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05.10.2014 Düsseldorfs Investmentmarkt unbeeindruckt weiter auf Rekordkurs

Während sich nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International der Düsseldorfer Investmentmarkt weiter auf Rekordkurs befindet, zeigte sich der Bürovermietungsmarkt in den letzten Monaten zurückhaltend. Ignaz Trombello MRICS, Geschäftsführer von Colliers International Düsseldorf: „Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt kann von einer Sommerpause keine Rede sein. Auch im dritten Quartal zeigten sich die Investoren in nahezu allen Assetklassen aktiv. Im Retail-Segment sorgte der Verkauf der Karstadt-Filiale an der Schadowstraße für Aufsehen. Des Weiteren wurde das Dieterich Karree in Pempelfort an die Bayerische Versorgungskammer verkauft.“ In der Summe wurden damit im bisherigen Jahresverlauf auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt (inklusive Wohninvestments, ohne Privatmarkt) Immobilien im Wert von 1,61 Milliarden Euro gehandelt – ein Plus von etwa 29 Prozent zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Das Überschreiten der 2 Milliarden-Marke ist bis zum Jahresende als realistisch einzuschätzen.

Bei den Investitionsobjekten standen Büroimmobilien mit 56 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen hoch in der Gunst der Anleger. Knapp 44 Prozent aller Deals waren diesem Segment zuzuordnen. Zum einen trugen das anhaltend günstige Zinsumfeld und zum anderen der stetig zunehmende internationale Kapitalfluss zum guten Zwischenergebnis bei. Internationale Investoren zeigten sich sehr aktiv und sicherten sich über alle Assetklassen hinweg Immobilien im Wert von etwa 600 Millionen Euro, womit sie ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr von 15 auf 37 Prozent deutlich ausbauen konnten.

Die Käuferseite war in den ersten drei Quartalen nach wie vor von den sicherheitsorientierten Core-Investoren geprägt, aber nichtsdestotrotz konnte eine Vielzahl von Added-Value-Deals und auch einige opportunistische Transaktionen registriert werden. Rund 30 Prozent des eingesetzten Kapitals ist diesen beiden Risikoklassen zuzuschreiben – Tendenz weiter steigend.

Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (nur Stadtgebiet Düsseldorf, ohne Umland) wurden bis Ende des dritten Quartals 186.000 Quadratmeter neu vermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Damit bleibt das Ergebnis rund 30 Prozent unter dem des Vorjahres, das jedoch maßgeblich durch die Anmietung des Innenministeriums (45.000 Quadratmeter) geprägt war. Es sind zwar etliche auch größere Mietinteressenten auf Flächensuche, jedoch konnten in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres keine Vermietungen im großflächigen Bereich ab 5.000 Quadratmeter verbucht werden. Neben zwei großen Eigennutzern zählten die Anmietungen von mfi management für immobilien AG (circa 5.000 Quadratmeter in der Airport City) und der Techniker Krankenkasse (rund 4.250 Quadratmeter im Teilmarkt Grafenberger Allee) zu den größten Deals des laufenden Jahres. Auf der Gesuchsseite gab es kurz vor Quartalsende noch die Nachricht zu vermelden, dass der Mineralölkonzern BP Europa nicht nach Düsseldorf ziehen wird, sondern mit seiner Zentrale mit mehr als 20.000 Quadratmetern Bürofläche in Bochum bleibt.

„Die solide Basis des Düsseldorfer Bürovermietungsmarktes bleibt weiterhin das kleinflächige Segment bis 500 Quadratmeter. Hier konnte das Flächenvolumen im Jahresvergleich nochmal um fast 12 Prozent gesteigert werden auf 67.300 Quadratmeter. Für den Gesamtmarkt wird aber das Gesamtjahresergebnis aufgrund der bisherigen Flächenumsätze eher unterdurchschnittlich ausfallen und damit unterhalb der 300.000 Quadratmeter-Marke liegen“, so Trombello weiter.

Zum Ende des dritten Quartals notierte der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet bei 798.000 Quadratmeter, was einer aktuellen Leerstandsquote von 10,5 Prozent entspricht. Ein durchaus erfreuliches Resultat, denn sie liegt damit trotz der durchschnittlichen Vermietungsleistung 0,5 Prozentpunkte niedriger als noch vor 12 Monaten.

Bei der Mietpreisentwicklung kam es erwartungsgemäß zu einer Reduzierung der Spitzen- und Durchschnittsmiete. Die Spitzenmiete gab leicht um rund 4 Prozent auf nun 26,50 Euro pro Quadratmeter und Monat nach. Denn mittlerweile beschränkt sich das Angebot an entsprechenden Büroflächen im Düsseldorfer Central Business District (CBD) auf sehr wenige Objekte, die bereits einen guten Vermietungsstand aufweisen bzw. deren Top-Flächen bereits vermietet sind. Bei der gewichteten Durchschnittsmiete war im bisherigen Jahresverlauf ebenfalls ein leichter Abwärtstrend festzustellen. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem noch mehrere großflächige Vermietungen im Hochpreissegment (mit Auswirkung auf die Durchschnittsmiete) stattgefunden hatten, hat diese um sieben Prozent auf nun 14,10 Euro pro Quadratmeter nachgegeben.


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