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14.10.2014 Dem Kölner Büromarkt fehlen Großdeals

Mit einem Flächenumsatz von 162.000 m² zeigt der Kölner Büromarkt ein vergleichsweise schwaches Resultat am Ende des dritten Quartals. War der Start ins Jahr 2014 noch schwungvoll (Q1: 64.000 m²) ließ die Entwicklung in den beiden darauffolgenden Quartalen kontinuierlich nach. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dieses Ergebnis ein Minus von knapp 31 %. Auch der langjährige Durchschnitt wird um mehr als 14 % unterschritten. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Hintergrund ist, dass viele Verträge im Bereich der kleinen und mittleren Größenklassen abgeschlossen wurden, was sich im Endeffekt weniger stark auf den Gesamtumsatz auswirkt. So entfällt ein Fünftel des Ergebnisses auf Abschlüsse im Bereich von 200 bis 500 m², und 45 % des Umsatzes wurden mit Verträgen unter 1.000 m² realisiert. Dieses Phänomen ist auch an anderen Standorten zu beobachten und resultiert unter anderem aus aktuell wieder längeren Entscheidungsprozessen auf Seiten großflächiger Nutzer“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

Öffentliche Verwaltung auf Platz eins, Leerstand leicht rückläufig
Knapp ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt auf die öffentliche Verwaltung, die damit die Branchenverteilung wie im Vorjahr anführt. Dank des Großabschlusses der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung gewinnt diese Branche knapp 5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dahinter folgen die sonstigen Dienstleistungen, die ebenfalls deutlich zulegen konnten und auf rund 17 % kommen, sowie die Beratungsgesellschaften (gut 12 %). Rang vier belegen Handelsunternehmen (10,5 %), die im Vorjahr keinen nennenswerten Anteil zum Ergebnis beitrugen. Alle übrigen Branchen, z. B. Verwaltungen von Industrieunternehmen (knapp 9 %) sowie Medien und Werbung (rund 8 %), liegen bereits im einstelligen Bereich. Insgesamt ist eine relativ ausgeglichene Nachfragebasis zu verzeichnen.

Am Ende des dritten Quartals beträgt der Leerstand auf dem Kölner Büromarkt 554.000 m² und liegt damit gut 1 % unter dem Vorjahresniveau. Der Umfang moderner leerstehender Flächen hat hingegen stärker abgenommen, sodass mit 140.000 m² ca. ein Viertel des Leerstands dieser Kategorie zuzuordnen ist. Der größte Anteil sowohl kurzfristig verfügbarer Flächen insgesamt (gut 31 %) als auch moderner Flächen (42 %) befindet sich in der Teilmarktlage City. Allerdings ist hier das Angebot an großen zusammenhängen Leerstandsflächen recht knapp. Die Leerstandsquote ist leicht auf 7,1 % gesunken.

Mehr Flächen im Bau verfügbar, Spitzenmiete weiter konstant

Auf dem Kölner Büromarkt befinden sich 138.000 m² Flächen im Bau, was einem Rückgang um knapp 7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf die City sowie die Lagen im Cityrand. Deutlich zugenommen hat der Anteil der davon noch verfügbaren Flächen: Aktuell sind 62.000 m² und damit gut 45 % der Neubauflächen noch nicht vergeben. Mit 51.000 m² befindet sich der Großteil (82 %) dieser Flächen in der Teilmarktlage City. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich um knapp 4 % auf 616.000 m² erhöht.


In sehr guten Citylagen wird für moderne Flächen weiterhin eine Spitzenmiete von 21,50 €/m² erzielt, was verglichen mit dem Vorjahreszeitraum einer konstanten Entwicklung entspricht. Ähnlich verhält es sich mit der erzielbaren Höchstmiete in der zweiten Citylage Deutz, die stabil bei 19,50 €/m² liegt. In den anderen Teilmärkten wurden lediglich innerhalb der Nebenlagen leichte Steigerungen registriert.

„Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir zwar mit einer regen Nachfrage, die sich aber vermutlich weiterhin verstärkt im kleinen und mittleren Größenklassenbereich konzentrieren wird. So steht am Ende des Jahres voraussichtlich ein Ergebnis unter dem durchschnittlichen Niveau der Vorjahre. Allerdings wird das Jahresendgeschäft dank einiger Großabschlüsse das Endresultat vermutlich noch etwas beflügeln. Beim Flächenangebot, vor allem im Leerstandssegment, sind bis Jahresende keine gravierenden Änderungen absehbar. Für die Spitzenmiete erwarten wir ebenfalls eine konstante Entwicklung“, so Jens Hoppe.


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