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02.10.2014 Transaktionsvolumen Wohnungsportfolios knapp über Vorjahresniveau

Der deutsche Markt für Wohnungsportfolios erreichte im 3. Quartal 2014 ein Transaktionsvolumen von ca. 2,09 Mrd. Euro und damit etwa mehr als im vorangegangenen Quartal (ca. 1,85 Mrd. Euro). Der Umsatz von Januar bis September 2014 summierte sich damit auf ca. 9,07 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres einem Zuwachs von 4 % entspricht. Die Zahl der gehandelten Wohnportfolios ging um 8 % auf 141 zurück, wobei 26 Pakete 1.000 Einheiten und mehr umfassten (Vorjahr: 29). „Die Zahlen machen deutlich, was sich schon letztes Jahr abzeichnete: Der Wohnungsportfoliomarkt hat sein zyklisches Hoch überschritten und die Aktivität lässt nun langsam nach – allerdings auf einem im langjährigen Vergleich beachtlichen Niveau“, umreißt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills, die aktuelle Marktverfassung. Das Transaktionsvolumen wird sich im Gesamtjahr 2014 wahrscheinlich auf gut 11 Mrd. Euro belaufen (Durchschnitt 2009-13: ca. 7,39 Mrd. Euro).

Nach wie vor ist es nicht zuletzt das mangelnde Angebot großer Wohnportfolios, welches das Transaktionsvolumen limitiert. Insgesamt gab es im 3. Quartal fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, wobei keine davon die Marke von 500 Mio. Euro erreichte. Die beiden mit Abstand größten Transaktionen waren der Verkauf von knapp 15.000 Berlinovo-Wohnungen an Westgrund sowie der Erwerb des so genannten Franconia-Pakets durch die Deutsche Annington.

Ein weiterer Grund für das nachlassende Transaktionsgeschehen dürfte das gestiegene Preisniveau sein. Dies hat zur Folge, dass sich den Investoren mit höheren Renditeanforderungen im deutschen Wohnungsmarkt zunehmend weniger Investitionsgelegenheiten bieten. Im Gegenteil: Sie nutzen das momentane Marktumfeld eher für den Exit. Exemplarisch hierfür stehen die Private-Equity-Fonds, die im bisherigen Jahresverlauf mit ca. 1,8 Mrd. Euro die größte Verkäufergruppe darstellen. Auf der Käuferseite war dieser Investorentyp dagegen kaum zu finden (ca. 120 Mio. Euro). Hier dominierten klar die Immobilien-AGs / REITs, die knapp 5 Mrd. Euro in deutsche Wohnungsportfolios investierten. Zudem sind es vor allem Bestandshalter wie Wohnungsbaugesellschaften sowie klassisch risikoaverse institutionelle Investoren, etwa Spezialfonds und Family Offices, die als Käufer auftraten.

Auch auf die regionale Verteilung des Transaktionsgeschehens hat das gestiegene Preisniveau Auswirkungen. So spielen die A-Städte mit Ausnahme Berlins (knapp 22.000 gehandelte Einheiten und damit umsatzstärkste Stadt) für den Gesamtmarkt praktisch keine Rolle mehr. Vor allem in sehr hochpreisigen Städten wie Hamburg (ca. 1.000 Einheiten, Rang 27) oder München (ca. 460 Einheiten, Rang 38) wurden dieses Jahr kaum noch Wohnungspakete gehandelt. Stattdessen verlagert sich das Transaktionsgeschehen zunehmend in Standorte abseits der A-Städte. Dadurch wiederum ging der durchschnittliche Preis je Wohneinheit um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahreswert auf ca. 51.300 Euro zurück. Es wurden in allen Bundesländern außer im Saarland Wohnungspakete gehandelt, in acht davon wechselten mindestens 5.000 Einheiten den Besitzer, wobei Berlin, Schleswig-Holstein sowie Nordrhein-Westfalen mit jeweils mehr als 20.000 Einheiten dieses Ranking anführen. „Wenngleich sich die Preisdynamik zuletzt verlangsamte, dürften die Städte und Gemeinden abseits der A-Standorte weiterhin stark im Fokus der Wohninvestoren stehen und ihren Anteil am Gesamtmarkt ausbauen“ blickt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, auf die kommenden Quartale voraus.


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