16.09.2014 Wohnungsmarktbericht für Hessen 2014
Hessen verfügt über einen Bestand von rund 3 Mio. Wohneinheiten. Dieser Bestand verteilt sich nicht gleichmäßig auf das Landesgebiet - ähnlich der Bevölkerungsstruktur liegt auch der Siedlungsschwerpunkt im südlichen Hessen: der Regierungsbezirk Darmstadt verfügt mit rund 1,9 Mio. Wohnungen über viermal so viele Wohnungen wie der Regierungsbezirk Gießen und mehr als dreimal so viele wie der Regierungsbezirk Kassel. Dementsprechend weist der Anteil der Wohnungen in den Regierungsbezirken am Gesamtbestand des Landes Hessen große Differenzen auf. Rund 63% der Wohnungen in Hessen entfallen auf den Regierungsbezirk Darmstadt. In den Regierungsbezirken Gießen und Kassel liegt der Anteil bei 17% und 20%. Dies ist dem ersten Wohnungsmarktbericht von JLL in Kooperation mit GWH Immobilien Holding GmbH zu entnehmen.
ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSMIETEN
Im ersten Halbjahr 2014 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in Hessen bei rund 7,60 Euro/m²/Monat. Seit 2006 sind die Angebotsmieten in Hessen um 14% und in den letzten vier Jahren, parallel mit der wirtschaftlichen Entwicklung, um 11% gestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Regierungsbezirk Darmstadt notiert im ersten Halbjahr 2014 mit 8,80 Euro/m²/Monat deutlich oberhalb der anderen zwei Regierungsbezirke. Im Regierungsbezirk Gießen bewegen sich die Angebotsmieten mit 6,40 Euro/m²/Monat rund ein Viertel unter denen vom Regierungsbezirk Darmstadt. Im Regierungsbezirk Kassel sind es mit 5,40 Euro/m²/Monat sogar ein Drittel weniger als die Angebotsmiete in Darmstadt.
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen Regierungsbezirken positiv entwickelt. Während die Angebotsmieten im Regierungsbezirk Kassel mit 22% am stärksten zunahmen, fielen die Steigerungsraten in den Regierungsbezirken Darmstadt und Gießen mit 15% und 10% vergleichsweise moderat aus. Der Regierungsbezirk Kassel weist zwar die höchste Steigerungsrate auf, allerdings ist das Mietniveau dort wesentlich geringer als in den anderen Regierungsbezirken.
Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten im ersten Halbjahr 2014 noch einmal geringfügig. Der Regierungsbezirk Darmstadt legte dabei mit 2% am stärksten zu.
Die Kaufkraftentwicklung in Hessen zwischen 2006 und der ersten Jahreshälfte 2014 liegt mit 18% rund 4 Prozentpunkte über der nominalen Mietentwicklung im selben Zeitraum. Damit entwickelten sich die Mieten trotz des Anstiegs schwächer als die Kaufkraft. Die Inflationsrate beträgt im gleichen Zeitraum 12%, sodass die Mieten seit 2006 um 2 Prozentpunkte stärker gestiegen sind als die Inflationsrate. "Der Preisanstieg der Angebotsmieten bewegt sich folglich zwischen der Entwicklung der Inflationsrate und der Kaufkraft. Ein extremer Mietpreisanstieg kann in Hessen insgesamt nicht beobachtet werden. Da die Bevölkerung weiter zunehmen wird und die Bautätigkeit unzureichend bleibt, dürften dennoch speziell im Regierungsbezirk Darmstadt die Mieten in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich zulegen", so SEBASTIAN GRIMM, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Die höchsten Mieten in Hessen werden mit Abstand in Frankfurt aufgerufen. Die Angebotsmiete in der Mainmetropole beträgt durchschnittlich rund 12,05 Euro/m²/Monat, dies entspricht einem Anstieg von 21% in den letzten fünf Jahren. Dabei bewegt sich die Spanne von durchschnittlich 15,60 Euro/m²/Monat im Westend bis 9,25 Euro /m²/Monat in Fechenheim. "Deutlich zu unterscheiden ist hier allerdings zwischen den im Bericht ausgewerteten Angebotsmieten und den Bestandsmieten. Die ausgewerteten Angebotsmieten zeigen die Entwicklung für einen Marktausschnitt basierend auf Fluktuation und Neubau. Die Mietenentwicklung im Bestand ist deutlich moderater", so THOMAS ECHELMEYER, Geschäftsführer GWH Immobilien Holding GmbH.
WOHNUNGSLEERSTAND IN HESSEN
"Da keine jährlichen Leerstands-Statistiken von offizieller Seite erhoben werden, beruhen die Daten auf unseren Analysen", so SEBASTIAN GRIMM. GRIMM weiter: "Die ausgewiesene Leerstandsquote bezieht sich auf den marktaktiven Leerstand, der dem Nutzer kurzfristig zur Verfügung steht. Nicht mehr marktgängige Wohnungen bleiben unberücksichtigt." Die höchste Leerstandsquote unter den Regierungsbezirken weist Kassel mit 5,2% auf und liegt somit über dem landesweiten Durchschnitt von 3,0%. Die Leerstandsquote im Regierungsbezirk Gießen (2,9%) befindet sich dagegen unter dem Durchschnitt von Hessen. Im struktur- und wirtschaftsstärksten Regierungsbezirk Darmstadt stehen lediglich 2,3% der Wohnungen leer.
Im Zeitraum 2010 und 2011 gab es leichte Veränderungen im Leerstand. Während die Regierungsbezirke Darmstadt und Gießen ihren Leerstand um 0,2 Prozentpunkte verringern konnten, stieg er im Regierungsbezirk Kassel um 0,3 Prozentpunkte. Insgesamt jedoch weist Hessen im Vergleich zu Deutschland (3,4 %) eine unterdurchschnittliche Leerstandsquote auf.
Der Main-Taunus-Kreis verfügt über eine sehr geringe Leerstandsquote von 1,0%. Im Regierungsbezirk Gießen liegt die Leerstandsquote im Landkreis Limburg-Weilburg mit 4,0% am höchsten. Die Landkreise Waldeck- Frankenberg und Hersfeld-Rotenburg im Regierungsbezirk Kassel haben mit 7,2% und 7,4% die höchsten Quoten aller Landkreise in Hessen und auch im bundesweiten Vergleich eine hohe Leerstandsquote. "Auf regionaler Ebene zeichnen sich bereits heute die demografische Bevölkerungsentwicklung und die verstärkten Wanderungsbewegungen zwischen zentralen Orten und peripheren Räumen ab. Eine sinkende Nachfrage peripherer Räume steht einem hohen Nachfragedruck in prosperierenden Regionen gegenüber", so ECHELMEYER.
WOHNEIGENTUM IN HESSEN
Für Eigentumswohnungen werden in Hessen im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich 1.860 Euro/m²aufgerufen. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 16%. Der Regierungsbezirk Darmstadt wird auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen seiner Rolle als teuerster Regierungsbezirk gerecht. Der Kaufpreis liegt hier bei 2.220 Euro/m², entsprechend einem Anstieg um 24% seit 2006.
Charakterisiert wird Hessen durch eine insgesamt große Preisspanne zwischen den Regierungsbezirken. Im ersten Halbjahr 2014 werden Kaufpreise zwischen 1.180 Euro/m² in Kassel und 2.220 Euro/m² in Darmstadt aufgerufen, wobei der Abstand zwischen Darmstadt und Gießen knapp 800 Euro/m² beträgt. Die Wachstumsraten verlaufen seit 2006 mit großen Unterschieden zwischen den Regierungsbezirken. Während der Preis für Eigentumswohnungen im Regierungsbezirk Gießen um 4% zurückging, konnte für den Regierungsbezirk Kassel ein Anstieg von 7% verbucht werden. Zwischen 2006 und 2011 verlief die Preisentwicklung in allen Regierungsbezirken negativ. Die beiden Jahre 2012 und 2013 kennzeichneten dann einen starken Anstieg der Kaufpreise, der in Darmstadt (+10%) und damit auch in Hessen insgesamt (+5%) im ersten Halbjahr 2014 noch immer anhält.
In Frankfurt wird für eine Eigentumswohnung im Median rund 3.540 Euro/m² aufgerufen und somit 45% mehr als vor fünf Jahren. Die teuersten Lagen sind das Westend und die Innenstadt mit der Altstadt mit im Durchschnitt 6.870 Euro/m² (Westend-Nord), 6.400 Euro/m² (Westend-Süd) und 5.800 Euro/m² (Altstadt). Die günstigsten Wohnungen liegen bei 1.620 Euro/m² und werden im Stadtteil Sossenheim angeboten; zugleich der Stadtteil mit der schwächsten Preisentwicklung (-5%).
"Insgesamt ist festzustellen, dass im Regierungsbezirk Darmstadt die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Betrachtungszeitraum getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten deutlich stärker gestiegen sind als die Mietpreise", so ECHELMEYER.
WOHNIMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT
Im Jahr 2013 und im ersten Halbjahr 2014 wurden laut Schätzungen von JLL in Hessen 4.900 Wohneinheiten im Wert von rund 580 Mio. Euro gehandelt. Der Markt wurde hauptsächlich von einheimischen Investoren geprägt. Unter den Top-Transaktionen befinden sich auf Verkäuferseite hauptsächlich Projektentwickler wie Revitalis, Aurelis und Hochtief, die den guten Markt für die Entwicklung und den Verkauf der Projektentwicklungen genutzt haben. Der größte Deal lief zwischen einem unbekannten Spezialfonds und der Revitalis Real Estate ab. Bei dieser Transaktion wechselten 250 Wohneinheiten für 62 Mio. Euro den Eigentümer.
Auf der Käuferseite bestimmen institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager, den Transaktionsmarkt. Regional gesehen verteilen sich die größeren Transaktionen fast ausschließlich auf das Ballungsgebiet Frankfurt am Main, wobei die Transaktion mit dem größten Wohnungsportfolio in Kassel stattfand. Die GWH hat im dritten Quartal 2014 ein Portfolio mit 491 Wohnungen in Baunatal (Regierungsbezirk Kassel) erworben. "Die außerhalb des Ballungsraums Frankfurt höheren Renditen machen vor dem Hintergrund nachfragestarker regionaler Wohnungsmärkte auch diesen Standort für Investitionen zunehmend attraktiv", so GRIMM.
Alles in allem bildet die Preisentwicklung die Entwicklungstrends der verschiedenen hessischen Wohnungsmärkte ab, in denen eine hohe Nachfrage in den wirtschaftlich starken Regionen und Städten einer schwächeren Nachfrage in den ländlichen Landesteilen gegenübersteht: " Das Angebot deckt hingegen in vielen Regionen nicht die Nachfrage. Die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück. Und das nicht nur in Frankfurt und seinem Umland. Bei einem zu erwartenden anhaltenden Zuzug und einer nach wie vor verhaltenen Neubautätigkeit sind daher in vielen Städten und Landkreisen auch in Zukunft steigende Immobilienpreise zu erwarten", so GRIMM.
ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSMIETEN
Im ersten Halbjahr 2014 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in Hessen bei rund 7,60 Euro/m²/Monat. Seit 2006 sind die Angebotsmieten in Hessen um 14% und in den letzten vier Jahren, parallel mit der wirtschaftlichen Entwicklung, um 11% gestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Regierungsbezirk Darmstadt notiert im ersten Halbjahr 2014 mit 8,80 Euro/m²/Monat deutlich oberhalb der anderen zwei Regierungsbezirke. Im Regierungsbezirk Gießen bewegen sich die Angebotsmieten mit 6,40 Euro/m²/Monat rund ein Viertel unter denen vom Regierungsbezirk Darmstadt. Im Regierungsbezirk Kassel sind es mit 5,40 Euro/m²/Monat sogar ein Drittel weniger als die Angebotsmiete in Darmstadt.
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen Regierungsbezirken positiv entwickelt. Während die Angebotsmieten im Regierungsbezirk Kassel mit 22% am stärksten zunahmen, fielen die Steigerungsraten in den Regierungsbezirken Darmstadt und Gießen mit 15% und 10% vergleichsweise moderat aus. Der Regierungsbezirk Kassel weist zwar die höchste Steigerungsrate auf, allerdings ist das Mietniveau dort wesentlich geringer als in den anderen Regierungsbezirken.
Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten im ersten Halbjahr 2014 noch einmal geringfügig. Der Regierungsbezirk Darmstadt legte dabei mit 2% am stärksten zu.
Die Kaufkraftentwicklung in Hessen zwischen 2006 und der ersten Jahreshälfte 2014 liegt mit 18% rund 4 Prozentpunkte über der nominalen Mietentwicklung im selben Zeitraum. Damit entwickelten sich die Mieten trotz des Anstiegs schwächer als die Kaufkraft. Die Inflationsrate beträgt im gleichen Zeitraum 12%, sodass die Mieten seit 2006 um 2 Prozentpunkte stärker gestiegen sind als die Inflationsrate. "Der Preisanstieg der Angebotsmieten bewegt sich folglich zwischen der Entwicklung der Inflationsrate und der Kaufkraft. Ein extremer Mietpreisanstieg kann in Hessen insgesamt nicht beobachtet werden. Da die Bevölkerung weiter zunehmen wird und die Bautätigkeit unzureichend bleibt, dürften dennoch speziell im Regierungsbezirk Darmstadt die Mieten in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich zulegen", so SEBASTIAN GRIMM, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Die höchsten Mieten in Hessen werden mit Abstand in Frankfurt aufgerufen. Die Angebotsmiete in der Mainmetropole beträgt durchschnittlich rund 12,05 Euro/m²/Monat, dies entspricht einem Anstieg von 21% in den letzten fünf Jahren. Dabei bewegt sich die Spanne von durchschnittlich 15,60 Euro/m²/Monat im Westend bis 9,25 Euro /m²/Monat in Fechenheim. "Deutlich zu unterscheiden ist hier allerdings zwischen den im Bericht ausgewerteten Angebotsmieten und den Bestandsmieten. Die ausgewerteten Angebotsmieten zeigen die Entwicklung für einen Marktausschnitt basierend auf Fluktuation und Neubau. Die Mietenentwicklung im Bestand ist deutlich moderater", so THOMAS ECHELMEYER, Geschäftsführer GWH Immobilien Holding GmbH.
WOHNUNGSLEERSTAND IN HESSEN
"Da keine jährlichen Leerstands-Statistiken von offizieller Seite erhoben werden, beruhen die Daten auf unseren Analysen", so SEBASTIAN GRIMM. GRIMM weiter: "Die ausgewiesene Leerstandsquote bezieht sich auf den marktaktiven Leerstand, der dem Nutzer kurzfristig zur Verfügung steht. Nicht mehr marktgängige Wohnungen bleiben unberücksichtigt." Die höchste Leerstandsquote unter den Regierungsbezirken weist Kassel mit 5,2% auf und liegt somit über dem landesweiten Durchschnitt von 3,0%. Die Leerstandsquote im Regierungsbezirk Gießen (2,9%) befindet sich dagegen unter dem Durchschnitt von Hessen. Im struktur- und wirtschaftsstärksten Regierungsbezirk Darmstadt stehen lediglich 2,3% der Wohnungen leer.
Im Zeitraum 2010 und 2011 gab es leichte Veränderungen im Leerstand. Während die Regierungsbezirke Darmstadt und Gießen ihren Leerstand um 0,2 Prozentpunkte verringern konnten, stieg er im Regierungsbezirk Kassel um 0,3 Prozentpunkte. Insgesamt jedoch weist Hessen im Vergleich zu Deutschland (3,4 %) eine unterdurchschnittliche Leerstandsquote auf.
Der Main-Taunus-Kreis verfügt über eine sehr geringe Leerstandsquote von 1,0%. Im Regierungsbezirk Gießen liegt die Leerstandsquote im Landkreis Limburg-Weilburg mit 4,0% am höchsten. Die Landkreise Waldeck- Frankenberg und Hersfeld-Rotenburg im Regierungsbezirk Kassel haben mit 7,2% und 7,4% die höchsten Quoten aller Landkreise in Hessen und auch im bundesweiten Vergleich eine hohe Leerstandsquote. "Auf regionaler Ebene zeichnen sich bereits heute die demografische Bevölkerungsentwicklung und die verstärkten Wanderungsbewegungen zwischen zentralen Orten und peripheren Räumen ab. Eine sinkende Nachfrage peripherer Räume steht einem hohen Nachfragedruck in prosperierenden Regionen gegenüber", so ECHELMEYER.
WOHNEIGENTUM IN HESSEN
Für Eigentumswohnungen werden in Hessen im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich 1.860 Euro/m²aufgerufen. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 16%. Der Regierungsbezirk Darmstadt wird auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen seiner Rolle als teuerster Regierungsbezirk gerecht. Der Kaufpreis liegt hier bei 2.220 Euro/m², entsprechend einem Anstieg um 24% seit 2006.
Charakterisiert wird Hessen durch eine insgesamt große Preisspanne zwischen den Regierungsbezirken. Im ersten Halbjahr 2014 werden Kaufpreise zwischen 1.180 Euro/m² in Kassel und 2.220 Euro/m² in Darmstadt aufgerufen, wobei der Abstand zwischen Darmstadt und Gießen knapp 800 Euro/m² beträgt. Die Wachstumsraten verlaufen seit 2006 mit großen Unterschieden zwischen den Regierungsbezirken. Während der Preis für Eigentumswohnungen im Regierungsbezirk Gießen um 4% zurückging, konnte für den Regierungsbezirk Kassel ein Anstieg von 7% verbucht werden. Zwischen 2006 und 2011 verlief die Preisentwicklung in allen Regierungsbezirken negativ. Die beiden Jahre 2012 und 2013 kennzeichneten dann einen starken Anstieg der Kaufpreise, der in Darmstadt (+10%) und damit auch in Hessen insgesamt (+5%) im ersten Halbjahr 2014 noch immer anhält.
In Frankfurt wird für eine Eigentumswohnung im Median rund 3.540 Euro/m² aufgerufen und somit 45% mehr als vor fünf Jahren. Die teuersten Lagen sind das Westend und die Innenstadt mit der Altstadt mit im Durchschnitt 6.870 Euro/m² (Westend-Nord), 6.400 Euro/m² (Westend-Süd) und 5.800 Euro/m² (Altstadt). Die günstigsten Wohnungen liegen bei 1.620 Euro/m² und werden im Stadtteil Sossenheim angeboten; zugleich der Stadtteil mit der schwächsten Preisentwicklung (-5%).
"Insgesamt ist festzustellen, dass im Regierungsbezirk Darmstadt die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Betrachtungszeitraum getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten deutlich stärker gestiegen sind als die Mietpreise", so ECHELMEYER.
WOHNIMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT
Im Jahr 2013 und im ersten Halbjahr 2014 wurden laut Schätzungen von JLL in Hessen 4.900 Wohneinheiten im Wert von rund 580 Mio. Euro gehandelt. Der Markt wurde hauptsächlich von einheimischen Investoren geprägt. Unter den Top-Transaktionen befinden sich auf Verkäuferseite hauptsächlich Projektentwickler wie Revitalis, Aurelis und Hochtief, die den guten Markt für die Entwicklung und den Verkauf der Projektentwicklungen genutzt haben. Der größte Deal lief zwischen einem unbekannten Spezialfonds und der Revitalis Real Estate ab. Bei dieser Transaktion wechselten 250 Wohneinheiten für 62 Mio. Euro den Eigentümer.
Auf der Käuferseite bestimmen institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager, den Transaktionsmarkt. Regional gesehen verteilen sich die größeren Transaktionen fast ausschließlich auf das Ballungsgebiet Frankfurt am Main, wobei die Transaktion mit dem größten Wohnungsportfolio in Kassel stattfand. Die GWH hat im dritten Quartal 2014 ein Portfolio mit 491 Wohnungen in Baunatal (Regierungsbezirk Kassel) erworben. "Die außerhalb des Ballungsraums Frankfurt höheren Renditen machen vor dem Hintergrund nachfragestarker regionaler Wohnungsmärkte auch diesen Standort für Investitionen zunehmend attraktiv", so GRIMM.
Alles in allem bildet die Preisentwicklung die Entwicklungstrends der verschiedenen hessischen Wohnungsmärkte ab, in denen eine hohe Nachfrage in den wirtschaftlich starken Regionen und Städten einer schwächeren Nachfrage in den ländlichen Landesteilen gegenübersteht: " Das Angebot deckt hingegen in vielen Regionen nicht die Nachfrage. Die Bautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück. Und das nicht nur in Frankfurt und seinem Umland. Bei einem zu erwartenden anhaltenden Zuzug und einer nach wie vor verhaltenen Neubautätigkeit sind daher in vielen Städten und Landkreisen auch in Zukunft steigende Immobilienpreise zu erwarten", so GRIMM.
