08.10.2014 Bevölkerungsentwicklung mit größtem Einfluss auf Miet- und Kaufpreise
Begriffe wie "Immobilienblase", "Gentrifizierung", "Luxussanierung" und "Mietpreisbremse" prägen die aktuellen Diskussionen zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Dass die Realität deutlich differenzierter ist, belegen Daten für die Bundesländer Bayern und Hessen. Eine neue Analyse liefert darüber hinaus die relevanten Treiber für die aktuellen Entwicklungen. Dafür hat JLL eine Untersuchung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen zwischen 2002 und 2013 an 20 bundesweit verteilten Standorten* und deren Abhängigkeit von unterschiedlichen ökonomischen, sozioökonomischen und demografischen Faktoren durchgeführt. Geleitet von der Fragestellung, wie sich die Preisentwicklungen erklären lassen, wurden Faktoren wie lokales BIP, lokale Gesamtbevölkerung, die ansässige arbeitsfähige Bevölkerung, das Haushaltsnettoeinkommen und die Höhe der Zinssätze analysiert. Zur Bestimmung von Stärke und Wirkungsrichtung dieser Einflussfaktoren kam eine multivariate Regressionsanalyse zur Anwendung.
Im Ergebnis konnte belegt werden, dass die Miet- und Kaufpreisentwicklung in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze determiniert wird. Darüber hinaus treiben das Haushaltsnettoeinkommen und die langfristigen Zinssätze die Mieten und Kaufpreise. Etwas weniger starken Einfluss üben die lokale Arbeitskraft und das lokale BIP aus.
Der in nahezu allen Ballungszentren vorherrschende Bevölkerungszuwachs schlägt sich unmittelbar in den Miet- und Kaufpreisen nieder. "Solange mit einer weiter ansteigenden Bevölkerung in den Ballungszentren gerechnet werden muss, die Haushaltseinkommen sich auf relativ stabilem Niveau bewegen und die derzeitige Niedrigstzinspolitik keine sprunghaften Anstiege nach oben aufweist, wird der positive Trend insbesondere bei den Mieten in den Ballungszentren weiter anhalten", so Dr. KONSTANTIN KORTMANN, bei JLL Team Leader Residential Investment Germany. "Weiteren Preissteigerungen sollte primär mit einer Ausweitung des Angebots begegnet werden. Hierbei sind die Ausweisung neuer Flächen und schnellere Umwidmung bestehender Flächen in den Ballungszentren die zentralen Hebel, über welche die Politik das Angebot ausweiten könnte", ergänzt SEBATIAN GRIMM, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Auch die beobachtete moderate bis negative Preisentwicklung in vielen, insbesondere ländlich geprägten Teilen des Landes lässt sich durch die Analyse belegen. Nur in seltenen Fällen wird hier tatsächlich eine positive demographische Entwicklung beobachtet, wie zum Beispiel in Cloppenburg. Im Negativ-Szenario sorgen allerdings möglicherweise hinzukommende wirtschaftliche Faktoren wie etwa der Niedergang einer Industrie oder ein massiver Verlust an Arbeitsplätzen für eine weitere Preisspirale nach unten.
BAYERISCHER WOHNUNGSMARKT DER TEUERSTE IN DEUTSCHLAND
Wie sich die identifizierten Faktoren auf die aktuelle Lage des bayerischen und des hessischen Wohnungsmarktes auswirken, hat JLL in seinen jüngst veröffentlichten Studien in Kooperation mit der GBW Gruppe (Bayern) und der GWH (Hessen) dargestellt. Neben den bereits genannten übergeordneten Trends lassen sich bei einer detaillierteren Analyse deutliche Unterschiede erkennen.
Nach wie vor ist der bayerische Wohnungsmarkt der teuerste in Deutschland. Doch selbst in Bayern zeigen sich in einzelnen Regierungsbezirken deutliche Unterschiede. Während Niederbayern, Oberpfalz, Oberfranken und Unterfranken im Durchschnitt keine 6,50 Euro/m²/Monat Miete erzielen, liegt Oberbayern, angeheizt durch die Preise in der Stadt München und deren Umland, mit 11,20 Euro/m²/Monat mit weitem Abstand auf Platz 1 der bayerischen Regierungsbezirke. Trotzdem gibt es in keinem anderen Bundesland in Deutschland so viele attraktive Immobilienstandorte wie in Bayern. "Aufgrund der positiveren Entwicklung der sozio-ökonomischen Kennzahlen vergrößert sich der Abstand zum Bundesdurchschnitt perspektivisch weiter", so ROMAN HEIDRICH, bei JLL Team Leiter Residential Valuation Advisory Berlin.
Hessen gehört ebenfalls zu den "starken" Wohnungsmärkten in Deutschland - auch hier mit regional großen Unterschieden. Während im Regierungsbezirk Darmstadt das Mietpreisniveau, maßgeblich bestimmt durch die Städte Frankfurt, Wiesbaden, Offenbach und Darmstadt, bei rund 8,80 Euro/m²/Monat liegt, erreicht der Regierungsbezirk Gießen im Durchschnitt rund 6,40 Euro/m²/Monat und der Regierungsbezirk Kassel sogar nur 5,40 Euro/m²/Monat. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Mietpreisentwicklung in den vergangenen acht Jahren im Regierungsbezirk Kassel am höchsten war (>2,5 %/Jahr). Hingegen lag die Mietentwicklung im Regierungsbezirk Darmstadt nur leicht oberhalb der Inflation. Auch der hessische Wohnungsmarkt ist also zum Teil von gegensätzlichen Entwicklungen geprägt.
* Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Bremen, Leipzig, Dresden, Nürnberg, Freiburg, Kassel, Saarbrücken, Ulm, Koblenz, Wilhelmshaven, Cloppenburg
Im Ergebnis konnte belegt werden, dass die Miet- und Kaufpreisentwicklung in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze determiniert wird. Darüber hinaus treiben das Haushaltsnettoeinkommen und die langfristigen Zinssätze die Mieten und Kaufpreise. Etwas weniger starken Einfluss üben die lokale Arbeitskraft und das lokale BIP aus.
Der in nahezu allen Ballungszentren vorherrschende Bevölkerungszuwachs schlägt sich unmittelbar in den Miet- und Kaufpreisen nieder. "Solange mit einer weiter ansteigenden Bevölkerung in den Ballungszentren gerechnet werden muss, die Haushaltseinkommen sich auf relativ stabilem Niveau bewegen und die derzeitige Niedrigstzinspolitik keine sprunghaften Anstiege nach oben aufweist, wird der positive Trend insbesondere bei den Mieten in den Ballungszentren weiter anhalten", so Dr. KONSTANTIN KORTMANN, bei JLL Team Leader Residential Investment Germany. "Weiteren Preissteigerungen sollte primär mit einer Ausweitung des Angebots begegnet werden. Hierbei sind die Ausweisung neuer Flächen und schnellere Umwidmung bestehender Flächen in den Ballungszentren die zentralen Hebel, über welche die Politik das Angebot ausweiten könnte", ergänzt SEBATIAN GRIMM, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Auch die beobachtete moderate bis negative Preisentwicklung in vielen, insbesondere ländlich geprägten Teilen des Landes lässt sich durch die Analyse belegen. Nur in seltenen Fällen wird hier tatsächlich eine positive demographische Entwicklung beobachtet, wie zum Beispiel in Cloppenburg. Im Negativ-Szenario sorgen allerdings möglicherweise hinzukommende wirtschaftliche Faktoren wie etwa der Niedergang einer Industrie oder ein massiver Verlust an Arbeitsplätzen für eine weitere Preisspirale nach unten.
BAYERISCHER WOHNUNGSMARKT DER TEUERSTE IN DEUTSCHLAND
Wie sich die identifizierten Faktoren auf die aktuelle Lage des bayerischen und des hessischen Wohnungsmarktes auswirken, hat JLL in seinen jüngst veröffentlichten Studien in Kooperation mit der GBW Gruppe (Bayern) und der GWH (Hessen) dargestellt. Neben den bereits genannten übergeordneten Trends lassen sich bei einer detaillierteren Analyse deutliche Unterschiede erkennen.
Nach wie vor ist der bayerische Wohnungsmarkt der teuerste in Deutschland. Doch selbst in Bayern zeigen sich in einzelnen Regierungsbezirken deutliche Unterschiede. Während Niederbayern, Oberpfalz, Oberfranken und Unterfranken im Durchschnitt keine 6,50 Euro/m²/Monat Miete erzielen, liegt Oberbayern, angeheizt durch die Preise in der Stadt München und deren Umland, mit 11,20 Euro/m²/Monat mit weitem Abstand auf Platz 1 der bayerischen Regierungsbezirke. Trotzdem gibt es in keinem anderen Bundesland in Deutschland so viele attraktive Immobilienstandorte wie in Bayern. "Aufgrund der positiveren Entwicklung der sozio-ökonomischen Kennzahlen vergrößert sich der Abstand zum Bundesdurchschnitt perspektivisch weiter", so ROMAN HEIDRICH, bei JLL Team Leiter Residential Valuation Advisory Berlin.
Hessen gehört ebenfalls zu den "starken" Wohnungsmärkten in Deutschland - auch hier mit regional großen Unterschieden. Während im Regierungsbezirk Darmstadt das Mietpreisniveau, maßgeblich bestimmt durch die Städte Frankfurt, Wiesbaden, Offenbach und Darmstadt, bei rund 8,80 Euro/m²/Monat liegt, erreicht der Regierungsbezirk Gießen im Durchschnitt rund 6,40 Euro/m²/Monat und der Regierungsbezirk Kassel sogar nur 5,40 Euro/m²/Monat. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Mietpreisentwicklung in den vergangenen acht Jahren im Regierungsbezirk Kassel am höchsten war (>2,5 %/Jahr). Hingegen lag die Mietentwicklung im Regierungsbezirk Darmstadt nur leicht oberhalb der Inflation. Auch der hessische Wohnungsmarkt ist also zum Teil von gegensätzlichen Entwicklungen geprägt.
* Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Bremen, Leipzig, Dresden, Nürnberg, Freiburg, Kassel, Saarbrücken, Ulm, Koblenz, Wilhelmshaven, Cloppenburg
