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23.09.2014 Automobilstädte: Attraktive Rahmenbedingungen für Wohnungsneubau

Die deutschen Automobilstädte Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg bieten Investoren, die auf der Suche nach rentablen Anlagealternativen abseits der großen Metropolen sind, derzeit sehr gute Investitionsmöglichkeiten. Denn die Wohnungsmärkte in den drei Städten entwickelten sich in den vergangenen fünf Jahren außerordentlich positiv: Mit einem Plus von knapp 40 Prozent stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Wolfsburg überdurchschnittlich stark. Auch in Ingolstadt waren Mietwohnungen mit einem Plus von 22 Prozent und in Regensburg mit +14 Prozent begehrt.

Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Die Wohnungsmärkte in Automobilstädten – Ein Vergleich der Städte Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg“, die das Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner Deutschland im Auftrag von Volkswagen Immobilien (VWI) erstellt hat. Analysiert wurden die wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen und Entwicklungen sowie die Dynamik bei Mieten und Kaufpreisen auf Stadt- und Postleitzahlebene in den Städten Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg.

Demzufolge haben sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen 2013 in Wolfsburg mit im Schnitt 7,80 Euro pro Quadratmeter denen in Ingolstadt (9 Euro) und Regensburg (9,10 Euro) angenähert, liegen aber noch deutlich darunter. Bei Neubauwohnungen zur Miete hat Wolfsburg die Städte Ingolstadt und Regensburg bereits eingeholt. Mit durchschnittlich 11 Euro pro Quadratmeter sind die Angebotsmieten im Neubau in Wolfsburg mittlerweile teurer als in Ingolstadt (10,41 Euro) und Regensburg (10,13 Euro). Allerdings ist in Wolfsburg zahlenmäßig auch nur ein Bruchteil an neu errichteten Wohnungen im Angebot verglichen mit den beiden anderen Städten.

Darüber hinaus zeichnet sich ebenso bei Wohneigentum eine Verknappung ab – so beispielsweise bei neuen Eigentumswohnungen in Wolfsburg. Im Jahr 2013 lagen die durchschnittlichen Angebotspreise hier knapp 50 Prozent über denen des Jahres 2009. In Ingolstadt und Regensburg bewegten sich die Steigerungsraten zwischen 25 und 35 Prozent. Allerdings sind die Quadratmeterpreise 2013 in Wolfsburg mit 2.250 Euro im Mittel der Angebote noch weit von den Preisen in Ingolstadt und Regensburg entfernt. Neue Eigentumswohnungen in den Städten an der Donau werden aktuell durchschnittlich nicht unter 3.400 Euro/Quadratmeter angeboten.

„In Kombination mit dem anhaltend positiven Wanderungsüberschuss in Wolfsburg führt das außerordentlich hohe Pendleraufkommen in die Stadt zu einem hohen Bedarf an neuen Wohnungen, auf den wir mit unserem umfassenden Wohnungsneubauprogramm reagieren“, erläutert Roland Stöckigt, Vorsitzender der Geschäftsführung von Volkswagen Immobilien, die Analyse. „Ziel von Volkswagen Immobilien ist es, die VW-Konzernstrategie dahingehend zu unterstützen, Volkswagen als Top-Arbeitgeber an einem Top-Standort mit hoher Lebensqualität und den entsprechenden Wohnungsangeboten herauszustellen“, so Stöckigt weiter.

Das starke Wachstum bei Mieten und Preisen hat seine Gründe: Dank der positiven wirtschaftlichen Entwicklung gelingt es den Städten, sich immer mehr als der „Hotspot“ ihrer Region und darüber hinaus zu etablieren. „Als Magnet stellen sich die Automobilbauer Audi, BMW und Volkswagen heraus, die nicht nur das wirtschaftliche Gefüge der Städte prägen, sondern mit ihrem vielfältigen Beschäftigungsangebot auch junge Arbeitskräfte und Studierende anziehen“, analysiert Karsten Jungk, Geschäftsführer bei Wüest & Partner in Deutschland.
Die Dynamik am Arbeitsmarkt zeigt sich beispielsweise auch im Anstieg der Beschäftigten. In den vergangenen fünf Jahren stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in allen drei Städten überdurchschnittlich – am stärksten in Wolfsburg mit einem Plus von 17,4 Prozent. Der Beschäftigtenanstieg trägt auch zum Wohlstand bei: So liegt das Kaufkraftniveau in Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg mit jeweils mittlerweile rund 23.000 Euro pro Einwohner (2013) etwa 10 Prozent über dem bundesdeutschen Schnitt von 21.220 Euro pro Kopf.

Daneben lässt sich die zunehmende Anziehungskraft der drei Städte besonders gut am hohen Wanderungsplus der Jahre 2008 bis 2012 ablesen. Dieses liegt in Ingolstadt und Regensburg deutlich über dem Plus der Jahre 2003 bis 2007 – Wolfsburg registrierte im Zeitraum 2004 bis 2007 sogar mehr Fortzüge als Zuzüge und weist nun für 2008 bis 2012 einen positiven Saldo von knapp 5.000 Personen auf.

Die hohe Attraktivität Wolfsburgs spiegelt sich zudem in den hohen und stark gestiegenen Pendlerzahlen wider. Der Saldo aus Ein- und Auspendlern erhöhte sich zwischen 2003 und 2012 in Wolfsburg um knapp 30 Prozent, während er in Ingolstadt und Regensburg schrumpfte. Rund zwei Drittel der in Wolfsburg Beschäftigten pendeln zum Arbeiten in die Stadt – derzeit mehr als 75.500. In Regensburg beläuft sich dieser Anteil auf 57 Prozent, in Ingolstadt ist es weniger als die Hälfte der Beschäftigten. Auffällig ist in diesem Zusammenhang, dass das Bevölkerungswachstum in Ingolstadt und Regensburg im Vergleich zu Wolfsburg wesentlich stärker ausfällt. Eine Ursache könnte sein, dass Wolfsburg zu wenig Wohnraum bietet.

„Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Fertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen für Wohnungen in Wolfsburg bis 2012 stark rückläufig und auf einem sehr niedrigen Niveau waren, gibt es eine große Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum“, analysiert Karsten Jungk die Situation am Wolfsburger Wohnungsmarkt. „Gerade einmal 187 Baufertigstellungen für Wohnungen verzeichnete Wolfsburg im Jahr 2013“, so Jungk weiter. Allerdings hat die Stadt Wolfsburg den Bedarf an Wohnraum erkannt und schafft im Rahmen des Programms „Wohnen und Bauen Masterplan 2020“ verstärkt neue Wohnungen. Im Jahr 2013 stieg die Zahl der erteilten Baugenehmigungen bereits von 180 (2012) auf 342 an. Im Vergleich zu Ingolstadt und Regensburg ist diese Zahl dennoch niedrig. In den beiden Städten an der Donau befinden sich die Genehmigungs- und auch Fertigstellungszahlen für Wohnungen auf einem konstant hohen Niveau.

Die Studie „Die Wohnungsmärkte in Automobilstädten – Ein Vergleich der StädteWolfsburg, Ingolstadt und Regensburg“ ist kostenlos als Download auf http://www.vwimmobilien.de/presse sowie auf www.wuestundpartner.com/deutschland oder direkt bei Volkswagen Immobilien und Wüest & Partner erhältlich.


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