eindeutig konstatiert werden: München hat seine Hausaufgaben gut gemacht und wird auch zukünftig immer ganz oben mitspielen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
