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10.09.2014 Catella Research legt Wohnimmobilienmarktkarte vor

Catella Research legt heute eine Standortkarte zur Mietpreisentwicklung von Bestandswohnungen an 49 deutschen Städten vor. Untersucht wurden dabei die Entwicklungen der Wohnungsmieten im Bestand, das Wanderungs- bzw. Zuzugsverhalten und die erwartbaren Effekte von Markteingriffen, sog. Mietpreisbremse.

Die Analyse kommt dabei zu interessanten Ergebnissen:
• In der Summe sind die Wohnungsbestandsmieten an fast allen 49 Standorten seit Januar 2008 gestiegen, wenn gleich sich der Anstieg seit Januar 2014 erstmals deutlich verlangsamt hat
• Aktuell hat Magdeburg mit 5,05 €/qm die geringste Durchschnittsmiete in Deutschland, die höchste Durchschnittsmiete lässt sich, wie in den Jahren zuvor, in München mit 12,60 €/qm messen.
• Doch nicht überall sind in den letzten Jahren die Wohnungsmieten gestiegen: Kiel hat insgesamt einen Mietpreisrückgang von -6,7 Prozent seit 2008 zu verzeichnen, den höchsten prozentualen Zuwachs verzeichnet dagegen Braunschweig mit +45,5 Prozent im gleichen Zeitraum.

„Auslöser für diese Entwicklung sind entgegen der oftmals geäußerten Meinung, nicht nur Kapitalströme bzw. Kapitalanleger infolge des sog. Niedrigzinsumfeld, welche die Anlagemöglichkeit in Immobilien wiederentdeckt haben“, so Dr. Thomas Beyerle, Chefanalyst der Catella Property Group. Diese Entwicklung lässt sich mit primär im Marktsegment „Neubau/Erstbezug“ bzw. „Sanierung/Erstvermietung“ festzustellen. Diese finden an den als sog. Hot Spots bezeichneten Modewohnlagen, wie z.B. im Frankfurter Nordend, Europaviertel oder in Berlin Mitte statt. Catella Research prognostiziert in diesem Spitzensegment gleichfalls auch teilweise Rückgänge bei Anschlussvermietungen in den kommenden Jahren.

„Für diesen Preisanstieg sind strukturell, d.h. ohne Aussicht auf schnelle Rückbewegungen, die Zuzüge in diese Städte in das Bestandwohnungssegment verantwortlich“, so Beyerle weiter. Es findet sich in den untersuchten 49 Standorten keine einzige Stadt mit einem negativen Zuzugssaldo. Mit anderen Worten: Die Anzahl der Zuzüge ist höher als die der Wegzüge. Diese massive Umverteilung ist Teil der Urbanisierungswelle welche Deutschland seit 2010 erfasst hat, und findet an den jeweiligen lokalen Wohnungsmärkten ihren Niederschlag. Deshalb sind diese Bewegungen keinesfalls Zeichen einer Überhitzung sondern lediglich ein sog. Struktursprung bei der Mietentwicklung, der weiter anhalten wird, so die Analysten von Catella.

Gleichzeitig erfordert diese Diagnose eine Lösung in der immer drängender werdenden Diskussion nach dem sog. Stadtumbau. Mit dem Konzept der Nachverdichtung bzw. dem staatlichen Eingriff in den Mietmarkt (sog. Mietpreisbremse) wird nur ein Teil der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum erfüllt. Da es weiterhin keine Anzeichen gibt, dass sich diese Zuzüge in die Innenstädte auf absehbare Zeit strukturell verändern – Stichwort hier auch Zuwanderung nach Deutschland - muss von einer weiteren Verschärfung der Situation ausgegangen werden.

Da diese Preisentwicklung weiterhin populistische Züge - „Immobilienblase“ - trägt, argumentiert Catella Research mit folgenden Markteffekten:

• Hohe Unsicherheit führt zu stärkerem Mietanstieg, deshalb grundlegende Regulierung der Preise durch den Markt statt durch die Mietpreisbremse.
• Maximal eine zeitliche Begrenzung der Geltungsdauer eines Markteingriffs auf 3-5 Jahre
• Unsicherheit beseitigen, deshalb klare Definition von sog. „angespannten Märkten“ und „betroffenen Mikrolagen“.
• Vorzieheffekte bzw. „Mietkonservierungen auf hohem Niveau“ sind in den kommenden Monaten erwartbar und verkehren den politischen Ansatz ins Gegenteil.
• Das Marktumfeld für Investoren ist aufgrund der Niedrigzinslage günstiger denn je, was zu einer weiteren Fortsetzung der Bautätigkeit in den nächsten Jahren führen wird, wenn:
o Reduktion vorantreiben von Ursachen für Preissteigerungen: die Verknüpfung von bereitgestelltem Bauland mit Bauträger-Auflagen durch die Kommunen (wie Sozialwohnungsanteile, Kitas, etc.). Wirtschaftliche Einsparungen in der Bauausführung kann nur teilweise kompensiert werden
o „Neue Objekttypen“ entstehen - Effekte sind dabei teilweise Qualitätseinbußen wie z.B. fehlende Keller
o Zuwanderung aus dem Ausland zwingend in die Bedarfsermittlungen einbeziehen.
o Grundsteuerreform als Regulativ der Stadtverdichtung bzw. Innenentwicklung, d.h. Grundstückswert als Basis für die Steuererhebung anzusetzen
o Aber auch Ideenschmiede Immobilienwirtschaft: Vorschläge aus der Branche stärker entwickeln und kommunizieren.

Die Analyse unserer Wohnimmobilienkarte finden Sie downloadbar unter www.catella.de/Research



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