24.09.2014 Rückläufige Anmietungs-Aktivitäten der Anwaltskanzleien
Ein attraktiver Bürostandort als Arbeitsplatz ist für die Anwaltskanzleien ein wichtiger Faktor beim Gewinnen und Halten von Top-Anwälten. Die Relevanz dieses Faktors wird bestätigt durch die Tatsache, dass in den analysierten Immobilienhochburgen Deutschlands, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, das Gros der von Anwaltskanzleien geschlossenen Verträge deutlich über der Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes liegt. Von den zehn teuersten Vermietungen deutschlandweit wurden im ersten Halbjahr 2014 vier von Anwaltskanzleien getätigt. "Allerdings beobachten wir auch eine zunehmende Kostensensibilität bei den Kanzleien. Das kann sich in längeren Verhandlungen äußern, dem Wunsch nach höheren Incentives, dem Verbleib in den Altflächen oder der Entscheidung zwar an einem attraktiven Standort, aber nicht im teuersten Objekt der Straße anzumieten. Auch die Kanzleien bemühen sich, ihre Mietkosten im Rahmen zu halten, gerade im Hinblick auf den starken Wettbewerb in der Branche und wachsenden Personalausgaben", so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany.
Der Flächenumsatz durch Rechtsanwaltskanzleien ist im ersten Halbjahr 2014 mit knapp 50.000 m² relativ niedrig ausgefallen. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang von 23%, der damit stärker ausfällt als die allgemeine Marktentwicklung in den Big 7 (-3%). Das höchste Neuanmietungsvolumen durch Kanzleien wurde in München registriert (14.800 m²), gefolgt von Hamburg (7.800 m²) und Stuttgart (7.000 m²). Der Umsatzrückgang ist ausschließlich auf das Ausbleiben größerer Anmietungen zurückzuführen. Denn die Anzahl der Abschlüsse betrug in den letzten Monaten des Jahres mit ca. 100 genauso viel wie im ersten Halbjahr 2013. Großanmietungen von 5.000 m² und mehr fehlten komplett. "Das liegt jedoch nicht an einer geringen Nachfrage, sondern im begrenzten Angebot neuer Premiumflächen. So überrascht es nicht, dass viele auslaufende Mietverträge nicht in einen Umzug mündeten, sondern zu einem Verbleib der Kanzleien in ihren bisherigen Flächen führten", so SCHEUNEMANN.
AUSSICHTEN VERHALTEN POSITIV
Der Start in die zweite Jahreshälfte 2014 war recht erfreulich mit größeren Anmietungen beispielsweise in Frankfurt durch die internationale Anwaltskanzlei Bird & Bird, die sich für rund 3.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung Marienbogen in der Bankenlage entschieden hat. Oder in Berlin, wo die Wirtschaftskanzlei GÖRG mehr als 5.000 m² im Hochhaus "Upper West" im Central Business District Charlottenburg Anfang 2017 beziehen wird. "Diese jüngsten Standortentscheidungen zeigen, dass insbesondere große internationale Kanzleien ihr Augenmerk auf neue Projektentwicklungen legen, und dass ein Büro in einer zentralen Lage für viele Kanzleien notwendige Voraussetzung ihrer Aktivitäten ist", so SCHEUNEMANN. Jeder zweite durch Kanzleien angemietete Quadratmeter lag im CBD einer Stadt. Über alle Branchen hinweg beträgt der CBD-Anteil gerade einmal 16%. "Wir registrieren darüber hinaus bei Kanzleien, die ihr Büro noch in Lagen abseits des CBDs haben, den Wunsch, ihren bisherigen Standort zugunsten einer zentraleren Lagen aufzugeben", so SCHEUNEMANN weiter.
Insgesamt liegt der Fokus der Branche auf sehr gut ausgestattete Flächen. Mit 71% liegt der Wert deutlich über dem Gesamtschnitt von 56%. Die Qualität und insbesondere Flächeneffizienz neuer Gebäude ermöglicht es Kanzleien, ca. 10-20% weniger Flächen anzumieten als in einem alten Gebäude, ohne ihre Arbeitsplatzkonzepte verändern zu müssen.
"Auch wenn die Neuanmietungsaktivitäten in der ersten Jahreshälfte verhalten waren, rechnen wir aufgrund der Nachfrage-Pipeline mit einer zunehmenden Dynamik im zweiten Halbjahr 2014. Vermutlich kann jedoch das Ergebnis des Vorjahres nicht erreicht werden. Der aktuelle Bedarf an Flächen, die vertraglich zu verhandeln oder neu zu beziehen sind, hat sich innerhalb der letzten sechs Monate kaum verändert. In den Fällen, in denen die Kanzleien mit der Ausstattungsqualität und der Effizienz noch zufrieden sind, wird es eher zu einem Verbleib in den Altflächen als zum Umzug kommen", so SCHEUNEMANN abschließend.
Der Flächenumsatz durch Rechtsanwaltskanzleien ist im ersten Halbjahr 2014 mit knapp 50.000 m² relativ niedrig ausgefallen. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang von 23%, der damit stärker ausfällt als die allgemeine Marktentwicklung in den Big 7 (-3%). Das höchste Neuanmietungsvolumen durch Kanzleien wurde in München registriert (14.800 m²), gefolgt von Hamburg (7.800 m²) und Stuttgart (7.000 m²). Der Umsatzrückgang ist ausschließlich auf das Ausbleiben größerer Anmietungen zurückzuführen. Denn die Anzahl der Abschlüsse betrug in den letzten Monaten des Jahres mit ca. 100 genauso viel wie im ersten Halbjahr 2013. Großanmietungen von 5.000 m² und mehr fehlten komplett. "Das liegt jedoch nicht an einer geringen Nachfrage, sondern im begrenzten Angebot neuer Premiumflächen. So überrascht es nicht, dass viele auslaufende Mietverträge nicht in einen Umzug mündeten, sondern zu einem Verbleib der Kanzleien in ihren bisherigen Flächen führten", so SCHEUNEMANN.
AUSSICHTEN VERHALTEN POSITIV
Der Start in die zweite Jahreshälfte 2014 war recht erfreulich mit größeren Anmietungen beispielsweise in Frankfurt durch die internationale Anwaltskanzlei Bird & Bird, die sich für rund 3.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung Marienbogen in der Bankenlage entschieden hat. Oder in Berlin, wo die Wirtschaftskanzlei GÖRG mehr als 5.000 m² im Hochhaus "Upper West" im Central Business District Charlottenburg Anfang 2017 beziehen wird. "Diese jüngsten Standortentscheidungen zeigen, dass insbesondere große internationale Kanzleien ihr Augenmerk auf neue Projektentwicklungen legen, und dass ein Büro in einer zentralen Lage für viele Kanzleien notwendige Voraussetzung ihrer Aktivitäten ist", so SCHEUNEMANN. Jeder zweite durch Kanzleien angemietete Quadratmeter lag im CBD einer Stadt. Über alle Branchen hinweg beträgt der CBD-Anteil gerade einmal 16%. "Wir registrieren darüber hinaus bei Kanzleien, die ihr Büro noch in Lagen abseits des CBDs haben, den Wunsch, ihren bisherigen Standort zugunsten einer zentraleren Lagen aufzugeben", so SCHEUNEMANN weiter.
Insgesamt liegt der Fokus der Branche auf sehr gut ausgestattete Flächen. Mit 71% liegt der Wert deutlich über dem Gesamtschnitt von 56%. Die Qualität und insbesondere Flächeneffizienz neuer Gebäude ermöglicht es Kanzleien, ca. 10-20% weniger Flächen anzumieten als in einem alten Gebäude, ohne ihre Arbeitsplatzkonzepte verändern zu müssen.
"Auch wenn die Neuanmietungsaktivitäten in der ersten Jahreshälfte verhalten waren, rechnen wir aufgrund der Nachfrage-Pipeline mit einer zunehmenden Dynamik im zweiten Halbjahr 2014. Vermutlich kann jedoch das Ergebnis des Vorjahres nicht erreicht werden. Der aktuelle Bedarf an Flächen, die vertraglich zu verhandeln oder neu zu beziehen sind, hat sich innerhalb der letzten sechs Monate kaum verändert. In den Fällen, in denen die Kanzleien mit der Ausstattungsqualität und der Effizienz noch zufrieden sind, wird es eher zu einem Verbleib in den Altflächen als zum Umzug kommen", so SCHEUNEMANN abschließend.
