09.10.2014 Positive Entwicklung des Berliner Büromarkts
Die lebhafte Nachfrage auf dem Berliner Büromarkt setzt sich entgegen dem bundesweiten Trend weiter fort: Mit einem Flächenumsatz von rund 392.000 m² erzielt die Hauptstadt das beste 9-Monats-Ergebnis der vergangenen 10 Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
Die lebhafte Nachfrage auf dem Berliner Büromarkt setzt sich entgegen dem bundesweiten Trend weiter fort: Mit einem Flächenumsatz von rund 392.000 m² erzielt die Hauptstadt das beste 9-Monats-Ergebnis der vergangenen Dekade. Selbst im Jahr 2011, das zu den nachfragestärksten Jahren zählt, konnte kein besserer Wert erreicht werden. Gegenüber dem nur durchschnittlichen Umsatz aus dem Vorjahreszeitraum zog das Volumen sogar um gut ein Fünftel an. „Besonders erfreulich ist, dass das Ergebnis nicht nur auf einigen Großabschlüssen beruht, sondern gleichermaßen auf einem sehr regen Marktgeschehen in den kleineren und mittleren Flächensegmenten“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen weist große Parallelen zum Vorjahr auf, rund 24 % entfallen auf die Kategorie 2.000-5.000 m², knapp 22 % auf das darunter liegende Segment zwischen 1.000 und 2.000 m² und rund ein Drittel auf alle übrigen Flächengrößen unter 1.000 m². Mit rund 171.500 m² gehören die Teilmärkte in der City erneut zu den beliebtesten Lagen.
Sonstige Dienstleistungen verteidigen Platz 1 – Leerstand mittlerweile unter 5 %
Auch in den ersten drei Quartalen 2014 liegen die im Berliner Markt traditionell starken sonstigen Dienstleistungen vorn und leisteten den mit Abstand größten Beitrag zum Flächenumsatz: Knapp jeder vierte Quadratmeter geht auf ihr Konto. Informations- und Kommunikationstechnologien bauten ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahr deutlich aus und landen mit knapp 18 % auf Rang 2. Recht nah beieinander liegen Beratungsgesellschaften (knapp 10 %), Handel und Industrieverwaltungen (je rund 8 %) sowie die Branche Transport und Verkehr (7 %). Von der grundsätzlich breit gestreuten Nachfrage zeugt der mit über 25 % hohe Beitrag der sonstigen Nachfragegruppen.
Der seit Jahren zu beobachtende kontinuierliche Leerstandsabbau ist auch im dritten Quartal nicht zum Stillstand gekommen. Insgesamt hat sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen in den vergangenen zwölf Monaten um rund 6 % reduziert und summiert sich aktuell auf 910.000 m². Damit fällt die Leerstandsquote deutlich unter die 5 -%-Grenze (4,8 %). Der Leerstandsabbau vollzog sich zu einem Großteil in den Teilmärkten der Citylagen, die nahezu alle Rückgänge im zweistelligen Bereich aufweisen. Insgesamt reduzierte sich hier der Leerstand um fast 22 %. Das Angebot moderner Leerstandsflächen liegt mit 245.000 m² auf dem gewohnt niedrigen Niveau und befindet sich zu einem Großteil (knapp 52 %) in den Topcity-Lagen.
Flächen im Bau stabil – Leichter Anstieg der Höchstmiete
Die Flächen im Bau umfassen Ende September rund 267.000 m² und weisen damit keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr auf. Auch die hiervon noch verfügbaren Flächen liegen - trotz gewisser Schwankungen im Jahresverlauf - zum Ende des dritten Quartals mit 96.000 m² nahezu unverändert auf dem Vorjahresniveau. Diese konzentrieren sich auf nur wenige Lagen im Stadtgebiet: Mit dem Hauptbahnhof (29.500 m²), der Topcity West (20.000 m²) und Adlershof (14.500 m²) sorgen drei Teilmärkte für rund zwei Drittel des gesamten spekulativen Bauvolumens. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist auf 1,01 Mio. m² gesunken.
Aufgrund der nur eingeschränkten Verfügbarkeit moderner Flächen in den Top-Lagen ist die Höchstmiete leicht, um gut 2 %, auf 22,50 €/m² gestiegen. Erzielt wird sie wie im Vorjahr am Potsdamer/Leipziger Platz. Auch in fast allen übrigen Teilmärkten zeigt sich die Knappheit adäquater Flächen: Hier konnten sowohl bei den jeweiligen Höchst- als auch den Durchschnittsmieten leichte bzw. zum Teil auch sehr deutliche Zuwächse beobachtet werden.
Lebhafter Jahresendspurt
„Für das Schlussquartal erwarten wir noch einmal ein sehr lebhaftes Marktgeschehen. Da noch viele Gesuche auf dem Markt sind, gehen wir von einem Gesamtjahresumsatz im Bereich der sehr guten Ergebnisse der Jahre 2011 und 2012 (ca. 550.000 m²) aus. Trotz eines voraussichtlich weiter sinkenden Leerstands dürfte sich die Spitzenmiete auf dem Niveau erst einmal einpendeln, wobei Anstiege der Höchst- und Durchschnittmieten in den Teilmärkten grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden können“, sagt Jan Dohrwardt.
Die lebhafte Nachfrage auf dem Berliner Büromarkt setzt sich entgegen dem bundesweiten Trend weiter fort: Mit einem Flächenumsatz von rund 392.000 m² erzielt die Hauptstadt das beste 9-Monats-Ergebnis der vergangenen Dekade. Selbst im Jahr 2011, das zu den nachfragestärksten Jahren zählt, konnte kein besserer Wert erreicht werden. Gegenüber dem nur durchschnittlichen Umsatz aus dem Vorjahreszeitraum zog das Volumen sogar um gut ein Fünftel an. „Besonders erfreulich ist, dass das Ergebnis nicht nur auf einigen Großabschlüssen beruht, sondern gleichermaßen auf einem sehr regen Marktgeschehen in den kleineren und mittleren Flächensegmenten“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen weist große Parallelen zum Vorjahr auf, rund 24 % entfallen auf die Kategorie 2.000-5.000 m², knapp 22 % auf das darunter liegende Segment zwischen 1.000 und 2.000 m² und rund ein Drittel auf alle übrigen Flächengrößen unter 1.000 m². Mit rund 171.500 m² gehören die Teilmärkte in der City erneut zu den beliebtesten Lagen.
Sonstige Dienstleistungen verteidigen Platz 1 – Leerstand mittlerweile unter 5 %
Auch in den ersten drei Quartalen 2014 liegen die im Berliner Markt traditionell starken sonstigen Dienstleistungen vorn und leisteten den mit Abstand größten Beitrag zum Flächenumsatz: Knapp jeder vierte Quadratmeter geht auf ihr Konto. Informations- und Kommunikationstechnologien bauten ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahr deutlich aus und landen mit knapp 18 % auf Rang 2. Recht nah beieinander liegen Beratungsgesellschaften (knapp 10 %), Handel und Industrieverwaltungen (je rund 8 %) sowie die Branche Transport und Verkehr (7 %). Von der grundsätzlich breit gestreuten Nachfrage zeugt der mit über 25 % hohe Beitrag der sonstigen Nachfragegruppen.
Der seit Jahren zu beobachtende kontinuierliche Leerstandsabbau ist auch im dritten Quartal nicht zum Stillstand gekommen. Insgesamt hat sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen in den vergangenen zwölf Monaten um rund 6 % reduziert und summiert sich aktuell auf 910.000 m². Damit fällt die Leerstandsquote deutlich unter die 5 -%-Grenze (4,8 %). Der Leerstandsabbau vollzog sich zu einem Großteil in den Teilmärkten der Citylagen, die nahezu alle Rückgänge im zweistelligen Bereich aufweisen. Insgesamt reduzierte sich hier der Leerstand um fast 22 %. Das Angebot moderner Leerstandsflächen liegt mit 245.000 m² auf dem gewohnt niedrigen Niveau und befindet sich zu einem Großteil (knapp 52 %) in den Topcity-Lagen.
Flächen im Bau stabil – Leichter Anstieg der Höchstmiete
Die Flächen im Bau umfassen Ende September rund 267.000 m² und weisen damit keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr auf. Auch die hiervon noch verfügbaren Flächen liegen - trotz gewisser Schwankungen im Jahresverlauf - zum Ende des dritten Quartals mit 96.000 m² nahezu unverändert auf dem Vorjahresniveau. Diese konzentrieren sich auf nur wenige Lagen im Stadtgebiet: Mit dem Hauptbahnhof (29.500 m²), der Topcity West (20.000 m²) und Adlershof (14.500 m²) sorgen drei Teilmärkte für rund zwei Drittel des gesamten spekulativen Bauvolumens. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist auf 1,01 Mio. m² gesunken.
Aufgrund der nur eingeschränkten Verfügbarkeit moderner Flächen in den Top-Lagen ist die Höchstmiete leicht, um gut 2 %, auf 22,50 €/m² gestiegen. Erzielt wird sie wie im Vorjahr am Potsdamer/Leipziger Platz. Auch in fast allen übrigen Teilmärkten zeigt sich die Knappheit adäquater Flächen: Hier konnten sowohl bei den jeweiligen Höchst- als auch den Durchschnittsmieten leichte bzw. zum Teil auch sehr deutliche Zuwächse beobachtet werden.
Lebhafter Jahresendspurt
„Für das Schlussquartal erwarten wir noch einmal ein sehr lebhaftes Marktgeschehen. Da noch viele Gesuche auf dem Markt sind, gehen wir von einem Gesamtjahresumsatz im Bereich der sehr guten Ergebnisse der Jahre 2011 und 2012 (ca. 550.000 m²) aus. Trotz eines voraussichtlich weiter sinkenden Leerstands dürfte sich die Spitzenmiete auf dem Niveau erst einmal einpendeln, wobei Anstiege der Höchst- und Durchschnittmieten in den Teilmärkten grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden können“, sagt Jan Dohrwardt.
